【正文】 景觀(guān)設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)方作用 依據(jù)決策方和策劃方提供的構(gòu)思和建議對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)完善 ， 保證項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和唯一性 。逐漸改 變當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)對(duì)投資酒店的陌生感，完全打消意向購(gòu)買(mǎi)者所存在一絲憂(yōu)慮；加深項(xiàng) 目概念。提交項(xiàng)目二期酒店公寓的營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃和銷(xiāo)售執(zhí)行方案； 加快整體工程的建設(shè) ,完成現(xiàn)場(chǎng)售樓處和樣板房工程； 開(kāi)發(fā)商對(duì)自己工作的總結(jié)，提交下階段二期酒店公寓工作計(jì)劃； 3. 酒店會(huì)員進(jìn)行招募。 隱蔽性的小型廚房，使 內(nèi)部功能分布更加合理 精致的書(shū)房 狹小的空間，完 美的動(dòng)靜分離 客廳與陽(yáng)臺(tái)的連接，居家感更強(qiáng)烈 合理分區(qū)的工作區(qū)域 臥室的無(wú)限想象 的生活空間 即具備強(qiáng)烈的居家感，又體現(xiàn)出重要的商務(wù)功能 【 裝修設(shè)計(jì)效果建議 】 酒店大堂裝修風(fēng)格 大堂休息等候區(qū) 會(huì)議室裝修風(fēng)格 健身房設(shè)施 酒店辦公區(qū)風(fēng)格 餐廳設(shè)計(jì)裝修風(fēng)格 室內(nèi)裝修效果 “精裝修公寓”的具體裝修預(yù)案 精裝修標(biāo)準(zhǔn)分級(jí)說(shuō)明 豪華級(jí)（成本預(yù)算基本控制在 1500元 /平米） —— 建議采用本案裝修標(biāo)準(zhǔn) —— 功能上以滿(mǎn)足人性化需求，追求品味與檔次為目標(biāo) —— 在品牌選擇上以世界品牌為主 領(lǐng)先級(jí)（成本預(yù)算控制在 1000元 /平米） —— 本案也不采用，同樣僅作參照說(shuō)明 —— 功能上滿(mǎn)足人性化要求，追求品質(zhì) —— 會(huì)選擇部分帶有一定檔次并能幫助提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的品牌 標(biāo)準(zhǔn)級(jí)（成本控制在 500750元 /平米之間） —— 本案不采用，僅作分級(jí)依據(jù)說(shuō)明 —— 功能上以滿(mǎn)足和提升本案項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力為目標(biāo)，追求高性?xún)r(jià)比 —— 在裝修品牌的選擇上建議可作一定的高低搭配，以突現(xiàn)局部產(chǎn)品的品牌價(jià)值 以酒店品質(zhì)相互對(duì)應(yīng)，塑造五星級(jí)社區(qū)形象 本案裝修建材標(biāo)準(zhǔn)建議 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略 【 整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏策略】 以產(chǎn)權(quán)酒店提升社區(qū)檔次，同 時(shí)能夠提高酒店公寓的價(jià)格 產(chǎn)權(quán)酒店 銷(xiāo)售 商鋪推廣及招商 酒店公寓銷(xiāo)售 商鋪銷(xiāo)售 商鋪推廣及招商 酒店公寓客戶(hù)積累 主力商業(yè)進(jìn)駐 商家投入 營(yíng)業(yè) 產(chǎn)權(quán)酒店 交房 利用充分時(shí)間針對(duì)性招商，以 酒店和酒店公寓客源發(fā)揮商業(yè) 一期 二期 三期 【 整體銷(xiāo)售時(shí)間控制 】 項(xiàng) 目 預(yù) 熱 一 期 開(kāi) 盤(pán) 一 次 強(qiáng) 銷(xiāo) 期 二 次 強(qiáng) 銷(xiāo) 項(xiàng) 目 開(kāi) 工 1 5 7 9 10 4 一 期 尾 盤(pán) 期 二 期 開(kāi) 盤(pán) 期 6 二 期 強(qiáng) 銷(xiāo) 期 8 10 1 二 期 續(xù) 銷(xiāo) 期 、 三 期 開(kāi) 盤(pán) 二 期 尾 盤(pán) 、 三 期 強(qiáng) 銷(xiāo) 三 期 續(xù) 銷(xiāo) 期 三 期 尾 盤(pán) 期 整 體 銷(xiāo) 售 結(jié) 束 一期 二期 三期 3 保 溫 期 三期商鋪開(kāi)盤(pán)時(shí)間也可以設(shè)定在二期續(xù)銷(xiāo)期內(nèi)，兩者相互拉動(dòng)人氣，有助于加快去化。