【正文】 ● ● ● ● 隨著房改政策的深入實(shí)施和城市建設(shè)不斷深化，各種借、貸款手段相應(yīng)簡(jiǎn)化，良好的物業(yè)管理使住房消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大，然而房地產(chǎn) 的產(chǎn)品消費(fèi)頻次 低，也許有的人一生只有一次購(gòu)房行為，因此越來(lái)越多的人開(kāi)始 慎重對(duì)待購(gòu)房行為。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。雖然在目標(biāo)客戶定位上有所交叉，但相互影響度不大。 每年的廟會(huì)吸引了眾多的香客來(lái)進(jìn)香，場(chǎng)面非常壯觀。潛在的身份證明需求溢于言表。因此，房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)也就成為情理之中的事情。土地作為一種稀缺資源，國(guó)家對(duì)土地征用越來(lái)越嚴(yán)格，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，誰(shuí)擁有了地理位置優(yōu)越的土地，就意味著誰(shuí)掌握了市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 客戶情況 —— 隨著城市化步伐的加快，我市城市人口激增，擴(kuò)大了對(duì)房屋的 需求。市場(chǎng)決定一切，只要有需求就要市場(chǎng)。特別是隨著一系列先 進(jìn)、成熟的開(kāi)發(fā)理念的不斷引入，外來(lái)房地產(chǎn)公司的激烈競(jìng)爭(zhēng)下，本土房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展日益健康、良性和規(guī)范。而作為中高端客戶，在關(guān)注價(jià)格的同時(shí)，更看重項(xiàng)目的內(nèi)在品質(zhì)。高層住宅是各開(kāi)發(fā)商在后期設(shè)計(jì)上普遍引入的建筑形式。但是不可否認(rèn)， 現(xiàn)在市內(nèi)在售住宅項(xiàng)目不下 20 個(gè)，除了幾個(gè)知名的大項(xiàng)目外，多是一些建筑規(guī)模只有幾棟樓的小項(xiàng)目。 客 戶 蔚縣客戶 、市區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的客戶 第四部分、深度個(gè)案訪談 一、專業(yè)人士 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 價(jià) 格 開(kāi)盤(pán)時(shí)套價(jià)從 80 萬(wàn)到 100 萬(wàn)不等，到 2020 年 6 月上調(diào)了一次價(jià)格，套價(jià)區(qū)間上漲為 84 萬(wàn)到 106 萬(wàn)。別墅間距 米，成規(guī)則排列。從戶型上看， 90 平米的兩室兩廳已經(jīng)售空， 104 平米的兩室兩廳也所剩不多。 頂樓帶閣樓的戶型銷售 得一般 。 人口密集 ， 周邊消費(fèi)群體的層次較低。二期 2020 年 6 月開(kāi)盤(pán)，至今銷售比例約為 1/3。 客 戶 周邊學(xué)校、醫(yī)院等單位的職工。其中一梯一戶的單元，下層是 180200 平米，上層是 200220平米；一梯兩戶的單元，面積在 220260 平米。截至到目前銷售達(dá)到 65%，有 90 套前期的封房 3 月份也開(kāi)始銷售。設(shè)有地上車庫(kù)，但總數(shù)很少。 一期開(kāi)盤(pán)時(shí)造勢(shì)很成功 。容辰莊園二期提高了交房標(biāo)準(zhǔn)， 其中 1 棟高層 提供給客 戶高、中、低三個(gè)檔次的裝修標(biāo)準(zhǔn)，客戶可以自由選擇。 銷 售 2020 年底開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu) ，到 2020 年 4 月正式開(kāi)盤(pán)； 一 期銷售在 80%左右，剩余 20— 30 套房子。名城國(guó)際、 岸尚最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展日益健康良性和規(guī)范。 在 中、高端市場(chǎng) 則有別于橋西區(qū)。橋西區(qū)整體消費(fèi)層次在張家口屬于偏低的，因此市場(chǎng)上產(chǎn)品 供應(yīng)呈現(xiàn)小規(guī)模、小戶型、低價(jià)位的特點(diǎn)。此外，香江國(guó)際名城在二期的規(guī)劃上設(shè)計(jì)了疊拼的建筑形式， 距離水母宮不遠(yuǎn)的永泰小區(qū)也預(yù)計(jì)在今年八月份推出別墅項(xiàng)目。 桃源名仕與茶榆云頂項(xiàng)目?jī)H一墻之隔， 其目標(biāo)客戶群定位在中產(chǎn)階層。