【正文】 12 個(gè)月 =233 元 /月 保安辦公用房日常水費(fèi)： 30 噸 /月 元 /噸 =186 元 /月 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 電費(fèi)： 300 度 /月 元 /度 =238 元 /月 總計(jì)： 1020 元 /月247。 129295 M2= 元 /月 . M2 （四）清潔衛(wèi)生費(fèi)： 清潔工具及材料費(fèi) 943 元 /月 三輪車(chē)（三年折舊） 360 元 /輛247。 涉及管理責(zé)任的車(chē)輛損傷，秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)將相關(guān)證據(jù)及分析結(jié)論告知項(xiàng)目經(jīng)理。 火大來(lái)不及疏散，要將當(dāng)事人轉(zhuǎn)移到安全房間，等待消防隊(duì)來(lái)?yè)尵?，千萬(wàn)不可亂動(dòng)。 撲救居民住宅火宅時(shí)應(yīng)注意： （ 1）發(fā)現(xiàn)室內(nèi)起火時(shí)，切忌打開(kāi)門(mén)窗，以免氣體對(duì)流，使火勢(shì)擴(kuò)大蔓延。 （三） 居民住宅火災(zāi)撲救對(duì)策 煤氣和燃化石油氣器具火災(zāi) 煤氣和液化石油器具起火時(shí)，應(yīng)先用浸濕的麻袋、棉被等覆蓋起火的器具，使火窒息；然后關(guān)閉氣門(mén)斷絕氣源；再用水撲滅燃燒物或起火部位的火。 （ 3） 雷電天氣應(yīng)禁止員工登高作業(yè)，帶電作業(yè)或在空曠地點(diǎn)工作。若發(fā)現(xiàn)接地電阻值有很大變化時(shí)，應(yīng)對(duì)接地系統(tǒng)進(jìn)行全面檢查。 防雷裝置的檢查 （ 1） 項(xiàng)目秩序維護(hù)部應(yīng)注意提示工程部，在每年雷雨季節(jié)以前作定期檢查。實(shí)踐中通常的做法是先把范圍劃得略大一些，待勘查人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后根據(jù)情況進(jìn)行調(diào)整。 1 造成人員傷亡的，秩序維護(hù)部應(yīng)及時(shí)通知急救中心，協(xié)助搶救傷者。 燃?xì)庑孤遁^為嚴(yán)重時(shí)，秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)應(yīng)向項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行匯報(bào)，將有關(guān)情況通知煤氣公司和消防局 119。 秩序維護(hù)員切勿單獨(dú)處理燃?xì)庑孤妒鹿省? （五）檔案的銷(xiāo)毀 根據(jù)文檔的保存期限和性質(zhì)，定期對(duì)過(guò)期和作廢的文檔進(jìn)行剔除和銷(xiāo)毀，防止檔案的堆積和混淆。 對(duì)和物業(yè)管理服務(wù)中心利益影響較大的檔案應(yīng)加密保存。非機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放整齊 （ 5） 設(shè)有中央監(jiān)控室的，實(shí)施 24 小時(shí)安全監(jiān)控，并記錄及時(shí) （ 6） 看管公共財(cái)產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門(mén)、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹(shù)木等。 自接管之日起， 三年內(nèi)達(dá)到“ 全國(guó) 物業(yè)管理 優(yōu)秀 住宅小區(qū) ” 標(biāo)準(zhǔn) 。 即向業(yè)主及住戶(hù)提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。湖水設(shè)專(zhuān)人負(fù)責(zé)管養(yǎng)，針對(duì)湖水的凈化需求和湖水蒸發(fā)、滲漏等采取必要的措施進(jìn)行維護(hù)，定期進(jìn)行水質(zhì)監(jiān)測(cè)，保持湖水的凈化和水位的平衡。 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理 管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工 程施工技術(shù)規(guī)范、健 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。 安全防范管理。 與銷(xiāo)售人員溝通物業(yè)管理知識(shí)和內(nèi)容。 制訂前期物業(yè)管理規(guī)劃。 ◆攜帶違禁物品的 (如武器、毒品、爆炸品等 )。 ◆未經(jīng)同意私自換班或調(diào)崗的。 ◆制造謠言或惡意中傷其他同事或物業(yè)公司業(yè)務(wù)的。 ◆未經(jīng)許可，擅自截留、撕毀服務(wù)中心安排傳閱的各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定、通知、公告等的。