【正文】 是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。 二、本項(xiàng)目主創(chuàng)人員介紹Mr. Kenneth William Hunt 21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)總裁 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系資深經(jīng)營(yíng)管理專家1969年 作為自營(yíng)業(yè)主進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)1978年 加入21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系，取得了名列前茅的業(yè)績(jī)1987年 加入21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)總部投身推廣21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系成功經(jīng)驗(yàn)工作1990—1993年 任21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)新西蘭執(zhí)行總裁，3年中使新西蘭區(qū)域發(fā)展成當(dāng)?shù)刈畲蟮姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。 從業(yè)人員自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)我們的規(guī)劃是：216。促銷性戰(zhàn)略為使消費(fèi)者對(duì)本案有特別深刻印象，并促使消費(fèi)者能立刻抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)參觀，須在適當(dāng)時(shí)機(jī)進(jìn)行促銷活動(dòng)，吸引大量人潮，以期創(chuàng)造銷售高峰（特別是針對(duì)商鋪部分）；同時(shí)，當(dāng)項(xiàng)目推廣工作達(dá)到一定階段時(shí)，為促使猶豫不決之客戶早下決心，或期望通過(guò)已成交客戶帶來(lái)新客戶時(shí)，亦應(yīng)舉辦適當(dāng)?shù)拇黉N活動(dòng)。l 具有較高的性能價(jià)格比，投資置業(yè)兩相宜。在確認(rèn)本項(xiàng)目在市場(chǎng)中的定位后，廣告媒體可將我們的主張傳播于客戶群，并通過(guò)業(yè)務(wù)、企劃交流之后與其觀念融合在一起。全球第一的房地產(chǎn)代理品牌，認(rèn)知度高達(dá)60%。 商業(yè)配套設(shè)施l 大型倉(cāng)儲(chǔ)超市l(wèi) 便利店l 精品專賣店娛樂配套設(shè)施（可設(shè)于商場(chǎng)頂層） l 健身休閑l 娛樂設(shè)施商務(wù)配套設(shè)施 l 銀行l(wèi) 商務(wù)中心l 服務(wù)快遞l 機(jī)票代理建議首層設(shè)置：銀行、商務(wù)中心、代理服務(wù)。l 樓面布局：應(yīng)采用柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)，用作孵化器的樓層應(yīng)易于分割成80400平方米。D中心實(shí)驗(yàn)室或安裝客戶的UPS等l 樓板承載力：某些樓層樓板承載力可以達(dá)到或超過(guò)400千克/平方米，以適應(yīng)高科技企業(yè)及研發(fā)機(jī)構(gòu)設(shè)置服務(wù)器/數(shù)據(jù)中心等的承重要求。l 我公司根據(jù)目前市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目形象定位建議： 寫字樓外墻 采用鋁扣板結(jié)合淡藍(lán)色或灰色雙層玻璃。l 鑒于小區(qū)西南兩面臨街，應(yīng)盡可能考慮小區(qū)內(nèi)環(huán)境的營(yíng)造。從外觀上，在西側(cè)與南側(cè)保持完整連接，成為：勁松商圈地標(biāo)性建筑。二、貸款額度選擇 付款方式三、首期的承受能力 首付能力上述分析表明，目前北京市購(gòu)房者的觀點(diǎn)與幾年前相比，已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。因此開發(fā)商在開發(fā)新項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注重房屋價(jià)格便宜、地理位置好、交通方便并配有服務(wù)良好的物業(yè)管理公司，提高其性能價(jià)格比，以贏得客戶。反映出年輕的置業(yè)主體將會(huì)是未來(lái)2—3年北京房地產(chǎn)的重要客戶。