【正文】 在這幾年發(fā)生了明顯的變化，由最初的國營汽車銷售公司和物資公司一統(tǒng)天下逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐悦耖g投資為主、以分散的零售店逐步向?qū)I(yè)市場和連鎖店形式轉(zhuǎn)變，目前是諸侯紛爭的局面，但汽車連鎖顯示出更強(qiáng)的競爭能力，同時，專業(yè)的汽車交易市場也在各地紛紛突起，汽車銷售進(jìn)入更加理性和買方市場的年代。此外，還有二手車、高檔車成行的下塘西路，集銷售、維修于一體的梅花園汽車銷售服務(wù)有限公司。 廣物汽貿(mào)配送中心擁有汽車中轉(zhuǎn)庫２萬平方米，向連鎖分店配送的大型載運(yùn)車８輛，其它各類載貨車１００多輛。 AEC 汽車城是廣州計委立項，廣州政府重點(diǎn)扶持的汽車流通領(lǐng)域的大型項目，項 目總投資近 10 億元人民幣。 （ 2）東莞汽車銷售市場概況 東莞目前的汽車銷售主要以專賣店的形式存在，在莞樟路已經(jīng)形成了汽車商的自發(fā)聚集區(qū)，多達(dá)幾十家，包括了轎車和卡車銷售。 五月底前以租地形式簽訂入城經(jīng)營合同的，可享受頭一年每月 5 元 /平方米租金的 8 折（即 4 元 / m2）優(yōu)惠（限 20畝以內(nèi)），租賃期為 10 年，前 5 年每年遞增 元 / m2，從第 6年開始，每年遞增 1元 / m2。 東莞的汽車銷售正在進(jìn)入一個高速發(fā)展的時代，目前每月新上牌數(shù)達(dá)到了10000 輛，汽車銷售市場規(guī)模超過了 133 億元，本項目高起點(diǎn)啟動將使東莞的汽車銷售市場結(jié)構(gòu)發(fā)生深刻變化。當(dāng)時車市每年的銷量大致在 3萬輛左右。 各相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值可以根據(jù)各產(chǎn)業(yè)與汽車（這里只考慮轎車）整車組裝業(yè)的關(guān)系，或與市場上轎車整車保有數(shù)量的關(guān)系來進(jìn)行 推斷，各產(chǎn)業(yè)的商業(yè)形態(tài)可以根據(jù)“龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 18 其產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和目前市場的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行判斷得出，概括如下表所示，產(chǎn)值以 2021年轎車市場為基準(zhǔn)進(jìn)行推算。 （ 4）半徑一公里方圓內(nèi)的業(yè)態(tài)調(diào)查 （ 5）周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)調(diào)查 “龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 20 2．項目實施初步計劃 （ 1）功能分區(qū)及建筑面積 本項目初步規(guī)劃按約 460 畝計 算，共約 306667 m22，規(guī)劃將按用途進(jìn)行功能分區(qū)，初步構(gòu)想如下表所示。 從 2021 年元月開始一期 4S 店項目招商，招商時間為半年（即到 2021 年 6 月），其余為二期項目在 2021 年 8 月開始招商，招商時間 1 年，在 2021 年 8 月全部完成。 