【正文】 ? 5年初具規(guī)模，基本建成?，F(xiàn)已落戶的項(xiàng)目有中美最大的合資項(xiàng)目“上海通用汽車有限公司”、中日最大的高科技 合資項(xiàng)目“上海華虹NEC 電子有限公司”、中德合資的“聯(lián)合汽車電子有限公司”，中比合資的“上海貝爾通信有限公司”。園區(qū)緊靠內(nèi)環(huán)線和楊浦大橋，是浦東 國際機(jī)場通向上海市中心的必經(jīng)之地，區(qū)位優(yōu)勢明顯。主要包括張江居住區(qū)和張江集鎮(zhèn)。 規(guī)劃面積 平方公里。 規(guī)劃面積 平方公里。隨著中芯 、宏力和貝嶺等晶圓制造項(xiàng)目落戶園區(qū)，已有 80家芯片設(shè)計(jì)公司、 3家硅片制造公司、 13 家光掩膜和封裝測試企業(yè)、 11 家研發(fā)教育機(jī)構(gòu)，以及 34 家配套及設(shè)備供應(yīng)公司積聚張江，集成電路產(chǎn)業(yè)鏈在張江初步構(gòu)成。 第七章 國內(nèi)知名開發(fā)園區(qū)中房地產(chǎn)操作模式分析 39 一、上海重要產(chǎn)業(yè)園區(qū)概況 上 海張江高科技園區(qū) 園區(qū)概況 上海張江高科技園區(qū)成立于 1992 年 7 月，是國家級的高新技術(shù)園區(qū)，規(guī)劃面積 25 平方公里。 競爭項(xiàng)目選擇 房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭分為顯性競爭和隱性競爭，隱性競爭主要是區(qū)域內(nèi)在售，且在后期仍有接續(xù)開發(fā)規(guī)模的樓盤，隱性競爭是區(qū)域內(nèi)正處在空地待開發(fā)狀態(tài)和區(qū)域內(nèi)新增成交土地的項(xiàng)目，但是這一類競爭項(xiàng)目很難獲取到它的開發(fā)資料，后續(xù)的產(chǎn)品定位難以明確，不容易做競爭對比，因此這里還是以顯性競爭作為主要分析對象，其競爭項(xiàng)目選取的條件如下： ① ≤容積率≤ ； ② 占地面積≥ 100畝（個別典型案例除外）； ③ 競爭項(xiàng)目必須在競爭范圍之內(nèi)； ④ 產(chǎn)品類型為住宅； ⑤ 現(xiàn)在所開發(fā)的項(xiàng)目只是其中一期，后續(xù)還有開發(fā)； 按照上述競爭項(xiàng)目選擇條件，我司篩選了符合研究條件的 6 例參考性樣本項(xiàng)目，項(xiàng)目概況如下： 表 21 擬研究區(qū)域的樣本樓盤 板塊 項(xiàng)目名稱 占地面積 總建筑面積 容積率 銷售價格 京東 萬科四 季花城 南區(qū) 410畝 北區(qū) 560畝 南區(qū) 25萬 北區(qū) 40萬 2800～ 3300元 /㎡ 豐源天域 49642㎡ 74425 2700～ 2900元 /㎡ 青山湖 秀泊經(jīng)典 150畝 17萬 3200～ 3900元 /㎡ 37 香溢花城 480畝，一期占地 122畝 一期 12萬 3200～ 3800元 /㎡（公寓） 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 二、與競爭項(xiàng)目對比分析 對比本項(xiàng)目競爭強(qiáng)弱表 內(nèi)容 項(xiàng)目 地段 交通 生活 配套 自然環(huán)境 小區(qū)環(huán)境 小區(qū)規(guī)模 居住氛圍 企業(yè) 品牌 物業(yè) 管理 萬科四 季花城 —— 較強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) —— 較強(qiáng) 豐源天域 較強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) —— 較弱 較強(qiáng) 強(qiáng) 弱 較弱 秀泊經(jīng)典 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 較強(qiáng) 強(qiáng) 較弱 —— 香溢花城 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) —— 強(qiáng) 說明：“ —— ”表示與本項(xiàng)目的競爭持平。 目前，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)已初現(xiàn)雛形，吸引了部分國內(nèi)外知名企業(yè)進(jìn)駐，如 TCL 彩電、統(tǒng)一企業(yè)、科勒公司、娃哈哈有限公司等。 高新區(qū)入住企業(yè)，決定了從業(yè)人員的素質(zhì)，雖然普通工人所占比例較大，但總體收入水平明顯高于南昌總 體水平，說明了區(qū)域客戶的購買能力較強(qiáng)。