【正文】 襄樊項(xiàng)目：在水一方、河畔林語(yǔ)、濱江苑等、領(lǐng)秀中原。 龍王廟國(guó)際廣場(chǎng) 】 （盛唐集團(tuán)）： 武漢市目前最大的內(nèi)資引進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，投資 30億，總建面達(dá) 28萬(wàn)方的商貿(mào)旅游航母。 武漢海興房地產(chǎn)銷售有限公司 在公司從事廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)過(guò)：“江鋒大廈”的樓書畫冊(cè)及眾多樓盤廣告。 六脈神劍之 中沖劍 營(yíng)銷推廣第三階段：強(qiáng)勢(shì)宣傳期 推廣要點(diǎn)：著重對(duì)本案主概念作渲染，全面提升本案 “ 中軸線 .城上城 .綜合體 ” 概念。 小戶型推廣概念 概念 基本特征 代表樓盤 ? Studio 小空間個(gè)性化辦公、居住 ? SOHO Smallofficeamp。因其受住宅建筑功能要求的限制，過(guò)多的陽(yáng)臺(tái)及窗戶的開(kāi)設(shè)都會(huì)影響外立面的統(tǒng)一，特別是露臺(tái)、采光井、入戶花園等都增加了立面的陰影區(qū)，影響其統(tǒng)一性。等等。所以，對(duì)于通風(fēng)、采光都應(yīng)多加考慮。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格對(duì)比 武漢天地 建面 均價(jià) 容積率 綠化率 140萬(wàn)方 15000/ m2 30% 新長(zhǎng)江 .國(guó)際 建筑面積 均價(jià) 容積率 綠化率 未定 % % 永清城 (2期 ) 建面 均價(jià) 容積率 綠化率 20萬(wàn)方 8500元 / m2 30% 融科天城 建面 均價(jià) 容積率 綠化率 5萬(wàn)方 10000元 / m2 4 40% 性能評(píng)分 比重 武漢天地 融科天城 新長(zhǎng)江國(guó) 際 永清城（ 2期） 本案 位置地段 25% 8 7 7 周邊配套 15% 8 7 7 7 出行交通 15% 8 7 建筑形象 12% 8 樓宇配套 13% 7 其他 20% 7 7 7 項(xiàng)目性能得分 項(xiàng)目修正均價(jià) （毛坯成交價(jià)） 11000起價(jià) 15000均價(jià) 8400起價(jià)10000均價(jià) 未定 7550起價(jià) 8800均價(jià) 7900起價(jià) 9500均價(jià) 項(xiàng)目性價(jià)比 項(xiàng)目定價(jià)推算模型 項(xiàng)目定位之 價(jià)格定位 項(xiàng)目定位之 價(jià)格定位 ? 定價(jià)理由：價(jià)格定位采取市場(chǎng)客觀比較法，然后通過(guò)顧客感受價(jià)格檢驗(yàn)修正； ? 初步價(jià)格：從上述幾點(diǎn)得出本項(xiàng)目地處漢口繁華地段，居住環(huán)境、商業(yè)氣氛較濃，具有較高商業(yè)投資、居住價(jià)值、地理位置獨(dú)特，項(xiàng)目本身的價(jià)值不可忽略 ,由于現(xiàn)在市場(chǎng)還不穩(wěn)定。 威脅：周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，價(jià)格過(guò)高 . 知己知彼了， 我們?cè)撛趺崔k？ 要找到 一種形式 ， 一種性格 ，一種色彩 來(lái)定位我們的樓盤，要搭建一座溝通樓盤與目標(biāo)消費(fèi)者的橋梁！ 項(xiàng)目定位分析 篇 鑄 劍 第二章 我們的項(xiàng)目應(yīng)該是什么？ 定位思路 ——市場(chǎng)的追隨者 /領(lǐng)先者 /創(chuàng)新者？ 客戶定位 供需分析、競(jìng)爭(zhēng)分析、項(xiàng)目分析 戶型面積定位 物業(yè)定位 價(jià)格定位 創(chuàng)新者 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目定位 已售項(xiàng)目市場(chǎng)定位 在售項(xiàng)目市場(chǎng)定位 中高端 中端 中低端 彌補(bǔ)空白 ,適應(yīng)新的市場(chǎng)趨勢(shì)和需求 我們的目標(biāo)市場(chǎng)？ 高端 預(yù)計(jì)其他預(yù)售項(xiàng)目市場(chǎng)定位 市場(chǎng)定位 : 引領(lǐng)高尚住宅，商業(yè)繁榮 未來(lái)規(guī)劃 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目定位 ? 