【正文】 ● 物業(yè)管理以 IC 卡為媒介 ,杜絕了現(xiàn)金流通 ,財務(wù)管理可以自動建立各種帳目 ,。 IC 卡一卡通有以下特點(diǎn) : ● 在小區(qū)范圍內(nèi)用 IC 卡取代了現(xiàn)金交易 ,方便了業(yè)主。小區(qū)卡系統(tǒng)的最終目的是實現(xiàn)真正的小區(qū)一卡通 ,用IC 卡取代小區(qū)管理和生活中所使用的個人證件和現(xiàn)金支付手段。 ● 統(tǒng)計及帳務(wù)主要功能是儲存、輸出所有維修養(yǎng)護(hù)工作的綜合情況以及按照產(chǎn)權(quán)人來統(tǒng)計其應(yīng)交的各種費(fèi)用。 4． 1． 7 維修養(yǎng)護(hù)管理子系統(tǒng) ● 房產(chǎn)維修主要功能是儲存、輸出物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的詳細(xì)情況 。 ● 為一般工作人員提供工作任務(wù)查詢和相關(guān)文檔查詢。 4． 1． 6 查詢子系統(tǒng) 查詢系統(tǒng)采用分級密碼查詢的方式 ,不同的密碼可以查詢的范圍不同 ,查詢的輸出采用網(wǎng)絡(luò)、觸摸屏等多種方式。 ● 事務(wù)處理對公司內(nèi)部事務(wù)、各類投訴、報修等事務(wù)的處理進(jìn)行監(jiān)控登記 ,為管理者提供事務(wù)處理全過程監(jiān)控和事后查詢。 ● 接待管理對公司的來賓來客進(jìn)行登記 ,為編寫公司大事記提 供資料。 ● 收文管理文件的收發(fā)、登記、管理。、報修等 )、事務(wù)處理等。 4． 1． 5 辦公自動化子系統(tǒng) 在小區(qū)網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)上提供一個足夠開放的平臺 ,實現(xiàn)充分的數(shù)據(jù)金邊萬古湖項目數(shù)字化社區(qū)總體規(guī)劃 北京信達(dá)仁合自動化信息有限責(zé)任公司 39 共享 ,內(nèi)部通訊和無紙辦公。 ● 費(fèi)用結(jié)算主要功能是進(jìn)行實際的費(fèi)用收取工作 ,輸出每一套戶的各類費(fèi)用收欠情況。 ● 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) (各種費(fèi)用、租金、物業(yè)管理費(fèi)等 )主要功能是對收取的各類費(fèi)用確定價格因素以及進(jìn)行計算工作。在物業(yè)管理計算機(jī)化的基礎(chǔ)上 ,應(yīng)該是物業(yè)收費(fèi)的規(guī)范化。 金邊萬古湖項目數(shù)字化社區(qū)總體規(guī)劃 北京信達(dá)仁合自動化信息有限責(zé)任公司 38 4． 1． 2 財務(wù)管理子系統(tǒng) 實現(xiàn)小區(qū)帳務(wù)的電子化 ,并與指定銀行協(xié)作 ,實現(xiàn)業(yè)主費(fèi)用的直接劃轉(zhuǎn)。 ● 業(yè)主檔案主要功能是儲存、輸出每套公寓的住戶 (包括租用戶 )的詳細(xì)信息 ,進(jìn)行住戶的入住和遷出操作 ,戶主的照片。結(jié)合小區(qū)介紹物業(yè)管理計算機(jī)化的主要功能。 ● 可實現(xiàn)脫機(jī)運(yùn)行 ● 可自動生成分類記錄報表，并打印，對失盜、失職進(jìn)行分析 ● 可多班次、多線路、多方向交叉管理，記錄清楚，準(zhǔn)確無誤 金邊萬古湖項目數(shù)字化社區(qū)總體規(guī)劃 北京信達(dá)仁合自動化信息有限責(zé)任公司 37 第四章 物業(yè)管理智能化 4． 1 智能化物業(yè)管理 隨著房產(chǎn)體制改革的不斷深化 ,有 關(guān)物業(yè)的數(shù)據(jù)越來越龐雜 ,人們對物業(yè)信息的處理要求日益提高 ,因此采用計算機(jī)作為物業(yè)管理的工具是歷史發(fā)展的必然 ,發(fā)展電子計算機(jī)在此領(lǐng)域的應(yīng)用 ,這是物業(yè)管理手段現(xiàn)代化的發(fā)展方向。 