因此，我們建議待本案合作成功后，提交細(xì)致的營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案。公務(wù)員，私營(yíng)業(yè)主，駐長(zhǎng)沙外地企業(yè)， 企業(yè)內(nèi)的高管。 職業(yè)特征： 職業(yè)多為企業(yè)家、外企老總、企業(yè)高級(jí)管理層、個(gè)體工商戶(hù)、公務(wù)員。 【 方案二：預(yù)期客戶(hù)群體定位 】 大戶(hù)型的特征 ↘ 五星級(jí)社區(qū)，體現(xiàn)身份的載體； ↘ 服務(wù)好，創(chuàng)造生活的舒適性； ↘ 精裝修，省時(shí)、省力、省心； 項(xiàng)目自身?xiàng)l件 ↘ 面積大，總價(jià)高； ↘ 戶(hù)型品質(zhì)好，適合改善居住條件； ↘ 后期使用成本的提高 ； 高端產(chǎn)品的特征 客戶(hù) 階層 金色貴族 私營(yíng)業(yè)主、明星、醫(yī)生、教授、畫(huà)家、 公務(wù)員、企業(yè)高管、留學(xué)生、外籍或 外省商人等 本案不同戶(hù)型總價(jià)推導(dǎo)的不同客戶(hù)結(jié)論 房型面積(㎡ ) 總價(jià) (萬(wàn)元 ) 首付比例 貸款額 (萬(wàn)元 ) 每月還款額 (元 ) 家庭年收入 (萬(wàn)元 ) 客戶(hù)大致特征 90 62 30% 43 20年 3178 10萬(wàn) 3040歲年齡階層，該類(lèi)人群事業(yè)成熟，屬于城市中高端的人群、分布職業(yè)為企業(yè)老總、外省企業(yè)高管、本地企業(yè)或外地企業(yè)集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)。明晰的投資回報(bào)數(shù)據(jù)分析，或者以商 業(yè)計(jì)劃書(shū)形式或許可以起到?jīng)Q定性的作用。 五星級(jí)國(guó)際商務(wù)社區(qū) 五星級(jí)國(guó)際酒店公寓 這不是一個(gè)城市的豪宅，他是一個(gè)頂級(jí)的商務(wù)居所！ 鎖定線(xiàn)一：城市中商務(wù)精英 這不是一個(gè)商務(wù)酒店，他是一個(gè)商務(wù)生活的家！ 鎖定線(xiàn)二：與長(zhǎng)沙商業(yè)往來(lái)頻繁者 他是一個(gè)高回報(bào)的投資品！ 鎖定線(xiàn)四：專(zhuān)業(yè)的投資者 鎖定線(xiàn)三： H生活一族 他不是潘石屹的 SOHO公寓，這里沒(méi)有工作室！ 購(gòu)買(mǎi)目的 鎖定線(xiàn)一：城市中商務(wù)精英 在競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)代社會(huì)中，商務(wù)精英們從容應(yīng)對(duì) 來(lái)自各方面的壓力與挑戰(zhàn)。 方式三：帶資管理 通過(guò)獨(dú)資，控股或參股等直接或間接投資方式來(lái)獲取酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)并對(duì)其下屬系列酒店實(shí)行相同品牌標(biāo)識(shí)，相同服務(wù)程序，相同預(yù)訂網(wǎng)絡(luò)，相同采購(gòu)系統(tǒng)，相同組織結(jié)構(gòu)，相同財(cái)務(wù)制度，相同政策標(biāo)準(zhǔn)，相同企業(yè)文化及相同經(jīng)營(yíng)理念的管理方式。以便平衡項(xiàng)目利 潤(rùn)及酒店經(jīng)營(yíng)的盈利。 比較項(xiàng)目 匯富中心 樓層 一層 二層 三層 售價(jià)（元 /㎡ ) 30000 15000 8000 地段 100/100 外部環(huán)境 100/100 產(chǎn)品自身 100/98 投資回報(bào) 100/100 營(yíng)銷(xiāo)推廣 100/95 開(kāi)發(fā)商品牌 100/105 推導(dǎo)價(jià)（元 /㎡ ) 30100 15050 8026 本案售價(jià)定位 租金推導(dǎo)結(jié)果 同類(lèi)產(chǎn)品對(duì)比結(jié)果 一層 30000元 /㎡ 二層 15000元 /㎡ 三層 10000元 /㎡ 四層 7500元 /㎡ 一層 30000元 /㎡ 二層 15000元 /㎡ 三層 8000元 /㎡ 四層 —— 符合 符合 高出 2022元 根據(jù)上表綜合對(duì)比來(lái)看，目前產(chǎn)品定位一層、二層價(jià)格與租金推導(dǎo)價(jià)基本平衡，分別定位在 30000 元 /㎡ 和 15000元 /㎡； 四層以市場(chǎng)租金推導(dǎo)為準(zhǔn)，我們可以定位在 7500元 /㎡； 那么三層高出部分來(lái)看， 我們可以利用項(xiàng)目的業(yè)態(tài)檔次以及項(xiàng)目招商的操作中來(lái)進(jìn)行平衡，三層價(jià)格可定位在 10000元 /㎡。