【正文】 月計算，財務(wù)費用以沒歸還的貸款計算當年利息。 “龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機 構(gòu) 26 七．項目經(jīng)濟效益分析 經(jīng)濟分析部分基于的假設(shè)條件主要是由表 13 所決定的，而收入等項目是基于預(yù)測的基礎(chǔ)上進行的 ，如果預(yù)測偏差較大，無疑結(jié)論將會發(fā)生很大的變化。 （ 1）優(yōu)勢 (Strengh) ? 目前龍巖市場還沒有出現(xiàn)大型的產(chǎn)權(quán)式汽車交易市場，如果本項目能夠先于潛在競爭者進入市場，則可以形成先發(fā)優(yōu)勢，進而形成進入壁壘，實現(xiàn)寡頭壟斷者的地位； ? 項目所在位置由于靠近高速公路出口，便于將來汽車交易市場車輛的配送； ? 項目所在 位置未來交通將十分便利，而周邊產(chǎn)業(yè)也不對項目產(chǎn)生實質(zhì)性損害，并且一些產(chǎn)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢互補； ? 項目周邊土地儲備較為豐富，如果項目操作成功，將為項目的配套發(fā)展用地提供可能性，加大了項目的后續(xù)發(fā)展能力。按照產(chǎn)品擴張的思路，則可以把汽車城項目通過不同區(qū)域的“復(fù)制”而迅速發(fā)展，如果按照產(chǎn)業(yè)擴張的思路，則可以通過汽車城項目而進入汽車產(chǎn)業(yè)，再在迅速發(fā)展的相關(guān)汽車服務(wù)業(yè)進行介入。 3．項目實施進度安排 本項目從目前 2021 年 1 月 1 號開始計算，預(yù)計到取得土地產(chǎn)權(quán)需要半年左右時間（即到 2021 年 6 月），土地平整 3 個月（即到 2021 年 9 月），從取得土地產(chǎn)權(quán)到具備招商條件（中間包括土地平整、人員組建、策劃、招商場所建設(shè)等）估計需要 6 個月時間（即到 2021 年 12 月）。 （ 3）交通狀況及未來趨勢 地塊目前交通狀況不好，只有龍騰路通過。同時，汽車物流業(yè)貫穿于整個汽車產(chǎn)業(yè)，汽車文化產(chǎn)業(yè)也是一個新興的產(chǎn)業(yè)，針對汽車消費者的服務(wù)業(yè)如汽車俱樂部等也將得到大力發(fā)展。 深圳汽車交易市場近 3年來發(fā)展迅速， 3年前，深圳只有汽車大世界、華鵬汽車交易中心、深圳港汽車城等五六個規(guī)模還不算大的汽車交易地，整個深圳車市也不過 50到 60萬平方米，汽車銷售服務(wù)的 3S、 4S店只有廣州本田的兩家。 “龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機 構(gòu) 15 通過對現(xiàn)場調(diào)研，我們認為此項目具有以下幾個特點：①面積大、項目起點高、規(guī)劃合理，不同的功能進行了分區(qū)；②政府部門是投資主體，將得到各級政府和相關(guān)部門的大力支持；③土地按商業(yè)用地出讓，有 40 年產(chǎn)權(quán)，且價格適中（ 525 元/M2），出租的租金也較低，吸引了眾多的銷售商進駐；④只提供場地，降低了項 目總投資額，分散了項目風險。從交付土地使用之日起算，四個月內(nèi)要建起品牌店。廣州規(guī)劃新建設(shè)的三個集產(chǎn)、供、銷于一體的大型汽車工業(yè)城項目將會使目前的市場格“龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機 構(gòu) 14 局發(fā)生一定變化。其中，廣州汽車博覽中心位于廣州商業(yè)繁華的天河北路，已成功運作 6年，2021 年實現(xiàn)銷售收入 58 億元。