【正文】 襄樊項目：在水一方、河畔林語、濱江苑等、領(lǐng)秀中原。 龍王廟國際廣場 】 （盛唐集團）： 武漢市目前最大的內(nèi)資引進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)項目，投資 30億，總建面達(dá) 28萬方的商貿(mào)旅游航母。 武漢海興房地產(chǎn)銷售有限公司 在公司從事廣告創(chuàng)意設(shè)計過：“江鋒大廈”的樓書畫冊及眾多樓盤廣告。 六脈神劍之 中沖劍 營銷推廣第三階段：強勢宣傳期 推廣要點：著重對本案主概念作渲染，全面提升本案 “ 中軸線 .城上城 .綜合體 ” 概念。 小戶型推廣概念 概念 基本特征 代表樓盤 ? Studio 小空間個性化辦公、居住 ? SOHO Smallofficeamp。因其受住宅建筑功能要求的限制，過多的陽臺及窗戶的開設(shè)都會影響外立面的統(tǒng)一，特別是露臺、采光井、入戶花園等都增加了立面的陰影區(qū)，影響其統(tǒng)一性。等等。所以，對于通風(fēng)、采光都應(yīng)多加考慮。 競爭項目價格對比 武漢天地 建面 均價 容積率 綠化率 140萬方 15000/ m2 30% 新長江 .國際 建筑面積 均價 容積率 綠化率 未定 % % 永清城 (2期 ) 建面 均價 容積率 綠化率 20萬方 8500元 / m2 30% 融科天城 建面 均價 容積率 綠化率 5萬方 10000元 / m2 4 40% 性能評分 比重 武漢天地 融科天城 新長江國 際 永清城（ 2期） 本案 位置地段 25% 8 7 7 周邊配套 15% 8 7 7 7 出行交通 15% 8 7 建筑形象 12% 8 樓宇配套 13% 7 其他 20% 7 7 7 項目性能得分 項目修正均價 （毛坯成交價） 11000起價 15000均價 8400起價10000均價 未定 7550起價 8800均價 7900起價 9500均價 項目性價比 項目定價推算模型 項目定位之 價格定位 項目定位之 價格定位 ? 定價理由：價格定位采取市場客觀比較法，然后通過顧客感受價格檢驗修正； ? 初步價格：從上述幾點得出本項目地處漢口繁華地段，居住環(huán)境、商業(yè)氣氛較濃，具有較高商業(yè)投資、居住價值、地理位置獨特，項目本身的價值不可忽略 ,由于現(xiàn)在市場還不穩(wěn)定。 威脅：周邊競爭對手較多，價格過高 . 知己知彼了， 我們該怎么辦？ 要找到 一種形式 ， 一種性格 ，一種色彩 來定位我們的樓盤，要搭建一座溝通樓盤與目標(biāo)消費者的橋梁！ 項目定位分析 篇 鑄 劍 第二章 我們的項目應(yīng)該是什么？ 定位思路 ——市場的追隨者 /領(lǐng)先者 /創(chuàng)新者？ 客戶定位 供需分析、競爭分析、項目分析 戶型面積定位 物業(yè)定位 價格定位 創(chuàng)新者 市場定位 項目定位 已售項目市場定位 在售項目市場定位 中高端 中端 中低端 彌補空白 ,適應(yīng)新的市場趨勢和需求 我們的目標(biāo)市場？ 高端 預(yù)計其他預(yù)售項目市場定位 市場定位 : 引領(lǐng)高尚住宅，商業(yè)繁榮 未來規(guī)劃 本項目市場定位 項目定位 ? 本項目是集住宅、酒店、商場、公寓于一體的集合體 ? 本項目交通便捷，道路四通八達(dá) 故定位為 城市綜合體 何為城市綜合體 ? 所謂 “ 城市綜合體 ” 是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體 ,基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為 “ 城中之城 ” 。 劣勢：最大的舊城改造項目，房價過高。 我們對項目的認(rèn)識 T—威脅 ? 市場競爭威脅嚴(yán)重 項目所在區(qū)域住宅、商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求量，未來幾年內(nèi)住宅、商業(yè)物業(yè)之間競爭非常激烈，因此存在的威脅不可避免。 我們對項目的認(rèn)識 W—劣勢 ? 地塊周邊競爭項目多，開發(fā)商實力大 地塊四周競爭項過多，如：武漢瑞安開發(fā)的武漢天地、新長江地產(chǎn)開發(fā)的新長江國際、武漢川業(yè)世紀(jì)開發(fā)的永清城（二期）、融科智地開發(fā)的融科天城等，他們的開發(fā)體量大，品牌效應(yīng)好。 公交出行 我們對項目的認(rèn)識 D E 輕軌交通 輕軌（一期）全長 ，西起宗關(guān)，東至黃浦路，沿途設(shè) 10個站點。 我們對項目的認(rèn)識 中觀環(huán)境 項目位于武漢市漢口中心城區(qū)，緊鄰城市內(nèi)環(huán)線解放大道，西南距漢口商業(yè)中心區(qū)1500米，東南距金融貿(mào)易中心 600米。 ? （ 2） 電視，中、后期做形象廣告。 三、針對性較強的促銷策略。 【 抄底時機 】 今年樓市里一問再問的話題，仍未有答案，抄底時機何時到？現(xiàn)在也難以判定。 【 埋伏 】 → 【 試水 】 今年有 54個樓盤辦了商品房預(yù)銷許可證，總量約六七十萬平方米，同比下降一半。 MACRO PROPERTY MAKETING ANALYSIS 宏觀市場走勢分析 : 不同建筑類型商業(yè)住宅分析 數(shù)據(jù)顯示，高層商品住宅價格最高，為 /平方米，與 2022年同期相比上漲 %。 MACRO PROPERTY MAKETING ANALYSIS 宏觀市場走勢分析 : 各區(qū)域商品房成交價格分析 2022年上半年商品住宅價格在 4000元 /平方米以下的商品住宅成交均價為 /平方米，與 2022年相比上漲 %，交易量主要集中在關(guān)山片、沌口片和東西湖片 。價格在 4000——5000元 /平方米的商品住宅成交均價為 /平方米，與 2022年相比上漲 %。多層商品住宅價格為 /平方米，與2022年同期相比上漲 %。想買房的人確實很多，但觀望氛圍很嚴(yán)重，銷售比預(yù)期差多了。 【 購房觀 】 今年的購房觀可說是個“價格觀”，剛性置業(yè)需求者們將最敏感點放在了價格上。 四、強大的銷售執(zhí)行力。 ? （ 3） 路牌，早期中期做形象廣告。從下圖可以看出，本項目與武漢市金融貿(mào)易和商業(yè)中心距離較近。預(yù)計 2022年 7月投入使用，客運能力為單向 ／小時，設(shè)計時速 80公里。 ? 地價成本高 地價綜合成本較高。