【正文】 結(jié) 論 本項(xiàng)目建成后可大大促進(jìn)項(xiàng)目周邊乃至全西安市休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)與循環(huán)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，調(diào)優(yōu)項(xiàng)目區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 可以促進(jìn)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)城鄉(xiāng)交流，提高質(zhì)量與品位。 具體收支狀況應(yīng) 根據(jù) 項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作情況 ，做適當(dāng)調(diào)整。一方面，園區(qū)自身就是一個(gè)農(nóng)業(yè)科技研發(fā)、產(chǎn)業(yè)化拓展的孵化器，通過(guò)其示范、推廣和輻射作用，帶動(dòng)周邊休閑旅游人群進(jìn)入了產(chǎn)業(yè)圈，感受全新的科技生態(tài)農(nóng)業(yè)生活體驗(yàn)。 建議利用時(shí)段：銷售全程，針對(duì)不同的銷售階段，及時(shí)更新宣傳頁(yè)的內(nèi)容，通過(guò)客戶分析針對(duì)性使用。 互聯(lián)網(wǎng) 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶絕大部分有上網(wǎng)習(xí)慣，可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)隨時(shí)了解全面的項(xiàng)目資料和及時(shí)的項(xiàng)目信息。 （ 6）銷售表格 生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可行性發(fā)展論證 21 一套完整系統(tǒng)的銷售表格，不僅可以完整銷售流程，還可以充分反應(yīng)銷售問題，挖掘客戶潛力，并能有效地把握銷售節(jié)奏，及時(shí)制定營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)，進(jìn)行銷售控制，促動(dòng)銷售按市場(chǎng)反應(yīng)、計(jì) 劃進(jìn)行。 生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可行性發(fā)展論證 20 銷售道具建議 銷售還需要一系列銷售道具的支持，從宣傳資料、銷售資料上展現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)格特色同時(shí)，營(yíng)造項(xiàng)目熱銷的氛圍。 （ 1）洽談區(qū)主要以接待臺(tái)和洽談區(qū)組成。 （ 2）建筑形式：依據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃執(zhí)行，整體體現(xiàn)項(xiàng)目既定風(fēng)格，展示全新的體驗(yàn)型農(nóng)耕生活樂趣。 展示中心是客戶最直觀接觸項(xiàng)目的第一步，也是“體驗(yàn)式營(yíng)銷”生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可行性發(fā)展論證 18 的第一站，所以展廳能否給客戶留下美好的第一印象，對(duì)項(xiàng)目的租賃交易是否成功起著重要的作用。由于目前項(xiàng)目的定位及操作模式在西安市場(chǎng)具有唯一性，極易產(chǎn)生良好的品牌效應(yīng)， 因此本項(xiàng)目擬以品牌建設(shè)作為企業(yè)的營(yíng)銷策略，切實(shí)做好市場(chǎng)探查、分割、優(yōu)先、定位工作 。本項(xiàng)目作為綜合性多元化休閑服務(wù)業(yè)態(tài)項(xiàng)目，樹立自身的整體形象、構(gòu)造自身特色品牌是贏得消費(fèi)者的最佳選擇。 將項(xiàng)目整體生態(tài)種植養(yǎng)殖園區(qū)部分按每分地為單位分割成若干小畦，以 10— 30 年為一個(gè)周期出租給承租的都市休閑消費(fèi)群體。按照山地農(nóng)業(yè)開發(fā)的立體框架， 因地制宜 配套生態(tài)功能。 旅游餐飲娛樂項(xiàng)目，一般以年接待 10 萬(wàn)人次為宜。 本項(xiàng)目 集旅游、休閑、娛樂、新鮮蔬果采摘、品嘗、垂釣、餐飲等為一體， 充分利用農(nóng)村當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán) 境、農(nóng)業(yè)資源、 再現(xiàn) 農(nóng)民勞動(dòng)生活場(chǎng)景， 舉辦生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑觀光旅游活動(dòng)，迎合不同層次及年齡結(jié)構(gòu)人群需求， 迎合了城里人遠(yuǎn)離都市、循跡山野、回歸自然、返樸歸真的需求心理，因而具有廣闊的市場(chǎng)前景 。 （ 2）從城鎮(zhèn)的迅速發(fā)展和城鎮(zhèn)人口生活方式發(fā)生變化的情況看 .