【正文】 深圳市保利物業(yè)管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次： A/0 文件編號(hào)： POLYWI75003 第 23 頁 共 62 頁 生效日期： 八、排水系統(tǒng)巡視維護(hù)規(guī)定 1． 0巡視維護(hù)項(xiàng)目、周期、要點(diǎn)及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 周期 巡視維護(hù)要點(diǎn) 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 1 排污泵 每日 1．檢查控制箱外觀是否清潔，指示燈顯示是否正常，轉(zhuǎn)換開關(guān)是否處于“自動(dòng)”位置。 2． 2用高壓水沖洗井裙及池壁，污水用排污車抽出。 1． 3． 3按控制箱面板上“停止”按鈕，水泵停止運(yùn)行，污水停止排出。 2．對(duì)箱門（蓋）及配套管路進(jìn)行除銹、油漆。 2．水池、水箱清潔，無 異味。標(biāo)志色鮮明，無滲漏水。 3．閥門啟閉靈活，無滴漏水現(xiàn)象。 深圳市保利物業(yè)管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次： A/0 文件編號(hào)： POLYWI75003 第 20 頁 共 62 頁 生效日期： 巡視維護(hù)項(xiàng)目、周期、要點(diǎn)及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（續(xù)表一） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 周期 巡視維護(hù)要點(diǎn) 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 1 生活泵 消防泵 噴淋泵 穩(wěn)壓泵 每月 /半月 6．熱繼電器維修保養(yǎng)： a．檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應(yīng)更換； b．檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，達(dá)不到要求的應(yīng)更換。 每月/半月 1．電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng)： a．檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承； b．檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理； c．清潔電動(dòng)機(jī)外殼； 2．水泵維修保養(yǎng)： a．檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油；如有異常摩擦聲響，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承； b．檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根； c．清潔水泵外表 ； d．檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換。 2．檢查水泵運(yùn)行時(shí)是否平穩(wěn)，有無異響，電源指示有無波動(dòng)。將開關(guān)轉(zhuǎn)換置中間位置時(shí)；點(diǎn)擊控制柜啟動(dòng)鍵是；水泵運(yùn)行一直在工頻（ 50HZ）下；此時(shí)水壓升高極容易造成事故；為防止水壓過高采用手動(dòng)將管道泄水閥控制壓力；高區(qū)12Mpa、低區(qū) . 3． 2自動(dòng)啟動(dòng) 3． 2． 1保證水泵電源正常，電機(jī)、水泵運(yùn)轉(zhuǎn)部分輕便靈活，水泵工作方式置于自動(dòng)位置。 1． 2． 5 正常狀態(tài)下，消火栓泵和噴淋主泵的工作方式均應(yīng)撥至“自動(dòng)”位置（即“ 1自動(dòng)、 2備用” 或“ 2自動(dòng)、 1備用”位置），系統(tǒng)受自動(dòng)工作方式控制。 1． 1． 3將工作方式撥至“手動(dòng)”位置。 2．補(bǔ)刷槽箱內(nèi)外油漆。 4．檢查畜電池電解液是否充足，電壓是否正常。 ： ，如有松脫或銹蝕則應(yīng)除銹處理后擰緊接地線。 2．計(jì)劃性停電提前 2 天通知業(yè)主，臨時(shí)性停電及時(shí)向業(yè)主說明原因。 半年 1．停電清掃變壓器，更換壞的瓷套管及緊固件。 3． 5． 