【正文】 車輛行駛和停放管理 ?監(jiān)督進(jìn)入轄區(qū)的車輛不超過(guò) 15km/h 慢行、禁鳴喇叭，并指揮車輛按規(guī)定方向 靠右行駛，停放在指定的停車位臵，以便于車輛停放整齊。 ?誤報(bào) — 情況結(jié)果向監(jiān)控中心報(bào)告。 ?接聽(tīng)電話，做到鈴響三聲，必有應(yīng)答，文明服務(wù)。 ?安保員每班對(duì)地面車位停放的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行抄車牌車位二次，并作記錄。 交班后集合 ?當(dāng)值班長(zhǎng)在全部崗位交接清楚后集合隊(duì)伍。 ?檢查區(qū)域內(nèi)有無(wú)異常情況，在上一班當(dāng)值安保員的帶領(lǐng)下，系 統(tǒng)的檢查責(zé)任區(qū)域內(nèi)的工作情況，如發(fā)現(xiàn)有異常則要求上一班當(dāng)值人員做出解釋，并通知班長(zhǎng)前來(lái)處理及做好記錄。 班前集合 ?嚴(yán)格執(zhí)行《管理處員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定，不符合該規(guī) 程中儀容儀表要求的不準(zhǔn)上崗。 6)公共關(guān)系： 保持與轄區(qū)內(nèi)政府有關(guān)部門（公安、消防、文化娛樂(lè)、工商與稅務(wù)、街道與居委會(huì)等）的良 好關(guān)系。 安保設(shè)施 1)電子監(jiān)控系統(tǒng) ：在出入口、停車場(chǎng)、電梯和其他公共部位的重要部位已經(jīng)安裝攝像探頭，并成立了安保監(jiān)控中心 24 小時(shí)監(jiān)控。 ?海上海新城?消防管理中應(yīng)配臵的消防器材 著重提高?新城?消防自救 能力，各商戶、住戶、設(shè)備房、消防監(jiān)控中心需要配備必要的消防器材，消防監(jiān)控中心應(yīng)配臵以下設(shè)備，并專柜安放， 專人管理。 建立專職消防隊(duì)伍和義務(wù)消防隊(duì)伍 ?新城?的消防管理十分重要，物業(yè)管理處在保安部?jī)?nèi)組建一支業(yè)余的消防隊(duì)伍來(lái)負(fù)責(zé)消防工作，同 時(shí)建立包括各職能部門在內(nèi)的兼職的義務(wù)消防隊(duì)伍。 消防工作方針：?預(yù)防為主、防消結(jié)合?， [上實(shí)物業(yè) ]如果入住?新城?，將把 [海上海 ]預(yù)防火災(zāi)放在首位，動(dòng)員全體員工及依靠區(qū)消防大隊(duì)在各項(xiàng)防火的法制措施、行政措施、技術(shù)措施和組織措施 上落實(shí)，從根本上防止火災(zāi)的發(fā)生。 海上劇院 以典雅位內(nèi)涵，展示原創(chuàng)文化的藝術(shù)情調(diào)。今后小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立?開(kāi)辦費(fèi)?購(gòu)臵物品歸劃入其所有，或者留給繼任管理者（或業(yè)委會(huì)新聘物業(yè)管理公司）使用。 精誠(chéng) 合作、熱忱奉獻(xiàn)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、管理規(guī)范，科技先導(dǎo)、服務(wù)創(chuàng)新。 ● 管理團(tuán)隊(duì) 選擇 [上實(shí)物業(yè) ]理由 —— 第一，是『海上?！贿@個(gè) 3 種 物業(yè)形態(tài)，特別是?創(chuàng)意居?的新需求 第二，是高端物業(yè)管理這個(gè)市場(chǎng)的需求（公司市場(chǎng)定位）； 第三，也是稟承上海實(shí)業(yè)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)提升趨勢(shì)的一個(gè)延續(xù)。 ?經(jīng)過(guò)幾年實(shí)踐積累，我司管 理特色可概括為四個(gè)字，即 ?新、嚴(yán)、精、細(xì)? 新 ──管理中不斷融入新理念、探索新思路、接受新經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)用新方法，建立新機(jī)制。 ?2022 年由上海市房產(chǎn)局牽頭的物業(yè)管理行業(yè)業(yè)主滿意度指數(shù)課題研究，我司是二個(gè)物業(yè)管理企業(yè)之一，我司管理的樓宇在此課題調(diào)研中名列前茅。 ?在遵守規(guī)范的前提下，為不同業(yè)主提供人性化的情感服務(wù)。 ● 管理經(jīng)驗(yàn) ?我公司大量學(xué)習(xí)和借鑒境外物業(yè)管理的先進(jìn)理念、經(jīng)驗(yàn)和方法， 又結(jié)合本國(guó)國(guó)情，在每個(gè)不同的管理項(xiàng)目設(shè)定不同的標(biāo)準(zhǔn)，采取不同的方式，但都體現(xiàn)了統(tǒng)一的理念、統(tǒng)一的規(guī)范、統(tǒng)一的要求，取得了非常好的社會(huì)效應(yīng)。 ?[瑞南新苑 ]在 2022 年 10 月被評(píng)為市首批?四高?示范小區(qū)， 2022 年 2 月又被評(píng)為 上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)及建設(shè)部?jī)?yōu)秀示范住宅小區(qū)的榮譽(yù)稱號(hào)。），此舉也 是我司向外省市拓展業(yè)務(wù)一個(gè)標(biāo)志；也為我們打開(kāi)昆山市場(chǎng)創(chuàng)造了條件。 在企業(yè)管理方面，堅(jiān)持?取法乎上，博采眾長(zhǎng)、融合提煉、自成 一家?的方針，努力學(xué)習(xí)和吸取境外物業(yè)管理的先進(jìn)理念、經(jīng)驗(yàn)和方法，結(jié)合國(guó)情實(shí)情，建立了一整套較為有效的管理制度、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理方法、操作程序和用人機(jī)制、行為規(guī)范，要求全體管理人員?把今天的事做到最好，明天的事考慮周到?，為企業(yè)做實(shí)、做強(qiáng)、做大奠定了良好的基礎(chǔ)。 [上實(shí)大廈 ]的設(shè)施、設(shè)備管理是行業(yè)內(nèi)有口皆碑 的。 [上實(shí)物業(yè) ]—— 目前直接管理項(xiàng)目 23 個(gè)，總體管業(yè)、合作和顧問(wèn)面積達(dá)到 400 余萬(wàn)平方米。物業(yè)管理的出發(fā)點(diǎn)也將源于以上四種精神去展現(xiàn)、去發(fā)現(xiàn)、去運(yùn)用、去實(shí)踐。?一門、一窗、一眼?勾勒出?海上海?文化地產(chǎn)項(xiàng)目深刻含義。?新文化地產(chǎn)?的內(nèi)容，包括完善的理論體系，明確的文化主題，創(chuàng)新的藝術(shù)風(fēng)格，優(yōu)雅的審美品位，獨(dú)特的產(chǎn)品性能，持續(xù)的經(jīng)營(yíng)軟件，領(lǐng)先的科技含量，有效的傳播方式，精致的工藝細(xì)節(jié)，時(shí)尚的生活方式。 為使 [海上海 ]物管隊(duì)伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)，根據(jù)情況及時(shí)優(yōu)化隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實(shí)行末位淘汰率在 3～ 5%左 右，這樣做既留住了企業(yè)所需的人才，同時(shí)又吸納了新生力量。 對(duì)考核出的佼佼者，需要采用 ?讓最明白的人最有權(quán)，讓最有責(zé)任心的最有權(quán)?。對(duì)管理層員工實(shí)施授權(quán)管理，即在一定的工作范圍內(nèi)讓他們自己管理自己，增強(qiáng)管理人員的責(zé)任意識(shí)。 [上實(shí)物業(yè) ]將對(duì)企業(yè)人力資源進(jìn)行有效的配臵，合理設(shè)計(jì)各工作崗位的工作內(nèi)容和職責(zé)范圍，目的是使人適合于職務(wù)，使職務(wù)適合于人，充分體現(xiàn) ?全用人、用好人? 的思路。 所有管理層人員，除經(jīng)過(guò)正常的筆試、機(jī)試，心理測(cè)試等錄用考核外，必須通過(guò)外語(yǔ)，電腦使用、智能化基本知識(shí)的考核，成績(jī)合格者方可錄用，作業(yè)層人員要通過(guò)技能 考試。