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 ◆在本物業(yè)范圍內(nèi)粗言穢語(yǔ)的。 ◆提出合理化建議，并經(jīng)實(shí)施有顯著成效者。 （ 3）文員 ： 30 歲以下， ，相貌端莊， 具有《會(huì)計(jì)證》，高中以上文化程度，熟練使用辦公軟件。在獎(jiǎng)勵(lì)類(lèi)型上，我們堅(jiān)持以精神鼓勵(lì)為主，物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)為輔。各項(xiàng)指令下達(dá)后，執(zhí)行機(jī)構(gòu)開(kāi)始運(yùn)作，執(zhí)行過(guò)程中的信息通過(guò)反饋渠道回到指揮機(jī)構(gòu)，供經(jīng)理做出校正、判斷、糾正、總結(jié)。 2 擬采取的管理模式 居住“新湖問(wèn)題處理完畢后，同時(shí)向網(wǎng)絡(luò)中心匯報(bào)處理結(jié)果，網(wǎng)絡(luò)中心再向業(yè)主進(jìn)行意見(jiàn)征詢(xún)。為此，我公司在本項(xiàng)目上要抓三個(gè)環(huán)節(jié)：一是配齊各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人才；二是制定高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的內(nèi)部管理制度；三是推行 “上下循環(huán)、交融運(yùn)行”的 內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制。 質(zhì)量方針是公司全體員工開(kāi)展各項(xiàng)質(zhì)量活動(dòng)的總綱領(lǐng)，質(zhì)量目標(biāo)是要求達(dá)到的水準(zhǔn)。 第二章 物業(yè)管理服務(wù)的總體構(gòu)想 由于“新湖主要配套：會(huì)所：2260㎡，物業(yè)用房： 430㎡，超市： 1120㎡，居委會(huì)用房： 50㎡。香格里拉”項(xiàng)目，是由天津新湖凱華投資有限公司投資開(kāi)發(fā)的頗具地中海式別墅建筑風(fēng)格的現(xiàn)代大型社區(qū)?？偨ㄖ娣e為 165533平方米，總戶(hù)數(shù)為 1439戶(hù)。地下車(chē)庫(kù)參數(shù)：面積 28525㎡，可用車(chē)位 815個(gè)。 為了 將“新湖 具體保證措施是： (一 )、充分發(fā)揮我公司的優(yōu)勢(shì) 我公司在保潔、保安專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)中做出了優(yōu)異的成績(jī)并得到了眾多企事業(yè)單位的認(rèn)可及好評(píng)，充分發(fā)揮我公司的優(yōu)勢(shì)，派駐我公司出色的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)隊(duì)伍，以標(biāo)新的形象及先進(jìn)的管理服務(wù)，與 “新湖保潔員在從事保潔工作時(shí)發(fā)現(xiàn)有治安情況要立即通知網(wǎng)絡(luò)中心，保安員在巡檢中發(fā)現(xiàn)保潔運(yùn)行障礙也要向信息中心報(bào)告，這就形成了“單人多能”網(wǎng)狀信息面，從而有效控制住項(xiàng)目中 的質(zhì)量缺陷。 園區(qū)維修人員每天對(duì)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡邏，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，保證 24 小時(shí)隨叫隨到作好保修工作。力求人員精干、一專(zhuān)多能；力求權(quán)利集中、責(zé)任明確、命令統(tǒng)一、聯(lián)系簡(jiǎn)捷、工作高效。激勵(lì)員工優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)造業(yè)績(jī)和發(fā)揚(yáng)團(tuán)結(jié)向上的團(tuán)隊(duì)精神。 （ 5）思想工作機(jī)制重在激發(fā)每一個(gè)員工的內(nèi)在潛能，充分發(fā)揮員工的個(gè)人積極性，適時(shí)做好深入細(xì)致思想工作，其主要工作方式有與員工談心、 組織有益的集體活動(dòng)和家訪等。 