l 市場(chǎng)對(duì)投資型的物業(yè)寄求增加。l 設(shè)計(jì)尚未開始，可以根據(jù)市場(chǎng)變動(dòng)情況，重新定位，以降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。戶型： 采用大開設(shè)計(jì)，自由組合。主要集中表現(xiàn)在客廳的開間尺寸比較小，170平方米的四房戶型，這不僅使客廳感覺狹長(zhǎng)、使用不方便，同時(shí)也極大的浪費(fèi)房屋的面積。在調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，大部分樓盤缺乏前期一個(gè)詳細(xì)的、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目調(diào)查論證的過(guò)程，在項(xiàng)目的客戶定位方面缺乏有效的細(xì)分和針對(duì)性的調(diào)查。l 入世后市場(chǎng)的外資總量會(huì)有一定程度的增加，但不會(huì)出現(xiàn)大量外資涌入的現(xiàn)象，國(guó)外開發(fā)商也不會(huì)直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)。l 客戶購(gòu)房將更為慎重，低價(jià)位項(xiàng)目中，以自住為目的的購(gòu)房者比例將會(huì)增加，高價(jià)位項(xiàng)目中，投資型客戶比例將會(huì)上升。政策對(duì)于所有房地產(chǎn)企業(yè)都是平等的，早“把握”者早“受益”。二、把握使百姓“買得起房”的有關(guān)政策雖然個(gè)人買房已成為社會(huì)共識(shí)，但許多大中城市的房?jī)r(jià)與收入比仍在6倍以上，普通工薪階層買不起房；居民收入預(yù)期與支出預(yù)期反差大，使許多人不敢出手買房。一些規(guī)模較小、管理水平低、技術(shù)落后、人才匱乏、效益低下的房地產(chǎn)企業(yè)恐怕要遭淘汰。增長(zhǎng)19%，增副形勢(shì)尤為顯著。2001年17月，比上年同期增長(zhǎng)34%，%；，%，%。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)67227億元，%，呈現(xiàn)出持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。接到委托后，我公司積極開展籌備工作，并正式委托北京泛華及居易兩家加盟店，代表所有21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系的北京加盟店具體操作本項(xiàng)目。一、我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好1995至2000年，北京經(jīng)濟(jì)年均增速達(dá)到10%；全市國(guó)民生產(chǎn)總值累計(jì)超過(guò)10000億元。%。%，%。其次，入世后房地產(chǎn)業(yè)會(huì)面臨更激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。一、把握使百姓“愿意買房”的有關(guān)政策1998年，國(guó)家全面停止福利（實(shí)物）分房政策，使百姓在思想觀念上逐漸接受了個(gè)人“掏腰包”買房的事實(shí)，目前，“要住房，就買房”的思維邏輯已成為社會(huì)共識(shí)。所有向社會(huì)公開宣誓的房地產(chǎn)企業(yè)的名稱（品牌）公開，承諾內(nèi)容公開，平等接受社會(huì)各界監(jiān)督。l 2002年市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域比較分散，不但一些原有基礎(chǔ)較好的區(qū)域得以更快的發(fā)展，而且還將會(huì)涌現(xiàn)出更多的新興熱點(diǎn)地區(qū)。賓館：樂游賓館、京瑞大廈醫(yī)院：雙井醫(yī)院、勁松醫(yī)院、垂楊柳醫(yī)院三、人文環(huán)境本項(xiàng)目所在地區(qū)是北京最早的工業(yè)區(qū)，隨著北京市的不斷發(fā)展和對(duì)環(huán)境的治理，使這一地區(qū)形成最早的住宅小區(qū)，項(xiàng)目周邊生活配套成熟。 戶型設(shè)計(jì)。戶型設(shè)計(jì)基本滿足購(gòu)房者的需求。外窗 羅馬式外窗，雙層鋁合金玻璃窗大堂、電梯間：磨光花崗巖地面，大理石墻面辦公及公共區(qū) 吊頂、水泥地面（送地毯）綜合分析：大廈外立面單調(diào)， 大堂狹小，感覺檔次較低，與其配置不相協(xié)調(diào)。l 項(xiàng)目區(qū)內(nèi)原住居民，消費(fèi)能力有限，對(duì)價(jià)格的承受能力較低。l 區(qū)域內(nèi)期房的銷售遠(yuǎn)不如準(zhǔn)現(xiàn)房。 