當(dāng)前世界的平均城市化水平達(dá) 50%左右，美、英等發(fā)達(dá)國(guó)家城市化水平達(dá) 80%。 行業(yè)的前景 生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)給旅游業(yè)帶來(lái)了充分發(fā)展的基礎(chǔ)。人們可以盡情地釋放心中的苦悶，松 馳精神的緊弦，解除身心的疲憊，讓身心陶醉在大自然之中，為更好的工作蓄積更多的精神能量。 合理調(diào)整農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，有利于提高資源的利用率，給社會(huì)帶來(lái)更多的 財(cái)富 。 以上種種從政策層面和行業(yè)規(guī)劃上為項(xiàng)目建設(shè)提供了可靠保障。 項(xiàng)目堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、精密設(shè)計(jì)、充分到位原則 ； 堅(jiān)持人工設(shè)施與自然環(huán)境協(xié)調(diào)原則 ； 堅(jiān)持追求最大產(chǎn)出 、突出生態(tài)特色、致力休閑服務(wù)、保持科技領(lǐng)先的原則。充分利用原有的旅游景區(qū)和景點(diǎn)，擴(kuò)大和增加觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，通過(guò)相互帶動(dòng)作用，發(fā)展農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)合一的新型產(chǎn)業(yè)。農(nóng)業(yè) 與旅游業(yè)的結(jié)合不是簡(jiǎn)單的轉(zhuǎn)換，而是把農(nóng)業(yè)中（種植業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可行性發(fā)展論證 5 養(yǎng)殖業(yè)、 林業(yè)、牧業(yè)、漁業(yè)等）具有旅游資源部分的功能進(jìn)行整合發(fā)掘和利用，使它充分滿足人們回歸自然。園區(qū)內(nèi)還可舉辦節(jié)日慶典活動(dòng)，加強(qiáng)游客之間感情交流，傳播信息，增進(jìn)友誼，縮小差距。 第三，要以生態(tài)旅游為導(dǎo)向。如浙江金華石門農(nóng)場(chǎng)的花木公園，富陽(yáng)縣的農(nóng)業(yè)公園，福建漳州的花卉、水果大觀園，廈門華夏神農(nóng)大觀園，上海浦東孫橋現(xiàn)代化開發(fā)區(qū)等。廣東省已發(fā)展80 多個(gè)觀光果園，每年接待游客 400 多萬(wàn)，收入達(dá) 10 多億，有力地帶動(dòng)了周邊農(nóng)民致富。農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游是在發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基礎(chǔ)上，拓廣了生態(tài)旅游觀光功能，巧妙利用城鄉(xiāng)各種差異來(lái)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、組合而引起旅游者消費(fèi)欲望。企業(yè)和農(nóng)民則通過(guò)銷售產(chǎn)品，提供食宿服務(wù)和勞務(wù)以增加收入。返樸歸真的個(gè)性化需求。 （ 3）充分考慮客源市場(chǎng)。 項(xiàng)目以創(chuàng)造四季休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)為主旨 ,謀求集經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益、社會(huì)效益于一體 ,面向廣大居民和游客開放的休閑生態(tài)農(nóng)業(yè) 示范區(qū)為目標(biāo)。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （ 1）是發(fā)展農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì) 的需要 休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)是對(duì)實(shí)現(xiàn)外交流的窗口，是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)與三產(chǎn)服務(wù)業(yè)有機(jī)結(jié)合的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，是農(nóng)業(yè)一產(chǎn)業(yè)的三產(chǎn)業(yè)化，是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的一種新選擇、新亮點(diǎn) 。 因此，本項(xiàng)目建設(shè)是 調(diào)整當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要措施，是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)改造和升級(jí)的重要途徑 。因此，休閑樂園給這些消費(fèi)者帶來(lái)了空間，也為生態(tài)休閑樂園帶來(lái)了十分廣闊的市場(chǎng)。