【正文】 ● 物業(yè)管理以 IC 卡為媒介 ,杜絕了現金流通 ,財務管理可以自動建立各種帳目 ,。 IC 卡一卡通有以下特點 : ● 在小區(qū)范圍內用 IC 卡取代了現金交易 ,方便了業(yè)主。小區(qū)卡系統(tǒng)的最終目的是實現真正的小區(qū)一卡通 ,用IC 卡取代小區(qū)管理和生活中所使用的個人證件和現金支付手段。 ● 統(tǒng)計及帳務主要功能是儲存、輸出所有維修養(yǎng)護工作的綜合情況以及按照產權人來統(tǒng)計其應交的各種費用。 4． 1． 7 維修養(yǎng)護管理子系統(tǒng) ● 房產維修主要功能是儲存、輸出物業(yè)維修養(yǎng)護的詳細情況 。 ● 為一般工作人員提供工作任務查詢和相關文檔查詢。 4． 1． 6 查詢子系統(tǒng) 查詢系統(tǒng)采用分級密碼查詢的方式 ,不同的密碼可以查詢的范圍不同 ,查詢的輸出采用網絡、觸摸屏等多種方式。 ● 事務處理對公司內部事務、各類投訴、報修等事務的處理進行監(jiān)控登記 ,為管理者提供事務處理全過程監(jiān)控和事后查詢。 ● 接待管理對公司的來賓來客進行登記 ,為編寫公司大事記提 供資料。 ● 收文管理文件的收發(fā)、登記、管理。、報修等 )、事務處理等。 4． 1． 5 辦公自動化子系統(tǒng) 在小區(qū)網絡的基礎上提供一個足夠開放的平臺 ,實現充分的數據金邊萬古湖項目數字化社區(qū)總體規(guī)劃 北京信達仁合自動化信息有限責任公司 39 共享 ,內部通訊和無紙辦公。 ● 費用結算主要功能是進行實際的費用收取工作 ,輸出每一套戶的各類費用收欠情況。 ● 收費標準 (各種費用、租金、物業(yè)管理費等 )主要功能是對收取的各類費用確定價格因素以及進行計算工作。在物業(yè)管理計算機化的基礎上 ,應該是物業(yè)收費的規(guī)范化。 金邊萬古湖項目數字化社區(qū)總體規(guī)劃 北京信達仁合自動化信息有限責任公司 38 4． 1． 2 財務管理子系統(tǒng) 實現小區(qū)帳務的電子化 ,并與指定銀行協(xié)作 ,實現業(yè)主費用的直接劃轉。 ● 業(yè)主檔案主要功能是儲存、輸出每套公寓的住戶 (包括租用戶 )的詳細信息 ,進行住戶的入住和遷出操作 ,戶主的照片。結合小區(qū)介紹物業(yè)管理計算機化的主要功能。 ● 可實現脫機運行 ● 可自動生成分類記錄報表，并打印，對失盜、失職進行分析 ● 可多班次、多線路、多方向交叉管理，記錄清楚，準確無誤 金邊萬古湖項目數字化社區(qū)總體規(guī)劃 北京信達仁合自動化信息有限責任公司 37 第四章 物業(yè)管理智能化 4． 1 智能化物業(yè)管理 隨著房產體制改革的不斷深化 ,有 關物業(yè)的數據越來越龐雜 ,人們對物業(yè)信息的處理要求日益提高 ,因此采用計算機作為物業(yè)管理的工具是歷史發(fā)展的必然 ,發(fā)展電子計算機在此領域的應用 ,這是物業(yè)管理手段現代化的發(fā)展方向。 3． 3． 1 系統(tǒng)組成 巡更系 統(tǒng)由感應式 IC 卡（巡更器）、 IC 卡讀卡器（巡更點）、巡更管理計算機、巡更管理系統(tǒng)軟件四大部分組成，見圖 34。 巡更員攜帶 IC 卡（或巡更器），按規(guī)定時間及線路要求巡視時，到達巡更檢測點，將 IC 卡在檢測點前一晃，即完成一次記錄工作，記錄巡更到達時間、地點，若不按正常程序巡視，則記錄無效，查對核實后，即視作巡更員失職。由網絡系統(tǒng)對巡更的結果加以管理。 3． 2． 