3． 3． 1 系統(tǒng)組成 巡更系 統(tǒng)由感應(yīng)式 IC 卡（巡更器）、 IC 卡讀卡器（巡更點(diǎn)）、巡更管理計算機(jī)、巡更管理系統(tǒng)軟件四大部分組成，見圖 34。 巡更員攜帶 IC 卡（或巡更器），按規(guī)定時間及線路要求巡視時，到達(dá)巡更檢測點(diǎn)，將 IC 卡在檢測點(diǎn)前一晃，即完成一次記錄工作，記錄巡更到達(dá)時間、地點(diǎn)，若不按正常程序巡視，則記錄無效，查對核實后，即視作巡更員失職。由網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對巡更的結(jié)果加以管理。 3． 2． 2 工作原理 當(dāng)有人企圖非法穿越小區(qū)周界時，在紅外對射管上（或泄露電纜）就會有報警信號輸出至小區(qū)監(jiān)控中心主機(jī)，監(jiān)控中心主機(jī)通過與其連接的矩陣控制器觸發(fā)閉路電視系統(tǒng)和聲光報警系統(tǒng)的聯(lián)動，閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)把該報警區(qū)域影像切換到閉路監(jiān)視系統(tǒng)的監(jiān)視器上，同時長時錄像機(jī)進(jìn)行錄像，從而完成周邊防越報警功能。 金邊萬古湖項目數(shù)字化社區(qū)總體規(guī)劃 北京信達(dá)仁合自動化信息有限責(zé)任公司 34 3． 2 園區(qū)周界防范系統(tǒng) 3． 2． 1 組成與結(jié)構(gòu) ? 利用紅外對射的原理，在小區(qū)周邊安裝紅外對射管，使墻上形成一道看不見的紅外墻； ? 利用電磁感應(yīng)原理，在小區(qū)的沿山地地段在鐵絲網(wǎng)內(nèi)設(shè)置電磁泄露電纜，探測入侵情況。 該系統(tǒng) 主要功能有 ： 視頻圖象質(zhì)量控制、云臺控制、 觸發(fā)報警錄像、網(wǎng)絡(luò)設(shè)置控制等。 在這種方式下， 無需安裝任何其他設(shè)備便可實現(xiàn)一點(diǎn)對多點(diǎn)，多點(diǎn)對多點(diǎn)的視頻傳輸。 網(wǎng)絡(luò)攝像頭 相當(dāng)于一個網(wǎng)絡(luò)終端設(shè)備，對通信線路是透明。任何 用戶只要在 WEB 瀏覽器上鍵入 IP 地址，即可監(jiān)控現(xiàn)場。傳輸帶寬最低只需 128Kbps 就能達(dá)到MPEG（ VCD）的效果。 3． 1． 4 網(wǎng)絡(luò)電視監(jiān)控系統(tǒng) 在部 分園區(qū)可以使用以寬帶網(wǎng)為基礎(chǔ)的 遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)，相當(dāng)于把視頻傳輸線路延伸到任意距離。柜機(jī)內(nèi)所有設(shè)備均需要牢靠接地，接地采用整個大樓公共地，接地電阻不大于 4 歐姆。 當(dāng)有報警發(fā)生 時，通過系統(tǒng)主機(jī)的聯(lián)動功能，自動將報警圖像顯示在顯示器上，進(jìn)行單畫面顯示及錄制，直至報警解除，備用電源可以保證在停電的情況下，確保報警系統(tǒng)能夠 24 小時不間斷工作，隨時監(jiān)測防護(hù)區(qū)域內(nèi)的情況 各監(jiān)控中心機(jī)房面積不少于 20 平方米，所有監(jiān)控設(shè)備均采用19’’機(jī)柜安裝。主控人員通過操作鍵盤可以在監(jiān)視器上看到任何攝像機(jī)畫面，可以控制云臺的全方位的旋轉(zhuǎn)以及變焦鏡頭對畫面進(jìn)行推拉，以便達(dá)到最佳效果。選用 96 路入 8 出矩陣系統(tǒng)，可以在主監(jiān)視器上顯示任 一路視頻信號。