因此，我們必須將上述推導(dǎo)的價(jià)格來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)論證，方可縮小自己的風(fēng)險(xiǎn)性。 依上述市場(chǎng)價(jià)格段中，我們索取一個(gè)比較適中的項(xiàng)目作為本案定價(jià)的參考標(biāo)桿，來(lái)得出項(xiàng)目最實(shí)際 的市場(chǎng)接受價(jià)格： 佳天國(guó)際新城 個(gè)案考 量因素 地段 環(huán)境 交通 周邊配套 規(guī)劃 內(nèi)部配套 建材 物業(yè)管理 品牌 操作 平臺(tái) 合計(jì) 單價(jià) 本案 項(xiàng)目 9 7 8 7 8 9 8 8 9 9 82 —— 佳天國(guó)際新城 9 8 8 8 7 8 7 7 9 8 79 4200元 /平米 本案 定價(jià) 定價(jià)綜合因素比將在一定程幫助我們了解項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢(shì)，進(jìn)而為項(xiàng)目定價(jià)作出合理判斷。因此，我們項(xiàng)目定位 成酒店公寓，戶(hù)型將會(huì)有所縮小，進(jìn)一步避免了政 策的風(fēng)險(xiǎn)性。 隨著我國(guó)近年來(lái)酒店公寓市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，產(chǎn)品形 成概念標(biāo)準(zhǔn)性的模糊、市場(chǎng)的缺位，自身發(fā)展并未 有升級(jí)，反而出現(xiàn)了退化的現(xiàn)象，讓大多消費(fèi)者產(chǎn) 生了一種錯(cuò)覺(jué)，關(guān)鍵誤導(dǎo)在 “ 小戶(hù)型、低總價(jià)、精裝 修、投資品、名牌物業(yè)服務(wù) ” 等因素上。 長(zhǎng)沙西沃投資韶山路項(xiàng)目 定位篇 2022 年 7月 22日 【項(xiàng)目定位需要解決的問(wèn)題】 了解項(xiàng)目所處的地理環(huán)境，給項(xiàng)目定位提供了那些優(yōu)勢(shì)的條件？ 根據(jù)項(xiàng)目自身情況和市場(chǎng)環(huán)境，確立了項(xiàng)目定位成什么樣的產(chǎn)品，樹(shù)立什么樣的市場(chǎng)形象？ 我們對(duì)產(chǎn)品酒店和酒店公寓的概念理解； 06年住宅新政對(duì)本案定位的影響； 根據(jù)市場(chǎng)住宅產(chǎn)品推導(dǎo)項(xiàng)目中酒店公寓和產(chǎn)權(quán)酒店的價(jià)格，確立市場(chǎng)可認(rèn)知產(chǎn)品價(jià)格； 用租金和同區(qū)域同類(lèi)的商鋪兩種價(jià)格推導(dǎo)模式，確立本案商鋪可售價(jià)格； 項(xiàng)目總體銷(xiāo)售額和投入成本的預(yù)算，預(yù)測(cè)項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)； 本案酒店經(jīng)營(yíng)成本預(yù)算，預(yù)測(cè)后期經(jīng)營(yíng)可實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)； 確立酒店的市場(chǎng)形象、經(jīng)營(yíng)方式、客房配比、操作思路、目標(biāo)客戶(hù)群體定位； 確立酒店公寓的市場(chǎng)形象、不同戶(hù)型組合定位產(chǎn)生的不同目標(biāo)客戶(hù)群體、購(gòu)買(mǎi)者的使用方式； 1確立商鋪的市場(chǎng)形象、功能定位、業(yè)態(tài)組合、操作執(zhí)行框架； 1對(duì)本案整理規(guī)劃概念、裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格、裝修標(biāo)準(zhǔn)作出建議； 1確立了本案的開(kāi)發(fā)節(jié)奏策略、銷(xiāo)售時(shí)間控制、資金回籠計(jì)劃、媒體費(fèi)用投入計(jì)劃； 