【正文】 用IC 卡一卡通 ,是小區(qū)信息化標(biāo)志之一 ,能夠提高業(yè)主的生活水平 ,也使物業(yè)管理自動化更加成熟。 ● 為領(lǐng)導(dǎo)了解小區(qū)管理狀況和決策提供依據(jù)。 ● 文檔管理將物業(yè)公司發(fā)布的文件分類整理 ,以電子文檔形式保存以方便公司人員檢索、查詢。業(yè)主可以通過 IC 卡交納各種物業(yè)費用 ,包括租金、月收費、年收費、合同收費 、三表收費等 ,此外還包括日常各種服務(wù)收費 ,如有線電視、 VOD、 IrItemet 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、停車、洗衣、清潔等。 只有利用計算機進(jìn)行物業(yè)管理 ,特別是進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)管理 ,才可能實現(xiàn)物業(yè)信息的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化 ,為物業(yè)管理工作提供準(zhǔn)確及時的信息 ,有助于物業(yè)管理部門進(jìn)行管理并做出相關(guān)決策 :同時也使物業(yè)管理公司及時準(zhǔn)確地了解運營狀況 ,做出經(jīng)營決策 ,這樣才能使物業(yè)管理走向現(xiàn)代化。 3． 3 巡更系統(tǒng) 智能巡更管理系統(tǒng)是在確定的巡更路線上，設(shè)定合適的巡更檢測 點，通過 IC 卡或者巡更棒與 IC 卡讀寫器相互感應(yīng)達(dá)到巡金邊萬古湖項目數(shù)字化社區(qū)總體規(guī)劃 北京信達(dá)仁合自動化信息有限責(zé)任公司 35 更鑒別的目的。遠(yuǎn)端現(xiàn)場與中心現(xiàn)場構(gòu)成了一個廣域網(wǎng)，中心和現(xiàn)場可共 享資源。 各監(jiān)控機房的圖象，經(jīng)過數(shù)字化后通過寬帶網(wǎng)接入主控機房進(jìn)金邊萬古湖項目數(shù)字化社區(qū)總體規(guī)劃 北京信達(dá)仁合自動化信息有限責(zé)任公司 33 行硬盤記錄。根據(jù)小區(qū)對監(jiān)控管理系統(tǒng)提出的功能要求，結(jié)合系統(tǒng)容量的大小，因此選用加拿大 AB主機系統(tǒng)為控制主機，可以控制光圈開閉、鏡頭放大和縮小、聚焦、云臺上下左右移動、自動旋轉(zhuǎn)以及畫面切換。因此，攝像機的指標(biāo)應(yīng)高于整個系統(tǒng)的指標(biāo)，整個系統(tǒng)才能達(dá)到要求。 高層住宅、商業(yè)區(qū) 監(jiān)控的區(qū)域：沿街的門面、主要出入口、道路。由于 金邊萬古湖項目 占地面積達(dá) 130 公頃 ，若全部采用傳統(tǒng)的同軸電纜布線將很難完全解決集中監(jiān)控問題，同時信號電平也難以達(dá)到系統(tǒng)的要求。 c、費率設(shè)置 ：該功能設(shè)置水、電的單位費用，需憑密碼操作 。被訪住戶的主人通過安全對講設(shè)備與來訪者進(jìn)行可視通 話 ， 通過來訪者的聲音或圖像確認(rèn)來訪者的身份。 (3) 撤防狀態(tài) ： 適用于家中有人活動時。 (5)小區(qū)集中報警控制器的工作方式 小區(qū)物業(yè)管理的保安人員可以通過小區(qū)集 中報警控制 ， 對小區(qū)內(nèi)各住戶報警控制器的工作情況進(jìn)行集中監(jiān)視。 (4) 住宅內(nèi)區(qū)域防護(hù)主要采用紅外探測器、紅外 /微波雙鑒器 ,紅外探測器、紅外 /微波雙鑒器安裝在住戶內(nèi)重要房間和主要通道的墻上或天花板上。具體產(chǎn)品選型可以根據(jù)開發(fā)商的總成本控制要求，由設(shè)計和施工單位與開發(fā)商協(xié)商選擇。 