入住企業(yè)已達(dá) 580 多家，其中總收入超千萬元的企業(yè)有 53 家 ,其中超億元的企業(yè) 20 家，主要以電子、醫(yī)藥、軟件等 高科技產(chǎn)業(yè)為主。優(yōu)惠政策內(nèi)容主要是高科技人才引進(jìn)、銀行貸款、土地供應(yīng)、財(cái)務(wù)稅收、為企業(yè)之間提供交 流平臺等等，這些都給外來投資企業(yè)以足夠的吸引。 通訊系統(tǒng) 建有終局容量 4 萬門的程控電話和高速、寬帶的計(jì)算機(jī)通訊網(wǎng)絡(luò) ，并隨著園區(qū)的發(fā)展，適時擴(kuò)大系統(tǒng)容量 。 一、高新區(qū)區(qū)位環(huán)境 29 南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（下稱高新區(qū)）建于 1991年 3月， 1992 年 11月份經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn) ，成 為全國 53 家國家經(jīng)高新區(qū)之一，享受國家和省、市賦予的科技特區(qū)優(yōu)惠政策。適當(dāng)排布舒適的房型，滿足客戶的不同需求。我們認(rèn)為本項(xiàng)目所在區(qū)域酒店式公寓產(chǎn)品前景良好，但應(yīng)在產(chǎn)品品質(zhì)上下工夫，建造真正的酒店式公寓。 市場供應(yīng)房型以兩房、三房為主，兩房的面積范圍在 80～ 90 平方米。 ? 巧借市政綠化為己所用。 1）項(xiàng)目成功的背景 ? 1000 畝的土地規(guī)模給了萬科足夠的思考、規(guī)劃和發(fā)展空間，他把它當(dāng)作一個城來對待，可以做不同的產(chǎn)品形態(tài)來適應(yīng) 不同的人群，可以通過合理的商業(yè)布局來引導(dǎo)居民生活，也可以發(fā)揮低成本優(yōu)勢來建造精致的園林景觀，規(guī)模效應(yīng)十分明顯。 未來兩年南昌房地產(chǎn)的市場競爭加劇，本項(xiàng)目應(yīng)充分認(rèn)識市場，重點(diǎn)在市場定位上錯開競爭。 南昌房地產(chǎn)的黃金銷售周期是 6 月和 12 月，銷售最為暗淡時期在 4 月、 8 月、 9 月三個月。 結(jié)論 福利分房的體制在中國已經(jīng)取消多年，但在南昌這種房地產(chǎn)發(fā)展還不成熟區(qū)域，企業(yè)分房的觀念仍殘留記憶，特別是一些經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好的國有大中型企業(yè)為留住人才，不惜通過分房來達(dá)到目標(biāo)。 南昌居住主題公園 樓盤名稱 南昌居住主題公園 售樓電話 5999999 5989898 項(xiàng)目 地址 南昌象湖新城中心區(qū)金沙大道 售樓地址 南昌象湖新城中心區(qū)金沙大道 投資商 利嘉上海股份公司 開發(fā)商 南昌平海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理商 江西新德安房地產(chǎn)顧問有限公司 物管公司 居住主題公園物業(yè)公司 占地面積 1400畝 建筑面積 130萬平方米 建筑類別 多層、小高層、花園洋房、別墅 總戶數(shù) 約 10000戶 建筑結(jié)構(gòu) 框架 容積率 建筑風(fēng)格 歐陸風(fēng)格 物管費(fèi) 多層 元 /月 /㎡ 綠化率 % 交通狀況 乘 25路長班到終點(diǎn)站下 停車位 3600個 配套設(shè)施 中央景觀 花園、室外游泳池、人工沙灘、植被、商業(yè)街、燒烤區(qū)、網(wǎng)球場、兒童游樂場、滑板公園、高爾夫練習(xí)場等 主力戶型 二房（ ㎡ ） 三房（ ㎡ ） 價 格 多層均價 2350元 /㎡ 別墅均價 3300元 /㎡ 推出時間 2020年開工 開盤時間 2020年 5月 1日 交付時間 2020年 2月 工程現(xiàn)狀 全面開工建設(shè) 銷售情況 一期 約 3000套 銷售已過 95% 客戶 個人購買、 東航等單位團(tuán)購 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 正榮 今年 一季度 實(shí)際成交土地 畝， 主要集中在紅谷灘地區(qū)，另外年內(nèi) 還將有 畝土地 出讓， 如果這一指標(biāo)完成，今年的土地供應(yīng)將是 2020 年的 3倍， 土地 供應(yīng)呈現(xiàn)明顯 放量的 趨勢 ，整個投資規(guī)模也將 再次 增大 ，對整個房價快速上漲有很大的促進(jìn)作用，同時是從整個土地供應(yīng)區(qū)位看， 2500 畝土地供應(yīng)量在郊區(qū)，土地供應(yīng)方向的轉(zhuǎn)移，對調(diào)整南昌未來商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整意義重大。 