兩種戰(zhàn)略擴(kuò)張思路都體現(xiàn)了依靠公司核心競爭力的 思想，汽車城項目的產(chǎn)品擴(kuò)張實質(zhì)是商業(yè)地產(chǎn)的品牌戰(zhàn)略思想；汽車城項目的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張實質(zhì)是通過與公司目前核心主業(yè)的對接來實現(xiàn)，即通過汽車與房地產(chǎn)的對接實現(xiàn)汽車商業(yè)地產(chǎn)、通過商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)對接進(jìn)入汽車服務(wù)業(yè)，并利用在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的擴(kuò)張經(jīng)驗實現(xiàn)橫向?qū)樱? 備選的戰(zhàn)略發(fā)展思路是利用本項目商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗，即基于項目擴(kuò)張的發(fā)展思路，使世璜公司今后的發(fā)展中多一項主業(yè)開發(fā) —— 商業(yè)地產(chǎn)，特別是針對各行業(yè)新興商業(yè)形態(tài)的集中式商業(yè)，只要能搶占市場先機(jī)，亦能取得不錯的效績。 （ 2）劣勢 (Weakness) ? 本項目為我公司跨省操作的大型商業(yè)項目，對于項目當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、人文、政策、法規(guī)等都缺乏一定的了解，這些都將會在整個項目過程中產(chǎn)生一定的影響，但影響的程度視組織安排和人員配置而定； ? 我公司是第一次涉足汽車產(chǎn)業(yè)，對行業(yè)運(yùn)作規(guī)律還需要一定時間的把握，這為項目的發(fā)展增加了一定的難度，需要形成一 個精英團(tuán)隊以深入了解行業(yè)的運(yùn)作。 1．基本指標(biāo) 表 14 項目經(jīng)濟(jì)測算基本指標(biāo) 序號 項目 數(shù)量 備注 1 基本情況 建設(shè)用地面積 (萬 m2) 預(yù)計面積 總建筑面積 初步估計指標(biāo) 鋼結(jié)構(gòu)建筑面積 初步估計指標(biāo) 混凝土建筑面積 初步估計指標(biāo) 我方建筑面積 其中鋼結(jié)構(gòu) 1 萬 m2 2 可變因素 管理費(fèi) 4% 以建安成本費(fèi)為基數(shù) 不可預(yù)見費(fèi)用 5% 以建安成本費(fèi)為基 數(shù) 招商費(fèi)用 以一個月的租金總額計 3 稅金 營業(yè)稅 租金 *% 每月交 印花稅、房屋租賃管理費(fèi) 租金 *% 每月交 所得稅率 33% 以稅前利潤為基數(shù) 4 利息 中長期貸款利率 % 13年期利息 %加融資費(fèi)用 5 項目建設(shè)周期（年） 按照項目開發(fā)進(jìn)度估計 “龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 27 2．建安成本估計 表 15 成本核算明細(xì)表 序號 項目名稱 工程量 （萬 m2） 單位成本 （元 / m2） 總成本 （萬元） 1 前期費(fèi)用 勘察、設(shè)計費(fèi) 2 基礎(chǔ)費(fèi)用 土方回填 * 打樁等 3 主體費(fèi)用 鋼結(jié)構(gòu)建筑 其中：我方投資 1 混凝土建筑 4 配套費(fèi)用 消防 通風(fēng)系統(tǒng) 水電安裝 室外配套 5 其他費(fèi)用 監(jiān)理費(fèi) 報建費(fèi) 白蟻防治 6 管理費(fèi)用 7 不可預(yù)見費(fèi)用 合計 3．