【正文】 深圳市保利物業(yè)管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次： A/0 文件編號： POLYWI75003 第 23 頁 共 62 頁 生效日期： 八、排水系統(tǒng)巡視維護規(guī)定 1． 0巡視維護項目、周期、要點及質量標準： 序號 項目名稱 周期 巡視維護要點 質量標準 1 排污泵 每日 1．檢查控制箱外觀是否清潔，指示燈顯示是否正常，轉換開關是否處于“自動”位置。 2． 2用高壓水沖洗井裙及池壁，污水用排污車抽出。 1． 3． 3按控制箱面板上“停止”按鈕，水泵停止運行，污水停止排出。 2．對箱門（蓋）及配套管路進行除銹、油漆。 2．水池、水箱清潔，無 異味。標志色鮮明，無滲漏水。 3．閥門啟閉靈活，無滴漏水現(xiàn)象。 深圳市保利物業(yè)管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次： A/0 文件編號： POLYWI75003 第 20 頁 共 62 頁 生效日期： 巡視維護項目、周期、要點及質量標準（續(xù)表一） 序號 項目名稱 周期 巡視維護要點 質量標準 1 生活泵 消防泵 噴淋泵 穩(wěn)壓泵 每月 /半月 6．熱繼電器維修保養(yǎng)： a．檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換； b．檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，達不到要求的應更換。 每月/半月 1．電動機維修保養(yǎng)： a．檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規(guī)格軸承； b．檢查電動機風葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應修整處理； c．清潔電動機外殼； 2．水泵維修保養(yǎng)： a．檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油；如有異常摩擦聲響，則應更換同型號規(guī)格軸承； b．檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根； c．清潔水泵外表 ； d．檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應更換。 2．檢查水泵運行時是否平穩(wěn)，有無異響，電源指示有無波動。將開關轉換置中間位置時；點擊控制柜啟動鍵是；水泵運行一直在工頻（ 50HZ）下；此時水壓升高極容易造成事故；為防止水壓過高采用手動將管道泄水閥控制壓力；高區(qū)12Mpa、低區(qū) . 3． 2自動啟動 3． 2． 1保證水泵電源正常，電機、水泵運轉部分輕便靈活，水泵工作方式置于自動位置。 1． 2． 5 正常狀態(tài)下，消火栓泵和噴淋主泵的工作方式均應撥至“自動”位置（即“ 1自動、 2備用” 或“ 2自動、 1備用”位置），系統(tǒng)受自動工作方式控制。 1． 1． 3將工作方式撥至“手動”位置。 2．補刷槽箱內(nèi)外油漆。 4．檢查畜電池電解液是否充足，電壓是否正常。 ： ，如有松脫或銹蝕則應除銹處理后擰緊接地線。 2．計劃性停電提前 2 天通知業(yè)主，臨時性停電及時向業(yè)主說明原因。 半年 1．停電清掃變壓器，更換壞的瓷套管及緊固件。 3． 5． 5 當發(fā)電機啟動失敗時，復位后需延時 2～ 3 分鐘再次啟動，當連續(xù)三次不能啟動，則必須查明故障原因，處理完后再啟動。 3． 4． 5發(fā)電機運行 30分鐘后，人為合上 2GP聯(lián)配電柜“至 1GA”開關，其輔助常閉觸點斷開，切斷發(fā)電機啟動電源。 3． 3手動啟動、停止 3． 3． 1將發(fā)電機操作面板轉換開關轉到“運行” TEST位置，發(fā)電機啟動運行。 3． 2． 2當市電停電時， 26P聯(lián)配電柜至“ 1GA”開關斷開。 3． 1． 5各附件及線路接頭是否連接牢固。 2． 3． 2作業(yè)時必須有專人監(jiān)護并懸掛“嚴禁合閘，有人工作”警示牌。 2． 1． 6經(jīng)驗電無誤并設警示牌后，才能進行檢修工作。 1． 23只有在同一停電系統(tǒng)的所有工作票結束，拆除所有接地線、臨時遮欄和標示牌，恢復常設遮攔后，方可合閘送電。 1． 17兩份工作票中復寫（?。┘仨毥?jīng)常保存在工作地點，由工作負責人收執(zhí)，原件為存 檔件，由值班員保存，按班移交。能否許可工作是關系到工作人員生命安危的大事，工作許可人必須以高度工作責任感來對待。 