因此，所選設(shè)備應(yīng)具有高性能，系統(tǒng)性，多功能，且易于擴(kuò)展。 3．主控設(shè)備選型 要求 主控設(shè)備的選型控制部分是整個系統(tǒng)的“心臟和大腦”，是實現(xiàn)整個系統(tǒng)的指揮中心。 2．鏡頭的選型要求 由于小區(qū)需要監(jiān)控的范圍大，需要對不同的現(xiàn)場進(jìn)行宏觀和微觀的監(jiān)控，根據(jù)不同地點(diǎn)的監(jiān)視要求本系統(tǒng)攝像機(jī)鏡頭應(yīng)選用自動和手動光圈鏡頭。因此需要選用的攝像機(jī)應(yīng)具有清晰度高，色彩還原好，性能穩(wěn)定，運(yùn)行可靠，性能價格比高的特點(diǎn)。 1．?dāng)z象機(jī)的選型要求 金邊萬古湖項目數(shù)字化社區(qū)總體規(guī)劃 北京信達(dá)仁合自動化信息有限責(zé)任公司 31 攝像機(jī)是電視監(jiān)控的前沿部分，是整個系統(tǒng)的“眼睛”，它的圖象信號質(zhì)量將影響整個系統(tǒng)的質(zhì)量。 ● 器材性能價格比高。 攝像機(jī)，錄像機(jī)，監(jiān)視器等視頻設(shè)備，是直接決定系統(tǒng)圖像清晰穩(wěn)定的關(guān)鍵設(shè)備，又是系統(tǒng)中使用易損的設(shè)備。 會所 中心和 教育、廣場等 監(jiān)控 區(qū)域：周圍環(huán)境、停車場和室內(nèi)大廳、走廊等地。 別墅區(qū)監(jiān)控的三個區(qū)域：出入口、園區(qū)周界和主要道路。 3． 1． 1 監(jiān)控點(diǎn)的設(shè)置要求 整個小區(qū)的監(jiān)控點(diǎn)設(shè)置分為四大區(qū)域：別墅區(qū)組團(tuán)； 搞成住宅區(qū)組團(tuán)； 中央商務(wù)區(qū) 組團(tuán)；五星級酒店和 會所 休閑中心。監(jiān)控中 心通過主控制前端設(shè)備，攝像機(jī)等，能夠?qū)φ麄€小區(qū)所設(shè)防區(qū)的現(xiàn)場進(jìn)行全面靈活的控制，實時監(jiān)視，準(zhǔn)確記錄。因此，可以考慮以寬帶監(jiān)控網(wǎng)為基礎(chǔ)，在部分區(qū)域使用網(wǎng)絡(luò)攝像頭，使監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行在良好環(huán)境下。 金邊萬古湖項目數(shù)字化社區(qū)總體規(guī)劃 北京信達(dá)仁合自動化信息有限責(zé)任公司 29 第三章 園區(qū)安防智能化系統(tǒng) 園區(qū)安防智能化系統(tǒng)包括園區(qū)安防電視監(jiān)控系統(tǒng)、園區(qū)周界防范系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)等。 ● 管理微機(jī)的離線功能 ： 本系統(tǒng)不要求管理微機(jī)隨時處于在線狀態(tài)，只有在需查詢?nèi)頂?shù)據(jù)時才需要管理微機(jī)，其余時間管理微機(jī)可運(yùn)行其它軟件，進(jìn)行別的操作。 ● 通訊故障定位功能 ：可以自動將某個設(shè)備通信故障上報抄表控制器。 d、費(fèi)用計算 ：根據(jù)查表數(shù)據(jù)和費(fèi)率，自動計算每戶應(yīng)繳水、電及煤氣費(fèi)用。 2． 4． 2 主要功能 a 、單戶查詢 ：可隨時查詢?nèi)我粦舻娜頂?shù)據(jù)； b 、對表功能 ：三表投入使用時，表上讀數(shù)一般不為零，此功能使管理微機(jī)上的讀數(shù)和表的讀數(shù)一樣，該功能需憑密碼操作。 2． 4 三表遠(yuǎn)抄系統(tǒng) 2． 4． 