【正文】 。經(jīng)過幾年的努力，面積 12萬平方米的浦東軟件園已成為“國家軟件產(chǎn)業(yè)基地”， 2020 年成為 5個“國家軟件出口基地”之一，規(guī)劃面積達到 58 萬平方米。 1999 年 8 月，上海市委、市政府制定“聚焦張江”的戰(zhàn)略決策，明確園區(qū)以生物醫(yī)藥和信息技術兩大高科技產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)，集中體現(xiàn)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的主體功能。 “強”表示競爭項目同本項目相比在某項因素上處于競爭強勢。此外，區(qū)內(nèi)尚有大幅地塊處于開發(fā)初期，預計在未來 23年整個開發(fā)區(qū)可 逐步成型。 七、產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析對本項目的建議 既然產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來發(fā)展前景良好，產(chǎn)業(yè)特性仍將以科技園區(qū)和創(chuàng)業(yè)園區(qū)為主，本項目作為科技園區(qū)的組成部分，開發(fā)主題也應與之呼應，建議本項目以園區(qū)定位為主題開發(fā)。入住企業(yè)決定了高新區(qū)的工作人員是一類高學歷、高收入、高消費的三高人群。 四、高新區(qū)經(jīng)濟現(xiàn)狀 高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類別 目前有美、英、法、日、德及港澳臺等十多個國家和地區(qū)的投資商在 高新區(qū) 投資置業(yè)。 煤氣管道 管道煤氣已鋪設完成，并與南昌市煤氣管網(wǎng)貫通 ，根據(jù)需要，可以 隨時與園區(qū)或居民區(qū)連接 。南昌高新區(qū)坐落在南昌市城東高教科研密集區(qū)內(nèi)，距市中心 3 千米，交通便捷， 11 路公交車直達區(qū)內(nèi)。 產(chǎn)品形態(tài)以多層和花園洋房為主，小高層為輔，同時建造一部分純正的酒店式公寓，采取酒店式服務客戶，銷售上以年固定回報方式返還客戶。 因為區(qū)域生活配套設施的缺乏，各樓盤都將商業(yè)設施作為必備配套。三房的面積范圍在105～ 130 平方米之間，市場銷售反映這類房型符合市場客戶的需求，我們認 為隨著，住宅價格的上揚，緊湊房型將是未來開發(fā)趨勢。項目東面的市政綠化帶通過簡單的修造，在視覺上并已成為小區(qū)的組成部分。 ? 地塊所處的位置既是城郊結合地帶，發(fā)展前景看好，另外又是高新區(qū)的中心位置，能夠吸引大量科技園區(qū)內(nèi)的高收入人群，區(qū)位條件優(yōu)良。 第三章 高新區(qū)房地產(chǎn)市場分析 一、高新區(qū)區(qū)位分析 高新區(qū)位于南昌東部，緊鄰南昌中心城區(qū)，確切的說應該是南昌城郊結合地帶，是南昌城市化進程中最先輻射到的位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 南昌商品房的外地購買人群已經(jīng)接近三成，購買產(chǎn)品傾向住宅類型，購買能力強，他們是南昌高檔住宅的重要支撐者，隨著南昌經(jīng)濟的發(fā)展，這類購房群仍將增多。這部分客戶因購房數(shù)量大，價格需求又相對適中，城郊項目是他們購買的主要對象，這就給城郊項目，特別是因地理位置不夠好導致銷售上存在一定抗性項目，一次新的契機，因此只要針對這類客戶群制定合理的營銷方式，就可以吸引他們，最終取得項目的銷售成功。 大湖之都 樓盤名稱 正榮 六、南昌分區(qū)房地產(chǎn)分析 各區(qū)域預、銷售面積分布 18 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 從 2020 年南昌各行政區(qū)銷售面積分布圖觀察，南昌的購房區(qū)域主要集中在紅谷灘新區(qū)、西 湖區(qū)、東胡區(qū)三個中心城區(qū)，占有整個市場銷量的 77%，周邊各行政區(qū)銷量相對分散，市場占有率低。