5 當(dāng)發(fā)電機(jī)啟動(dòng)失敗時(shí)，復(fù)位后需延時(shí) 2～ 3 分鐘再次啟動(dòng)，當(dāng)連續(xù)三次不能啟動(dòng)，則必須查明故障原因，處理完后再啟動(dòng)。 3． 4． 5發(fā)電機(jī)運(yùn)行 30分鐘后，人為合上 2GP聯(lián)配電柜“至 1GA”開關(guān)，其輔助常閉觸點(diǎn)斷開，切斷發(fā)電機(jī)啟動(dòng)電源。 3． 3手動(dòng)啟動(dòng)、停止 3． 3． 1將發(fā)電機(jī)操作面板轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“運(yùn)行” TEST位置，發(fā)電機(jī)啟動(dòng)運(yùn)行。 3． 2． 2當(dāng)市電停電時(shí)， 26P聯(lián)配電柜至“ 1GA”開關(guān)斷開。 3． 1． 5各附件及線路接頭是否連接牢固。 2． 3． 2作業(yè)時(shí)必須有專人監(jiān)護(hù)并懸掛“嚴(yán)禁合閘，有人工作”警示牌。 2． 1． 6經(jīng)驗(yàn)電無誤并設(shè)警示牌后，才能進(jìn)行檢修工作。 1． 23只有在同一停電系統(tǒng)的所有工作票結(jié)束，拆除所有接地線、臨時(shí)遮欄和標(biāo)示牌，恢復(fù)常設(shè)遮攔后，方可合閘送電。 1． 17兩份工作票中復(fù)寫（印）件必須經(jīng)常保存在工作地點(diǎn)，由工作負(fù)責(zé)人收執(zhí)，原件為存 檔件，由值班員保存，按班移交。能否許可工作是關(guān)系到工作人員生命安危的大事，工作許可人必須以高度工作責(zé)任感來對(duì)待。 1． 5工作許可人（值班人員）在完成施工現(xiàn)場的安全措施后，還應(yīng)： 1． 5． 1會(huì)同工作負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場再次檢查所做好的安全措施，以電筆等儀器觸試以證明檢修設(shè)備確無電壓； 1． 5． 2對(duì)工作負(fù)責(zé)人指明帶電設(shè)備的位置和注意事項(xiàng)； 1． 5． 3和工作負(fù)責(zé)人在工作票上分別簽名。 2．地面瓷磚無脫落，路面無塌陷，伸縮縫正常。 3．檢查吊頂天花有無陷落，若有問題重新安裝或更換。 2．檢查門窗與墻體縫隙密封材料有無開裂、脫落。 2．對(duì)松動(dòng)脫落的大理石重新裝貼。 每年 1．對(duì)樓梯扶手除銹，涂刷一次保護(hù)漆。 2．對(duì)地面裂縫，因會(huì)造成防水性能降低，必須請專業(yè)維修補(bǔ)漏施工隊(duì)進(jìn)行處理。 每年 1．檢查基礎(chǔ)及承重結(jié)構(gòu)整體的結(jié)構(gòu)性能是否完好。 （直徑 ≤80mm ，長度為管徑的 2倍；＞ 80mm，長度為 200mm。確認(rèn)質(zhì)量優(yōu)良、性能完全符合要 求、使用方法清楚、有合格證書、價(jià)格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。保養(yǎng)檢深圳市保利物業(yè)管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次： A/0 文件編號(hào)： POLYWI75003 第 7 頁 共 62 頁 生效日期： 查記錄、維修檢定結(jié)論填寫按本文 、 。 12． 2物業(yè)公司每年（或一個(gè)合同期）對(duì)供方進(jìn)行一次評(píng)價(jià)并做記錄，對(duì)于不符合要求的供方，不予續(xù)簽合同。封存地點(diǎn)應(yīng)保持干燥、干凈、安全。 C． 計(jì)量器具萬用表、鉗形電流計(jì)，絕緣搖表等由管理處自行送檢，將檢定證書原件送管理處存檔。 C． 管理處每月對(duì)保養(yǎng)計(jì)劃執(zhí)行情況、設(shè)備技術(shù)狀態(tài)、記錄資料，進(jìn)行一次檢查、評(píng)定，并做相關(guān)月檢記錄。首先應(yīng)電話通知管理處，并立即組織搶修，恢復(fù)設(shè)備功能 。 A． 電梯檢定計(jì)劃由外包專業(yè)公司制定。 8． 2管理處維修人員必須按國家規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對(duì)本管理處管理的設(shè)備進(jìn)行操作使用，確保對(duì)業(yè)主服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)。 。確實(shí)達(dá)不到上述條件的應(yīng)在驗(yàn)收單中寫明實(shí)際情況及原因，并限期整改，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。 6． 0職責(zé) 6． 