【正文】 ? 5年初具規(guī)模，基本建成。現(xiàn)已落戶的項目有中美最大的合資項目“上海通用汽車有限公司”、中日最大的高科技 合資項目“上海華虹NEC 電子有限公司”、中德合資的“聯(lián)合汽車電子有限公司”，中比合資的“上海貝爾通信有限公司”。園區(qū)緊靠內(nèi)環(huán)線和楊浦大橋，是浦東 國際機場通向上海市中心的必經(jīng)之地，區(qū)位優(yōu)勢明顯。主要包括張江居住區(qū)和張江集鎮(zhèn)。 規(guī)劃面積 平方公里。 規(guī)劃面積 平方公里。隨著中芯 、宏力和貝嶺等晶圓制造項目落戶園區(qū)，已有 80家芯片設(shè)計公司、 3家硅片制造公司、 13 家光掩膜和封裝測試企業(yè)、 11 家研發(fā)教育機構(gòu)，以及 34 家配套及設(shè)備供應(yīng)公司積聚張江，集成電路產(chǎn)業(yè)鏈在張江初步構(gòu)成。 第七章 國內(nèi)知名開發(fā)園區(qū)中房地產(chǎn)操作模式分析 39 一、上海重要產(chǎn)業(yè)園區(qū)概況 上 海張江高科技園區(qū) 園區(qū)概況 上海張江高科技園區(qū)成立于 1992 年 7 月，是國家級的高新技術(shù)園區(qū)，規(guī)劃面積 25 平方公里。 競爭項目選擇 房地產(chǎn)項目競爭分為顯性競爭和隱性競爭，隱性競爭主要是區(qū)域內(nèi)在售，且在后期仍有接續(xù)開發(fā)規(guī)模的樓盤，隱性競爭是區(qū)域內(nèi)正處在空地待開發(fā)狀態(tài)和區(qū)域內(nèi)新增成交土地的項目，但是這一類競爭項目很難獲取到它的開發(fā)資料，后續(xù)的產(chǎn)品定位難以明確，不容易做競爭對比，因此這里還是以顯性競爭作為主要分析對象，其競爭項目選取的條件如下： ① ≤容積率≤ ； ② 占地面積≥ 100畝（個別典型案例除外）； ③ 競爭項目必須在競爭范圍之內(nèi)； ④ 產(chǎn)品類型為住宅； ⑤ 現(xiàn)在所開發(fā)的項目只是其中一期，后續(xù)還有開發(fā)； 按照上述競爭項目選擇條件，我司篩選了符合研究條件的 6 例參考性樣本項目，項目概況如下： 表 21 擬研究區(qū)域的樣本樓盤 板塊 項目名稱 占地面積 總建筑面積 容積率 銷售價格 京東 萬科四 季花城 南區(qū) 410畝 北區(qū) 560畝 南區(qū) 25萬 北區(qū) 40萬 2800～ 3300元 /㎡ 豐源天域 49642㎡ 74425 2700～ 2900元 /㎡ 青山湖 秀泊經(jīng)典 150畝 17萬 3200～ 3900元 /㎡ 37 香溢花城 480畝，一期占地 122畝 一期 12萬 3200～ 3800元 /㎡（公寓） 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 二、與競爭項目對比分析 對比本項目競爭強弱表 內(nèi)容 項目 地段 交通 生活 配套 自然環(huán)境 小區(qū)環(huán)境 小區(qū)規(guī)模 居住氛圍 企業(yè) 品牌 物業(yè) 管理 萬科四 季花城 —— 較強 強 強 強 強 強 —— 較強 豐源天域 較強 強 強 —— 較弱 較強 強 弱 較弱 秀泊經(jīng)典 強 強 強 強 強 較強 強 較弱 —— 香溢花城 強 強 強 強 強 強 強 —— 強 說明：“ —— ”表示與本項目的競爭持平。 目前，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)已初現(xiàn)雛形，吸引了部分國內(nèi)外知名企業(yè)進駐，如 TCL 彩電、統(tǒng)一企業(yè)、科勒公司、娃哈哈有限公司等。 高新區(qū)入住企業(yè)，決定了從業(yè)人員的素質(zhì)，雖然普通工人所占比例較大，但總體收入水平明顯高于南昌總 體水平，說明了區(qū)域客戶的購買能力較強。入住企業(yè)已達 580 多家，其中總收入超千萬元的企業(yè)有 53 家 ,其中超億元的企業(yè) 20 家，主要以電子、醫(yī)藥、軟件等 高科技產(chǎn)業(yè)為主。優(yōu)惠政策內(nèi)容主要是高科技人才引進、銀行貸款、土地供應(yīng)、財務(wù)稅收、為企業(yè)之間提供交 流平臺等等，這些都給外來投資企業(yè)以足夠的吸引。 