【正文】 （ 2）自有資金 +機(jī)構(gòu)投資人 +銀行貸款 這種模式是一種過橋貸款的模式，基本用于前 期土地出讓金、自有資金不足的情況下，資金的投入周期短，相對于需要做大規(guī)模開發(fā)的企業(yè)來講無法獲取跟充分的建設(shè)資金長期支持，只能緩解一時的資金饑渴。 多種融資方式的組合 在不同的時間階段用不同的融資方式。在房地產(chǎn)信托中，突出表現(xiàn)在信托對不同階段、不同水平的項(xiàng)目都可以量身定做解決方案，從開發(fā)資金、流動資金到后期的消費(fèi)資金，乃至一些特殊問題，如 爛尾樓 等都可以通過信托解決。而信托一旦設(shè)定，除委托人在信托文件中明確保留了撤銷權(quán)外，委托人不得廢止或撤銷，信托受托人一旦接受信托也不得隨意辭去 b、其職責(zé)。信托作為一種優(yōu)良的財(cái)產(chǎn)管理制度，源于其獨(dú)特的制度設(shè)計(jì)，即信托財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與收益權(quán)相分離，信托財(cái)產(chǎn)的權(quán)利主體與利益主體相分離，正是信托區(qū)別于其他財(cái)產(chǎn)管理制度的根本特征。商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款。在房地產(chǎn)與信托結(jié)合的多種形式背后，潛藏著兩個基本動因。信托制度無疑為普通投資人提供了一個良好的外部理財(cái)工具，適應(yīng)了社會與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。由于立法的缺位，房地產(chǎn)信托只是房地產(chǎn)基金的一個雛形，房地產(chǎn)基金的優(yōu)勢并沒有真正得到發(fā)揮，由于房地產(chǎn)基金是上市發(fā)行的，投資者可以隨時買入或者賣出，而房地產(chǎn)投 資信托目前沒有一個交易平臺，不能隨時變現(xiàn)；房地產(chǎn)基金可以同時運(yùn)作多個項(xiàng)目，領(lǐng)域涉及土地開發(fā)、項(xiàng)目開發(fā)、物業(yè)租賃、資產(chǎn)證券化和不良資產(chǎn)處置，而房地產(chǎn)信托一般只針對單個項(xiàng)目。租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的就是用現(xiàn)有 的資產(chǎn)為公司或項(xiàng)目融資，改善其現(xiàn)金流水平，其本質(zhì)就是一種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。對于委托人而言，當(dāng)委托人破產(chǎn)清算時，信托財(cái)產(chǎn)也不得被清算 (除非受益人為唯一的，在這種合同里受益人不是唯一的 )。 信托公司以受托的信托財(cái)產(chǎn)衍生的權(quán)益優(yōu)先享有權(quán)對投資者發(fā)行受益權(quán)憑證，募集到資金后再讓渡給房地產(chǎn)企業(yè)，是財(cái)產(chǎn)信托的一種。30%)，重慶國投發(fā)行股權(quán)信托計(jì)劃募集 2 億元對北京順華增資，使其注冊資本達(dá) 億元，這樣便可順利申請銀行貸款，而且 2 億元的使用效益遠(yuǎn)在銀行貸款之上，也沒有改變企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。 與商業(yè)銀行貸款相比，信 托貸款有以下幾個特點(diǎn)：期限較短；對資金及收益安全性要求較高；利率相對較低；單純依靠信托資金，開發(fā)規(guī)模會受到一定限制 (信托合同不超過200份，籌集 5000萬每份不低于 25萬 )；適用于滾動式開發(fā)形式等。這種形式和商業(yè)銀行貸款基本上相同。 由于可轉(zhuǎn)換債券兼具股票和債券兩者之長，融資規(guī)模大，融資成本低，靈活性強(qiáng)，適應(yīng)性廣，而且可以利用財(cái)務(wù)杠桿以增加股東財(cái)富 和優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，優(yōu)點(diǎn)十分明顯，目前由于利率水平。 