1 基本工作原理 系統(tǒng)的最前端選用具有脈沖輸出的計量表，它們都是在計量到一定的用量后輸出一個脈 沖信號，采集器不間斷的檢測表的狀態(tài)，一旦有一個脈沖信號便記錄下來，并在數(shù)據(jù)處理后放在內(nèi)部的存儲體內(nèi)；金邊萬古湖項目數(shù)字化社區(qū)總體規(guī)劃 北京信達(dá)仁合自動化信息有限責(zé)任公司 28 當(dāng)一個抄表周期到來時，物業(yè)管理人員在中心利用管理微機(jī)上的抄表軟件，通過中心通訊控制器把各家各戶各種表的數(shù)據(jù)抄回計算機(jī)，管理微機(jī)根據(jù)要求做各種管理工作。 住宅小區(qū)安全保衛(wèi)部門通過小區(qū)安全對講管理主機(jī) ， 可以對小區(qū)內(nèi)各住宅安全對講系統(tǒng)的工作情況進(jìn)行監(jiān)視。確認(rèn)可以允許來訪者進(jìn)入后 ， 住戶的主人利用安全對講分機(jī)上的開鎖按鍵 ， 控制門上的電控門鎖打開 ， 來訪客人方可進(jìn)入。 2． 3． 3 安全對講系統(tǒng)的工作方式 當(dāng)有客人來訪時 ， 客人在門外的安全對講主機(jī)鍵盤呼 叫 欲訪住戶的安全對講分機(jī)。 (2) 安全對講主機(jī)也稱為門口主機(jī) ,安裝在 別墅 門上或墻上。 系統(tǒng)組成見圖 22。 2． 3 可視 對講系統(tǒng) 安全對講系統(tǒng)是防止非法侵入的第一道防線 ,該系統(tǒng)主要用于防止非本樓的人員在未經(jīng)允許下進(jìn)入樓內(nèi) ， 充分保證本樓住戶的人身和財產(chǎn)安全。金邊萬古湖項目數(shù)字化社區(qū)總體規(guī)劃 北京信達(dá)仁合自動化信息有限責(zé)任公司 26 住宅周界防護(hù)的防盜報警設(shè)備 (門磁開關(guān)、玻璃破碎探測器 )設(shè)防 ，住宅內(nèi)區(qū)域防護(hù)的防盜報警設(shè)備 (紅外探測器、紅外 /微波雙鑒器 )撤防。 (1) 全布防狀態(tài) ： 適用于家中 無 人時 ， 住宅周界防護(hù)的防盜報警設(shè)備 (門磁開關(guān)、玻璃破碎探測器 )和 住宅內(nèi)區(qū)域防護(hù)的防盜報警報警設(shè)備(紅外探測器、紅外 /微波雙鑒器 )均設(shè)防。 2． 2． 5 防盜報警系統(tǒng)工作狀態(tài)的設(shè)定 防盜報警系統(tǒng)的工作狀態(tài)有三種 ， 即全布防狀態(tài)、半布防狀態(tài)和撤防狀態(tài)。如果有報警發(fā)生 ， 它可監(jiān)視到是哪戶、哪個探測器報警 ， 并對報警的內(nèi)容進(jìn)行記錄和打印。 (4) 緊急呼救按鈕的工作方式 當(dāng)遇到意外情況 (如有人非法侵入或疾病 )發(fā)生時 ， 按動緊急呼救按鈕向小區(qū)物業(yè)管理保安部門和鄰里進(jìn)行緊急呼救報警。 (2) 玻璃破碎探測器的工作方式 當(dāng)有人打壞窗戶或陽臺門的玻璃而 非法侵入時 ， 玻璃破碎探測器探測到玻璃破碎的聲音 ， 并將探測到的信號傳輸給報警控制器進(jìn)行報金邊萬古湖項目數(shù)字化社區(qū)總體規(guī)劃 北京信達(dá)仁合自動化信息有限責(zé)任公司 25 警。 (7) 報警指示燈安裝在各住戶大門外的墻上。 (5) 緊急呼救按鈕主要安裝在主臥室和客廳的墻上。 (3) 住宅周界防護(hù)還 可以 采用玻璃破碎探測器 ， 玻璃破碎探測器安裝 住戶各個窗戶和玻璃門附近的墻上或天花板上。 2． 2． 3 防盜報警系統(tǒng)設(shè)備的設(shè)置與安裝 (1) 報警控制器安裝在各住戶大門內(nèi)附近的墻上 ， 以便人們出人住宅時進(jìn)行設(shè)防 /撤防的設(shè)置。 2． 2． 2 防盜報警系統(tǒng)的防護(hù)區(qū)劃分 防盜報警的防護(hù)區(qū)域分成兩部分 ， 即住宅周界防護(hù)和住宅內(nèi)區(qū)域防護(hù)。 2． 2 防盜報警系統(tǒng) 家庭 防盜報警系統(tǒng)是防止非法侵入的第二道防線 ， 該系統(tǒng)主要用于發(fā)現(xiàn)有人非法侵入 (如盜竊、搶劫 )， 并向住戶和住宅小區(qū)物業(yè)管理部門發(fā)出報警信號 ， 使 業(yè)主 免受侵害。