【正文】 發(fā)育，汽車服務(wù)業(yè)在服務(wù)內(nèi)容和新技術(shù)運(yùn)用上會(huì)越來(lái)越改善，電子和信息化技術(shù)運(yùn)用會(huì)越來(lái)越普遍，以專業(yè)化、綜合化、規(guī)?；鸵?guī)范化經(jīng)營(yíng)為主流的市場(chǎng)模式越來(lái)越得到廣泛的認(rèn)可。3．4．3 市場(chǎng)策略：搞活大市場(chǎng)，促進(jìn)大流通，發(fā)揮大效益廣州市汽車市場(chǎng)發(fā)展是廣州市大商業(yè)、大流通、大市場(chǎng)的重要組成部分，是鞏固廣州市作為華南地區(qū)商貿(mào)中心地位的重要舉措，是實(shí)現(xiàn)廣州市總體發(fā)展戰(zhàn)略的重要步驟。為此，在具體市場(chǎng)策略上，將走規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化、信息化的道路，以品牌為紐帶，創(chuàng)建一個(gè)打破地區(qū)、行業(yè)、所有制界限的新型營(yíng)銷體系，建設(shè)成為華南地區(qū)乃至中國(guó)最大型的整車及零配件汽車貿(mào)易集散地之一。即將中田國(guó)際汽車城發(fā)展成為高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的超大規(guī)模的汽車物流中心。4．2．3 氣溫廣州常年常夏無(wú)冬，年平均氣溫為 ℃~℃，一月平均氣溫 ℃，7 月平均氣溫℃。4．2．6 水資源廣州本地水資源較少，人均占有量不高。184．2．9 植被廣州市的自然條件為多種生物棲息繁衍和作物 種值提供良好的生態(tài)環(huán)境，生物種類繁多，生長(zhǎng)快速。根據(jù)亞洲開(kāi)發(fā)銀行的評(píng)估，中國(guó)在 2022 年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為 %，其增長(zhǎng)主要是因?yàn)閺?qiáng)而有力的內(nèi)需拉動(dòng)，大幅度地抵消了全球經(jīng)濟(jì)不景氣對(duì)外銷的影響。近年來(lái)，珠三角各市的政府都積極和有計(jì)劃地培植策略性的高新科技產(chǎn)業(yè)，使之成為主導(dǎo)工業(yè)，從而帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，珠三角的發(fā)展前景一片光明。20第五章 工程建設(shè)方案5．1 項(xiàng)目組成及場(chǎng)地規(guī)則5．1．1 項(xiàng)目組成本項(xiàng)目規(guī)劃控制用地 公頃，其中：工程占地 公頃，預(yù)留后續(xù)項(xiàng)目用地 10 公頃。內(nèi)圈中布置集中式汽車展廳，各自功能獨(dú)立又有機(jī)相連的汽車 3S 品牌店，汽車銷售店、綜合營(yíng)業(yè)廳、培訓(xùn)中心等，形成一個(gè)較為完整的展覽、銷售、服務(wù)功能區(qū)。其他的有貨流，主要考慮借助主環(huán)路出入保稅倉(cāng)庫(kù)及物流中心。5．3 總圖布置5．3．1 總圖概況廣州中田國(guó)際汽車城的規(guī)劃設(shè)計(jì)由廣東海外建設(shè)勘察設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，項(xiàng)目規(guī)劃控制用地 公頃，總建筑面積 606500M2；綠化面積 650000M2，建筑占地面積 556500M2，設(shè)計(jì)的原則包括：（1）定位為華南地區(qū)領(lǐng)先的，大規(guī)模、高檔次、可以提供汽車商貿(mào)、修配、游戲、娛樂(lè)等多種功能的綜合汽車城。采用一店一棟的門(mén)面排列方式沿整體銷售一條街橫向展開(kāi)，方便顧客前往洽談生意。（9）物流中心、保稅倉(cāng)庫(kù)三個(gè)單獨(dú)設(shè)置的物流中心，以及面積達(dá) 5000M2 的保稅倉(cāng)庫(kù)，位于場(chǎng)地的東南角，沿區(qū)內(nèi)主要環(huán)路依次布局，周邊環(huán)境優(yōu)美，貨流交通方便，為各個(gè)園區(qū)提供倉(cāng)儲(chǔ)，物流服務(wù)。（5）配件及用品市場(chǎng)汽車配件及用品市場(chǎng)，位于 105 國(guó)道分割的西側(cè)場(chǎng)地內(nèi)，交通便捷，方便顧客光臨，建筑總面積有 80000M2，主要采用連排式商業(yè)鋪面，層數(shù)為兩層，擬建成配件齊全，品種繁多，服務(wù)周到的廣州最大的汽車配件及用品市場(chǎng)之一。主要功能包括：汽車展示廳及配套、辦公、服務(wù)用房，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代式，采用大面積的落地玻璃窗，使內(nèi)部展廳采光良好，利于發(fā)揮各項(xiàng)功能。5．2．