新員工培訓(xùn) 序號(hào) 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn) 時(shí)間 授課方 培訓(xùn) 對(duì)象 培訓(xùn) 方式 考核方式 培訓(xùn)目標(biāo) 1 公 司 規(guī) 章制 度 等 3天 公司 本部 全體新員工 公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn) 口試筆試 讓員工了解公司的組織、企業(yè)文化、政策及公司各部門(mén)職能和運(yùn)作方式 2 崗 位 職 責(zé)和 項(xiàng) 目 的管理制度 1天 公司 本部 全體新員工 公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn) 口試筆試 熟悉本職工作程序、管理運(yùn)作程序 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 3 進(jìn)行各種專(zhuān)業(yè)培訓(xùn) 3天 公司 本部 全體新員工 公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn) 筆試 實(shí)際 操作 熟悉掌握本專(zhuān)業(yè)的工作技巧，適應(yīng)工作之要求 4 職業(yè)道德培訓(xùn) 2天 公司 本部 全體新員工 公司本部?jī)?nèi)部 培訓(xùn) 口試筆試 加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)、提高職務(wù)水平和管理水平 5 定崗定員進(jìn)行上崗 見(jiàn)習(xí)培訓(xùn) 1天 公司 本部 全體新員工 公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn) 崗位考核 學(xué)習(xí)、領(lǐng)會(huì)基本操作方法為正式上崗提供經(jīng)驗(yàn) 接管前員工培訓(xùn) 序號(hào) 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)時(shí)間 授課方 培訓(xùn) 對(duì)象 培訓(xùn) 方式 考核方式 培訓(xùn)目標(biāo) 1 條例法規(guī)政策配套文件 3天 公司 本部 全體新員工 公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn) 考核 熟悉掌握條例、實(shí)施細(xì)則等內(nèi)容 2 崗位職責(zé)和項(xiàng)目的管理制度 2天 公司 本部 全體新員工 公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn) 筆試實(shí)際操作 掌握崗位要求和考核標(biāo)準(zhǔn) 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 3 項(xiàng)目整體布局、水電設(shè)施、消防設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)等內(nèi)容的介紹 2天 設(shè)計(jì)安裝單位 全體新員工 公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn) 考核 熟悉該項(xiàng)目運(yùn)行 4 項(xiàng)目接管 驗(yàn)收程序 1天 公司 本部 管理、維修技術(shù)人員 公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn) 考核 要求掌握項(xiàng)目交接的全過(guò)程 5 各工種工 作技巧和服裝、語(yǔ)言規(guī)范及溝通技巧 1天 公司 本部 全體新員工 公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn) 考核 行為、語(yǔ)言及技巧 正常管理期員工培訓(xùn)計(jì)劃 序號(hào) 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)時(shí)間 授課方 培訓(xùn) 對(duì)象 培訓(xùn)方式 考核方式 培訓(xùn)目標(biāo) 1 管理技能知 識(shí)再培訓(xùn) 25天 聘請(qǐng)物業(yè)管理專(zhuān)家授課 根據(jù)項(xiàng)目具體情況安排人員 公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn) 知識(shí)考核 提高員工工作溝通技巧和管理水平 2 組織協(xié)調(diào)、公眾關(guān)系及公眾形象培訓(xùn) 2 天 公司本部 全體員工分批進(jìn)行 公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn) 考核 增強(qiáng)組織協(xié)調(diào)能力和公共關(guān)系處理，建立良好的公眾形象 3 保安員隊(duì)列、戰(zhàn)術(shù)拳術(shù)及體能等培訓(xùn) 5 天 有關(guān)協(xié)作單位 全體保安 外部輪流培訓(xùn) 考核 掌握保安員現(xiàn)代軍事知識(shí)、提高防衛(wèi)能力 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 4 維修人員 再培訓(xùn) 5 天 公司本部 維修、服務(wù)人員 公司本部輪流培訓(xùn) 考核 提高作業(yè)能力 5 保安員隊(duì)列、體能、擒拿格斗及消防知識(shí)培訓(xùn) 每年保證15 天以上 公司 本部 全體保安 公司內(nèi)部培訓(xùn) 考核 提高治安人員業(yè)務(wù)素質(zhì) 6 消防技能訓(xùn) 練及演習(xí) 3 天 有關(guān)協(xié)作單位 全體義務(wù)消防員 輪流 培訓(xùn) 實(shí)際操作 掌握消防技能知識(shí)和實(shí)戰(zhàn)能力 （二） 員工的獎(jiǎng)懲機(jī)制 獎(jiǎng)勵(lì) （ 1）獎(jiǎng)勵(lì)情形 如有 下列情形，公司將予獎(jiǎng)勵(lì)： ◆對(duì)改革物業(yè)管理、提高服務(wù)質(zhì)量有重大貢獻(xiàn)者。 ◆值班時(shí)制服衣著不整的。 ◆下班后，無(wú)特殊原因仍在本物業(yè)范圍內(nèi)逗留的。 ◆對(duì)用戶(hù)、同事粗暴或不禮貌的。 ◆消極怠工，態(tài)度不端正，在崗上、禁煙區(qū)、禁區(qū)或公共區(qū)域吸煙的。 ◆對(duì)外泄露物業(yè)公司商業(yè)管理機(jī)密的。 ◆違反安 全條例或守則，導(dǎo)致重大損失的。 擬訂裝修控制方案。 展會(huì)期間協(xié)助提供工作安排的建議及現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助工作。確保二次裝修中水電主干線(xiàn)、消防設(shè)施等戶(hù)內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動(dòng)用消防設(shè)施，使其正常運(yùn)。 共用綠地、花木、建筑小品、人工湖水系等的養(yǎng)護(hù)與管理。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理 、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過(guò)嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。 消防安全管理 消防安全管理工作是重點(diǎn)管理工作之一。設(shè)專(zhuān)人 24 小時(shí)值勤，其中主出入口不少于 12 小時(shí)立崗值勤。剔除作廢的和無(wú)效的記錄，修補(bǔ)破損的文檔，然后按類(lèi)別進(jìn)行裝訂并整理成冊(cè)，做到條理清晰、分類(lèi)合理、易于查找。 檔案室應(yīng)避免無(wú)關(guān)人員任意進(jìn)出，檔案室鑰匙交由檔案管理員專(zhuān)門(mén)保管。 燃?xì)庑孤秶?yán)重時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)人員應(yīng)在關(guān)閉燃?xì)忾y門(mén)后，首先退至戶(hù)外，防止大量吸入一氧化碳?xì)怏w。在現(xiàn)場(chǎng)附近，切勿使用手機(jī)、對(duì)講機(jī)，開(kāi)關(guān)電源。 1派人到路口引導(dǎo)搶救車(chē)輛、消防車(chē)輛，保持項(xiàng)目周?chē)煌〞惩ā?秩序維護(hù) 員得知發(fā)生案件或事故后，必須立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，采取有效措施 加以保護(hù)，并同時(shí)向公安機(jī)關(guān)或 負(fù)責(zé)人 報(bào)告。 （ 5）當(dāng)環(huán)境發(fā)生改變時(shí)（如天氣），要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)上易變的痕跡物證采取適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施；野外現(xiàn)場(chǎng)要防止牲畜、寵物進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)破壞痕跡物證。 （ 4） 檢查接閃器有無(wú)被雷擊后而發(fā)生熔化和折斷，避雷器瓷套有無(wú)裂紋、碰傷等情況 ，井應(yīng)定期進(jìn)行預(yù)防性試驗(yàn)。避雷針、避雷帶與引下線(xiàn)應(yīng)采用焊接方法。 （ 1）下列場(chǎng)所可供人們躲避雷電。 電器用具火災(zāi) 當(dāng)電器用具起火時(shí)，首先斷開(kāi)電源，然后用干粉滅火器將線(xiàn)路上的火滅掉。 （五）會(huì)所 火災(zāi)撲救對(duì)策 人員集中場(chǎng)所起火后，首先應(yīng)切斷電源，關(guān)閉通風(fēng)設(shè)施；打 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 開(kāi)所有出入口，盡快疏散人員；啟動(dòng)滅火設(shè)備及時(shí)滅火。 （六）車(chē)輛損傷應(yīng)急處理預(yù)案 發(fā)現(xiàn)有人劃傷車(chē)輛，和劃車(chē)人最 先接觸的人員攔截劃車(chē)人，通知秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)并撥打 110 報(bào)警。24 333 每 人 兩年兩套 保險(xiǎn)費(fèi) 工資總額 % 11205 測(cè) 算 工 資 福 利 費(fèi) 用 50489 （二）公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)用： 依據(jù)匡算公