1． 5工作許可人（值班人員）在完成施工現(xiàn)場的安全措施后，還應： 1． 5． 1會同工作負責人到現(xiàn)場再次檢查所做好的安全措施，以電筆等儀器觸試以證明檢修設備確無電壓； 1． 5． 2對工作負責人指明帶電設備的位置和注意事項； 1． 5． 3和工作負責人在工作票上分別簽名。 2．地面瓷磚無脫落，路面無塌陷，伸縮縫正常。 3．檢查吊頂天花有無陷落，若有問題重新安裝或更換。 2．檢查門窗與墻體縫隙密封材料有無開裂、脫落。 2．對松動脫落的大理石重新裝貼。 每年 1．對樓梯扶手除銹，涂刷一次保護漆。 2．對地面裂縫，因會造成防水性能降低，必須請專業(yè)維修補漏施工隊進行處理。 每年 1．檢查基礎及承重結構整體的結構性能是否完好。 （直徑 ≤80mm ，長度為管徑的 2倍；＞ 80mm，長度為 200mm。確認質量優(yōu)良、性能完全符合要 求、使用方法清楚、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。保養(yǎng)檢深圳市保利物業(yè)管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次： A/0 文件編號： POLYWI75003 第 7 頁 共 62 頁 生效日期： 查記錄、維修檢定結論填寫按本文 、 。 12． 2物業(yè)公司每年（或一個合同期）對供方進行一次評價并做記錄，對于不符合要求的供方，不予續(xù)簽合同。封存地點應保持干燥、干凈、安全。 C． 計量器具萬用表、鉗形電流計，絕緣搖表等由管理處自行送檢，將檢定證書原件送管理處存檔。 C． 管理處每月對保養(yǎng)計劃執(zhí)行情況、設備技術狀態(tài)、記錄資料，進行一次檢查、評定，并做相關月檢記錄。首先應電話通知管理處，并立即組織搶修，恢復設備功能 。 A． 電梯檢定計劃由外包專業(yè)公司制定。 8． 2管理處維修人員必須按國家規(guī)范、公司有關制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對本管理處管理的設備進行操作使用，確保對業(yè)主服務質量達標。 。確實達不到上述條件的應在驗收單中寫明實際情況及原因，并限期整改，進行復驗。 6． 0職責 6． 1物業(yè)公司負責設備接管驗收，中修、大修及設備更新改造計劃制定、方案審批、工程監(jiān)督、組織驗收 ，保養(yǎng)計劃審批，設備（器具） 維修、 申購、報廢審批，組織招投標，選擇、評價設備維修養(yǎng)護供方，負責《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》、《電梯維修保養(yǎng)合同》、設備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合同會簽手續(xù)，組織專家對重要設備進行診斷，確定狀態(tài)維修時機。 Ⅲ 級設備：除 Ⅰ 、 Ⅱ 級以外的所有設備。更換率一般在 10%30%，周期 35年。深圳市保利物業(yè)管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次： A/0 文件編號： POLYWI75003 第 1 頁 共 62 頁 生效日期： 工程管理手冊總目錄 序號 標 題 頁碼 1 設備管理規(guī)程 2 2 房屋本體 、室外公共設施的維修養(yǎng)護周期及質量標準 10 3 供電系統(tǒng)規(guī)程 11 4 供配電系統(tǒng) 巡視維護規(guī)定 15 5 供水系統(tǒng)操作規(guī)程 17 6 供水系統(tǒng)巡視維護規(guī)定 19 7 排水系統(tǒng)操作規(guī)程 22 8 排水系統(tǒng)巡視維護規(guī)定 23 9 空調系統(tǒng)操作規(guī)程 24 10 空調系統(tǒng)巡視維護規(guī)定 26 11 電梯系統(tǒng)操作規(guī)程 28 12 電梯系統(tǒng)巡視維護規(guī)定 30 13 消防報警系統(tǒng)操作規(guī)程 32 14 消防報警系統(tǒng)巡視維護規(guī)定 34 15 氣體消防系統(tǒng)操作規(guī)程 37 16 氣體消防系統(tǒng)巡視維護規(guī)定 40 17 監(jiān)控系統(tǒng)操作規(guī)程 41 18 監(jiān)控系統(tǒng)巡視維護規(guī)定 43 19 停車場管理系統(tǒng)操作規(guī)程 45 20 停車場管理系統(tǒng)巡視維護規(guī)定 46 21 樓宇自控系統(tǒng)操作規(guī)程 47 22 樓宇自控系統(tǒng)巡視維護規(guī)定 48 23 接地電阻測試操作規(guī)程 49 24 避雷系統(tǒng)巡視維護規(guī)定 51 25 計量設備檢定操作規(guī)程 52 深圳市保利物業(yè)管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次： A/0 文件編號： POLYWI75003 第 2 頁 共 62 頁 生效日期： 一、設備管理規(guī)程 1． 