2 地形地貌場(chǎng)地的地形基本平整，少有起伏，最高點(diǎn)與最低點(diǎn)海拔高程相差在 5M 以內(nèi)，東北部有 105國(guó)道及一條灌溉明渠貫穿其中。交通方面，區(qū)域內(nèi)部采用完全人、車分流的設(shè)計(jì)。詳見(jiàn)表 51。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下，廣州市民的消費(fèi)呈現(xiàn)高層次化的趨勢(shì)。前者對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)影響公認(rèn)為以積極因素居多。廣州又是京廣、廣深、廣茂和廣梅汕鐵路的交匯點(diǎn)和華南民用航空交通中心，素有“南大門(mén)”之稱，海陸空交通十分發(fā)達(dá)。廣州市地處南方豐水區(qū)，屬珠江水系河口區(qū)范圍，過(guò)境水資源相對(duì)豐富，總量達(dá) 1245 億立方米，為本地水資源的 15 倍。夏季風(fēng)轉(zhuǎn)換為冬季風(fēng)一般在9 月份，而冬季風(fēng)轉(zhuǎn)換為夏季風(fēng)一般在 4 月份。陸路和航空交通十分方便。汽車城將融合包括中外名車展覽、新舊車交易、汽車配件和用品供應(yīng)、租賃服務(wù)、進(jìn)出口業(yè)務(wù)、儲(chǔ)運(yùn)配送、金融保險(xiǎn)、信息咨詢、餐飲旅館、辦證服務(wù)等功能，不斷改進(jìn)汽車貿(mào)易的功能結(jié)構(gòu)（如含售車、零部件供應(yīng)、維修服務(wù)的三位一體模式，以及在此基礎(chǔ)上加上信息反饋和處理功能的四位一體模式等） ，把汽車城建設(shè)成為購(gòu)物環(huán)境優(yōu)美的商貿(mào)中心，成為珠三角地區(qū)富有特色的汽車文化的輻射中心。這是廣州 2022 年稅收的？？%。市場(chǎng)的興建，將極大改善廣州市目前無(wú)永久性汽車市場(chǎng)的現(xiàn)狀，促進(jìn)汽車市場(chǎng)的升級(jí)換代，鞏固廣州市為華南地區(qū)汽車市場(chǎng)中心的地位。同時(shí)，中國(guó)汽車市場(chǎng)在二手車交易等方面仍有廣闊空間。廣州市 2022 年 1－7 月份國(guó)產(chǎn)車銷量達(dá) 28856 輛，而進(jìn)口車只有 4056 輛，不到銷量的 12％，國(guó)產(chǎn)車占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。◆布局隨意，發(fā)展無(wú)序。汽車市場(chǎng)對(duì)政策有極強(qiáng)的敏感性。廣東私家車悄然進(jìn)入尋常百姓家庭，其原因首先得益于廣東經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和居民消費(fèi)能力的普遍增長(zhǎng)。隨著我國(guó)加入世貿(mào)后汽車市場(chǎng)的逐漸放開(kāi)，進(jìn)口關(guān)稅的下調(diào)，進(jìn)口車許可證發(fā)放程度的松動(dòng)，國(guó)內(nèi)、國(guó)外汽車行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，導(dǎo)致市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生改變，將會(huì)引發(fā)汽車較大幅度的降價(jià)。1－7 月份國(guó)產(chǎn)車銷量達(dá) 28856 輛，占汽車總銷量的 88％；首選。這與廣州市的總體發(fā)展戰(zhàn)略相違背，也不利于鞏固廣州市汽車市場(chǎng)在華南地區(qū)的中心地位，不利于廣州市物流產(chǎn)業(yè)素質(zhì)的提升。其余的車行零星分布各區(qū)。廣州市現(xiàn)有 200 多戶整車銷售店和約 2022 戶中小型汽車配件和用品店散布在各區(qū)街道，相對(duì)集中分布在市區(qū)內(nèi)環(huán)路內(nèi)及其外側(cè)一帶。在另一項(xiàng)城調(diào)隊(duì)的 1 萬(wàn)戶家庭調(diào)查顯示，未來(lái)一年計(jì)劃買車家庭占被采訪戶的 ％，這表明盡管由于用車成本高等原因，廣州市每百戶家庭汽車擁有量不及深圳等市，但廣州市人均可支配收入高，汽車消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大?！羝囆袠I(yè)市場(chǎng)基礎(chǔ)好，發(fā)展后勁足，輻射范圍廣，處在快速發(fā)展的黃金時(shí)期。在保有量方面，據(jù)有關(guān)資料顯示，2022 年廣州市汽車保有量達(dá) 53 萬(wàn)輛，比 2022 年增長(zhǎng)29％?？梢?jiàn)，汽車產(chǎn)業(yè)對(duì)整個(gè)社會(huì)具有極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效果。