增量土地分析（國有建設(shè)用地） 增量土地主要是政 府通過招、拍、掛的方式公開向社會出售土地。 南昌房地產(chǎn)銷售周期特征分析 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 每一個城市房地產(chǎn)銷售周期特征是不同的，我們試圖通過南昌 2020～ 2020 年每個月成交量的狀況，來尋找市場銷售規(guī)律，從而為本項(xiàng)目的開發(fā)周期制定尋找依據(jù)。在購買產(chǎn)品中，外地人傾向于中高檔住宅產(chǎn)品，此類人群的增加，將在一定程度上支撐南昌高端產(chǎn)品市場。 三、南昌房地產(chǎn)市場總體回顧 房地產(chǎn)市場供求分析 年數(shù) 內(nèi)容 供應(yīng)量 成交量 供求比 2020年 110萬 122萬 1： 2020年 250萬 203萬 1： 2020年 211萬 1： 說明：數(shù)據(jù)內(nèi)容截取商品住宅部分。對于房地產(chǎn)投資來說，人均可支配收入水平直接決定著房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展空間和購買群體的大小。房型面積適當(dāng)下降，銷售價格上漲幅度減小。 受 6 月 1 日起 2 年以內(nèi)二手 房交易 征收全額營業(yè)稅政策的影響， 5 月份存量住 房交易大幅增長，市區(qū)共成交 2283 套，較上年同月增長 %，交易面積 萬 M2，較上年同月增長 %。由于受 6月 1日以后國家取消對非普通住房稅收優(yōu)惠政策的影響，5 月份南昌市商品住房特別是大戶型、高價位的商品住房的成交量集聚放大， 5 月份 市區(qū)共預(yù)銷售 商品住房 2512套，面積 M2，較上年同期相比分別增長了 %和 %，高價位商品住房的集中上市，一定程度上拉高了商品住房的均價水平。房地產(chǎn)投資增幅大幅回落，顯示南昌市房地產(chǎn)市場逐漸趨于理性。其結(jié)果就是正 常需求者和投機(jī)者、關(guān)系國計(jì)民生的中低價房和奢侈消費(fèi)的高價房遭受同等打擊。土地供給則限制了房地產(chǎn)供給，導(dǎo)致房價預(yù)期進(jìn)一步上漲。 政府的供給調(diào)控政策目的是通過結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)，限制土地投機(jī)，增加 中低價房市場供給比重，從而化解房價泡沫，使房地產(chǎn)平穩(wěn)回落。 包括間接稅和直接稅，在交易環(huán)節(jié)和最終環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收調(diào)控。 ? 6月 1日至今，南昌市地產(chǎn)交易中心掛出 5宗共 7 塊土地公開出讓，其中住宅用地就有 600余畝。 ? 2020 年 4 月 30 日，國務(wù)院七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于穩(wěn)定房價工作的意見》，主要內(nèi)容 3 包括： 規(guī)定自 2020 年 6月 1日起，國家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅， 個人購買普通住房超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住宅住房超過 2年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的， 銷售時按其售房收入減去 購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。 ? 2020 年 3 月 26 日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》。六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。但目前信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)還比較少，他們將逐步補(bǔ)充今年元月 1 日以后的房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。 2）金融政策。 