投融資雙方開始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。優(yōu)點(diǎn)在于債權(quán)性融資特別便捷，相對成本比較低；缺點(diǎn)是發(fā)債壓力較大，所以風(fēng)險也比較大。債權(quán)融資則是最常見和常用的一種融資方式，如果從銀 行或金融機(jī)構(gòu)借款，這種借款常常為短期的或?qū)ｍ?xiàng)的流動資金或開發(fā)貸款，不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事較長建設(shè)期過程中的運(yùn)用安排，增加了企業(yè)現(xiàn)金流的控制難度。目前的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是北京房地產(chǎn)正趕上百年 不遇的機(jī)會，在大量業(yè)外和國外，特別是港臺的巨額資金虎視眈眈的窺探著房地產(chǎn)這個 最后的暴利孤島的情況下，關(guān)鍵是看是否具備合作的基本質(zhì)素和基本條件，現(xiàn)在已經(jīng)毫 無疑問地進(jìn)入了偶然成交和迅速成交的年代。 股權(quán)融資的方式有多種，最常見的是以合資形式成立項(xiàng)目公司，雙方根據(jù)項(xiàng)目所需 資金，特別是啟動資金的缺口按比例投資，實(shí)現(xiàn)銷售后，利潤同樣按比例分紅。據(jù) 聯(lián)合證券統(tǒng)計(jì)， 2020年，目前已經(jīng)經(jīng)過證監(jiān)會批準(zhǔn)的房地產(chǎn)公司總?cè)谫Y規(guī)模已近 70億元， 加上年初兩家房地產(chǎn)公司上市， 2020年房地產(chǎn)公司在證券市場的融資規(guī)模已相當(dāng)于過去 3 年總?cè)谫Y規(guī)模的四分之三，房地產(chǎn)公司在證券市場融資規(guī)模將創(chuàng)下歷史新高。 ”1997 年 9月 10日，中國證監(jiān)會在《關(guān)于做好 股票發(fā)行工作的通知》規(guī)定，在產(chǎn)業(yè)政策方面繼續(xù) “對金融、房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)暫不受 理 ”。即開發(fā)人與購房者相互串通，以高出同地段房產(chǎn)價格成倍的價格 進(jìn)行購房交易，通過購房者向銀行就高價部分進(jìn)行按揭，為開發(fā)商套取現(xiàn)金， 此后開發(fā)人分期以租金形式將貸款本金連同高息返還購房者的融資方式。目前我國商品房銷售中８０％以上的購房者是靠貸款才能夠買得起房 子的，沒有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開發(fā)商很難把房子賣出去。 1開發(fā)商貼息委托貸款 所謂 “開發(fā)商貼息委托貸款 ”是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買 其商品房者發(fā)放 委托貸款，并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息，其實(shí)質(zhì)是一種 “賣方信貸 ”。 第二步，回籠預(yù)售款前后，攤薄上市公司所持股權(quán)。121 號文件規(guī)定，預(yù)付的土地出讓金必須是自有資金，但實(shí)際操作中，公司 C 預(yù)付的土地出讓金通常來自于銀行的貸款，由上市公司提供擔(dān)保。通過項(xiàng)目公司安排項(xiàng)目融資也有一些缺點(diǎn)：缺乏靈活性，很難滿足不同投資者對融資的各種要求，主要表現(xiàn)在：在稅務(wù)安排上和債務(wù)形式選擇上缺乏靈活性，雖然投資者可以選擇多種形式進(jìn)行投資，但由于投資者難以直接控制項(xiàng)目現(xiàn)金流量，各個投資者難以單獨(dú)選 擇債務(wù)形式。項(xiàng)目建設(shè)期間，投資者為貸款銀行提供完工擔(dān)保。另外，回租期滿后，開發(fā)商并不能獲得物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。也就是開發(fā)商以租賃權(quán)益和土地租金為抵押申請長期抵押 貸款，但只要他的經(jīng)營收入足以覆蓋貸款本息和土地租金，他就能夠?qū)崿F(xiàn)利潤。