購(gòu)房目的 %的被調(diào)查者為首次置業(yè)，目的為居住， 22%的被調(diào)查者為改善居住條件二次購(gòu)房。%的被調(diào)查者購(gòu)房時(shí)首選二、三居室，因此在未來(lái)的2—3年內(nèi)二居室、三居室仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。l 社區(qū)設(shè)計(jì)兩個(gè)出入口，實(shí)現(xiàn)人車分流。l 配套和非配套公建的布局應(yīng)便于購(gòu)買者使用。通過(guò)設(shè)計(jì)達(dá)到的高品質(zhì)的感覺。 單位：平方米一室戶兩室戶客廳 202535餐廳810廚房3558衛(wèi)生間5668主臥13151618次臥1013 儲(chǔ)藏室224四、配套設(shè)施建議寫字樓必要的硬件設(shè)施：l 總體結(jié)構(gòu)：采用柱網(wǎng)式結(jié)構(gòu)，以提高樓層使用率。某些樓層于樓層間預(yù)留可拆卸樓板，便于租用二層或多層客戶設(shè)置內(nèi)部樓梯，例如嘉里中心在高層樓層的同一位置預(yù)留3米X 4米可拆卸樓板。 室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)：n 戶門：高級(jí)裝飾三防門或高級(jí)木門n 廚房：墻面采用高級(jí)瓷磚；地面鋪設(shè)防滑地磚；鋁扣板吊頂n 配送高級(jí)櫥柜，洗盆、龍頭，抽油煙機(jī)n 衛(wèi)生間：配送高檔洗手盆、座便器、浴盆、淋浴、龍頭、花灑。價(jià)格定高了，不會(huì)被購(gòu)房者所接受而滯銷；如果定低了，雖然能在很短的時(shí)間內(nèi)搶購(gòu)一空，但發(fā)展商就會(huì)少賺很多利潤(rùn)。公寓應(yīng)考慮先行銷售。樹立發(fā)展商良好的企業(yè)形象，為企業(yè)在本行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。強(qiáng)化攻擊戰(zhàn)略采取派發(fā)宣傳單頁(yè)的形式，針對(duì)本市東部地區(qū)各寫字樓派送精美、具有說(shuō)服力的印刷品，使商品信息確實(shí)到達(dá)目標(biāo)對(duì)象；同時(shí)，激發(fā)其好奇心和購(gòu)買欲望，以吸引其撥打售樓電話并到現(xiàn)場(chǎng)參觀。我們的目標(biāo)是：216。l 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京泛華加盟店該店為21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)在中國(guó)的首批加盟者，專門從事房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)的專業(yè)經(jīng)紀(jì)公司,致力于發(fā)展房地產(chǎn)信息咨詢、投資顧問、全案企化、銷售代理、發(fā)布最新的物業(yè)供應(yīng)信息、房地產(chǎn)法律法規(guī)及物業(yè)市場(chǎng)趨勢(shì)發(fā)展分析，立志使客戶得到“最專業(yè)和最滿意的服務(wù)”。2000年—至今 作為熟悉全球房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的資深專家，為開拓世界上最大的市場(chǎng)，Hunt先生受命擔(dān)任21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)總裁。能干的人，不在情緒上計(jì)較，只在做事上認(rèn)真；無(wú)能的人！不在做事上認(rèn)真，只在情緒上計(jì)較。1997—1998年 任21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)印度尼西亞執(zhí)行總裁6個(gè)月內(nèi)確立21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先地位。 培養(yǎng)14000名經(jīng)紀(jì)人21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)總部設(shè)立在北京漢威大廈16和17層，辦公面積為600平米。第九章 合作方式 一 、公司簡(jiǎn)介 l 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)總部21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)總部，特許商號(hào)為21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)。三、廣告策略針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的宣傳推廣工作，具體包括如下策