1物業(yè)公司負(fù)責(zé)設(shè)備接管驗(yàn)收，中修、大修及設(shè)備更新改造計(jì)劃制定、方案審批、工程監(jiān)督、組織驗(yàn)收 ，保養(yǎng)計(jì)劃審批，設(shè)備（器具） 維修、 申購、報(bào)廢審批，組織招投標(biāo)，選擇、評(píng)價(jià)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)供方，負(fù)責(zé)《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》、《電梯維修保養(yǎng)合同》、設(shè)備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合同會(huì)簽手續(xù)，組織專家對(duì)重要設(shè)備進(jìn)行診斷，確定狀態(tài)維修時(shí)機(jī)。 Ⅲ 級(jí)設(shè)備：除 Ⅰ 、 Ⅱ 級(jí)以外的所有設(shè)備。更換率一般在 10%30%，周期 35年。深圳市保利物業(yè)管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次： A/0 文件編號(hào)： POLYWI75003 第 1 頁 共 62 頁 生效日期： 工程管理手冊總目錄 序號(hào) 標(biāo) 題 頁碼 1 設(shè)備管理規(guī)程 2 2 房屋本體 、室外公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 10 3 供電系統(tǒng)規(guī)程 11 4 供配電系統(tǒng) 巡視維護(hù)規(guī)定 15 5 供水系統(tǒng)操作規(guī)程 17 6 供水系統(tǒng)巡視維護(hù)規(guī)定 19 7 排水系統(tǒng)操作規(guī)程 22 8 排水系統(tǒng)巡視維護(hù)規(guī)定 23 9 空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程 24 10 空調(diào)系統(tǒng)巡視維護(hù)規(guī)定 26 11 電梯系統(tǒng)操作規(guī)程 28 12 電梯系統(tǒng)巡視維護(hù)規(guī)定 30 13 消防報(bào)警系統(tǒng)操作規(guī)程 32 14 消防報(bào)警系統(tǒng)巡視維護(hù)規(guī)定 34 15 氣體消防系統(tǒng)操作規(guī)程 37 16 氣體消防系統(tǒng)巡視維護(hù)規(guī)定 40 17 監(jiān)控系統(tǒng)操作規(guī)程 41 18 監(jiān)控系統(tǒng)巡視維護(hù)規(guī)定 43 19 停車場管理系統(tǒng)操作規(guī)程 45 20 停車場管理系統(tǒng)巡視維護(hù)規(guī)定 46 21 樓宇自控系統(tǒng)操作規(guī)程 47 22 樓宇自控系統(tǒng)巡視維護(hù)規(guī)定 48 23 接地電阻測試操作規(guī)程 49 24 避雷系統(tǒng)巡視維護(hù)規(guī)定 51 25 計(jì)量設(shè)備檢定操作規(guī)程 52 深圳市保利物業(yè)管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次： A/0 文件編號(hào)： POLYWI75003 第 2 頁 共 62 頁 生效日期： 一、設(shè)備管理規(guī)程 1． 0目的 保證所有為業(yè)主（住、用戶）提 供各種服務(wù)的公共設(shè)備滿足服務(wù)要求。 3． 5大修工程 大修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。如：區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制箱、小型控制箱（配電箱）、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、集中抄表裝置、維修機(jī)具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設(shè)備等。 6． 2管理處工程主管負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月檢查。設(shè)備的接管憑證由物業(yè)公司對(duì)發(fā)展商辦理（驗(yàn)收單接收人處簽字蓋設(shè)備管理部公章 ）。 7． 