以上各部分都將在土建圖紙設(shè)計完畢后，由智能化設(shè)計單位進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計，并與設(shè)計院進(jìn)行協(xié)調(diào)并進(jìn)行圖紙變更。根據(jù)總體設(shè)計意圖，應(yīng)該設(shè)立一個總的監(jiān)控管理中心和若干分監(jiān)控管理中心，具體規(guī)劃意圖見規(guī)劃要點。衛(wèi)星機房設(shè)置在五星級酒店，有線電視機房設(shè)置在主入 口處的監(jiān)控管理機房。凡是安裝綜合布線硬件的地方，墻壁和天棚應(yīng)涂阻燃漆。機房安裝程控用戶交換機，其安裝工藝要求應(yīng)按照程控用戶電話交換機的安裝工藝進(jìn)行設(shè)計。住宅小區(qū)內(nèi)的高速主干網(wǎng)一般采用快速以太網(wǎng)、 FDDI 和 ATM 等網(wǎng)絡(luò)。 有線電視綜合信息網(wǎng)是一個雙向的 HFC 網(wǎng)絡(luò)，采用頻率分割、數(shù)字壓縮、調(diào)制解調(diào)等技術(shù)，在有線電視 HFC 網(wǎng)上，除傳送常規(guī)的廣播電視信號外，還可以進(jìn)行高速的數(shù)據(jù)傳輸，實現(xiàn)圖象、數(shù)據(jù)和語音 三線合一 。在小區(qū)的公共場所布置一些音箱，需要時播放些輕松活潑的音樂，調(diào)節(jié)氣氛。 D：小區(qū)車輛出入管理系統(tǒng)。在住戶的給水管、煤氣管、配電箱上分別安裝電子水表、電子煤氣表、電子電表、該三表輸出脈沖信號到住戶智能控制器，智能控制器將其數(shù)據(jù)儲在 EPROM 中，再由智能控制器通過金邊萬古湖項目數(shù)字化社區(qū)總體規(guī)劃 北京信達(dá)仁合自動化信息有限責(zé)任公司 11 網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)街悄苤行?，智能中心計算脈沖數(shù)量讀出三表讀數(shù)，實現(xiàn)遠(yuǎn)程抄表。在客廳安裝一個溫感或煙感探頭，當(dāng)住戶發(fā)生火災(zāi)時，探頭觸發(fā)報警并通知智能控制器和智能中心，報警方式和信號傳輸路徑與紅外防盜探測相同。 （ 2）針對別墅和 高層住宅區(qū) ，在一樓設(shè)置門磁、窗磁和雙鑒探頭；在二樓和三樓設(shè)置雙鑒探頭。 （ 3）第三管理中心設(shè)置在 低密度別墅區(qū) 組團，主要管理和監(jiān)控G、 H 組團。 （ 2） 根據(jù)情況，在高檔商務(wù)區(qū)以及低密度別墅區(qū)可以單獨采用電子圍欄或震動電纜進(jìn)行保護(hù) 。 3. 充分考慮到小區(qū)管理者物業(yè)管理公司的需要，把所有智能化管理功能集成在界面友好、功能強大、易操作的強人物業(yè)智能化集成管理軟件系統(tǒng)中，管理人員只需面對一種操作界面。 智能住宅小區(qū)應(yīng)滿足以下的基本條件： 1. 提供舒適、安全、高品位且宜人的家庭生活空間； 2. 具有作為信息高速公路的家庭進(jìn)入口的快捷全方位的信息交換功能； 3. 提供豐富多彩、高品位的業(yè)余文化生活； 4. 提供包括兒童教育、成人教育在內(nèi)的多層次家庭和業(yè)余教育服務(wù)； 5. 提供家庭保健、遠(yuǎn)程看護(hù)服務(wù)。只有系統(tǒng)的開放性，才有利于系統(tǒng)的擴展和功能的擴大。不要盲目追求技術(shù)先進(jìn)，不要采用正在開發(fā)實驗中的產(chǎn)品。應(yīng)該有一個功能和技術(shù)的限 定， 以滿足市場定位要求和經(jīng)濟性 的 設(shè)定。