2 工作原理 當有人企圖非法穿越小區(qū)周界時，在紅外對射管上（或泄露電纜）就會有報警信號輸出至小區(qū)監(jiān)控中心主機，監(jiān)控中心主機通過與其連接的矩陣控制器觸發(fā)閉路電視系統(tǒng)和聲光報警系統(tǒng)的聯動，閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)把該報警區(qū)域影像切換到閉路監(jiān)視系統(tǒng)的監(jiān)視器上，同時長時錄像機進行錄像，從而完成周邊防越報警功能。 金邊萬古湖項目數字化社區(qū)總體規(guī)劃 北京信達仁合自動化信息有限責任公司 34 3． 2 園區(qū)周界防范系統(tǒng) 3． 2． 1 組成與結構 ? 利用紅外對射的原理，在小區(qū)周邊安裝紅外對射管，使墻上形成一道看不見的紅外墻； ? 利用電磁感應原理，在小區(qū)的沿山地地段在鐵絲網內設置電磁泄露電纜，探測入侵情況。 該系統(tǒng) 主要功能有 ： 視頻圖象質量控制、云臺控制、 觸發(fā)報警錄像、網絡設置控制等。 在這種方式下， 無需安裝任何其他設備便可實現一點對多點，多點對多點的視頻傳輸。 網絡攝像頭 相當于一個網絡終端設備，對通信線路是透明。任何 用戶只要在 WEB 瀏覽器上鍵入 IP 地址，即可監(jiān)控現場。傳輸帶寬最低只需 128Kbps 就能達到MPEG（ VCD）的效果。 3． 1． 4 網絡電視監(jiān)控系統(tǒng) 在部 分園區(qū)可以使用以寬帶網為基礎的 遠程監(jiān)控系統(tǒng)，相當于把視頻傳輸線路延伸到任意距離。柜機內所有設備均需要牢靠接地，接地采用整個大樓公共地，接地電阻不大于 4 歐姆。 當有報警發(fā)生 時，通過系統(tǒng)主機的聯動功能，自動將報警圖像顯示在顯示器上，進行單畫面顯示及錄制，直至報警解除，備用電源可以保證在停電的情況下，確保報警系統(tǒng)能夠 24 小時不間斷工作，隨時監(jiān)測防護區(qū)域內的情況 各監(jiān)控中心機房面積不少于 20 平方米，所有監(jiān)控設備均采用19’’機柜安裝。主控人員通過操作鍵盤可以在監(jiān)視器上看到任何攝像機畫面，可以控制云臺的全方位的旋轉以及變焦鏡頭對畫面進行推拉，以便達到最佳效果。選用 96 路入 8 出矩陣系統(tǒng)，可以在主監(jiān)視器上顯示任 一路視頻信號。因此，所選設備應具有高性能，系統(tǒng)性，多功能，且易于擴展。 3．主控設備選型 要求 主控設備的選型控制部分是整個系統(tǒng)的“心臟和大腦”，是實現整個系統(tǒng)的指揮中心。 2．鏡頭的選型要求 由于小區(qū)需要監(jiān)控的范圍大，需要對不同的現場進行宏觀和微觀的監(jiān)控，根據不同地點的監(jiān)視要求本系統(tǒng)攝像機鏡頭應選用自動和手動光圈鏡頭。因此需要選用的攝像機應具有清晰度高，色彩還原好，性能穩(wěn)定，運行可靠，性能價格比高的特點。 1．攝象機的選型要求 金邊萬古湖項目數字化社區(qū)總體規(guī)劃 北京信達仁合自動化信息有限責任公司 31 攝像機是電視監(jiān)控的前沿部分，是整個系統(tǒng)的“眼睛”，它的圖象信號質量將影響整個系統(tǒng)的質量。 ● 器材性能價格比高。 攝像機，錄像機，監(jiān)視器等視頻設備，是直接決定系統(tǒng)圖像清晰穩(wěn)定的關鍵設備，又是系統(tǒng)中使用易損的設備。 會所 中心和 教育、廣場等 監(jiān)控 區(qū)域：周圍環(huán)境、停車場和室內大廳、走廊等地。 別墅區(qū)監(jiān)控的三個區(qū)域：出入口、園區(qū)周界和主要道路。 3． 1． 1 監(jiān)控點的設置要求 整個小區(qū)的監(jiān)控點設置分為四大區(qū)域：別墅區(qū)組團； 搞成住宅區(qū)組團； 中央商務區(qū) 組團；五星級酒店和 會所 休閑中心。