我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，國(guó)家實(shí)行積極的財(cái)政政策，擴(kuò)大內(nèi)需，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這些為汽車業(yè)發(fā)展提供了重要?jiǎng)恿??！粽邇?yōu)勢(shì)。目前的弊端主要體現(xiàn)在：缺乏市場(chǎng)規(guī)劃；臨時(shí)建筑、假坑騙和占道經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象突出；缺乏永久性市場(chǎng)，市場(chǎng)管理混亂等等。因此，隨著我國(guó)世貿(mào)條款的逐步實(shí)施，國(guó)外汽車巨頭必然進(jìn)入我國(guó)搶占汽車貿(mào)易市場(chǎng)，為應(yīng)付入世挑戰(zhàn)，構(gòu)建有競(jìng)爭(zhēng)力的汽車貿(mào)易服務(wù)模式對(duì)我國(guó)汽車業(yè)健康發(fā)展極為重要。以一汽、二汽和上汽等大汽車集團(tuán)為代表，該方式有利于加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的參與和控制，加強(qiáng)與顧客聯(lián)系，提高品牌知名度；。有關(guān)專家根據(jù)國(guó)際通行的預(yù)測(cè)模型，預(yù)測(cè)我國(guó) 2022 年將進(jìn)入汽車普及時(shí)代，推斷汽車社會(huì)即將來(lái)臨， （注：汽車社會(huì)是日本專家上世紀(jì) 70 年代提出來(lái)的，即以汽車普及為標(biāo)志，由此發(fā)生大量不同以往時(shí)代的現(xiàn)象，如人際關(guān)系急劇變化，社會(huì)節(jié)奏明顯加快等） 。300 萬(wàn)輛的年產(chǎn)量使得我國(guó)成為世界第六汽車生產(chǎn)大國(guó)。2．3．5 項(xiàng)目的區(qū)位、交通條件很好。在本項(xiàng)目的醞釀、申報(bào)、立項(xiàng)過(guò)程中，得到了來(lái)自各方面的熱情關(guān)心和支持。這種狀況對(duì)整個(gè)廣州汽車銷售都帶來(lái)不利影響，甚至影響了廣州汽車市場(chǎng)的整體形象。因此，本項(xiàng)目特別強(qiáng)調(diào)物流功能，包括汽車的倉(cāng)儲(chǔ)和配送等功能，從而利用項(xiàng)目所積累的規(guī)模優(yōu)勢(shì)與市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，有效地為國(guó)內(nèi)外各大汽車廠商提供服務(wù)。這樣的汽車市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)意比較超前，特色鮮明，定位獨(dú)到，符合汽車生產(chǎn)商、銷售商、消費(fèi)者的需求，填補(bǔ)了廣州這類市場(chǎng)的空缺，與其它市場(chǎng)形成了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，從而有著強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。2．2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性2．2．1 項(xiàng)目有鮮明的特色，適應(yīng)了市場(chǎng)的需要，彌補(bǔ)了市場(chǎng)的空缺，具有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。汽車市場(chǎng)成為人們選購(gòu)汽車的主要場(chǎng)所。綜合評(píng)價(jià)，項(xiàng)目可行。流動(dòng)資金貸款 87563 萬(wàn)元，固定資產(chǎn)投資貸款 87563 萬(wàn)元。另外 10 公頃為后續(xù)項(xiàng)目用地。近年來(lái)，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、車價(jià)降低、入世等多種利好因素的影響下，這一地區(qū)的汽車交易額呈“井噴”式增長(zhǎng)，而且廣州在國(guó)內(nèi)的汽車集散中心的地位日益確立。但目前，這一地區(qū)的汽車市場(chǎng)規(guī)模不大，功能單一，檔次不高，滿足不了蓬勃發(fā)展的汽車制造、流通和交易的需要。1．3．4 公用工程項(xiàng)目用水用電落實(shí)，近旁有 1010107 國(guó)道、京珠高速公路、機(jī)場(chǎng)高速公路、廣州市北二環(huán)高速公路和華南快速干線通過(guò)，交通便利。1．3．