而今智能建筑已不再限于智能化辦公樓，同時向住宅擴展而成為智能化住宅。計劃該 系統(tǒng)包括： 以寬帶監(jiān)控網(wǎng)為基礎(chǔ)的家庭智能化、園區(qū)安防智能化、物業(yè)管理智能化；以園區(qū)信息寬帶網(wǎng)和有線電視網(wǎng)為基礎(chǔ)的通信信息智能化。這一點十分重要 ， 這要依靠技術(shù)人員對智能化系統(tǒng)功能的理解和各種技術(shù) 設(shè)備的了解 ， 作出合理的設(shè)計。即當(dāng)經(jīng)濟性不允許時，可以考慮降低技術(shù)等級來實現(xiàn)。否則不僅將為 用 戶未來帶來不便，很可能將影響 大廈的 賣點。 (3) MAS(Management Automation System)即管理自動化。 因此，在規(guī)劃上針對不同情況進(jìn)行不同的考慮。對于來訪人員可以采用電平車送到訪問地，對于來訪車輛實行 IC 卡管理。 6．電視監(jiān)控系統(tǒng) 電視監(jiān)控系統(tǒng)主要分布于各主要出入口、周界、主要道路、商業(yè)街區(qū)和五星級酒店。 B：煤氣泄漏報警及自動關(guān)閉閥門系統(tǒng)。 F：家電控制系 統(tǒng)。在住宅小區(qū)主要路口、電梯前室、電梯轎箱內(nèi)設(shè)置監(jiān)控攝像機，在智能中心，保安員 24 小時監(jiān)視住宅小區(qū)內(nèi)所有攝像機畫面，并可 24 小時錄像存儲。智能中心可顯示小區(qū)的大型或主要設(shè)備（如水泵、水池水位顯示、電梯、空調(diào)、高低壓主開關(guān)、路燈等）的金邊萬古湖項目數(shù)字化社區(qū)總體規(guī)劃 北京信達(dá)仁合自動化信息有限責(zé)任公司 12 運行 狀況，并可通過軟件控制設(shè)備，使設(shè)備運行在最佳模式中。 1. 利用郵電網(wǎng)絡(luò)作為信息傳輸網(wǎng)絡(luò)的智能小區(qū) 該系統(tǒng)采用光纖直接進(jìn)入小區(qū)及樓棟的方式，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置具有接入網(wǎng)功能 地錠端模塊，結(jié)合應(yīng)用 ISDN、 ADSL、 ATM 等技術(shù)和設(shè)備，可提供 25Mbps的寬帶傳輸能力，結(jié)合個人電腦的多媒體設(shè)備，可滿足家庭 VOD 視頻點播及數(shù)據(jù)傳輸?shù)男枨?。例如，目前在國外正時 興的 IP 電話、 Web 終端和數(shù)字電視，只要插在有線電視插座上即可。電纜引入?yún)^(qū)和網(wǎng)絡(luò)接口的相互間隔宜 =15m； 2． 機房的位置應(yīng)便于接地裝置的安裝； 3． 機房室溫應(yīng)保持在 10℃ 至 30℃ 之間，相對溫度應(yīng)保持 60％至 80%。 機房應(yīng)防止有害氣體（如 SO H2S、 NH NO2 等）侵入，并應(yīng)有良好的防塵措施，允許塵埃含量限值可 參見表 12 的規(guī)定。中心設(shè)備配置見計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)章節(jié)。相應(yīng)地要向機房引入強電，具體負(fù)荷要求由強電設(shè)計單位與電信營運商協(xié)調(diào)。 3． 園區(qū)智能化配線箱的設(shè)計 園區(qū)的智能化配線箱包括安裝信息網(wǎng)絡(luò)交換機、監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)交換機、電話配線架、有線電視放大器和分支器等。 這是數(shù)字化社區(qū)的集中標(biāo)志，為人性化的社區(qū)服務(wù)打下了物質(zhì)基礎(chǔ)。 