在現(xiàn)有國家土地政策下，開發(fā)商獲取土地后閑置一年以上的土地要收土地閑置費用，兩年就要無償收回，因此開發(fā)商一般都會在一年左右的時間進行開發(fā)，即，只要研究近兩年的政府土地成交量就可以初步判定未來市場上新增商品房項目的總量。南昌全年的銷售黃金周期應該是 6月份，其次是 12 月份，銷售最為暗淡的時期在 4 月、 8月、 9月三個月。 市場供應結構分析 2020 年 南昌市區(qū) 合計 預銷售商品 住宅 216 萬平方米（不含紅谷灘新區(qū)政策性定向商品房） ，其中均價在 2020 元／平方米以下的只有 萬平方米，占總量的 %，全部分布在離城區(qū)遠的灣里區(qū)和昌北開發(fā)區(qū)，單套建筑面積在 95平方米以下的 萬平方米，占總量的 %；均價在 3000 元／平方米以上的面積達到 萬平方米，占總量的 %，單套建筑面積在 150 平方米以上的 萬平方米，占總量的 %。 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 南昌市總體供大于求， 2020 年市場供過于求的原因有三點，一是在 2020 年、 2020 年南昌房地產(chǎn)市場回暖跡象面前，特別是 2020 年的市場形勢證明，帶 給更多開發(fā)商信心，老開發(fā)企業(yè)紛紛擴大投資規(guī)模，新的資金大量向房地產(chǎn)業(yè)聚集，直接導致 2020 年市場供應的空前增長；二是房地產(chǎn)開發(fā)集中在市中心，房地產(chǎn)項目定位高，供應結構的變化抑制了部分購房需求；三是在 2020 年大記事中，非典橫行，整個“ ”房地產(chǎn)黃金銷售周期被錯過，縮短了全年的房地產(chǎn)銷售時間。南昌居民人均可支配收入持續(xù)增加，為房地產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展提 供了強有力的保障。 ? 在宏觀調(diào)控政策下，南昌購買人群將趨于理性，開發(fā)高品質的商品房將受到市場青睞。 四、政策影響下的南昌房地產(chǎn)市場總結及趨勢預判 市場總結 ? 市場總體發(fā)展較為穩(wěn)定，受政策影響不明顯。 新建商品住房購買對象狀況 2020年 15月南昌市市區(qū)交易的 萬 M2商品住宅中，南昌市居民購買的為 M2，比重達 73%；外地居民購買的為 萬 M2，比重為 27%。 新建商品房供求狀況 2020 年 15 月份南昌市市區(qū)核準商品房上市面積 萬 M2，較上年同期增長 %，其中商品住宅 萬 M2，較上年同期增長 %；完成商品房交易面積 萬 M2，較上年同期下降 %，其中商品住宅交 易面積 萬 M2，同比下降 %。為了保社會和經(jīng)濟穩(wěn)定，政府不敢采取過大力度的政策，因此，收效甚微。 單一的政策調(diào)價在市場極度繁榮的形勢下，力度有限，往往能夠被市場通過各種手段抵消。但是從實際結果看，初期的土地限制政策適得其反，導致房價不降反升，最新推出的加大經(jīng)濟適用房供給政策，效果并不明顯。所得稅屬于直接稅，而營業(yè)稅 、契稅、房產(chǎn)稅（尚未推出）則屬于間接稅，在持有和交易環(huán)節(jié)征收。據(jù)了解， 2020 年南昌市區(qū)總供應商品房用地 1500 余畝， 2020 年則計劃出讓 住房用地 4500 畝。 按照建設部等七部委《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見》的要求，南昌市擬定了普通住房的具體標準： 住宅小區(qū)建筑容積率在 以上、單套建筑面積在 144平方米以下、實際成交價低于同級別土地上住宅均價的 倍以下。二是加大土地供應調(diào)控力度，嚴格土地管理。特別是今年 3 月份以來，相關政策連續(xù)出臺，引發(fā)市場頻繁震動，其相關政策表述如下： ? 2020 年 3月 16日，中國人民銀行宣布將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，基準利率調(diào)整為 %，同時實行下限管理。五是運用稅收 等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。 ? 