安裝在距離門口較近的地方，它不但應(yīng)該具有漂亮的外觀，還應(yīng)該具有安防報警、遠(yuǎn)程抄表、遠(yuǎn)程家電控制、信息服務(wù)及查詢、圖表菜單漢字提示等功能，以它為中心可以構(gòu)建起全部的家庭智能化系 統(tǒng)。 這是數(shù)字化社區(qū)的集中標(biāo)志，為人性化的社區(qū)服務(wù)打下了物質(zhì)基礎(chǔ)。 在家庭智能化建設(shè)中， 我們選用家庭智能終端 解決方案 。 金邊萬古湖項目數(shù)字化社區(qū)總體規(guī)劃 北京信達(dá)仁合自動化信息有限責(zé)任公司 22 第二章 家庭智能化系統(tǒng) 家庭智能化系統(tǒng)主要完成家庭的安全防范、家庭計費(fèi)表具的抄收（選項）、家庭的家電控制（選項）和家庭的信息服務(wù)。 4． 家庭弱電配線箱的設(shè)計 家庭弱電配線箱包括安裝有線電視分支器、電話配線架、信息和監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)線、可視對講系統(tǒng)的視頻導(dǎo)出等。 3． 園區(qū)智能化配線箱的設(shè)計 園區(qū)的智能化配線箱包括安裝信息網(wǎng)絡(luò)交換機(jī)、監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)交換機(jī)、電話配線架、有線電視放大器和分支器等。因為該系統(tǒng)涉及到網(wǎng)絡(luò)線路，視頻線路和射頻線路，因此園區(qū)應(yīng)該留有足夠的線路敷設(shè)空間。 管理中心的位置見附圖 1。 1． 7 設(shè)計階段需要注意的問題 1． 監(jiān)控管理中 心的設(shè)置 中心位置的設(shè)置關(guān)系到整個系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)，至關(guān)重要。相應(yīng)地要向機(jī)房引入強(qiáng)電，具體負(fù)荷要求由強(qiáng)電設(shè)計單位與電信營運(yùn)商協(xié)調(diào)。各個安防監(jiān)控機(jī)房的位置見附件 1。 1． 6． 4 安防監(jiān)控機(jī)房設(shè)計 每個安防監(jiān)控中心所需的機(jī)房面積不低于 20 平方米，需鋪設(shè)防靜電地板，接地電阻應(yīng)小于 4 歐姆。采用雙回路配電，功率不低于 5KVA。中心設(shè)備配置見計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)章節(jié)。機(jī)房需鋪設(shè)防靜電地板，接地電阻小于 4 歐姆。 金邊萬古湖項目數(shù)字化社區(qū)總體規(guī)劃 北京信達(dá)仁合自動化信息有限責(zé)任公司 20 機(jī)房的一般照明，最低照明度標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為 150lx，規(guī)定照度的被照面，水平面照度指距地面 處，垂直面照度指距地面 14m 處的規(guī)定。 至少應(yīng)為機(jī)房提供離地板 2． 55m 高度的空間，門的高度應(yīng)大于2． 1m，門寬應(yīng)大干 90CM，地板的等效均布活荷載應(yīng)大于 5kN／ m2。 機(jī)房應(yīng)防止有害氣體（如 SO H2S、 NH NO2 等）侵入，并應(yīng)有良好的防塵措施，允許塵埃含量限值可 參見表 12 的規(guī)定。容量較大的 機(jī) 房可以結(jié)合空調(diào)下送風(fēng)、架間走纜和防靜電等要求，設(shè)置活動地板。 機(jī)房的室內(nèi)裝修、空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)和電氣照明等安裝應(yīng)在裝