2． 2． 3 防盜報警系統(tǒng)設(shè)備的設(shè)置與安裝 (1) 報警控制器安裝在各住戶大門內(nèi)附近的墻上 ， 以便人們出人住宅時進(jìn)行設(shè)防 /撤防的設(shè)置。 (2) 玻璃破碎探測器的工作方式 當(dāng)有人打壞窗戶或陽臺門的玻璃而 非法侵入時 ， 玻璃破碎探測器探測到玻璃破碎的聲音 ， 并將探測到的信號傳輸給報警控制器進(jìn)行報金邊萬古湖項目數(shù)字化社區(qū)總體規(guī)劃 北京信達(dá)仁合自動化信息有限責(zé)任公司 25 警。 (1) 全布防狀態(tài) ： 適用于家中 無 人時 ， 住宅周界防護(hù)的防盜報警設(shè)備 (門磁開關(guān)、玻璃破碎探測器 )和 住宅內(nèi)區(qū)域防護(hù)的防盜報警報警設(shè)備(紅外探測器、紅外 /微波雙鑒器 )均設(shè)防。 (2) 安全對講主機也稱為門口主機 ,安裝在 別墅 門上或墻上。 2． 4 三表遠(yuǎn)抄系統(tǒng) 2． 4． 1 基本工作原理 系統(tǒng)的最前端選用具有脈沖輸出的計量表，它們都是在計量到一定的用量后輸出一個脈 沖信號，采集器不間斷的檢測表的狀態(tài)，一旦有一個脈沖信號便記錄下來，并在數(shù)據(jù)處理后放在內(nèi)部的存儲體內(nèi)；金邊萬古湖項目數(shù)字化社區(qū)總體規(guī)劃 北京信達(dá)仁合自動化信息有限責(zé)任公司 28 當(dāng)一個抄表周期到來時，物業(yè)管理人員在中心利用管理微機上的抄表軟件，通過中心通訊控制器把各家各戶各種表的數(shù)據(jù)抄回計算機，管理微機根據(jù)要求做各種管理工作。 ● 管理微機的離線功能 ： 本系統(tǒng)不要求管理微機隨時處于在線狀態(tài)，只有在需查詢?nèi)頂?shù)據(jù)時才需要管理微機，其余時間管理微機可運行其它軟件，進(jìn)行別的操作。 3． 1． 1 監(jiān)控點的設(shè)置要求 整個小區(qū)的監(jiān)控點設(shè)置分為四大區(qū)域：別墅區(qū)組團； 搞成住宅區(qū)組團； 中央商務(wù)區(qū) 組團；五星級酒店和 會所 休閑中心。 ● 器材性能價格比高。 3．主控設(shè)備選型 要求 主控設(shè)備的選型控制部分是整個系統(tǒng)的“心臟和大腦”，是實現(xiàn)整個系統(tǒng)的指揮中心。 當(dāng)有報警發(fā)生 時，通過系統(tǒng)主機的聯(lián)動功能，自動將報警圖像顯示在顯示器上，進(jìn)行單畫面顯示及錄制，直至報警解除，備用電源可以保證在停電的情況下，確保報警系統(tǒng)能夠 24 小時不間斷工作，隨時監(jiān)測防護(hù)區(qū)域內(nèi)的情況 各監(jiān)控中心機房面積不少于 20 平方米，所有監(jiān)控設(shè)備均采用19’’機柜安裝。任何 用戶只要在 WEB 瀏覽器上鍵入 IP 地址，即可監(jiān)控現(xiàn)場。 金邊萬古湖項目數(shù)字化社區(qū)總體規(guī)劃 北京信達(dá)仁合自動化信息有限責(zé)任公司 34 3． 2 園區(qū)周界防范系統(tǒng) 3． 2． 1 組成與結(jié)構(gòu) ? 利用紅外對射的原理，在小區(qū)周邊安裝紅外對射管，使墻上形成一道看不見的紅外墻； ? 利用電磁感應(yīng)原理，在小區(qū)的沿山地地段在鐵絲網(wǎng)內(nèi)設(shè)置電磁泄露電纜，探測入侵情況。 3． 3． 1 系統(tǒng)組成 巡更系 統(tǒng)由感應(yīng)式 IC 卡（巡更器）、 IC 卡讀卡器（巡更點）、巡更管理計算機、巡更管理系統(tǒng)軟件四大部分組成，見圖 34。 