此外， 2021年 底，廣物汽貿(mào)還要把所有連鎖店統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)，明年擴展到整個供應(yīng)鏈和服務(wù)鏈管理，將上下游企業(yè)有機連接，建起一個 “網(wǎng)上汽車商城 ”。 另外，還有大量的沒有進入專業(yè)市場的品牌店，形成了廣州最大的汽車商自發(fā)聚集區(qū) —— 黃石東路，有幾十家品牌商。 35個大城市有億元機動車交易市場 61 家，比上年增加 11 家，占全部億元機動車交易市場的 %；成交額達 億元，比上年增長 %。 2021 年末，全國擁有年成交額億元及以上的機動車交易市場（以下簡稱億元機動車市場） 118 個，比 2021年增加 10 家；成交額達 1368 億元，比上年 增長 43%；“龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機 構(gòu) 11 零售額達 399 億元，占成交額的 %，增長 %。據(jù)龍巖市交通局營運處統(tǒng)計，近年龍巖市的汽車維修企業(yè)每年以 15%的速度遞增。 ②、龍巖市一手車交易市場情況 目前龍巖市主要的一手車交易市場主要集中在三個區(qū)域，一是距城比較近的龍騰路，有 20家左右，二是龍門謝洋大洋路段 319 國道，有 20 多家，三是龍門鎮(zhèn)新街， 319 國道，有 20 多家。 據(jù) 龍巖 市國稅局車購辦統(tǒng)計，今年１至５月全市汽車總申報納稅 4729 輛（其中國產(chǎn)汽車 4686 輛，進口汽車 106 輛），比去年同期增長 20％。私車發(fā)展速度高于汽車市場發(fā)展速度 5 個百分點。 2021 年度全省新車掛牌數(shù)達到 101675 輛，全省民用汽車保有量達 到 萬輛，全省機動車保有量達到 330 萬輛。資料來源：中國宏觀經(jīng)濟與行業(yè)景氣預(yù)測課題組 三．區(qū)域市場狀況與需求預(yù)測 ⒈ 主要城市的市場需求狀況 據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示， 2021 年國內(nèi)大城市的私車擁有量繼續(xù)保持大幅增長的趨勢。以前轎車在整車銷售中的比重大約占三分之一的份額， 2021 年轎車在三大車型（載貨汽車、公路客車和轎車）中的比重首次突破了 40%大關(guān)，打破了三大車型三分天下的局面，這可以說是一種歷史性的突破。 表 1 測算結(jié)果表明，按最保守的估計，我國當前已有購買力支持的即期汽車總消費量為 ，說明短期內(nèi)有 500多萬輛的私人小汽車消費需求等待釋放，那么，估計要 3－ 4 年才能將歷史上累積的汽車消費潛能釋放完，因此，僅憑這一項因素就能使汽車消費保持 20－ 30%的增長率。 最近一家媒體對中國汽車市場做出了這樣的評價：“能與美國這個全球第一大汽車王國相匹敵的汽車市場，除了中國以外，今后不可能再出現(xiàn)第二個！” 2．汽車需求預(yù)測 在需求方面，支撐汽車產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)高增長的因素有兩個：一個是長期被壓抑的巨大即期消費潛能亟待釋放，另 一個是隨著人均收入的繼續(xù)快速增長和消費環(huán)境的逐步改善，人們生活方式正在發(fā)生巨大變化，從而導致城鄉(xiāng)居民對汽車消費需求的不斷增加?！褒垘r國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機 構(gòu) 3 二．汽車產(chǎn)業(yè)分析 ⒈ 產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模 2021 年我國人均 GDP 突破 10000 元 人民幣 ，國際經(jīng)驗表明，當人均 GDP 在 1000美元左右時，轎車開始進入家庭，首先是在高收入家庭中普及，并逐漸在中產(chǎn)階層普及，從而導致社會消費結(jié)構(gòu)和消費理念發(fā)生深刻變化。 ? 項目規(guī)劃設(shè)立 4S專賣區(qū)、新車會展區(qū)、二手車交易區(qū)、購車綜合服務(wù)區(qū)、汽車服務(wù)區(qū)、汽車配件市場、汽車超市、摩托車交易區(qū)、市場綜合區(qū)、汽車文化區(qū)等多個區(qū)域，規(guī)劃建筑面積 萬 m2，其中鋼結(jié)構(gòu)建筑面積為 萬 m2，混凝土結(jié)構(gòu)為 萬 m2。 35 宏觀政策風險 …………………………………………………………… .35 城市規(guī)劃風險 …………………………………………………………… .36 市場競爭風險 …………………………………………………………… .36 項目財務(wù)風險 …………………………………………………………… .36 招商運作風險 …………………………………………………………… .37 十、 項目自我評價。 “龍巖國際汽車城” 項目可行性研究報告 深圳市世璜投資有限公司 2021 年 10 月 21 日“龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機構(gòu) 目 錄 一、 總論。 。 2．項目實施計劃概述 ? 該項目擬選址于福建省 龍巖市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) ，面積 460 畝，地塊特點表現(xiàn)為：①地塊地理位置較好，但片區(qū)尚未啟動；②交通優(yōu)越，有適合本項目操作的交通條件； ③地塊面積較大，適合本項目的大面積需求；④本區(qū)域人流、客流、商流欠缺，將會加大項目的宣傳難度。 ? 項目的風險和不確定性主要體現(xiàn)為拿地、市場競爭和財務(wù)風險。這一增長速度在世界各國前所未有。 表 1 對當前小汽車即期消費需求的估算 地區(qū) 人口數(shù) （ 萬人 ） 2021年 人均GDP（ 美元 ） 2021年 人均GDP （ 美元 ） 千人擁有小汽車數(shù) （輛） 有購買力小汽車潛在需求 （ 萬輛 ） 上海 1352 6680 7356 67 北京 1492 4300 4730 39 天津 1023 3586 3945 36 浙江 4719 3000 3300 30 廣東 8303 2380 2618 18 江蘇 7432 2350 2585 17 福建 3511 2077 2285 16 遼寧 4217 1946 2140 14 山東 9180 2037 2240 15 黑龍江 3816 1403 1544 11 河北 6808 1006 1110 10 新疆 1876 955 1050 8 湖北 6016 943 1040 8 吉林 2708 1319 1450 10 其他地區(qū) 67535 一般 ＜ 900 一般＜ 1000 5 全國 129988 893 965 注： 2021 年一些地區(qū)人均 GDP 不足 1000 美元，但 2021 年達 1000 美元，所有數(shù)據(jù)按年增長10%計算。 2021 年是汽車消費結(jié)構(gòu)發(fā)生重要變化的一個轉(zhuǎn)折點。 表 2 對 2021 年及 2021 年我國城鎮(zhèn)家庭汽車消費增長的預(yù)測 項目 \年份 1990 1997 1998 2021 2021 2021 交通通訊比重 （ %） 其中汽車總保有量 （ 萬輛 ） 私人汽車保有量比重 （ 萬輛 ） “龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機 構(gòu) 6 小汽車保有量 （ 萬輛 ） 千人擁有小汽車量 （輛） 注： 2021年及以后都是預(yù)測值，實際 2021年汽車保有量為 1608萬輛， 其 預(yù)測值偏低 %。 福建省汽車 市場狀況 福建 省地處中國東南沿海，近三年來，福建汽車市場進入了快速發(fā)展軌道，年度市場需求量超過 10萬輛。 