通訊系統(tǒng) 建有終局容量 4 萬門的程控電話和高速、寬帶的計算機通訊網(wǎng)絡(luò) ，并隨著園區(qū)的發(fā)展，適時擴大系統(tǒng)容量 。 一、高新區(qū)區(qū)位環(huán)境 29 南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（下稱高新區(qū)）建于 1991年 3月， 1992 年 11月份經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn) ，成 為全國 53 家國家經(jīng)高新區(qū)之一，享受國家和省、市賦予的科技特區(qū)優(yōu)惠政策。適當(dāng)排布舒適的房型，滿足客戶的不同需求。我們認為本項目所在區(qū)域酒店式公寓產(chǎn)品前景良好，但應(yīng)在產(chǎn)品品質(zhì)上下工夫，建造真正的酒店式公寓。 市場供應(yīng)房型以兩房、三房為主，兩房的面積范圍在 80～ 90 平方米。 ? 巧借市政綠化為己所用。 1）項目成功的背景 ? 1000 畝的土地規(guī)模給了萬科足夠的思考、規(guī)劃和發(fā)展空間，他把它當(dāng)作一個城來對待，可以做不同的產(chǎn)品形態(tài)來適應(yīng) 不同的人群，可以通過合理的商業(yè)布局來引導(dǎo)居民生活，也可以發(fā)揮低成本優(yōu)勢來建造精致的園林景觀，規(guī)模效應(yīng)十分明顯。 未來兩年南昌房地產(chǎn)的市場競爭加劇，本項目應(yīng)充分認識市場，重點在市場定位上錯開競爭。 南昌房地產(chǎn)的黃金銷售周期是 6 月和 12 月，銷售最為暗淡時期在 4 月、 8 月、 9 月三個月。 結(jié)論 福利分房的體制在中國已經(jīng)取消多年，但在南昌這種房地產(chǎn)發(fā)展還不成熟區(qū)域，企業(yè)分房的觀念仍殘留記憶，特別是一些經(jīng)濟環(huán)境較好的國有大中型企業(yè)為留住人才，不惜通過分房來達到目標(biāo)。 南昌居住主題公園 樓盤名稱 南昌居住主題公園 售樓電話 5999999 5989898 項目 地址 南昌象湖新城中心區(qū)金沙大道 售樓地址 南昌象湖新城中心區(qū)金沙大道 投資商 利嘉上海股份公司 開發(fā)商 南昌平海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理商 江西新德安房地產(chǎn)顧問有限公司 物管公司 居住主題公園物業(yè)公司 占地面積 1400畝 建筑面積 130萬平方米 建筑類別 多層、小高層、花園洋房、別墅 總戶數(shù) 約 10000戶 建筑結(jié)構(gòu) 框架 容積率 建筑風(fēng)格 歐陸風(fēng)格 物管費 多層 元 /月 /㎡ 綠化率 % 交通狀況 乘 25路長班到終點站下 停車位 3600個 配套設(shè)施 中央景觀 花園、室外游泳池、人工沙灘、植被、商業(yè)街、燒烤區(qū)、網(wǎng)球場、兒童游樂場、滑板公園、高爾夫練習(xí)場等 主力戶型 二房（ ㎡ ） 三房（ ㎡ ） 價 格 多層均價 2350元 /㎡ 別墅均價 3300元 /㎡ 推出時間 2020年開工 開盤時間 2020年 5月 1日 交付時間 2020年 2月 工程現(xiàn)狀 全面開工建設(shè) 銷售情況 一期 約 3000套 銷售已過 95% 客戶 個人購買、 東航等單位團購 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 正榮 今年 一季度 實際成交土地 畝， 主要集中在紅谷灘地區(qū)，另外年內(nèi) 還將有 畝土地 出讓， 如果這一指標(biāo)完成，今年的土地供應(yīng)將是 2020 年的 3倍， 土地 供應(yīng)呈現(xiàn)明顯 放量的 趨勢 ，整個投資規(guī)模也將 再次 增大 ，對整個房價快速上漲有很大的促進作用，同時是從整個土地供應(yīng)區(qū)位看， 2500 畝土地供應(yīng)量在郊區(qū)，土地供應(yīng)方向的轉(zhuǎn)移，對調(diào)整南昌未來商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整意義重大。 