金邊萬古湖項目數(shù)字化社區(qū)總體規(guī)劃 北京信達(dá)仁合自動化信息有限責(zé)任公司 38 4． 1． 2 財務(wù)管理子系統(tǒng) 實現(xiàn)小區(qū)帳務(wù)的電子化 ,并與指定銀行協(xié)作 ,實現(xiàn)業(yè)主費用的直接劃轉(zhuǎn)。 4． 1． 5 辦公自動化子系統(tǒng) 在小區(qū)網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)上提供一個足夠開放的平臺 ,實現(xiàn)充分的數(shù)據(jù)金邊萬古湖項目數(shù)字化社區(qū)總體規(guī)劃 北京信達(dá)仁合自動化信息有限責(zé)任公司 39 共享 ,內(nèi)部通訊和無紙辦公。 ● 事務(wù)處理對公司內(nèi)部事務(wù)、各類投訴、報修等事務(wù)的處理進(jìn)行監(jiān)控登記 ,為管理者提供事務(wù)處理全過程監(jiān)控和事后查詢。 ● 統(tǒng)計及帳務(wù)主要功能是儲存、輸出所有維修養(yǎng)護(hù)工作的綜合情況以及按照產(chǎn)權(quán)人來統(tǒng)計其應(yīng)交的各種費用。 ● 物業(yè)管理以 IC 卡為媒介 ,杜絕了現(xiàn)金流通 ,財務(wù)管理可以自動建立各種帳目 ,。 4． 1． 7 維修養(yǎng)護(hù)管理子系統(tǒng) ● 房產(chǎn)維修主要功能是儲存、輸出物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的詳細(xì)情況 。 ● 接待管理對公司的來賓來客進(jìn)行登記 ,為編寫公司大事記提 供資料。 ● 費用結(jié)算主要功能是進(jìn)行實際的費用收取工作 ,輸出每一套戶的各類費用收欠情況。 ● 業(yè)主檔案主要功能是儲存、輸出每套公寓的住戶 (包括租用戶 )的詳細(xì)信息 ,進(jìn)行住戶的入住和遷出操作 ,戶主的照片。 巡更員攜帶 IC 卡（或巡更器），按規(guī)定時間及線路要求巡視時，到達(dá)巡更檢測點，將 IC 卡在檢測點前一晃，即完成一次記錄工作，記錄巡更到達(dá)時間、地點，若不按正常程序巡視，則記錄無效，查對核實后，即視作巡更員失職。 該系統(tǒng) 主要功能有 ： 視頻圖象質(zhì)量控制、云臺控制、 觸發(fā)報警錄像、網(wǎng)絡(luò)設(shè)置控制等。傳輸帶寬最低只需 128Kbps 就能達(dá)到MPEG（ VCD）的效果。主控人員通過操作鍵盤可以在監(jiān)視器上看到任何攝像機畫面，可以控制云臺的全方位的旋轉(zhuǎn)以及變焦鏡頭對畫面進(jìn)行推拉，以便達(dá)到最佳效果。 2．鏡頭的選型要求 由于小區(qū)需要監(jiān)控的范圍大，需要對不同的現(xiàn)場進(jìn)行宏觀和微觀的監(jiān)控，根據(jù)不同地點的監(jiān)視要求本系統(tǒng)攝像機鏡頭應(yīng)選用自動和手動光圈鏡頭。 攝像機，錄像機，監(jiān)視器等視頻設(shè)備，是直接決定系統(tǒng)圖像清晰穩(wěn)定的關(guān)鍵設(shè)備，又是系統(tǒng)中使用易損的設(shè)備。監(jiān)控中 心通過主控制前端設(shè)備，攝像機等，能夠?qū)φ麄€小區(qū)所設(shè)防區(qū)的現(xiàn)場進(jìn)行全面靈活的控制，實時監(jiān)視，準(zhǔn)確記錄。 ● 通訊故障定位功能 ：可以自動將某個設(shè)備通信故障上報抄表控制器。 住宅小區(qū)安全保衛(wèi)部門通過小區(qū)安全對講管理主機 ， 可以對小區(qū)內(nèi)各住宅安全對講系統(tǒng)的工作情況進(jìn)行監(jiān)視。 系統(tǒng)組成見圖 22。 2． 2． 5 防盜報警系統(tǒng)工作狀態(tài)