只要開發(fā)商每年獲得的租金收入大于他每 年需償付的抵押貸款本息，他就有利可圖。而根據(jù)雙方的合同約定，在項(xiàng)目回款之后，萬科將以 LIBOR(同業(yè)拆借利率 )再加幾個點(diǎn)的利息贖回股權(quán)。這就是預(yù)售商品房款項(xiàng)的再投入，而銷售房款再投入中大部份是客戶的消費(fèi)信貸。而過去通常在主體工程封頂時，預(yù)售其實(shí)早已開始了，如果市場形勢好，資金回收會很快，支付工程款應(yīng)綽綽有余，不會出現(xiàn)拖欠建筑商資金的問題。在項(xiàng)目開發(fā)完畢后的銷售階段，再根據(jù)銷售狀況分批返還給建筑商。所以，這種方式只能局限在小范圍、資金量需求不大的項(xiàng)目中實(shí)行，而相對大規(guī)模、大資金的投入就無能為力了。既拿到了過河錢，又找到了投資商，這恐怕是許多中小型房地產(chǎn)開發(fā)商想都想不到的事情。 第 4 頁 共 26 頁 就現(xiàn)在的情況而言，許多中小型房地產(chǎn)開發(fā)商可能正遇到這樣的問題：自己已經(jīng)拿到了立項(xiàng)與規(guī)劃許可證，但是已經(jīng)沒有多少錢再來繳納土地出讓金，資金鏈說斷就斷了。 第 3 頁 共 26 頁 ① 要求對項(xiàng)目的資產(chǎn)擁有第一低押權(quán)，對于項(xiàng)目的現(xiàn)金流量具有有效的控制； ② 要求把項(xiàng)目投資者一切與項(xiàng)目有關(guān)的契約性權(quán)益轉(zhuǎn)讓給貸款銀行； ③ 要求項(xiàng)目成為一個單一業(yè)務(wù)的實(shí)體，除了項(xiàng)目融資安排外，限制該實(shí)體籌措其他債務(wù)資金； ④ 對于從建設(shè)期開始的項(xiàng)目 ，要求項(xiàng)目投資者提供項(xiàng)目的完工保證； ⑤ 市場方面，要求項(xiàng)目具有類似 “無論提貨與否均需付款 ”或 “提貨與付款 ”性質(zhì)的市場合約安排。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金高度密集性的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)周期長、投資需要的資金量巨大，在我國地產(chǎn)業(yè)潛規(guī)則發(fā)生變化的今天，資本的實(shí)力成為決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展最關(guān)心的問題。房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資有債權(quán)融 資和股權(quán)融資兩種基本形式。 三、房地產(chǎn)資金來源方式及房地產(chǎn)行業(yè)狀況對融資的影響 目前我國房地產(chǎn)資金主要來自于房地產(chǎn)開發(fā)商、銷售收入的再投入、商業(yè)經(jīng)營者自身的積累和傳統(tǒng)的外源融資方式，也可歸為三塊：自籌資金、銀行貸款和房屋銷售款。許多開發(fā)商都是因?yàn)橘Y金問題對房地產(chǎn)望而卻步。 二、房地產(chǎn)開發(fā)投資的特點(diǎn) 從 2020年開始，房地產(chǎn)業(yè)在我國飛速發(fā)展。 ok3w_ads(“s005”)。 籌措項(xiàng)目資金至少有項(xiàng)目發(fā)起方、項(xiàng)目公司、資金提供方 3 方參與；項(xiàng)目發(fā)起方以股東身份組建項(xiàng)目公司；資金提供方為項(xiàng)目公司提供資金 (或投資者購買項(xiàng)目債券 )；資金提供方 (債券投資者 )主要依靠項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和未來的現(xiàn)金流量作為還款保證，原則上對項(xiàng)目發(fā)起方的項(xiàng)目以外的資產(chǎn)，沒有追索權(quán)或僅有有限追索權(quán)。購物中心、特色商業(yè)區(qū)、 shopping mall、商品房等的建設(shè)一般都需要大量的資金，而且，房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營期一般還有 23 年長，需要有雄厚的資金準(zhǔn)備。