監(jiān)控中 心通過主控制前端設備，攝像機等，能夠對整個小區(qū)所設防區(qū)的現場進行全面靈活的控制，實時監(jiān)視，準確記錄。因此，可以考慮以寬帶監(jiān)控網為基礎，在部分區(qū)域使用網絡攝像頭，使監(jiān)控系統(tǒng)運行在良好環(huán)境下。 金邊萬古湖項目數字化社區(qū)總體規(guī)劃 北京信達仁合自動化信息有限責任公司 29 第三章 園區(qū)安防智能化系統(tǒng) 園區(qū)安防智能化系統(tǒng)包括園區(qū)安防電視監(jiān)控系統(tǒng)、園區(qū)周界防范系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)等。 ● 管理微機的離線功能 ： 本系統(tǒng)不要求管理微機隨時處于在線狀態(tài)，只有在需查詢三表數據時才需要管理微機，其余時間管理微機可運行其它軟件，進行別的操作。 ● 通訊故障定位功能 ：可以自動將某個設備通信故障上報抄表控制器。 d、費用計算 ：根據查表數據和費率，自動計算每戶應繳水、電及煤氣費用。 2． 4． 2 主要功能 a 、單戶查詢 ：可隨時查詢任一戶的三表數據； b 、對表功能 ：三表投入使用時，表上讀數一般不為零，此功能使管理微機上的讀數和表的讀數一樣，該功能需憑密碼操作。 2． 4 三表遠抄系統(tǒng) 2． 4． 1 基本工作原理 系統(tǒng)的最前端選用具有脈沖輸出的計量表，它們都是在計量到一定的用量后輸出一個脈 沖信號，采集器不間斷的檢測表的狀態(tài)，一旦有一個脈沖信號便記錄下來，并在數據處理后放在內部的存儲體內；金邊萬古湖項目數字化社區(qū)總體規(guī)劃 北京信達仁合自動化信息有限責任公司 28 當一個抄表周期到來時，物業(yè)管理人員在中心利用管理微機上的抄表軟件，通過中心通訊控制器把各家各戶各種表的數據抄回計算機，管理微機根據要求做各種管理工作。 住宅小區(qū)安全保衛(wèi)部門通過小區(qū)安全對講管理主機 ， 可以對小區(qū)內各住宅安全對講系統(tǒng)的工作情況進行監(jiān)視。確認可以允許來訪者進入后 ， 住戶的主人利用安全對講分機上的開鎖按鍵 ， 控制門上的電控門鎖打開 ， 來訪客人方可進入。 2． 3． 3 安全對講系統(tǒng)的工作方式 當有客人來訪時 ， 客人在門外的安全對講主機鍵盤呼 叫 欲訪住戶的安全對講分機。 (2) 安全對講主機也稱為門口主機 ,安裝在 別墅 門上或墻上。 系統(tǒng)組成見圖 22。 2． 3 可視 對講系統(tǒng) 安全對講系統(tǒng)是防止非法侵入的第一道防線 ,該系統(tǒng)主要用于防止非本樓的人員在未經允許下進入樓內 ， 充分保證本樓住戶的人身和財產安全。金邊萬古湖項目數字化社區(qū)總體規(guī)劃 北京信達仁合自動化信息有限責任公司 26 住宅周界防護的防盜報警設備 (門磁開關、玻璃破碎探測器 )設防 ，住宅內區(qū)域防護的防盜報警設備 (紅外探測器、紅外 /微波雙鑒器 )撤防。 (1) 全布防狀態(tài) ： 適用于家中 無 人時 ， 住宅周界防護的防盜報警設備 (門磁開關、玻璃破碎探測器 )和 住宅內區(qū)域防護的防盜報警報警設備(紅外探測器、紅外 /微波雙鑒器 )均設防。 2． 2． 5 防盜報警系統(tǒng)工作狀態(tài)的設定 防盜報警系統(tǒng)的工作狀態(tài)有三種 ， 即全布防狀態(tài)、半布防狀態(tài)和撤防狀態(tài)。如果有報警發(fā)生 ， 它可監(jiān)視到是哪戶、哪個探測器報警 ， 并對報警的內容進行記錄和打印。 (4) 緊急呼救按鈕的工作方式 當遇到意外情況 (如有人非法侵入或疾病 )發(fā)生時 ， 按動緊急呼救按鈕向小區(qū)物業(yè)管理保安部門和鄰里進行緊急呼救報警。 (2) 玻璃破碎探測器的工作方式 當有人打壞窗戶或陽臺門的玻璃而 非法侵入時 ， 玻璃破碎探測器探測到玻璃破碎的聲音 ， 并將探測到的信號傳輸給報警控制器進行報金邊萬古湖項目數字化社區(qū)總體規(guī)劃 北京信達仁合自動化信息有限責任公司 25 警。 (7) 報警指示燈安裝在各住戶大門外的墻上。 (5) 緊急呼救按鈕主要安裝在主臥室和客廳的墻上。 (3) 住宅周界防護還 可以 采用玻璃破碎探測器 ， 玻璃破碎探測器安裝 住戶各個窗戶和玻璃門附近的墻上或天花板上。 2． 2． 3 防盜報警系統(tǒng)設備的設置與安裝 (1) 報警控制器安裝在各住戶大門內附近的墻上 ， 以便人們出人住宅時進行設防 /撤防的設置。 2． 2． 2 防盜報警系統(tǒng)的防護區(qū)劃分 防盜報警的防護區(qū)域分成兩部分 ， 即住宅周界防護和住宅內區(qū)域防護。 2． 2 防盜報警系統(tǒng) 家庭 防盜報警系統(tǒng)是防止非法侵入的第二道防線 ， 該系統(tǒng)主要用于發(fā)現有人非法侵入 (如盜竊、搶劫 )， 并向住戶和住宅小區(qū)物業(yè)管理部門發(fā)出報警信號 ， 使 業(yè)主 免受侵害。安裝在距離門口較近的地方，它不但應該具有漂亮的外觀，還應該具有安防報警、遠程抄表、遠程家電控制、信息服務及查詢、圖表菜單漢字提示等功能，以它為中心可以構建起全部的家庭智能化系 統(tǒng)。 這是數字化社區(qū)的集中標志，為人性化的社區(qū)服務打下了物質基礎。 在家庭智能化建設中， 我們選用家庭智能終端 解決方案 。 金邊萬古湖項目數字化社區(qū)總體規(guī)劃 北京信達仁合自動化信息有限責任公司 22 第二章 家庭智能化系統(tǒng) 家庭智能化系統(tǒng)主要完成家庭的安全防范、家庭計費表具的抄收（選項）、家庭的家電控制（選項）和家庭的信息服務。 4． 家庭弱電配線箱的設計 家庭弱電配線箱包括安裝有線電視分支器、電話配線架、信息和監(jiān)控網絡網線、可視對講系統(tǒng)的視頻導出等。 3． 園區(qū)智能化配線箱的設計 園區(qū)的智能化配線箱包括安裝信息網絡交換機、監(jiān)控網絡交換機、電話配線架、有線電視放大器和分支器等。因為該系統(tǒng)涉及到網絡線路，視頻線路和射頻線路，因此園區(qū)應該留有足夠的線路敷設空間。 管理中心的位置見附圖 1。 1． 7 設計階段需要注意的問題 1． 監(jiān)控管理中 心的設置 中心位置的設置關系到整個系統(tǒng)的結構，至關重要。相應地要向機房引入強電，具體負荷要求由強電設計單位與電信營運商協(xié)調。各個安防監(jiān)控機房的位置見附件 1。 1． 6． 4 安防監(jiān)控機房設計 每個安防監(jiān)控中心所需的機房面積不低于 20 平方米，需鋪設防靜電地板，接地電阻應小于 4 歐姆。采用雙回路配電，功率不低于 5KVA。中心設備配置見計算機網絡系統(tǒng)章節(jié)。機房需鋪設防靜電地板，接地電阻小于 4 歐姆。 金邊萬古湖項目數字化社區(qū)總體規(guī)劃 北京信達仁合自動化信息有限責任公司 20 機房的一般照明，最低照明度標準應為 150lx，規(guī)定照度的被照面，水平面照度指距地面 處，垂直面照度指距地面 14m 處的規(guī)定。 至少應為機房提供離地板 2． 55m 高度的空間，門的高度應大于2． 1m，門寬應大干 90CM，地板的等效均布活荷載應大于 5kN／ m2。 機房應防止有害氣體（如 SO H2S、 NH NO2 等）侵入，并應有良好的防塵措施，允許塵埃含量限值可 參見表 12 的規(guī)定。容量較大的 機 房可以結合空調下送風、架間走纜和防靜電等要求，設置活動地板。 機房的室內裝修、空調設備系統(tǒng)和電氣照明等安裝應在裝