據(jù)南昌房管局信息中心工作人員介紹，從 31 日起，南昌市房地產(chǎn)市場上進行交易的商品房，逐步將在房地產(chǎn)交易中心的網(wǎng) 上房地產(chǎn)網(wǎng)站上公布。 限制土地供給，調(diào)節(jié)土地供給結構（增加中低價房和經(jīng)濟適用房土地供給），規(guī)范土地轉讓，防止土地囤積。 5）市場規(guī)范政策。政府采取的還是以局部調(diào)控為主。 ２）政策力度不斷加大 除了調(diào)節(jié)的綜合性外，政策的力度不斷加大，３月１６日的加息，以及后來的首付提高，導致購買者貸款門檻提高，貸款成本增大。后續(xù)政策的推出肯定會沿著這個方向繼續(xù)下去，因此，可以稱為 結構性緊縮政策 。 商品房價格狀況 2020 年一季度南昌市市區(qū)商品住房預銷售均價為 2871 元 /M2，較上年同期上漲 %； 14月份為 3026 元 /M2，同比上漲 %； 15 月份為 2996 元 /M2，同比上漲 %，房價走勢基本平穩(wěn)。置業(yè)投資的比重的增大，一方面說明投資者看好南昌市的房地產(chǎn)市場，另一方面，如投資購房比重增長過快，對南昌市房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展有一定的負面影響。 ? 存量房市場近期表現(xiàn)強勁，成交量迅速激增。投資環(huán)境的優(yōu)化、合理政策的出臺猶如一張溫床，滋潤著南昌各項產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 2020 年，南昌經(jīng)濟以 %的增長幅度，高居全國 27個省會城市中二甲的位置，南昌正逐步被熟悉和關注，同時日益高漲的經(jīng)濟發(fā)展給南昌的城市建設帶來勃勃生機。同時人口的增長也意味著城市化，南昌城市化進程腳步的加快，將有力拉動房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。 未來市場增量分析 2020 年，南昌市房地產(chǎn)投資完成 億元，占全省房地產(chǎn)投資 1／ 3（全省房地產(chǎn)投資完成 億元），占南昌市固定資產(chǎn)投資的比重達 ％；南昌市商品房新開工面積達379 萬平方米， 加上跨年度施工的項目， 2020 年南昌市商品房施工面積首次突破 1000 萬平方米，達 1067 萬平方米，較上年增長 ％，其中商品住宅施工面積達 791 萬平方米，較上年增長 ％。但造成結構不合理的現(xiàn)狀，有其特殊性，南昌 2020 年的房地產(chǎn)項目中 70%的樓盤位于市中心，城市土地的稀缺性，直接導致了開發(fā)成本的增加，另外不少開發(fā)商為追求價值最大化，檔次定位傾向于高檔，最后形成的價格自然就只能針對市場高端客戶群。二是在當前市場供應結構條件下，很多人不得不通過出售固定資產(chǎn)來改善居住環(huán)境，供應結構已經(jīng)抑制了二級市場的發(fā)展，對房地產(chǎn)一級市場也是不利的，未來南昌住宅供應結構的優(yōu)化將促進二級市場的快速發(fā)展。其中老城區(qū)最多，共成交 11 宗，面積達 畝，其次為城南片區(qū)，共成交 5宗，總面積 畝 ， 紅谷灘 和高心開發(fā)區(qū) 今年尚無一宗地出讓。 各區(qū)域預、銷售價格分析 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 2020 年南昌住宅交易價格表明，市中心房價已經(jīng)超過 3000 元 /平方米，其中屬清山湖的房價最貴，原因是它擁有城市中心稀缺的自然湖泊資源。 ? 項目的規(guī)模都比較大，每一期推量比較大，區(qū)域消化有限。 在過去的幾年中，南昌的房地產(chǎn)供求穩(wěn)步增長，并呈現(xiàn)供小于求的局面，顯示南昌的房地產(chǎn)市場的發(fā)展活力，未來兩年將在市場供應結構的變化下，市場需求將被進一步激發(fā)。 1企業(yè)團購是南昌房地產(chǎn)銷售的又一重要對象，在購買特征上傾向于城郊價格適中的項目，未來郊區(qū)項目將逐步重視這類客戶群。高新區(qū)北面主要為產(chǎn)業(yè)科技園，居住環(huán)境和基本條件都不具備，現(xiàn)在尚不存在商 品住宅項目，按照現(xiàn)有的規(guī)劃，這里也不可能成為住宅項目聚集的區(qū)域。 