而且，房地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這一期間內(nèi)隨時可能面臨調(diào)整和虧損。而銀行貸款提供資金的數(shù)量和使用期限都有嚴(yán)格的限制。目前，我國房地產(chǎn)金融以銀行信貸融資為主，股權(quán)融資比例較小，其融資格局較為單一的特征十分突出。 因此，所有這些背景都使得部分開發(fā)商在資金無法到位情況下不得不到處求助，或者拱手轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，甚至錯失巨大商業(yè)機(jī)會，所有問題都集中反映了目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整大形勢，而在這個大形勢之下，只有及早調(diào)整開發(fā)策略、融資充足的地產(chǎn)商才能夠得以生存和發(fā)展。 先成立 “類基金 ”投資公司，再通過信托、收購等方式將不良資產(chǎn)集中起來，形成一個巨大的資金池。而出于優(yōu)化合作方面的考慮，投資管理公司往往還會允許開發(fā)商在項(xiàng)目具備銀行貸款的條件下溢價回購股權(quán)和物業(yè)面積，這種方式往往可以大快人心，令開發(fā)商更加認(rèn)同這種融資模式?！安①?”既可以解決中小企業(yè)的融資難問題，也可以重新組合行業(yè)之間力量，完善企業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。 建筑商墊資 建筑商墊資在房地產(chǎn)開發(fā)中是極為普遍的現(xiàn)象。這樣經(jīng)層層剝皮，包工頭的利潤就很微薄了，連串下來，民工工資就沒了保 證。 預(yù)售商品房款項(xiàng)的再投入 開發(fā)企業(yè)在向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》后，可以進(jìn)行商品房預(yù)售。 該次融資的載體萬科中山公司的注冊性質(zhì)是中外合資公司，由深萬科和萬科的附屬公司香港永達(dá)投資公司共同投資設(shè)立，該公司權(quán)益實(shí)際上完全屬于萬科。 租賃融資 （ 1）出租人的房地產(chǎn)。 是指開發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權(quán)和占用權(quán)后，自己開發(fā)的房地產(chǎn)。對于投資者，回租可為其帶來高于抵押貸款的投資回報率，而且他對物業(yè)擁有控制權(quán)，租期結(jié)束后可將物業(yè)繼續(xù)出租或出售，獲得更可觀的回報。 1通過項(xiàng)目工資融資 項(xiàng)目融資即項(xiàng)目的承辦人 (即股東 )為經(jīng)營項(xiàng)目成立一家項(xiàng)目公司，以該項(xiàng)目公司作為借款人籌借貸款，并以項(xiàng)目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物。第一，容易劃清項(xiàng)目的債務(wù)責(zé)任。一般的方法是，在項(xiàng)目啟動之初，上 市公司 B持有 C的絕大部分股權(quán)； A僅占小股。其中，建筑安裝企業(yè)墊資數(shù)量視施工進(jìn)度而異，一般，在項(xiàng)目完成時，墊資數(shù)量可能占到建筑安裝成本的 50％。 第三步，項(xiàng)目竣工，公司 A享有大部分收益。使得資金鏈更加的寬余起來。 “價按揭 ”主要有以下表現(xiàn)行為： A、 無購房事實(shí)之按揭。 1證券市場融資 我國房地產(chǎn)企業(yè)證券市場融資少，有其歷史原因，主要是因?yàn)?1992年至 1994年間 房地產(chǎn)泡沫，使得國家決定禁止房地產(chǎn)企業(yè)上市。其中，證券市場是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要 渠道之一，房地產(chǎn)公司在證券市場融資大大增加。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果能夠巧妙地運(yùn)用借殼