在 [海上海 ]物業(yè)管理工作中，公司將創(chuàng) 立了旨在對(duì)人才創(chuàng)造力進(jìn)行管理對(duì)人才潛能進(jìn)行開(kāi)發(fā)的人力資源管理體系，啟動(dòng)?四優(yōu)?工作，即：選優(yōu)、培優(yōu)、用優(yōu)、留優(yōu)。 ⑩公司要為『海上海新城』管理設(shè)立一個(gè)?文 化策劃專員?職位，專門負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò) [海上海 ]營(yíng)運(yùn)商，協(xié)助他們招商、商業(yè)文化策劃和活動(dòng)；弘揚(yáng)發(fā)展商的?文化地產(chǎn)?經(jīng)營(yíng)理念； 制定 物業(yè)公司執(zhí)行計(jì)劃，配合行動(dòng)，全面支持創(chuàng)意商業(yè)街、 LOFT 商業(yè)裙樓的各項(xiàng)營(yíng)運(yùn)需求。 〃做好水池管理定期清理污泥，配備施工船只，清理水葫蘆等垃圾，確保水系達(dá)到國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。人防采取快速推進(jìn)法。常規(guī)期以技防為主，人防為輔。 態(tài)度： 不能帶‘不’字作結(jié)束語(yǔ)。 [海上海 ]新城的前瞻性的規(guī)劃，使公司充滿信心在最短的時(shí)間內(nèi)將『海上海新城』創(chuàng)建為國(guó)家級(jí)優(yōu)秀示范商務(wù)住宅小區(qū)。（詳敘見(jiàn)?總體構(gòu)思?）。 [海上海 ]充分利用建筑布局空間，展示恢宏氣勢(shì)，也展現(xiàn)各個(gè)社區(qū)功能定位，并作了相應(yīng)的空間分割。 [海上海 ]位于上海楊浦區(qū)與虹口區(qū)交匯處的大連路，建筑用地面積近八萬(wàn)平方米，總建筑面積為二十三萬(wàn)平方米，其中 7 幢住宅建筑面積為九萬(wàn)多平方米， 3 幢 LOFT 建筑面積為七萬(wàn)多 平方米，商業(yè)面積近三萬(wàn)平方米。投資商上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司、發(fā)展商上海上實(shí)房地產(chǎn)有限公司，將聘請(qǐng)文化經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行專業(yè)運(yùn)營(yíng)，統(tǒng)一管理及全程服務(wù)達(dá)到前所未有的投資方、發(fā)展方、經(jīng)營(yíng)者、業(yè)主、消費(fèi)者、物業(yè)公司六方共贏。[海上海 ]創(chuàng)意商業(yè)街用?建筑語(yǔ)言：劃分成五大場(chǎng)景制造區(qū)塊，即：（一） 混凝土 ,（二） 金屬 ，（三） 玻璃 ，（四） 磚 ，（五） 木材。 文化優(yōu)勢(shì)： [上實(shí)發(fā)展 ]正在開(kāi)發(fā)的 [海上海 ]，它不僅是要在文化本體要素中，實(shí)現(xiàn)常態(tài)生活和文化狂歡、物質(zhì)消費(fèi)和精神享受、建筑空間和概念空間、進(jìn)行式情節(jié)和未來(lái)式前景的有機(jī)融合，還要按照產(chǎn)業(yè)生態(tài)原則，主動(dòng)促進(jìn)人才與資本的自由結(jié)合。 思想： 業(yè)主并不總是對(duì)的，但他永遠(yuǎn)是第一位。 ②積極與政府部門加強(qiáng)溝通與協(xié)調(diào)，取得支持，溝通創(chuàng)建一流的文明城區(qū)。 ②定期與政府部門溝通，多開(kāi)工作會(huì)、聯(lián)誼會(huì)。在審核上嚴(yán)格把關(guān)，職能部門齊抓共管，將違章消滅在萌芽之中。 ⑧分片管理與中心管理相結(jié)合，實(shí)行首問(wèn)負(fù)責(zé)制。所以從這層意義上來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)企業(yè)其實(shí)就是做人的工作。 為了符合高端物業(yè)管理的要求，管理層人員除要求 100%的中專以上文化程度以外，部分崗位引進(jìn)本科以上的專業(yè)技術(shù)人才。 e、工作經(jīng)驗(yàn)。通過(guò)規(guī)范企業(yè)運(yùn)作，約束員工行為。 素質(zhì)評(píng)價(jià)、績(jī)效考核 a、量化考核，客觀評(píng)價(jià)。