嘉興房地產(chǎn)行研究咨詢報告-資料下載頁
2025-04-14 03:13本頁面
【正文】 日新地在飛漲了。據(jù)宜居城市網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，2009年上半年，嘉興市共成交各類商品房11197套，6月成交量突破3000套，達(dá)3177套，比增長238%；，漲幅約7%，讓向來以安靜著稱的嘉興房產(chǎn)也熱鬧了一回。“顛簸后的瘋狂”成為目前樓市的最佳形容，究竟是回暖還是過熱的虛假瘋狂，或者在這場狂歡的背后，隱藏著更為艱辛的冷冬，是目前的房產(chǎn)市場和土地市場上最為人所關(guān)注的話題。2009年1月至6月，嘉興市成交的各類商品房中，每平方米單價在3000元至4000元的銷售面積逐月遞減，而每平方米單價在4000至5000元的則有所增長，顯示了不少改善型購房者、投資性投放者的入市。6月，幾乎可以完全天平09年初開發(fā)商讓利促銷時留出的價格空間。當(dāng)然，市場上對于房產(chǎn)09年下半年走勢的看法并非清一色的樂觀。投資性購房群體的深入排擠了普通置業(yè)者，“好戲不長”成為一部分較為消極的市場觀察者的看法，看好和看空同時并存。短期內(nèi)反復(fù)的市場變化讓人提高了警惕。近日，杭州首先放出了收緊二套房貸，首付4成，基準(zhǔn)利率上浮10%的消息，在省內(nèi)掀起了軒然大波。業(yè)內(nèi)討論，杭州可售房源的下降是促成此項(xiàng)政策的一個主要目的，因此，杭州出臺的這則規(guī)定，被認(rèn)為不能代表新一輪的房市收緊。值得關(guān)注的是，上海也開始發(fā)出了類似的聲音：上海銀監(jiān)局于4月下旬向滬上銀行發(fā)文，明確要求銀行嚴(yán)格執(zhí)行此前國務(wù)院、央行、銀監(jiān)會等公布的有關(guān)首付款比例和利率的相關(guān)規(guī)定，除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房外，貸款首付款比例不得低于40%，且貸款首付款比例應(yīng)隨套數(shù)的增加而提高。同時，世界銀行《2009全球發(fā)展金融》也向我們提出了預(yù)警融資入樓市的行為；業(yè)內(nèi)關(guān)于通貨膨脹的上升和貨幣政策轉(zhuǎn)向緊縮是市場在未來面臨的主要風(fēng)險的警告也此起彼伏。從目前來看，支撐房價上漲的一切都處于懸而未決的狀態(tài)，房價拐點(diǎn)在2009年下半年的出現(xiàn)也并非沒有可能。不論是開發(fā)商、購房者，或者是政府部門，都仍需謹(jǐn)慎、理智。無法否認(rèn)，政府在面對房產(chǎn)行業(yè)和土地市場越演越烈的火爆場面，必須該出手時就出手。（三）振蕩、重構(gòu)、發(fā)展——房產(chǎn)、土地“盆地”的出路嘉興成為浙江省的“房市盆地”由來已久。嘉興房產(chǎn)市場從上世紀(jì)90年代初開始起步，到90年代末，就已經(jīng)形成了明顯的“房市盆地”。與周邊城市相比，嘉興市房地產(chǎn)價格、土地價格都處于低位。盡管從2002年開始，嘉興的房市價格開始出現(xiàn)連續(xù)的上漲，但是僅僅一年，“盆地”現(xiàn)象再度形成?！芭璧亍爆F(xiàn)象的形成需要從嘉興市的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史尋找原因。在房地產(chǎn)行業(yè)起步的初始，嘉興市就遭到了迅猛發(fā)展的南方軍團(tuán)的猛烈夾擊。傳統(tǒng)經(jīng)營機(jī)制的牽絆讓嘉興市房產(chǎn)行業(yè)沒能順利地大規(guī)模發(fā)展起來，反而在最困難時期，全市國有、集體企業(yè)的虧損面高達(dá)60％。2002年國民經(jīng)濟(jì)的回升在房產(chǎn)上投射了美麗的影像，然而好景不長，2005年下半年開始，能源、土地、資金等多種要素再次制約了嘉興經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，“房市盆地”再度凸顯。除了與整體經(jīng)濟(jì)形勢密不可分的關(guān)系，市民經(jīng)濟(jì)收入、房產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)與策略問題，都是嘉興市“房產(chǎn)盆地”的成因。 