因此世紀(jì)豪園在 團(tuán)購(gòu)保障利潤(rùn)后， 不斷調(diào)高價(jià)格， 現(xiàn)在高層的房屋總價(jià)多在四十萬(wàn)左右，銷售情況表現(xiàn)良好。隨著 世紀(jì)豪園 、金鼎 也 相繼開(kāi)發(fā)了小高層 ， 博楊小區(qū)漸漸滯銷。 張家口市政府在 2020年政府工作報(bào)告計(jì)劃中，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提到， 要采取有效措施，防止住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲。房管局交易契稅額也從 2020年的 1100萬(wàn)猛增到 2020年 3000萬(wàn)，張家口市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度可見(jiàn)一斑。 從 總體 商業(yè)狀況來(lái)看 ，張家口的 商業(yè)并不是很繁華，品牌層次相對(duì)較低，大多都是很少聽(tīng)聞的國(guó)內(nèi)品牌，大眾品牌。 近幾年通過(guò)政府出資、商戶集資等多種方式，累計(jì) 投對(duì)武城街商業(yè)道路進(jìn)行了改造，使商業(yè)區(qū)的硬件設(shè)施得到了極大改善。兩個(gè)商場(chǎng)沒(méi)有 硝煙滾滾得 商戰(zhàn) ， 而 是被一個(gè)集團(tuán)所壟斷 。其他類價(jià)格指數(shù)均比上年有所下降。 高新區(qū)綜合體育館以及河北建工學(xué)院、北方學(xué)院、張家口 一中新校址建設(shè)項(xiàng)目的前期與建設(shè)工作已經(jīng)全面展開(kāi) 。 固定資產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng)。 張家口市劃分為壩上壩下兩個(gè)自然地理區(qū)域，行政區(qū)下轄橋東區(qū)、橋西區(qū)、宣化區(qū)、下花園區(qū)四區(qū)； 康?？h 、沽源縣 、 尚義縣 、 張北縣 、 崇禮縣 、 赤城縣 、 懷安縣 、 萬(wàn)全縣 、 宣化縣 、 陽(yáng)原縣 、 蔚縣 、 涿鹿縣 、懷來(lái)縣十三個(gè)縣，總?cè)丝?442萬(wàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 張家口 某 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第一部分、城市宏觀狀況調(diào)研 一、張家口市城市概況 張家口市地處河北省西北部， 三面環(huán)山， 南北最大距離近 300公里、東西最大距離約 228公里，總面積 36873 平方 公里， 是一座有悠久歷史和光榮傳統(tǒng)的北方名城。 （北）京包（頭）鐵路橫貫全境，重要的能源運(yùn)輸干線大（大同）秦（秦皇島）電氣化鐵路穿境而過(guò)，豐（臺(tái)）沙（城）鐵路從北京豐臺(tái)直達(dá)張家口，在懷來(lái)縣沙城與京包線交匯 ， 京張、宣大高速公路和 10 1 11 207國(guó)道穿市而過(guò) ， 以市區(qū)為中心呈放射狀的公路四通八達(dá)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) ％，完成 ，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 完成 ，增長(zhǎng) ％，全年全市城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目（不含房地產(chǎn)）達(dá)到 729項(xiàng)，其中新開(kāi)工項(xiàng)目 593項(xiàng)。 清水河綜合整治工程的河道清淤已全面開(kāi)展 ； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)積極推進(jìn)，城市住房建設(shè)施工面積達(dá)到 210萬(wàn)平方米，竣工面積 107萬(wàn)平方米 ； 旅游業(yè)接待能力和水平明顯提高，全年實(shí)現(xiàn)旅游總收入增長(zhǎng) ％ ； 在各類市場(chǎng)的有力帶動(dòng)下，消費(fèi)保持較快增長(zhǎng)，消費(fèi)需求拉力增強(qiáng)。全市商品零售價(jià)格上漲 ％，漲幅比上年回落 。 看不見(jiàn)商場(chǎng)的廣告，看不到商場(chǎng)的打 折，看不到商場(chǎng)的返券 促銷 活動(dòng) ， 但是在當(dāng)?shù)厥忻窨谥校?“ 帝達(dá)購(gòu)物中心 ” 、 “ 帝達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng) ”是他們最好的商場(chǎng)，買東西他們都去那 里。武城街商業(yè)道路改造工程，北接至善街，南至東關(guān)街、稅司街、橋西街交叉口，分為南、北武城街兩個(gè)路段。