每個(gè)被考核者都會(huì)在?二維?圖中找到自己的點(diǎn)，而該點(diǎn)在?二維?圖中的位臵，就決定 了該被考核人的獎(jiǎng)勵(lì)。企業(yè)依靠所秉持的價(jià)值觀而成長(zhǎng)，并通過(guò)經(jīng)營(yíng)方式把它們付諸實(shí)施，而 [海上海 ]項(xiàng)目則就是這些價(jià)值觀付諸實(shí)施開(kāi)篇之作。 HiSHANGHAI 物管模式創(chuàng)舉與實(shí)踐 ● 集 3 種業(yè)態(tài)為一體的 模式創(chuàng)立 [海上海 ]創(chuàng)新地把?創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)?地三種地產(chǎn)業(yè)態(tài)融入于一體： LOFT 創(chuàng)意居，創(chuàng)意商業(yè)街、生態(tài)住宅區(qū)。 [上實(shí)物業(yè) ]即 將對(duì)這種集 3 種業(yè)態(tài)為一體物業(yè)創(chuàng)立新的管理模式。 [上實(shí)物業(yè) ]未來(lái)若干年，尋求的高端物業(yè)市場(chǎng)拓展，想必也會(huì)在?新?上力求更高更新，在?文化?上不斷探索，去踐行自己的每一個(gè)承諾和付諸于的行動(dòng)。與此 同時(shí)，?上實(shí)物業(yè)?嚴(yán)謹(jǐn)自律，以實(shí)際業(yè)績(jī)贏得社會(huì)各方的好評(píng)，也為?上實(shí)品牌?增添了榮耀。而且敢于將預(yù)決算明細(xì)帳清冊(cè)提交業(yè)主委員會(huì)審核。且每個(gè)項(xiàng)目的管理服務(wù)都融入了統(tǒng)一的理念，統(tǒng)一的規(guī)范，統(tǒng)一的要求，在業(yè)內(nèi)有?精品物業(yè)?之稱。在淮海路的 [金鐘廣場(chǎng) ]已作為上海盧灣區(qū)綠色示范大廈。 ?長(zhǎng)海醫(yī)院后勤保障通過(guò)社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)形式一攬子委托專業(yè)公司管理，我司在 20 多 家公司的激烈角逐中，以理念好、思路新、措施全、形式實(shí)的標(biāo)書編寫獲得好評(píng)，又以最高分現(xiàn)場(chǎng)考察獲得優(yōu)異成績(jī)，過(guò)五關(guān)斬六將，一舉中標(biāo)。每年的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃都要反復(fù)論證，特別是針對(duì) [上實(shí)大廈 ]系統(tǒng)全、設(shè)備多、規(guī)模大的特點(diǎn)，編制了 20 年的維保概算。 [上實(shí)大廈 ]的租售率幾年來(lái)始終保持在 ％以上， [玉佛城 ]一期、 [瑞南新苑 ]也全部都實(shí)現(xiàn)了 100％銷售。 ?言而有信，有?做到的比說(shuō)的更好?的口碑。環(huán)境衛(wèi)生沒(méi)有死角，并最大限度地滿足和超越顧客合理的要求與期望。 在專門組建的這個(gè)管理高層直接策劃和指導(dǎo)下開(kāi)展工作，這一管理層的成員如下表： 主要管理層簡(jiǎn)況表 管理層 主要人員 年齡 學(xué)歷 職稱 從事物 管年限 現(xiàn)任職位 李勝來(lái) 48 歲 研究生（工商） 高級(jí) 經(jīng)營(yíng)師 11 年 上實(shí)物業(yè)總經(jīng)理 王永華 34 歲 大學(xué)（英 Napier unversity 大學(xué)） 經(jīng)營(yíng)師 6 年 上實(shí)物業(yè)副總經(jīng)理 （曾在酒店工作 4 年 ） 朱 曄 40 歲 碩士研究生 講師 4 年 上實(shí)物業(yè)副總經(jīng)理 高九紅 35 歲（女） 大專（文秘） 政工師 6 年 上實(shí)物業(yè)公司辦公室主任 江 慧 40 歲（女） 碩士研究生 講師 8 年 上實(shí)物業(yè)公司品保部經(jīng)理 陳毅龍 30 歲 MBA（財(cái)經(jīng)） 注冊(cè) 會(huì)計(jì)師 4 年 上實(shí)物業(yè)公司財(cái)務(wù)經(jīng)理 唐林華 48 歲 大專（電氣工程） 工程師 11 年 