【正文】 款等）、到汽車保養(yǎng)與維修（約消耗汽配比例的 30%）、到二手車交易、汽車租賃等產(chǎn)業(yè)。根據(jù)政府相關(guān)部門的規(guī)劃，龍騰路將建設(shè)成為一條高標(biāo)準的市政干道，將于 2021 年底通車，屆時沿路將可以通過，龍騰路來實現(xiàn)通水、通電、通氣、通訊。 初步的經(jīng)營模式設(shè)定為：一期以 4S 銷售區(qū)開始啟動，方式是進行土地產(chǎn)權(quán)式出售，以收回前期土地購置費投入和為別的功能項目建設(shè)籌集部分資金；二期在一期招商基本完成的前提下啟動，主要是進行各功能區(qū)域的建設(shè)，物業(yè)以出租方式進行（具體的經(jīng)營策略需要根據(jù)市場的發(fā)展做更深入的研究）。 聯(lián)系到本項目，如果能夠把本項目運作成功，則其戰(zhàn)略前景亦是遠大而誘人的。 5．項目 SWOT 分析 根據(jù)前面產(chǎn)業(yè)研究和項目實施設(shè)想，本項目的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅總結(jié)如下。綜合評價，本項目是可以進行迅速投入的項目，只要能夠抓住有利時機，充分考慮各種風(fēng)險，發(fā)揮項目和公司優(yōu)點，組建高效率團隊，將劣勢逐步消除甚至轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，本項目將會取得預(yù)想的效果。 折舊與攤銷費用按總投資額的 5%計算，管理費用按 1元 / m2 八．社會效益分析 本項目的實施能產(chǎn)生巨大的社會效益，本報告分以下幾部分分別進行闡述。 4．投資估算 表 17 建設(shè)期投資估算表 序號 項 目 06年 07年 08年 合計 單項投資占比 1 地價 % 2 建安成本 % 3 項目開發(fā)費 % 招商費用 % 建設(shè)期財務(wù)費用 % 4 投資合計 100% 其中：自有投資 債權(quán)資金 累計負債 5 累計投資 本項目地價按地面地價 150元 /m2計算； 自有資金為土地出讓價格的 50%及當(dāng)年建安成本的 30%和招商費用之和； 建安成本 2021 年發(fā)生總額的 30%， 2021 年發(fā)生總額的 50%， 2021 年發(fā)生總額的 20%。 ? 龍巖目前汽車銷售的格局還沒有形成足夠的進入壁壘，突出的表現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式商業(yè)形態(tài)的缺乏，幾乎所有的賣場都是租賃來的，而且相當(dāng)部分只是臨時場所； （ 4）威脅（ Treat） ? 龍巖市目前的汽車銷售滿足了市場需求，各種業(yè)態(tài)繼續(xù)顯示出生命力，對本項目構(gòu)成顯性的挑戰(zhàn)； ? 目前在龍巖投資汽車城的項目很有可能出現(xiàn)，并不排除已經(jīng)有項目在策劃，如果本項目落后于競爭項目，其打擊將是致命的； ? 項目占地面積較大，需分期逐步推入市場 ,無疑將大大增加該項目的招商成本及資金占用成本； ? 項目本身投資額大，如果地價過 高，無疑將大大增加項目的風(fēng)險。 ② 采取產(chǎn)業(yè)擴張的思路，在本項目拿到地之后進行組織安排，建議成立汽車戰(zhàn)“龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機 構(gòu) 24 略投資有限公司，重點設(shè)立針對汽車服務(wù)業(yè)研究的經(jīng)營部門，積極進行產(chǎn)業(yè)內(nèi)跨行業(yè)的研究和投資，設(shè)立招商部門，主要針對汽車商業(yè)項目的招商運作。事實也證明這是一條適合企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略擴張道路，既達到了擴張的目的，同時又防范了風(fēng)險。 （ 2）項目經(jīng)營模式設(shè)想 本項目定位初步設(shè)想是：我公司在近期不參與汽車產(chǎn)業(yè)的實際運作，我方是汽車交易市場的投資者和管理者，通過物業(yè)經(jīng) 營而非產(chǎn)業(yè)經(jīng)營來實現(xiàn)項目的合理回報。 六． 項目實施方案 ⒈ 項目選址及周邊狀況 （ 1）項目選址的具體地理位置描述 該項目選址于龍巖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)龍騰路以東一地塊，處于建設(shè)中的新中心區(qū)南邊緣，南臨待開發(fā)的居住用地地塊；地塊西面為龍工機械廠區(qū)；地塊以北為公建用地。據(jù)測算，汽車工業(yè)產(chǎn)值與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的直接關(guān)聯(lián)度是１：２，間接關(guān)聯(lián)度則達到１：５，這就意味著發(fā)展汽車工業(yè)能夠極大推動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ， 當(dāng)前我國汽車產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)值已占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的 20％左右 ， 相當(dāng)于五分之一。 表 10 龍崗汽車交易中心概況 地址 龍崗中心城西南，深惠 路和水官高速的交匯處 面積 規(guī)劃三期共 180萬 m2 投資主體 龍崗區(qū)國土局、龍崗區(qū)政府、和坳 村委、東都實業(yè) 運作機構(gòu) 東都實業(yè) 經(jīng)營項目 汽車銷售（包括二手車）、倉儲、展銷、維修、零配件、汽車物流、汽車文化 及配套餐飲、酒店、別墅區(qū) 經(jīng)營方法 土地出租 規(guī)劃設(shè)施 汽車展覽中心、新車展銷市場、汽車交易大廈、汽配交易廣場、汽車文化公園、五星級酒店及別墅區(qū)、汽車裝修精品美容一條街、汽車檢測及上牌點、市場管理中心、飲食美食街 部門設(shè)置 車管、檢測、稅務(wù)、工商、海關(guān)、公安、保險、銀行 經(jīng)營意念 現(xiàn)代化、園林 式、人性化的賞車、購車理想樂園 投資目標(biāo) 中國一流的永久性汽車交易市場和汽車物流中心 項目發(fā)展?fàn)顩r 此項目定位于龍崗汽車銷售市場，并吸引深圳市內(nèi)部分消費者； 此項目被政府確認為重大建設(shè)項目，獲得各項優(yōu)惠政策支持； 總投資 20億元，一期投資 ，建設(shè)面積 ；二期投資 億元，建設(shè)面積 m2；三期投資 14億元，建設(shè)面積 132萬 m2； 項目一期從 2021 年開始啟動， 2021 年開始招商， 2021 年底一期全部招商完畢； 項目規(guī)劃區(qū)域分為：汽車及配件交易區(qū)、汽車保稅區(qū)（進口汽車及配件保稅 配送中心）、汽車文化區(qū)、配套服務(wù)區(qū)； 一期進駐的汽車銷售商家 23家，經(jīng)營 30個汽車品牌，月平均銷售汽車 1400輛，按 萬元 /輛計算，月銷售額近 億元，年銷售額可達 億元，深圳 2021年汽車銷售總額按 107億元計算，則此中心可占 %，占整個市場的五分之一，占龍崗汽車交易的大半江山； “龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機 構(gòu) 17 項目二期約有 25家汽車銷售商進駐，一二期全部采取毛地出讓方式，租金為 12— 15元 / m2 汽車城免費提供 10畝土地，用作建立汽車行業(yè)協(xié)會俱樂部（使用期為 40年）。 汽車城內(nèi)設(shè)有車管、路橋、稅務(wù)、工商、海關(guān)、公安、保險、銀行等部門，在城內(nèi)可以享受汽車上牌一條龍服務(wù)。 