2）產(chǎn)品規(guī)劃特色 ? 綜觀南昌市中心樓盤，第一感覺就是建筑密度大，樓間 距小，私密性差，而萬科以低密度住宅面市，迅速吸引了廣大客戶的眼球。 ? 在建筑選材和建筑施工上注重產(chǎn)品的品質，建筑的每一個細節(jié)都能感到精雕細鑿。 類似于酒店式公寓的精裝修公寓異軍突起。 六、區(qū)域市場分析對本項目的建議 針對區(qū)域市場特征分析，并借鑒萬科四季花城中的成功經(jīng)驗，建議本項目： 作為高新科技園區(qū)，區(qū)域樓盤尚未用園區(qū)定位作為項目開發(fā)主題，本項目可以以次為契機，拉近項目與園區(qū)的關系。 降低項目的建筑密度，營造小區(qū)良好的景觀環(huán)境，特別在景觀小品的設置中于項目主題聯(lián)系起來。南昌飛機制造公司科技園和南昌航空學院科技園為南昌高新區(qū)的組成部分。南昌市公共交通總公司已在高新區(qū)內(nèi)建成南昌市最大的公交車總站，市區(qū) 5 路、 7 路、11 路、 13路、 28 路、 231 路、 209 路、 220路、 208 路、 816 路公共汽車直達區(qū)內(nèi)， 沿途經(jīng)過道路主要集中在高新區(qū)南面，北面幾乎沒有公交路線到達。全區(qū)榮獲國家級科技 進步獎 3項，省市科技進步獎 49項。 高新區(qū)從業(yè)人員收入 截止到 2020 年底，高新區(qū)從業(yè)人員的人均年 收入在 10000 元以上，高于南昌市平均水平，其中收入在 4萬元以上占總人數(shù)的 15%，年收入在 ～ 4萬元之間的人數(shù)占總人數(shù)的 25%，普通人員的年收入在 10000 元，這一數(shù)據(jù)說明了區(qū)域從業(yè)人員的經(jīng)濟實力，從側面反映了他們較強（相比南昌整體水平）的支付能力。 第五章 項目立地分析 一、項目概況 項目 位于南昌市京東地區(qū)，高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，毗鄰艾溪湖。 —— 很難吸引產(chǎn)業(yè)園區(qū)以外的市區(qū)客源進入 ? 變電站、煤渣爐灰堆 場、火力發(fā)電站影響周邊空氣質量 變電站的存在會使周邊居民受到一定程度的輻射影響，長期居住不利于身體健康。 錯位定位規(guī)避競爭 競爭項目觀察，售價都在 2700 元 /平方米以上，屬于區(qū)域內(nèi)的高檔住宅，本項目若能在檔次上與其錯開，適當降低檔次，走中高檔路線，房型設計上以緊湊的兩房、三房為主，使總價與競爭項目拉開，吸引區(qū)域客戶群中份額最大的普通客戶和技術人員居住需求，避免了同競爭項目直接競爭。技術、資金、市場在園區(qū)有了暢通的互動渠道，“自我設計、自主經(jīng)營、自由競爭”和“鼓勵成功、寬容失敗”的 園區(qū)文化和創(chuàng)業(yè)氛圍逐漸形成。 “十五”期間，園區(qū)將建設成為以高新技術產(chǎn)業(yè)為支撐、以創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)為主要功能的國內(nèi)一流高科技園區(qū)。主要包括：集成電路產(chǎn)業(yè)基地（一期）、國家生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地（一期）國家信息產(chǎn)業(yè)基地、國家技術創(chuàng)業(yè)基地等。主要包括一個面積為 40 萬平方米的主題公園及商業(yè)、金融配 41 套等。 金橋出口加工區(qū)規(guī)劃面積 20平方公里，以南北走向的金橋路為界，東部為現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代商貿(mào)園區(qū)，約 16平方公里；西部為現(xiàn)代 生活園區(qū)和管理服務中心，約 4平方公里。中國福利會幼兒園和平和雙語學校已于 1996 年 9月正式招收新生。 安亭鎮(zhèn)與方泰鎮(zhèn)合并后總面積達到了 60 多萬平方米，現(xiàn)有人口 5萬多，預計在一至兩年內(nèi)可達 8萬人。上海市人民政府于 202