2021年度新注冊 汽車 萬輛，同比增長%，較 2021年全省凈增加私車 萬輛。 3．龍巖市場狀況 （ 1）基本情況 龍巖 市 作為 全省九個 重要 城市 ，經(jīng)濟發(fā)展快，生活水平高 已經(jīng)成為不爭的事實，私人購車已經(jīng)成為 龍巖 市 市民消費的第二大支出，且汽車消費檔次迅速提高。 c、廣本： 地 址：東城方向，通往漳平市（縣級市）的路上，不屬主街道，周圍沒有店面，亦不在國、省道上，位置較差，距城市中心 2公里 . 投資規(guī)模：占地 10 畝，約投資 1000 萬元 場地歸屬：規(guī)劃局批準的 4S 店 經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況良好。這樣，維修行業(yè)便與汽車市場同步壯大，形成龐大的汽車維修市場。 表 5 轎車銷售模式分析 模式 代表 特點 優(yōu)勢 劣勢 獨 立 專賣店 4S店 3S店 統(tǒng)一的形象與服務(wù)，廠家占強勢地位 得到廠家更直接的支持、投資小 獨立的店會增加消費者的搜尋成本 汽車 銷售公司 廣物汽貿(mào) 多種品牌的代理，銷售商更注重自身的品牌建設(shè) 多種品牌銷售的靈活性，能回避風險 大而全的模式不利于復(fù)制，跨區(qū)域擴張難度加大，投資大 汽車銷售連鎖店 廣物汽貿(mào) 同一品牌或同一銷售公司的多地域連鎖經(jīng)營，銷售商的力量加強 生產(chǎn)廠家和銷售商對每家連鎖店的強有力支持 跨區(qū)域的連鎖店需要更強大的支持和管理、投資大 汽車 專業(yè)市場 龍崗汽車交易中心 提供大面積的汽車交易 場所，集合了多家品牌店和銷售公司 產(chǎn)生了集聚效應(yīng)，使消費者受益更多 銷售商的成本增加 汽車專業(yè)市場本身并不能算作一種汽車銷售的模式，汽車專業(yè)市場的客戶是前面三種銷售商，其本質(zhì)是商業(yè)地產(chǎn)商和商業(yè)物業(yè)管理者，通過為汽車銷售商提供統(tǒng)一銷售的平臺而收取租金收益和管理費用；同時，利用專業(yè)市場的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性整合汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)，并向日用消費、休閑等領(lǐng)域延伸，以實現(xiàn)商業(yè)的最大價值。 從成交額看，東部地區(qū)億元機動車交易市場成交額達 億元，比上年增長%，高于全國 8 個多百分點；中部地區(qū)增長 %；西部地區(qū)增長 %。另外，已批準在建或正在籌建的 較大的 交易市場 3家，總建筑面積在 80萬 m2以上。同時，還 計劃２００ 5 年在香港設(shè)立第一家直營連鎖，并陸續(xù)完成在澳門、東南亞國家的布點，而且將逐步引入國際著名汽車經(jīng)銷商或汽車生產(chǎn)商入資連鎖企業(yè)，加快企業(yè)的國際化進程。AEC汽車集團主要由廣州汽車博覽中心和 AEC汽車城（廣州發(fā)展汽車城有限公司）組成。這說明廣州的汽車銷售市場的專業(yè)化分工沒有實現(xiàn)分離，但這種集多種身份于一身的模式在目前的市場上顯示出了較強的競爭力。簽合同時即付首期 30%，三個月內(nèi)再付 30%，其余的一年內(nèi)付清。 備注：上面所述 6點只適用于“ 3S”或“ 4S”專賣店的汽車經(jīng)營戶。月； 項目三期規(guī)劃主要為汽車文化和配套服務(wù)，重點是配套商業(yè)，包括五星級酒店 和別墅區(qū)。 按照產(chǎn)業(yè)的先后順序，根據(jù)本項目的特點，以汽車銷售為產(chǎn)業(yè)中心，前端產(chǎn)業(yè)從鋼鐵、化工等基礎(chǔ)材料生產(chǎn)與銷售，到汽車配件生產(chǎn)與銷售、到汽車整裝生產(chǎn)、后端從售后服務(wù)及相關(guān)服務(wù)業(yè)（汽車消費信貸、擔保、抵押貸