從我們對廣州上述兩家交易市場的現(xiàn)場調(diào)研來看，有幾個特點值得注意： ①兩家公司分別為國有企業(yè)和民營企業(yè)，都取得了多家品牌的代理和專賣權(quán)，而整個廣州的市場也是國資和民資各占一半； ②集物業(yè)經(jīng)營和汽車銷售于一體，經(jīng)營成本有優(yōu)勢； ③由于汽車行業(yè)的火熱，使得商家具有強烈的擴張意識和動作，并取得不錯的效績； ④目前這種擴張模式占據(jù)了廣州汽車銷售的重要市場，并有擴大市場的趨勢。 博覽中心主展場總營業(yè)面積為 80000 m2，其中： 40000 m2的汽車銷售展廳、 20210平方米的售后服務(wù)站和零配件 中心、 20210平方米的整車倉庫； 廣州汽車博覽中心成立于 1998 年 10 月，為民營企業(yè)，注冊資本人民幣 5000萬元。銷售額在廣東省市場占有率約為２５％，在廣州地區(qū)市場占有率為４３．２％。 廣東汽車交易市場、廣州汽車博覽中心、廣州華南汽貿(mào)廣場、廣州名車城、廣州汽車市場等是 6 個較大的交易市場 ，總交易面積 40 萬 m2，其中綜合性汽車交易市場（含 新、舊車交易、過戶、辦證等綜合性服務(wù)業(yè)務(wù)） 2家。平均攤位營業(yè)額達 萬元，比上年增長 63%，平均每平米創(chuàng)造營業(yè)額 萬元，增長 %。 （ 3）發(fā)展預(yù)測 按照前面的分析預(yù)測方法，可以對龍巖未來幾年（至 2021 年）的各相關(guān)指標(biāo)進行預(yù)測， GDP 增長率、人口增長率、小車銷售增長率是預(yù)測值，根據(jù)這些預(yù)測值，可以對未來幾年龍巖汽車銷售市場進行一個大致的判斷，也為本項目所創(chuàng)造的產(chǎn)值進行一個定量的判斷。 ④、龍巖市汽配市場經(jīng)營情況 龍巖的汽配沒有專門的市場，大型汽車配件一般在曹溪、龍門鎮(zhèn) 319 國道周邊，周圍一般是大車維修廠，小型汽車的主要在城里和大洋路段，大車配件多于小車配件，因小車配件（特別是進口配件），主要由廣州供貨，很多配件由修理廠直接向廣州配件市場進貨，配件市場的場地大都是沿路臨時用地店面，經(jīng)營者向店主租賃 ⑤、 汽車維修市場 由于私家車消費者對專業(yè)汽車知識了解甚少，車子稍有毛病，就求助于維修店，甚至日常維護也不知從何下手而要 找人代做。 b、一汽大眾、上海大眾： 地 址：龍門鎮(zhèn)高速公路出口處， 319 國道邊、距城中心 8公里 投資規(guī)模：占地 15 畝，約投資 1500 萬元。根據(jù)測算客車占總保有量的 58%，貨車占總保有量的 42%。在全省九個設(shè)區(qū)市中，東部福州、泉州、廈門三市汽車保有量 萬輛，占全省 66%；寧德、漳州、三明、南平、龍巖、莆田 6 市地民用汽車保有量 萬輛，占 34%。這些數(shù)據(jù)均表明，我國轎車消費的主體開始發(fā)生了轉(zhuǎn)折性變化，即以私人消費為主，且比重在不斷提高。假設(shè)我國到 2021 年千人擁有轎車達到韓國 1986 年的水平，那么，按屆時人口達 14 億規(guī)模算，我國轎車擁有量可望達到 2240 萬輛，這將是 1997 年 (317 萬輛 )的 倍，年均增長率將達到 %，即年均新增轎車量將為 萬輛，再加上有 30%左右的汽車更新需求，實際年均轎車消費量為 192萬輛，現(xiàn)在看來這一預(yù)測不僅可以實現(xiàn)，甚至還應(yīng)更樂觀一些。 2021 年，國產(chǎn)汽車總銷量將達到 564 萬輛，比上年增長 12%，其中轎車 264萬輛，比上年增長 16%。如日本人均 GDP 在 1965 年接近 1000 美元，千人擁有小汽車為 輛，韓國 1986 年人均 GDP 達 2300 美元，千人擁有小汽車為 16 輛，到1989 年，韓國人均 GDP 接近 4000 美元，千人擁有小汽車達 。 商務(wù)部最近的一份報告認為，今年我國汽車產(chǎn)量將超過 500 萬輛，其中約一半是轎車。 ? 