嘉興的“房市盆地”保證了當(dāng)?shù)氐土木幼r格和生活成本，也日益吸引著炒房團(tuán)和投資性購房者的目光。不難看到，只要嘉興房市有一點(diǎn)點(diǎn)與周邊城市靠攏的跡象，就存在收益的可能。在房產(chǎn)投資熱望攀升的時節(jié)，警惕房市的“虛高泡沫”，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價以及5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的二手房征收全額營業(yè)稅等規(guī)定，以保證嘉興市房產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展尤其重要。然而，除了保證健康，最重要的是實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)行業(yè)真正意義上的發(fā)展。既要通過城市發(fā)展規(guī)劃控制房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模，又要引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)整結(jié)構(gòu)、促進(jìn)商品房的供求平衡，以需求拉動市場。在價格“盆地”的深層，隱藏的是嘉興市房地產(chǎn)市場質(zhì)量、環(huán)境和品牌的“盆地”。據(jù)2007年有關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)，嘉興全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有法人單位351家，其中具有一級資質(zhì)的企業(yè)1家，二級資質(zhì)企業(yè)有3家，一、％。這在全省的次序是倒數(shù)第二。低水平、低資質(zhì)的房產(chǎn)開發(fā)商帶來最常見的結(jié)果就是，打一槍換一個地方，做一個樓盤改一個名號，虛炒概念，粗制濫造甚至偷工減料。對于此，20082009樓市的振蕩不能不說是一個福音。多數(shù)品質(zhì)“低劣”的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在殘酷的競爭中被一一淘汰。面對目前的行業(yè)形勢，在品質(zhì)上做足功夫，力爭在房市上行的空間中獲取更大的收益，成為目前仍然活躍在嘉興房地產(chǎn)市場上的“佼佼者”們共同的想法。1月至6月的成交數(shù)據(jù)肯定了這樣的行為，單價在每平3000元至4000元的的樓盤銷售量逐月遞減，而每平單價在4000至5000元的樓盤則有所增長。改善性需求和投資性需求刺激著目前的嘉興房產(chǎn)市場，開發(fā)商們在品質(zhì)提升上嘗到了甜頭。09年前半年成交均價緊靠5000元/平方，6月前半月嘉興市區(qū)成交高達(dá)1569套，而交易均價也升至5040元/平方米，這似乎也讓人看到了房產(chǎn)價格“盆地”的出路。盡管09前半年的樂觀數(shù)據(jù)讓人歡欣鼓舞，然而事實(shí)上，%。不論從土地購置、完成開發(fā)面積和新開工面積上來看，開發(fā)商仍然沒擺脫謹(jǐn)慎的觀望態(tài)度，這與我國其他重要城市火爆的土地市場仍然存在區(qū)別。保持冷靜的全局觀，從產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展和企業(yè)戰(zhàn)略入手，考量投資開發(fā)的策略，保證投資開發(fā)質(zhì)量，正是目前嘉興市房地產(chǎn)商需要完成的使命。結(jié)語在2009年上半年樓市交易回暖，房價止跌回升的大環(huán)境下，如何保持房產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展勢頭，提升房產(chǎn)品質(zhì)、品味，充分利用“盆地”優(yōu)勢，推動嘉興市房地產(chǎn)行業(yè)、土地市場的長期發(fā)展，是擺在相關(guān)人士面前的一個重要課題。地方政府在面對國際金融形勢突變，國內(nèi)“冷”“熱”變幻的市場中，保持前瞻性和迅速反應(yīng)地頭腦。2008的黯淡已然過去，2009下半年能否維持住清醒理智和穩(wěn)定發(fā)展？2009下半年的圖景正在徐徐展開……
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