本項(xiàng)目是集住宅、酒店、商場(chǎng)、公寓于一體的集合體 ? 本項(xiàng)目交通便捷，道路四通八達(dá) 故定位為 城市綜合體 何為城市綜合體 ? 所謂 “ 城市綜合體 ” 是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體 ,基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為 “ 城中之城 ” 。 劣勢(shì)：最大的舊城改造項(xiàng)目，房?jī)r(jià)過(guò)高。 我們對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí) T—威脅 ? 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)威脅嚴(yán)重 項(xiàng)目所在區(qū)域住宅、商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)需求量，未來(lái)幾年內(nèi)住宅、商業(yè)物業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，因此存在的威脅不可避免。 我們對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí) W—劣勢(shì) ? 地塊周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多，開(kāi)發(fā)商實(shí)力大 地塊四周競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)過(guò)多，如：武漢瑞安開(kāi)發(fā)的武漢天地、新長(zhǎng)江地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新長(zhǎng)江國(guó)際、武漢川業(yè)世紀(jì)開(kāi)發(fā)的永清城（二期）、融科智地開(kāi)發(fā)的融科天城等，他們的開(kāi)發(fā)體量大，品牌效應(yīng)好。 公交出行 我們對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí) D E 輕軌交通 輕軌（一期）全長(zhǎng) ，西起宗關(guān)，東至黃浦路，沿途設(shè) 10個(gè)站點(diǎn)。 我們對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí) 中觀環(huán)境 項(xiàng)目位于武漢市漢口中心城區(qū)，緊鄰城市內(nèi)環(huán)線解放大道，西南距漢口商業(yè)中心區(qū)1500米，東南距金融貿(mào)易中心 600米。 ? （ 2） 電視，中、后期做形象廣告。 三、針對(duì)性較強(qiáng)的促銷策略。 【 抄底時(shí)機(jī) 】 今年樓市里一問(wèn)再問(wèn)的話題，仍未有答案，抄底時(shí)機(jī)何時(shí)到？現(xiàn)在也難以判定。 【 埋伏 】 → 【 試水 】 今年有 54個(gè)樓盤辦了商品房預(yù)銷許可證，總量約六七十萬(wàn)平方米，同比下降一半。 MACRO PROPERTY MAKETING ANALYSIS 宏觀市場(chǎng)走勢(shì)分析 : 不同建筑類型商業(yè)住宅分析 數(shù)據(jù)顯示，高層商品住宅價(jià)格最高，為 /平方米，與 2022年同期相比上漲 %。 MACRO PROPERTY MAKETING ANALYSIS 宏觀市場(chǎng)走勢(shì)分析 : 各區(qū)域商品房成交價(jià)格分析 2022年上半年商品住宅價(jià)格在 4000元 /平方米以下的商品住宅成交均價(jià)為 /平方米，與 2022年相比上漲 %，交易量主要集中在關(guān)山片、沌口片和東西湖片 。價(jià)格在 4000——5000元 /平方米的商品住宅成交均價(jià)為 /平方米，與 2022年相比上漲 %。多層商品住宅價(jià)格為 /平方米，與2022年同期相比上漲 %。想買房的人確實(shí)很多，但觀望氛圍很嚴(yán)重，銷售比預(yù)期差多了。 【 購(gòu)房觀 】 今年的購(gòu)房觀可說(shuō)是個(gè)“價(jià)格觀”，剛性置業(yè)需求者們將最敏感點(diǎn)放在了價(jià)格上。 四、強(qiáng)大的銷售執(zhí)行力。 ? （ 3） 路牌，早期中期做形象廣告。從下圖可以看出，本項(xiàng)目與武漢市金融貿(mào)易和商業(yè)中心距離較近。預(yù)計(jì) 2022年 7月投入使用，客運(yùn)能力為單向 ／小時(shí)，設(shè)計(jì)時(shí)速 80公里。 ? 地價(jià)成本高 地價(jià)綜合成本較高。