秦嶺山麓依山傍水，風(fēng)景秀麗，城郊農(nóng)業(yè)，已經(jīng)成為城鄉(xiāng)人們精神消費(fèi)的天然景點(diǎn)，其旅游市場(chǎng)前景廣闊。 從國(guó)內(nèi)情況看， 預(yù)測(cè)到 2020 年將達(dá)到 53%，城市 居民的生活方式發(fā)生了根本性變化 。 市場(chǎng)供應(yīng)分析 本項(xiàng)目的“產(chǎn)品”是為游客提供休閑服務(wù) 。 主要配 置分別為 ： 100 畝度假酒店、別墅 、 休閑娛樂中心 及停車場(chǎng) 、 50 畝的生態(tài)湖面、 50 畝高科技農(nóng)業(yè)示范園 、 800 畝 果園、 蔬菜種植園、景觀花卉林木種植園及畜牧養(yǎng)殖園，其中種植園區(qū)部分分別設(shè)置為露天種植園及觀賞性大棚種植園 。在栽植園建設(shè)景觀林帶，盡力體現(xiàn)田中綠野、山中綠蔭、道中綠廊、溝中碧水、園林中花、草、樹相映襯。 A、承租方可享受園區(qū) VIP 級(jí)的貴賓服務(wù) ，如住宿、餐飲、娛樂享受高額折扣優(yōu)惠； B、承租方可享受園區(qū)免費(fèi) 委托 管理其所租種的菜地， 由 園區(qū)農(nóng)林專家免費(fèi) 提供 指導(dǎo)服務(wù)； C、果蔬達(dá)到成熟期后，園區(qū)將免費(fèi)為其采摘，并提供相應(yīng)的包裝送貨服務(wù)（僅收取相應(yīng)運(yùn)輸成本費(fèi)用）。本 項(xiàng)目打造品牌的方法擬為：在定位于普通消費(fèi)者的基礎(chǔ)上，通過(guò)個(gè)性創(chuàng)意、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等打造“內(nèi)功”；通過(guò)公共關(guān)系、媒介網(wǎng)絡(luò)等營(yíng)銷技巧和形象宣傳，打造良好的外部形象；注意開發(fā)消費(fèi)者對(duì)服務(wù)產(chǎn)品的心理特性，提升附加值。 同時(shí)靈活運(yùn)用公共關(guān)系、 行政宣傳 兩種營(yíng)銷技巧 ， 通過(guò)以上營(yíng)銷策略，可提高 項(xiàng)目在西安 市場(chǎng)上的 影響 力 。 展廳包裝最核心的內(nèi)容就是把“體驗(yàn)式營(yíng)銷”的概念有機(jī)的結(jié)合到展示中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)中去，讓消費(fèi)者通過(guò)系統(tǒng)的嘗試、感覺、體驗(yàn)最終達(dá)到銷售的目的。 （ 3）建筑立面：整體展現(xiàn)一種自然清新的田園風(fēng)格、給人一種“采菊東籬下，悠然見南山”的感覺。 接待臺(tái)是員工工作的場(chǎng)地， 用于 放置內(nèi)部資料；洽談區(qū)主要有桌椅組成 ，是銷售人員與客戶溝通交流的場(chǎng)地。 （ 1）沙盤 展示項(xiàng)目的整體規(guī)劃特色，突出休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園外圍以及內(nèi)部規(guī)劃風(fēng)格，各種功能體驗(yàn)區(qū)及休閑娛樂項(xiàng)目的分布狀況，激發(fā)客戶的參與 熱情 。 （ 7）“自留地”模型 、石磨、水車的等農(nóng)耕文化符號(hào) 現(xiàn)場(chǎng)模型可以使客戶更直觀地感受、認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目文化特點(diǎn)，比起銷售人員的解說(shuō)也更有說(shuō)服力。 由于本項(xiàng)目的 操作模式比較新穎，建議為本項(xiàng)目建立專門的網(wǎng)站。 媒體運(yùn)用方面，結(jié)合廣告目標(biāo)和媒體特點(diǎn)靈活創(chuàng)新，廣告的訴求要突出自然生態(tài)的特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)農(nóng)家菜地的私有性、參與性及一年四季無(wú)憂享受純天然生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品的強(qiáng)勢(shì)特點(diǎn)，有針對(duì)性的覆蓋目標(biāo)客戶經(jīng)常接觸的傳播途徑。另一方面，園區(qū)也應(yīng)積極的與農(nóng)林科研院所合作，聯(lián)合開發(fā)高新技術(shù)農(nóng)產(chǎn)品。 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析計(jì)算，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益較好， 同時(shí)本項(xiàng)目采用了鋼架大棚種植模式，實(shí)現(xiàn)了果蔬產(chǎn)品無(wú)季節(jié)差異的穩(wěn)定產(chǎn)出， 能保持一年四季均有穩(wěn)定的客源分布及收入來(lái)源，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從財(cái)務(wù) 分析來(lái)看 可行的。項(xiàng)目開發(fā)不但加快了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)程，提升了農(nóng)村生