規(guī)范市場交易買賣，增強(qiáng)市場透明度，防止暗箱操作和非法行為。 出臺順序分析 政策的出臺順序反映政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的走向。而４月３０日七部委聯(lián)合意見，引發(fā)市場劇烈地土地政策 金融政策 財(cái)政稅收政策 限 制 土 地 供給，迫使開發(fā)商囤 積土地迅速開發(fā) 土地政策 提高房貸利率 金融政策 市場規(guī)范政策 土地政策 結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策 市場規(guī)范政策 征收營業(yè)稅，調(diào)高契稅 限制開發(fā)信貸，提高利率和首付比例 增加中低價房土地供給 增加中低價房和經(jīng)濟(jì)適用房供給，限制高價房供給 6 震，拋盤激增，成交急劇萎縮，資金實(shí)力較弱的投機(jī)者紛紛動搖。隨著調(diào)節(jié)目標(biāo)的明確，政策的調(diào)節(jié)力度大大增強(qiáng)，效果突出。 房價上漲原因主要有： ? 供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。 商品房空置情況 2020 年 15 月南昌市商品房空置面積 萬 M2，較上年同期下降 %，其中商品 住宅空置 萬 M2，較上年同期下降 %。 ? 購房者置業(yè)目的以居住為主，投資性購房趨于合理范圍。也為正處在上升期的房地產(chǎn)業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 結(jié)論： 南昌經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長將使南昌房地產(chǎn)業(yè)處于總量增長時期，這是南昌市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的內(nèi)在 動力；人民生活水平的日益提高，城市化進(jìn)程腳步加快將使南昌房地產(chǎn)市場需求總量不斷增加，也是南昌房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、有序發(fā)展的外在拉力，總體看來，南昌房地產(chǎn)運(yùn)行基礎(chǔ)牢靠。 超量的施工面積，預(yù)示著南昌房 地產(chǎn)市場即將進(jìn)入全面爆發(fā)時期，同時伴隨而來的殘酷市場競爭，其中住宅產(chǎn)品的激烈競爭將不可避免。 在南昌現(xiàn)有的供應(yīng)結(jié)構(gòu)條件下，政府可能會通過宏觀調(diào)控予以平和，高端住宅的政策影響不可避免。 五、南昌土地市場分析 土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地的供應(yīng)量直接決定了未來商品房市場的供應(yīng)量，研究了土地市場，也就研究了未來市場的競爭。通過土地出讓可預(yù)見， 未來兩年 的房地產(chǎn)增量市場將在市中心和城南 ， 地價繼續(xù)攀升， 將會導(dǎo)致商品房價格的持續(xù)上揚(yáng)。臨近周邊的幾個開發(fā)區(qū)中，高新區(qū)售價最高，一是區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境特殊，購買人群支付能力強(qiáng)，另一方面它緊靠清山湖區(qū)域，地理位置上有優(yōu)勢，三是萬科四季花城的先期進(jìn)入，提升了整個區(qū)域的樓盤檔次和區(qū)域形象。 ? 小區(qū)內(nèi)景觀均好，產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良，內(nèi)部配套齊全。 南昌商品住宅價格連年上漲，但 漲幅趨緩，對比中部五省會城市的房價收入比，南昌房價處中位水平，在現(xiàn)有基礎(chǔ)條件下還是比較合理的，未來兩年在市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整下，整體房價仍將上漲，但漲幅不會太大，估計(jì)年漲幅不會高于 8%。 十、南昌房地產(chǎn)市場分析給本項(xiàng)目的建議 在南昌中高檔住宅產(chǎn)品競爭日益激烈和政府對高檔產(chǎn)品又宏觀調(diào)控的雙重壓力下，中檔、中高檔產(chǎn)品將是未來開發(fā)的主流，建議本項(xiàng)目在檔次定位上 向中檔靠近。受土地和住宅開發(fā)特性的影響，高新區(qū)未來房地產(chǎn)開發(fā)將由東向西、由北向南逐步推進(jìn)。 ? 萬科開發(fā)的樓盤都比較善于用色，建筑外立面是直接呈現(xiàn)在客戶眼前的，合理的選擇色彩，合理的