上實(shí)物業(yè)公司工程技術(shù)總監(jiān) 姚曉蘭 53 歲（女） 本科（經(jīng)濟(jì)管理） 經(jīng)濟(jì)師 10 年 上實(shí)物業(yè)資深經(jīng)理，曾管理 2 幢 辦公樓并獲建設(shè)部示范大廈稱號(hào) 李忠民 52 歲 本科（ 設(shè)備工程） 總 工程師 2 年 上實(shí)物業(yè)公司維修中心總工 陳鳳歧 49 歲 大專（土木工程） 造價(jià) 工程師 10 年 上實(shí)金馬物業(yè)公司總助 沈 忠 44 歲 大專（房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)） 助理 統(tǒng)計(jì)師 9 年 上實(shí)物業(yè)市場(chǎng)二部經(jīng)理 （曾從事商業(yè)百貨業(yè)，工作 6 年） 資源利用說(shuō)明 1）經(jīng)過(guò)公司的人力資源整合，形成精干的主要骨干隊(duì)伍。 這項(xiàng)費(fèi)用是指 [海上海 ]正常運(yùn)作前后，應(yīng)配臵的設(shè)備、工具、物品（包括辦公、維修、保安器材、保潔用品），需要開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，物業(yè)公司開(kāi)出詳細(xì)清單，在一定時(shí)間內(nèi)陸續(xù)購(gòu)臵到位。分別位于商業(yè)街主要入口 海上講堂、海上劇院、海上會(huì)館 就是這靈魂的載體。 ● 商業(yè)文化街三標(biāo)志建筑的服務(wù)定位 ● 海上海創(chuàng)意商業(yè)街物業(yè)管理模式 ● 海上海 LOFT 商業(yè)空間物業(yè)管理服務(wù)特征描述 運(yùn)作篇 物業(yè)管理實(shí)務(wù)運(yùn)作 Ⅰ 消防安全管理 Ⅱ 安保與交通管理 Ⅲ 環(huán)境營(yíng)造與維護(hù)管理 Ⅳ 設(shè)備設(shè)施維護(hù)和工程維修管理 Ⅴ 客戶服務(wù)管理 Ⅵ 行政事務(wù)管理 其他 物 業(yè)管理運(yùn)作 方案 概述： 物業(yè)管理運(yùn)作通常的工作就是?四保?（保安、保潔、保綠、保全）等具體事務(wù)工作。 ，確定人選，明確職責(zé)。力爭(zhēng)使 [海上海新城 ]的火災(zāi)控制在零。 安保員：分 門崗、巡邏崗、監(jiān)控崗。 3)監(jiān)控管理：實(shí)行 24 小時(shí)監(jiān)控，制訂并嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)控程序和規(guī)章制度。 ?當(dāng)值安保員在具體工作中，言行舉止應(yīng)嚴(yán)格依照《管理處員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn) 作業(yè)規(guī)程》的規(guī)定進(jìn)行工作。 ?交接班人員相互敬禮并問(wèn)好。 ?將未完成的工作如實(shí)向接班人員交待清楚。 ?如遇違章停車，應(yīng)在該車的擋風(fēng)玻璃上粘貼標(biāo)記，并作記錄。 監(jiān)控中心是突發(fā)事件的調(diào)度中心，當(dāng)班安保不得脫崗，并嚴(yán)格執(zhí)行《監(jiān)控中心管理制度》。 ?接客車輛進(jìn)出高峰時(shí)，應(yīng)協(xié)助管理車輛有序進(jìn)出，規(guī)范停放。 ?文明服務(wù)的原則 安保執(zhí)勤人員在維護(hù)交通秩序、糾正違章停車或行駛時(shí)，必須以禮待人，文明服務(wù)。 ?留意進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)的一切車輛情況，對(duì)載有易燃、易爆等危險(xiǎn)物品。 交通管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 交通管理的原則 ?依法辦事的原則 交通法規(guī)是道路交通管理的依據(jù)和準(zhǔn)繩，只有嚴(yán)格執(zhí)行交通法規(guī)，維護(hù)良好的交通秩序，才能保障交通安全與道路暢通。 ?夜班下班前詳細(xì)匯總當(dāng)天巡邏檢查發(fā)現(xiàn)的情況，并填寫《巡邏情況匯總表》。 電視監(jiān)控中心安保管理 ?符合《安保員崗位職責(zé)及工作規(guī)范》