增量土地分析（國有建設(shè)用地） 增量土地主要是政 府通過招、拍、掛的方式公開向社會出售土地。 南昌房地產(chǎn)銷售周期特征分析 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 每一個城市房地產(chǎn)銷售周期特征是不同的，我們試圖通過南昌 2020～ 2020 年每個月成交量的狀況，來尋找市場銷售規(guī)律，從而為本項目的開發(fā)周期制定尋找依據(jù)。在購買產(chǎn)品中，外地人傾向于中高檔住宅產(chǎn)品，此類人群的增加，將在一定程度上支撐南昌高端產(chǎn)品市場。 三、南昌房地產(chǎn)市場總體回顧 房地產(chǎn)市場供求分析 年數(shù) 內(nèi)容 供應(yīng)量 成交量 供求比 2020年 110萬 122萬 1： 2020年 250萬 203萬 1： 2020年 211萬 1： 說明：數(shù)據(jù)內(nèi)容截取商品住宅部分。對于房地產(chǎn)投資來說，人均可支配收入水平直接決定著房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展空間和購買群體的大小。房型面積適當(dāng)下降，銷售價格上漲幅度減小。 受 6 月 1 日起 2 年以內(nèi)二手 房交易 征收全額營業(yè)稅政策的影響， 5 月份存量住 房交易大幅增長，市區(qū)共成交 2283 套，較上年同月增長 %，交易面積 萬 M2，較上年同月增長 %。由于受 6月 1日以后國家取消對非普通住房稅收優(yōu)惠政策的影響，5 月份南昌市商品住房特別是大戶型、高價位的商品住房的成交量集聚放大， 5 月份 市區(qū)共預(yù)銷售 商品住房 2512套，面積 M2，較上年同期相比分別增長了 %和 %，高價位商品住房的集中上市，一定程度上拉高了商品住房的均價水平。房地產(chǎn)投資增幅大幅回落，顯示南昌市房地產(chǎn)市場逐漸趨于理性。其結(jié)果就是正 常需求者和投機者、關(guān)系國計民生的中低價房和奢侈消費的高價房遭受同等打擊。土地供給則限制了房地產(chǎn)供給，導(dǎo)致房價預(yù)期進一步上漲。 政府的供給調(diào)控政策目的是通過結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)，限制土地投機，增加 中低價房市場供給比重，從而化解房價泡沫，使房地產(chǎn)平穩(wěn)回落。 包括間接稅和直接稅，在交易環(huán)節(jié)和最終環(huán)節(jié)進行稅收調(diào)控。 ? 6月 1日至今，南昌市地產(chǎn)交易中心掛出 5宗共 7 塊土地公開出讓，其中住宅用地就有 600余畝。 ? 2020 年 4 月 30 日，國務(wù)院七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于穩(wěn)定房價工作的意見》，主要內(nèi)容 3 包括： 規(guī)定自 2020 年 6月 1日起，國家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅， 個人購買普通住房超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住宅住房超過 2年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的， 銷售時按其售房收入減去 購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。一是強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。 ? 2020 年 3 月 26 日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》。六是加強金融監(jiān)管。但目前信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)還比較少，他們將逐步補充今年元月 1 日以后的房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。 2）金融政策。 規(guī)范市場交易買賣，增強市場透明度，防止暗箱操作和非法行為。 