5設(shè)備質(zhì)量缺陷整改 新入伙的管理處，機(jī)電設(shè)備接管后，由物業(yè)公司委托專業(yè)公司或該管理處對(duì)設(shè)備質(zhì)量缺陷進(jìn)行三個(gè)月整改，整改達(dá)到保利物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)后，由物業(yè)公司和該管理處驗(yàn)收，通過后，再與供方簽訂《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》。須認(rèn)真、全面、細(xì)致的作好運(yùn)行監(jiān)視、檢查工作，并作記錄，記錄應(yīng)保證準(zhǔn)確性、及時(shí)性和真實(shí)性 。 B． 計(jì)量器具檢定計(jì)劃由管理處工程部制定。搶修所用的配件、材料標(biāo)識(shí)后可按緊急放行處理。評(píng)定結(jié)果（分?jǐn)?shù)）作為考核維修保養(yǎng)質(zhì)量及分包方履約情況的依據(jù)。 9． 3． 3管理處負(fù)責(zé)人審批《測量設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》及《計(jì)量器具檢定計(jì)劃》； 10． 0設(shè)備安全管理 從事特殊工種作業(yè)的員工（電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等），須持證上崗。管理處應(yīng)定期檢查。 12． 3當(dāng)發(fā)生嚴(yán)重投訴或事故時(shí)，物業(yè)公司須組織人員對(duì)供方的質(zhì)量體系進(jìn)行審核。管理處維修班對(duì)所在物業(yè)所有的設(shè)備質(zhì)量記錄應(yīng)按時(shí)間順序裝訂成冊，專柜保存。 14． 3驗(yàn)證 對(duì)于的設(shè)備（設(shè)施），購進(jìn)后，在合同規(guī)定期內(nèi)，由管理處工程主管會(huì)同有關(guān)人員驗(yàn)證，填寫《采購設(shè)備驗(yàn)收表》；方可辦理入庫建帳手續(xù)。） 3． 所有的文字和箭頭一律用白色油漆，箭頭的方向以水的流向?yàn)闇?zhǔn)。 2．檢 查基礎(chǔ)有無不均勻沉降，勒腳有無破損。 3 樓地面及 樓梯 每日 1．檢查地面瓷磚是否有損壞、空鼓、脫落現(xiàn)象。 2．更換或重貼損壞或脫落的瓷磚。 5 外墻面 每日 1．檢查外墻面是否清潔，有無污漬，玻璃幕墻有無損傷、污漬。 3．檢查門窗轉(zhuǎn)動(dòng)部位是否靈活，轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)有無噪音 。 1．天花吊頂平整，無污漬。 半年 1．更換損壞的道牙，對(duì)道牙進(jìn)行一次刷漆 9 兒童游樂 設(shè)施 每日 每天檢查一次，如上潤滑油，緊固等 每月 每月保養(yǎng)一次， 2． 0各部門發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)填寫《部門 往來 聯(lián)絡(luò)單》報(bào)工程部進(jìn)行維修、 周期 公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃填寫相應(yīng)的保養(yǎng)記錄。 1． 6 完成上述許可手續(xù)后，工作許可人一律不得擅自變更措施，值班人員不得變更有關(guān)檢修設(shè)備的運(yùn)行、結(jié)線方式，工作中如有特殊情況需要變更時(shí)，應(yīng)事行取得對(duì)方的同意。 1． 12參加工作班的所有工作人員均應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行本制度和現(xiàn)場安全措施，工作中應(yīng)相互配合，并監(jiān)督本制度和現(xiàn)場安全措施的實(shí)施。 1． 18工作間斷時(shí)，工作班人員從作現(xiàn)場撤出，所有安全措施保持不動(dòng)，工作票仍由工作負(fù)責(zé)人執(zhí)存。嚴(yán)禁臨時(shí)停送電。 2． 2送電 2． 2． 1仔細(xì)檢查維修設(shè)備內(nèi)部及變壓器端頭，有無導(dǎo)線、雜物及工具遺留。 2． 3． 3一般情況下嚴(yán)禁帶電作業(yè)，確需帶電作業(yè)時(shí)必須有完整的防護(hù)措施（穿絕緣靴、戴絕緣手套等）。 3. 1. 6檢查完畢一切正常。同時(shí)， 1GA市 /發(fā)電聯(lián)鎖開關(guān)柜市電開關(guān)斷開， 331聯(lián)， 332聯(lián)配電柜市 /發(fā)電雙電源切換控制屏市電開關(guān)斷開。 3． 3． 2將電動(dòng)機(jī) 控制面板上轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“停止”位置，發(fā)電機(jī)停止運(yùn)行。 3． 4． 6發(fā)電機(jī)通過控制柜內(nèi)時(shí)間繼電器，延時(shí) 1