如果稅后利潤和折舊攤銷全部用于償還債務(wù)，到 2021 年底，債務(wù)全部償還，償還債務(wù)的年限從 2021 年開始計為 6 年。 ? 項目把握目前汽車產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的時機，緊抓龍巖汽車銷售市場的市場空隙，選擇項目實施的有利位置，將快速改變龍巖汽車銷售市場的格局，并形成區(qū)域市場的壟斷格局，形成進入壁壘。 10 汽車行業(yè)銷售的模式及其變化 ………………………………………… .10 銷售市場概況 …………………………………………………………… .12 （ 1）、廣州汽車銷售市場概況 ………………………………………… ..12 （ 2）、東莞汽車銷售市場概況 ………………………………………… ..14 （ 3）、深圳汽車銷售市場概況 ………………………………………… ..15 五、 汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析。 1 項目概述 ………………………………………………………………… .1 項目實施計劃概述 ……………………………………………………… .1 項目可行性研究結(jié)論 …………………………………………………… .2 二、 汽車產(chǎn)業(yè)分析。 33 對社會投資、產(chǎn)值、稅收的影響 ……………………………………… .33 對就業(yè)的影響 …………………………………………………………… .34 對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響 ……………………………………………………… .34 對生態(tài)環(huán)境的影響 ………………………………………………… …… .34 九、 項目風(fēng)險評價。 ? 在項目運作中，我方定位為：在近期不參與汽車產(chǎn)業(yè)的實際運作，我方是汽車交易市場的投資者和管理者，通過汽車商業(yè)物業(yè)經(jīng)營而非產(chǎn)業(yè)經(jīng)營來實現(xiàn)項目的合理回報。 ? 本項目能夠產(chǎn)生巨大的社會效益。這將使中國汽車產(chǎn)量連續(xù) 4年每年上一個百萬級臺階。由此而推 算出的即期消費需求見表 1。 幾年來特 別是進入 2021 年以后，我國轎車銷售量占汽車總銷售量的比例不斷提高。 “十五 ”年均轎車消費量將達 150萬輛， “十一五 ”則可提高到 250萬輛左右。從消 費種類來看，私人消費主要集中在普通級轎車、微型轎車和中高級“龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機 構(gòu) 7 轎車，中級轎車私人消費比例最低，但也接近 50%。 第二 ，福建私人汽車發(fā)展快?？蛙?(含轎車 )高于貨車 16 個百分點，客車 (含轎車 )是汽車市場的主力軍。 場地歸屬：沿路 20 米，屬有土地證商住用地，規(guī)劃不是 4S店，屬臨時建筑 . 經(jīng)營狀況：年銷售量 800 輛以上，經(jīng)營狀況良好。而消費者對于專業(yè)汽車維修部門的意見和服務(wù)質(zhì)量也極為重視。 表 4 龍巖地區(qū)未來汽車銷售預(yù)測 年份 GDP預(yù)測增長率 GDP （億元） 預(yù)測人口增長 常住人 口 預(yù)測小車銷售增長率 當(dāng)年小車銷售數(shù)（萬臺） 截止當(dāng)年小車保有量 千人擁有小車數(shù) 04年 % % 5 “龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機 構(gòu) 10 05年 10% % 20% 06年 10% % 15% 07年 10% % 15% 08年 10% % 15% 09年 10% % 10% 10年 10% % 10% 四．汽車銷售模式分析 1．汽車行業(yè)銷售的模式及其變化 根據(jù)我們的調(diào)研和資料查閱，目前汽車行業(yè)的銷售模式分品牌代理 4S 店或 3S