銷售與租金收入估算 表 16 銷售收入估算表（萬元） 序號 項目 （萬 m2） 面積 （萬 m2） 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年及 以后各年 1 出售部分 9 2 出租部分 其中： 商業(yè)部分 0 倉儲部分 1 0 公寓與宿舍 2 0 公共用房 0 0 0 0 0 0 0 0 3 總計 “龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 28 出售部分是按照新車銷售區(qū)用地面積出售的， 07年出售 80%， 08 年出售 20%，售價按照 450元 /m2計算； 出租部分 :汽車城整體竣工時間為 2021 年 5月 ,為了在最短時間內(nèi)產(chǎn)生最佳的轟動效果，并在短時間內(nèi)樹立強(qiáng)勢的壟斷地位 ,我公司考慮對商業(yè)部分免租至年底 .公寓及宿舍則按 30%的出租率予以計算 . 出租部分 09年按 70%， 10年達(dá)到 100%； 出租部分的租金按以下計算： 09 年商業(yè)部分按 30元 /m2 5．債務(wù)償還計劃 表 19 債務(wù)償還計劃表 序號 項目 06年 07年 08 年 09 年 10 年 11年 12年 1 當(dāng)年債務(wù) 2 當(dāng)年償還數(shù) 3 年末未還 數(shù) “龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 1 表 20 現(xiàn)金流量表 單位：萬元 年份 現(xiàn)金流出 現(xiàn)金流入 凈現(xiàn)金流入 累計凈現(xiàn)金流入 地價 建安 成本 建設(shè)期財務(wù)費(fèi)用 小計 06年 4600 07年 08年 09年 10年 7, 11年 6, 12年 3, 13年 14年 15年 16年 17年 以后各年 7．現(xiàn)金流量估算 現(xiàn)金流量估算如表 20 所示。 根據(jù)現(xiàn)金流量表計算，靜態(tài)投資回收期 n= 年，動態(tài)投資回收期 N=年。月計算，公寓和宿舍按 8 元 /m2 ? 民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，運(yùn)輸市場全面放開，對汽車消費(fèi)需求進(jìn)一步增加 。如果本項目今后的戰(zhàn)略是上述戰(zhàn)略中的一種，建議本項目的組織安排采取以下幾種中的一種。 4．項目戰(zhàn)略構(gòu)想與組織安排 （ 1）項目戰(zhàn)略構(gòu)思 根據(jù)本報告中對汽車產(chǎn)業(yè)的分析，中國未來將成為一個“汽車上”的國家，汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景無可限量；而根據(jù)目前世界汽車產(chǎn)業(yè)的利潤格局：汽配行業(yè)占據(jù)20%，整車生產(chǎn)占據(jù) 20%，而剩下的 60%都由汽車服務(wù)業(yè)占據(jù)，未來中國的汽車服“龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 23 務(wù)業(yè)的蛋糕將是最大的，而且汽車服務(wù)業(yè)相對于汽車制造業(yè)的進(jìn)入壁壘低得多，汽車服務(wù)業(yè)將是充滿活力和不斷創(chuàng)新的行業(yè)。 采 用 鋼 架 結(jié)構(gòu)，以大廳和少量辦公室構(gòu)成 新車 會展區(qū) 各類新車、進(jìn)口車集中式展覽、銷售及信息發(fā)布、會所 展覽中心大廈 占地 3 萬 m2， 3 層，建筑面積 2 m2，一層作展示用，其余層做休閑會所、中型會 議廳、寫字樓等 一層采用鋼架結(jié)構(gòu)，二三層采用混凝土結(jié)構(gòu) 二手車 交易區(qū) 二手車交易 二手車交易中心 占地 4 萬 m2，建筑面積 萬平米，一樓為二手車展示場所、二樓為交易大廳和相關(guān)辦公場所、二手車拍賣場 整體采用混凝土結(jié)構(gòu) 購車綜合 服務(wù)區(qū) 汽車一條龍服務(wù)、包括辦證、工商、保險、汽車金融業(yè)務(wù)等 綜合服務(wù)大廈 占地面積 15000 m2，建筑面積 8000 m2，二層，按照寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè) 混凝土結(jié)構(gòu) 汽車 服務(wù)區(qū) 汽車測試、倉儲、汽車維修、汽車養(yǎng)護(hù)等 按功能分區(qū)的建筑群 占地 2 萬 m2，建筑面積2 萬 m2，一層 為主，局部二層 混凝土結(jié)構(gòu) 汽車 配件市場 汽車配件批發(fā)、銷售、配送等 汽車配件綜合市場 占地 萬 m2，建筑面積 5 萬 m2，四層。 