7 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論全部投資內(nèi)部收益率：（所得稅前）% ， （所得稅后）% ；投資回收期（靜態(tài)）：（所得稅前） 年， （所得稅后） 年；全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=12%）：（所得稅前）71005 萬(wàn)元， （所得稅后）9627 萬(wàn)元。項(xiàng)目的建設(shè)資金需有關(guān)銀行給予支持。汽車市場(chǎng)專業(yè)的服務(wù)和多樣的品種，也進(jìn)一步激發(fā)了人們汽車消費(fèi)的熱情，引導(dǎo)著人們的消費(fèi)。當(dāng)前，市場(chǎng)上以降價(jià)、廣告、分期付款等方式及多樣化的汽車產(chǎn)品來(lái)刺激汽車銷售，但最關(guān)鍵的還是人民生活水平的提高，才能刺激汽車消費(fèi)的迅速增長(zhǎng)。2．2．2 項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)推動(dòng)廣州發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代化中心城市有重要作用現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大熱點(diǎn)。而且隨著廣州汽車制造業(yè)、汽車消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展和廣州在華南地區(qū)中心城市地位的進(jìn)一步加強(qiáng)，廣州汽車集散、交易中心的功能將會(huì)得到進(jìn)一步的強(qiáng)化。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，內(nèi)容突出，配套齊全，標(biāo)準(zhǔn)高，能起到整合廣州汽車市場(chǎng)的作用。2．3．2 本項(xiàng)目的主辦企業(yè)中田集團(tuán)有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后盾，良好的經(jīng)濟(jì)業(yè)績(jī)作基礎(chǔ)。項(xiàng)目鄰近廣州新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)、廣州火車站、廣州火車東站、廣東省汽車站、廣州市汽車站，緊靠北二環(huán)線、白云大道、106 國(guó)道、105 國(guó)道等，因而區(qū)位、交通條件非常好，適應(yīng)市場(chǎng)的建設(shè)、發(fā)展。從對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響角度看，汽車支柱產(chǎn)業(yè)地位越來(lái)越突出。按照國(guó)際慣例，以一個(gè)國(guó)家私人用車在汽車保有量中超過(guò) 50％，年消費(fèi)量中超過(guò) 70％作為私人汽車消費(fèi)時(shí)代來(lái)臨的標(biāo)志，中國(guó)珠三角和長(zhǎng)三角的一些城市已經(jīng)進(jìn)入私人汽車消費(fèi)時(shí)代。為大多數(shù)資金實(shí)力較弱，銷量較小的企業(yè)所采用。◆汽車產(chǎn)供銷三者的關(guān)系不夠協(xié)調(diào)，體制有待完善。這些已成為很多城市汽車市場(chǎng)的問(wèn)題?；谄囆袠I(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大推動(dòng)作用，國(guó)家積極出臺(tái)相關(guān)政策，扶持汽車行業(yè)發(fā)展。同時(shí)，我國(guó)居民人均可支配收入不斷提高，為居民高檔消費(fèi)提供了前提。同樣的，由于汽車業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)的12關(guān)聯(lián)效應(yīng)，上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也反過(guò)來(lái)促進(jìn)汽車行業(yè)的發(fā)展。而廣東汽車保有量達(dá) 200 萬(wàn)輛，比上年增長(zhǎng) 16％，居各省、直轄市之首，其中私人汽車保有量達(dá) 105 萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng) ％，占全省汽車保有量的 ％。據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)最新的統(tǒng)計(jì)資料顯示，珠三角一些城市已經(jīng)率全國(guó)之先，提前進(jìn)入汽車普及時(shí)代。在停車難，交通堵塞，消費(fèi)政策等外部因素改善的情況下，其釋放的需求將十分驚人，珠海和佛山等市也是如此。其中，較具有代表性的整車市場(chǎng)分布在機(jī)場(chǎng)路、天河北、珠江新城等地，汽車配件及用品市場(chǎng)主要分布在廣園路、恒福路、永福路等地段，體現(xiàn)出既分散又集聚的特征。