像 “Esprit” 、 “Only” 、“鯊魚(yú)” 這些品牌幾乎全部沒(méi)有。此外， 2002年 張家口 市的經(jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格為 750元 /平方米，商品房平均價(jià)格約為 800元 /平方米； 2020年分別升至 900元 /平方米和1000元 /平方米； 2020年又分別增長(zhǎng)到 1350元 /平方米和 1500元 /平方米，進(jìn)入 2020年，房屋價(jià)格更是顯現(xiàn)出強(qiáng)勁的上漲勢(shì)頭 ，商品房平均價(jià)格已達(dá)到 1830元 /平方米。 同時(shí) 改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 但 世紀(jì)豪園、金鼎 的 情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 現(xiàn)在緯二路以北的大片土地已經(jīng)被世紀(jì)豪園征用，建筑形式和價(jià)格暫時(shí)沒(méi)有。主要包括：市區(qū)企業(yè)的高層管理人員、政府機(jī)關(guān)中的高級(jí)干部、中等商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶（五交化、建材、服裝等）、產(chǎn)業(yè)縣的礦主（當(dāng)然，這也是 本 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體定位）。但是其 具體外觀和戶型還沒(méi)有對(duì)外宣傳。高端產(chǎn)品銷售則表現(xiàn)得很差， 開(kāi)發(fā)商則不斷根據(jù)階段銷售情況 改變市場(chǎng)供應(yīng)。 產(chǎn)品 銷售 表現(xiàn) 良好 ， 價(jià)格一路上揚(yáng)， 像容辰莊園 一期高價(jià)房消化得已經(jīng)差不多，現(xiàn)在二期均價(jià)預(yù)達(dá)到 3000元 /平米，開(kāi)創(chuàng)了張市新高。去年國(guó)家七部委連續(xù)下“猛藥”，意在抑制房?jī)r(jià)漲幅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 可能還要伸手向父母要錢(qián) 新婚家庭 除了置辦各種大件物品外，也比較能花錢(qián)，但是購(gòu)物時(shí)會(huì)理智一些，沒(méi)有用的東西不會(huì)買 注重節(jié)儉、 以價(jià)格作為判斷的依據(jù) 的同時(shí)又 考慮產(chǎn)品質(zhì)量 ，尋找質(zhì)量效益的平衡點(diǎn) 三口之家 有了下一代之后，消費(fèi)開(kāi)始以孩子為中心，即使不太實(shí)用，只要孩子想要，也會(huì)買回家來(lái)，以滿足孩子的需要 注重節(jié)儉、 以價(jià)格作為判斷的依據(jù)而不太考慮產(chǎn)品質(zhì)量 、傳統(tǒng)保守 成功家庭 子女 撫養(yǎng)已經(jīng)不成為負(fù)擔(dān) 。 從已建和在建樓盤(pán)的分布來(lái)看，主要集中在橋東、橋西及高新區(qū)。清城。剩余戶型主要是 113 ㎡的三室兩廳一衛(wèi)和 115㎡的兩室兩廳兩衛(wèi)。每平方米的裝修費(fèi)用已經(jīng)合到單價(jià)內(nèi)。 一方面容辰莊園被列入市政府重點(diǎn)舊城改造項(xiàng)目，另一方面其借助北京電視臺(tái)等多方面煤體的勢(shì)力不斷提高自身在張市的影響力， 樹(shù)立政府扶植形象。 戶 型 主力戶型是 96 平米的兩室兩廳和 120平米的三室兩廳 ， 150 平米和 180 平米的三室只有 17套。 價(jià)格從開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在調(diào)整了五次，每平米總共上漲了近 260 元。 價(jià) 格 越層 13 層是 1950 元 /平米， 46 層是 1850 元 /平米。 金鼎但是其小高層銷售得很差。 客 戶 橋西區(qū)事業(yè)單位的客戶占絕對(duì)多數(shù)。 賣 點(diǎn) 地理位置 好，學(xué)校、醫(yī)院多；占地是坡地并且背山、樓宇相互錯(cuò)開(kāi)、規(guī)模龐大； 不 足 單價(jià)高 客 戶 主要是橋西區(qū)客戶；周邊學(xué)校、醫(yī)院比較多，其員工購(gòu)房的多 岸尚三室兩廳戶型中兩個(gè)臥室朝陽(yáng)的戶型銷售得比較理想，一個(gè)臥室朝陽(yáng)的戶型購(gòu)買者很少。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。物業(yè)費(fèi)： 2 元 /平米。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