0目的 保證所有為業(yè)主（住、用戶）提 供各種服務的公共設備滿足服務要求。 3． 5大修工程 大修工程是指對設備進行定期的全面檢修，對設備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設備基本恢復原有性能。如：區(qū)域火災報警控制箱、小型控制箱（配電箱）、排風機、風機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設備等。 6． 2管理處工程主管負責機電設備維修保養(yǎng)情況及設備技術狀態(tài)的月檢查。設備的接管憑證由物業(yè)公司對發(fā)展商辦理（驗收單接收人處簽字蓋設備管理部公章 ）。 7． 5設備質量缺陷整改 新入伙的管理處，機電設備接管后，由物業(yè)公司委托專業(yè)公司或該管理處對設備質量缺陷進行三個月整改，整改達到保利物業(yè)公司標準后，由物業(yè)公司和該管理處驗收，通過后，再與供方簽訂《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》。須認真、全面、細致的作好運行監(jiān)視、檢查工作，并作記錄，記錄應保證準確性、及時性和真實性 。 B． 計量器具檢定計劃由管理處工程部制定。搶修所用的配件、材料標識后可按緊急放行處理。評定結果（分數(shù)）作為考核維修保養(yǎng)質量及分包方履約情況的依據(jù)。 9． 3． 3管理處負責人審批《測量設備統(tǒng)計表》及《計量器具檢定計劃》； 10． 0設備安全管理 從事特殊工種作業(yè)的員工（電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等），須持證上崗。管理處應定期檢查。 12． 3當發(fā)生嚴重投訴或事故時，物業(yè)公司須組織人員對供方的質量體系進行審核。管理處維修班對所在物業(yè)所有的設備質量記錄應按時間順序裝訂成冊，專柜保存。 14． 3驗證 對于的設備（設施），購進后，在合同規(guī)定期內(nèi)，由管理處工程主管會同有關人員驗證，填寫《采購設備驗收表》；方可辦理入庫建帳手續(xù)。） 3． 所有的文字和箭頭一律用白色油漆，箭頭的方向以水的流向為準。 2．檢 查基礎有無不均勻沉降，勒腳有無破損。 3 樓地面及 樓梯 每日 1．檢查地面瓷磚是否有損壞、空鼓、脫落現(xiàn)象。 2．更換或重貼損壞或脫落的瓷磚。 5 外墻面 每日 1．檢查外墻面是否清潔，有無污漬，玻璃幕墻有無損傷、污漬。 3．檢查門窗轉動部位是否靈活，轉動時有無噪音 。 1．天花吊頂平整，無污漬。 半年 1．更換損壞的道牙，對道牙進行一次刷漆 9 兒童游樂 設施 每日 每天檢查一次，如上潤滑油，緊固等 每月 每月保養(yǎng)一次， 2． 0各部門發(fā)現(xiàn)的問題及時填寫《部門 往來 聯(lián)絡單》報工程部進行維修、 周期 公共建筑設施保養(yǎng)計劃填寫相應的保養(yǎng)記錄。 1． 6 完成上述許可手續(xù)后，工作許可人一律不得擅自變更措施，值班人員不得變更有關檢修設備的運行、結線方式，工作中如有特殊情況需要變更時，應事行取得對方的同意。 1． 12參加工作班的所有工作人員均應認真執(zhí)行本制度和現(xiàn)場安全措施，工作中應相互配合，并監(jiān)督本制度和現(xiàn)場安全措施的實施。 1． 18工作間斷時，工作班人員從作現(xiàn)場撤出，所有安全措施保持不動，工作票仍由工作負責人執(zhí)存。嚴禁臨時停送電。 2． 2送電 2． 2． 1仔細檢查維修設備內(nèi)部及變壓器端頭，有無導線、雜物及工具遺留。 2． 3． 3一般情況下嚴禁帶電作業(yè)，確需帶電作業(yè)時必須有完整的防護措施（穿絕緣靴、戴絕緣手套等）。 3. 1. 6檢查完畢一切正常。同時， 1GA市 /發(fā)電聯(lián)鎖開關柜市電開關斷開， 331聯(lián)， 332聯(lián)配電柜市 /發(fā)電雙電源切換控制屏市電開關斷開。 3． 3． 2將電動機 控制面板上轉換開關轉到“停止”位置，發(fā)電機停止運行。 3． 4． 6發(fā)電機通過控制柜內(nèi)時間繼電器，延時 1