出臺順序分析 政策的出臺順序反映政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的走向。而４月３０日七部委聯(lián)合意見，引發(fā)市場劇烈地土地政策 金融政策 財政稅收政策 限 制 土 地 供給，迫使開發(fā)商囤 積土地迅速開發(fā) 土地政策 提高房貸利率 金融政策 市場規(guī)范政策 土地政策 結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策 市場規(guī)范政策 征收營業(yè)稅，調(diào)高契稅 限制開發(fā)信貸，提高利率和首付比例 增加中低價房土地供給 增加中低價房和經(jīng)濟適用房供給，限制高價房供給 6 震，拋盤激增，成交急劇萎縮，資金實力較弱的投機者紛紛動搖。隨著調(diào)節(jié)目標(biāo)的明確，政策的調(diào)節(jié)力度大大增強，效果突出。 房價上漲原因主要有： ? 供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。 商品房空置情況 2020 年 15 月南昌市商品房空置面積 萬 M2，較上年同期下降 %，其中商品 住宅空置 萬 M2，較上年同期下降 %。 ? 購房者置業(yè)目的以居住為主，投資性購房趨于合理范圍。也為正處在上升期的房地產(chǎn)業(yè)奠定了堅實的基礎(chǔ)。 結(jié)論： 南昌經(jīng)濟持續(xù)高速增長將使南昌房地產(chǎn)業(yè)處于總量增長時期，這是南昌市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的內(nèi)在 動力；人民生活水平的日益提高，城市化進程腳步加快將使南昌房地產(chǎn)市場需求總量不斷增加，也是南昌房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、有序發(fā)展的外在拉力，總體看來，南昌房地產(chǎn)運行基礎(chǔ)牢靠。 超量的施工面積，預(yù)示著南昌房 地產(chǎn)市場即將進入全面爆發(fā)時期，同時伴隨而來的殘酷市場競爭，其中住宅產(chǎn)品的激烈競爭將不可避免。 在南昌現(xiàn)有的供應(yīng)結(jié)構(gòu)條件下，政府可能會通過宏觀調(diào)控予以平和，高端住宅的政策影響不可避免。 五、南昌土地市場分析 土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地的供應(yīng)量直接決定了未來商品房市場的供應(yīng)量，研究了土地市場，也就研究了未來市場的競爭。通過土地出讓可預(yù)見， 未來兩年 的房地產(chǎn)增量市場將在市中心和城南 ， 地價繼續(xù)攀升， 將會導(dǎo)致商品房價格的持續(xù)上揚。臨近周邊的幾個開發(fā)區(qū)中，高新區(qū)售價最高，一是區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境特殊，購買人群支付能力強，另一方面它緊靠清山湖區(qū)域，地理位置上有優(yōu)勢，三是萬科四季花城的先期進入，提升了整個區(qū)域的樓盤檔次和區(qū)域形象。 ? 小區(qū)內(nèi)景觀均好，產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良，內(nèi)部配套齊全。 南昌商品住宅價格連年上漲，但 漲幅趨緩，對比中部五省會城市的房價收入比，南昌房價處中位水平，在現(xiàn)有基礎(chǔ)條件下還是比較合理的，未來兩年在市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整下，整體房價仍將上漲，但漲幅不會太大，估計年漲幅不會高于 8%。 十、南昌房地產(chǎn)市場分析給本項目的建議 在南昌中高檔住宅產(chǎn)品競爭日益激烈和政府對高檔產(chǎn)品又宏觀調(diào)控的雙重壓力下，中檔、中高檔產(chǎn)品將是未來開發(fā)的主流，建議本項目在檔次定位上 向中檔靠近。受土地和住宅開發(fā)特性的影響，高新區(qū)未來房地產(chǎn)開發(fā)將由東向西、由北向南逐步推進。 ? 萬科開發(fā)的樓盤都比較善于用色，建筑外立面是直接呈現(xiàn)在客戶眼前的，合理的選擇色彩，合理的