廣州大道南的華南汽貿(mào)市場(chǎng)占地 5 萬(wàn)平方米，分布著 60 家大小汽車經(jīng)銷商，該市場(chǎng)是廣州市兩家定點(diǎn)舊機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)之一，二手車交易量約占總交易量的三成。從經(jīng)營(yíng)規(guī)?？矗搀w現(xiàn)分散化特征?！舳鄻踊匿N售模式。根據(jù)廣東省城調(diào)隊(duì)的調(diào)查資料，在計(jì)劃買車的家庭中，選擇 11－20 萬(wàn)元中檔車的比重最大，占 ％，選擇價(jià)格超過(guò) 20 萬(wàn)元的家庭占 ％，表明中檔車型是消費(fèi)者選擇的主體。據(jù)廣東省城調(diào)隊(duì)消費(fèi)價(jià)格處的一份經(jīng)常性調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，今年 1—9 月份廣東省城市居民汽車消費(fèi)價(jià)格累計(jì)比去年同期下降了 ％，與 2022 年的消費(fèi)價(jià)格水平相比則下降了 ％。廣州市作為我省的經(jīng)濟(jì)文化中心，經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)則更為明顯。從宏觀政策角度，廣州市的“十五”規(guī)劃明確提出支持汽車業(yè)發(fā)展，提出“培育壯大電子信息、汽車、石油化工三大支柱產(chǎn)業(yè)” ，把汽車作為三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，提出“以本田轎車為龍頭，逐步擴(kuò)大規(guī)模，提高產(chǎn)業(yè)集中度，技術(shù)水平和零部件配套國(guó)產(chǎn)化程度，使廣州成為全國(guó)重要汽車生產(chǎn)基地” 。汽車市場(chǎng)布局具有隨意性和自發(fā)性，不能與廣州市總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，影響城市景觀，增加整治難度。一方面是因?yàn)閲?guó)產(chǎn)車越來(lái)越受到市民認(rèn)可，另一方面也是由于現(xiàn)階段的消費(fèi)者更多考慮的是合理的性價(jià)比，對(duì)汽車品牌沒(méi)有很高的認(rèn)可度，車型和價(jià)格是消費(fèi)者考慮最多的因素。廣州市汽車市場(chǎng)也將面臨進(jìn)口汽車對(duì)市場(chǎng)的沖擊，價(jià)格和利潤(rùn)空間會(huì)逐漸下降，市場(chǎng)格局會(huì)發(fā)生變化，國(guó)際跨國(guó)公司必然會(huì)搶占廣州市的汽車貿(mào)易服務(wù)市場(chǎng)，擴(kuò)大在廣州市汽車服務(wù)業(yè)中的份額。3．4．2 競(jìng)爭(zhēng)策略：整合國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，促進(jìn)有序競(jìng)爭(zhēng)，堅(jiān)持以人為本，造福廣大市民，打造支柱產(chǎn)業(yè)，迎擊入世挑戰(zhàn)中田國(guó)際汽車城項(xiàng)目將以建設(shè)舒適的購(gòu)物環(huán)境，完善的售后服務(wù)，規(guī)范的市場(chǎng)管理，品味卓16然的汽車文化為目標(biāo)，改善目前廣州市市場(chǎng)分散，管理混亂的不合理現(xiàn)狀，促使形成全行業(yè)合理有序的競(jìng)爭(zhēng)格局。其次它還可以增加就業(yè)。在具體功能的開(kāi)發(fā)上，第一階段以基礎(chǔ)設(shè)施先行，以培育汽車文化氛圍為導(dǎo)向，重點(diǎn)建設(shè)高檔次的新車交易市場(chǎng)、汽配件和汽車用品市場(chǎng)，以及相配套的辦證廳和基礎(chǔ)設(shè)施等。4．2 自然條件4．2．1 氣候廣州地處南亞熱帶，北回歸線附近，屬典型的南亞熱帶季風(fēng)性海洋氣候，具有夏無(wú)酷暑、冬無(wú)嚴(yán)寒、降雨較多、光熱充足等氣候特征。此外，每年 410 月份是臺(tái)風(fēng)的多發(fā)期，廣州地處東南沿海，受臺(tái)風(fēng)的影響較大，但近年在廣州造成重大破壞的臺(tái)風(fēng)數(shù)量不多。4．2．8 地質(zhì)廣州東北部為中低山區(qū)，中部為丘陵盆地，南部是沿海、沿江沖積平原，為珠江三角洲的組成部分。項(xiàng)目基地交通條件非常優(yōu)越，廣從公路貫穿項(xiàng)目基地西側(cè)，東有京珠高速公路，北接北二環(huán)高速。而對(duì)于后者影響的爭(zhēng)議卻頗多，一般認(rèn)為：在短期，加入WTO 會(huì)使中國(guó)付出一些社會(huì)成本，如對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的沖擊、政治法制改革等；但從遠(yuǎn)期來(lái)看，入