1制定了本案一期營(yíng)銷(xiāo)策略、銷(xiāo)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)、各階段的銷(xiāo)售策略、提升價(jià)格變化策略； 1制定了本案一期推廣策略、媒體投放組合策略、各階段的推廣安排、資源整合； 1制定了項(xiàng)目執(zhí)行單位工作關(guān)系、工作職責(zé)； 1合美為本案所提供的具體服務(wù)工作內(nèi)容； 項(xiàng)目定位思路框架： 項(xiàng)目定位所要解決的問(wèn)題 (2P) 項(xiàng)目概況 (413P) SWOT分析 項(xiàng)目整體定位 (1541P) 產(chǎn)權(quán)酒店定位 (4253P) 項(xiàng)目規(guī)劃建議 (7987P) 酒店公寓定位 (5468P) 商鋪定位 (6978P) SWOT分析 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策路 (8892P) 一期營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 (93103P) 一期推廣計(jì)劃 (94112P) 項(xiàng)目執(zhí)行各公司工作關(guān)系 (113116P) 所要起到的控制作用 合美工作內(nèi)容 (117124P) 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目基本情況 【 地理位置 】 地塊位于長(zhǎng)沙市東南部的雨花區(qū)內(nèi)，準(zhǔn)確的位置是韶山路 67號(hào)，南與未來(lái)話(huà)劇院之間的規(guī)劃路（未建設(shè)），北到老社區(qū)的小路，西沿韶山路，東依曹家坡小學(xué)； 關(guān)鍵字 :韶山路、東塘商圈 未來(lái) CBD的雛形已經(jīng)出現(xiàn) 本案 【 地塊四周及地塊現(xiàn)狀 】 南面：話(huà)劇院老樓 東面：曹家坡小學(xué) 北面：年限已久的多層住宅公寓 關(guān)鍵字 :老社區(qū)、老企業(yè) ↘ 建筑均為多層 ↘ 四周環(huán)境臟亂差 地塊自身為工廠(chǎng)性住宅 ↘ 項(xiàng)目原建筑部分經(jīng)營(yíng)成 商業(yè)，如酒店、浴室等 ↘ 項(xiàng)目地塊形狀不規(guī)則 【 地塊周邊配套環(huán)境 】 本案 商業(yè)、商務(wù)、行政、居住為一體的城市生活圈 商業(yè)設(shè)施： 友誼商城、阿波羅商城 、湖南影劇院 、五一商圈的商業(yè)等等 生活性配套設(shè)施： 各大銀行 、家潤(rùn)多朝陽(yáng)店、旺萬(wàn)家超級(jí)市場(chǎng) 、高橋市場(chǎng)、華天酒店、文化大廈、通程酒店等 醫(yī)療教育設(shè)施 ： 市婦幼保健醫(yī)院 、省水電醫(yī)院、中醫(yī)附一醫(yī)院、曹家坡小學(xué)、稻田中學(xué)、湖南中醫(yī)學(xué)院 、二十一中、二十二中、十一中、十五中、雅禮中學(xué)等 娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)設(shè)施 湖南大劇院、賀龍?bào)w育館 、新世紀(jì)體育文化中心 地塊所在區(qū)域就是我們未來(lái)推廣地段預(yù)期價(jià)值及產(chǎn)升值、價(jià)值的必然因子 韶山路板塊 城市功能定位 CBD 板塊中心 行政辦公中心、交流文化中心、商業(yè)中心、商務(wù)中心 板塊要素 生活 —— 一流的配套 市政 —— 省人大、省水利廳、省煙草局、市國(guó)稅、市法院等 文化 —— 新世紀(jì)體育文化中心、市工人文化宮、湖南大劇院 教育 —— 市級(jí)重點(diǎn)中小學(xué) 、幾所專(zhuān)業(yè)大學(xué) 商業(yè) —— 東塘商圈、高橋市場(chǎng)等 生活寫(xiě)實(shí) 活力的、激情的 商務(wù)的、商業(yè)的 現(xiàn)代的、潛力的 品質(zhì)的、高檔的 韶山路是未來(lái)崛起的現(xiàn)代都市 CBD商貿(mào)區(qū) 【 項(xiàng)目規(guī)劃草圖 】 指標(biāo) 數(shù)量 規(guī)劃用地面積 ㎡ 其中：凈用地面積 ㎡ 道路用地面積 ㎡ 地上總建面積 40600㎡ 其中：商業(yè)建筑面積 7500㎡ 產(chǎn)權(quán)酒店建筑面積 18280㎡ 住宅建筑面積 14820㎡ 地下室面積（二層） 6500㎡ 建筑密度 % 容積率 綠化率 28% 車(chē)位數(shù) 208輛 其中： 地上 40輛 地下 16