2．龍巖市場規(guī)模預(yù)測 根據(jù)上述各產(chǎn)業(yè)之間的市場規(guī)模關(guān)系，和對龍巖地區(qū)未來汽車銷售市場的預(yù)測，對本項目涉及到的行業(yè)的龍巖地區(qū)市場規(guī)模進(jìn)行預(yù)測，如下表所示。據(jù)業(yè)內(nèi)人士初步測算，將大型汽車交易市場的投資和經(jīng)銷商的固定資產(chǎn)投入及流動資本投入加在一塊，深圳的汽車銷售行業(yè)總計投入資金至少達(dá) 100億元。 表 9 深圳汽車交易市場概況 專業(yè)市場名稱 面積 業(yè)務(wù)范圍 地址 備注 聯(lián)合華鵬 汽車交易中心 11萬 m2 汽車品牌銷售 汽車裝飾精品 香蜜湖商圈水上樂園北面 提供專業(yè)交易場所的運(yùn)營商 奧特城 2萬多 m2 汽車銷售展銷、 汽車零配件 羅湖紅嶺北路與桃園路交匯處 產(chǎn)權(quán)式銷售 （ 50年） 水上樂園 汽車專業(yè)市場 3萬 m2 汽車銷售 香蜜湖水上樂園 物業(yè)租賃 大富汽車交易廣場 8萬 m2 汽車銷售 竹子林農(nóng)林路和僑香路交匯處 物業(yè)租賃 東都龍崗 汽車交易中心 m2 汽車銷售 龍崗中心城西南，深惠路和水官高速的交匯處 土地租賃 華南汽車 交易中心 6萬 m2 汽車銷售 深圳市寶安北路人才大市場 對面 物業(yè)租賃 中海汽車 展銷專業(yè)市場 5萬 m2 汽車銷售 紅荔路與香蜜湖路交匯處 物業(yè)租賃 汽車博覽中心 4萬 m2 汽車用品城 北環(huán)大道（銀湖路口三九機(jī)電大廈） 自有物業(yè) 自有經(jīng)營 深港汽車城 m2 汽車銷售 福田汽車站旁 華鵬汽車 交易廣場 汽車銷售 深圳市僑香路 臨時場所、出租 東益華鵬 汽車交易廣場 羅湖區(qū)延芳路 汽車大世界 香梅路 臨時場所、出租 “龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 16 元瑞汽車 專業(yè)市場 香蜜湖水上樂園西側(cè) 寶安汽車 交易市場 寶安大道新城段 西鄉(xiāng)聯(lián)信 汽車廣場 西鄉(xiāng)前進(jìn)路 此外，布吉擬建設(shè)“南嶺國際汽車城”項目，整個汽車交易中心規(guī)模將達(dá)到30 萬平方米，集國產(chǎn)與進(jìn)口整車銷售、汽配汽修、二手車銷售于一體，同時配備長達(dá) 2公里的專用試車跑道、多功能展覽館、銀行、保險、公證、上牌聯(lián)合辦公大廳等“一條龍”服務(wù)設(shè)施，提高購車速度，讓購車人享受“一站式服務(wù)”，并將在整車銷售外發(fā)展汽車美容、配件供應(yīng)等服務(wù)，計劃成為名副其實的“汽車一條街”。從交付土地使用之日起算，四個月內(nèi)要建起品牌店。 表 8 東莞國際汽車貿(mào)易城招商方案 名稱 東莞國際汽車貿(mào)易城 地址 莞樟路邊 面積 1300畝（ 86萬 m2） 投資主體 寮步鎮(zhèn)政府 運(yùn)作機(jī)構(gòu) 寮步鎮(zhèn)汽車交易中心籌建辦 公室 經(jīng)營項目 汽車銷售（包括二手車）、倉儲、展銷、維修、零配件、美容裝飾、信息研討 等 經(jīng)營方法 土地的轉(zhuǎn)讓、出租以及物業(yè)的租賃 配套設(shè)施 展覽廳、試車道、會議室、賽車場、休閑場所 部門設(shè)置 車管、檢測、路