【正文】 。經(jīng)過(guò)幾年的努力，面積 12萬(wàn)平方米的浦東軟件園已成為“國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)基地”， 2020 年成為 5個(gè)“國(guó)家軟件出口基地”之一，規(guī)劃面積達(dá)到 58 萬(wàn)平方米。 1999 年 8 月，上海市委、市政府制定“聚焦張江”的戰(zhàn)略決策，明確園區(qū)以生物醫(yī)藥和信息技術(shù)兩大高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集中體現(xiàn)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的主體功能。 “強(qiáng)”表示競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目同本項(xiàng)目相比在某項(xiàng)因素上處于競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)勢(shì)。此外，區(qū)內(nèi)尚有大幅地塊處于開(kāi)發(fā)初期，預(yù)計(jì)在未來(lái) 23年整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)可 逐步成型。 七、產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析對(duì)本項(xiàng)目的建議 既然產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來(lái)發(fā)展前景良好，產(chǎn)業(yè)特性仍將以科技園區(qū)和創(chuàng)業(yè)園區(qū)為主，本項(xiàng)目作為科技園區(qū)的組成部分，開(kāi)發(fā)主題也應(yīng)與之呼應(yīng)，建議本項(xiàng)目以園區(qū)定位為主題開(kāi)發(fā)。入住企業(yè)決定了高新區(qū)的工作人員是一類(lèi)高學(xué)歷、高收入、高消費(fèi)的三高人群。 四、高新區(qū)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類(lèi)別 目前有美、英、法、日、德及港澳臺(tái)等十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的投資商在 高新區(qū) 投資置業(yè)。 煤氣管道 管道煤氣已鋪設(shè)完成，并與南昌市煤氣管網(wǎng)貫通 ，根據(jù)需要，可以 隨時(shí)與園區(qū)或居民區(qū)連接 。南昌高新區(qū)坐落在南昌市城東高教科研密集區(qū)內(nèi)，距市中心 3 千米，交通便捷， 11 路公交車(chē)直達(dá)區(qū)內(nèi)。 產(chǎn)品形態(tài)以多層和花園洋房為主，小高層為輔，同時(shí)建造一部分純正的酒店式公寓，采取酒店式服務(wù)客戶，銷(xiāo)售上以年固定回報(bào)方式返還客戶。 因?yàn)閰^(qū)域生活配套設(shè)施的缺乏，各樓盤(pán)都將商業(yè)設(shè)施作為必備配套。三房的面積范圍在105～ 130 平方米之間，市場(chǎng)銷(xiāo)售反映這類(lèi)房型符合市場(chǎng)客戶的需求，我們認(rèn) 為隨著，住宅價(jià)格的上揚(yáng)，緊湊房型將是未來(lái)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)。項(xiàng)目東面的市政綠化帶通過(guò)簡(jiǎn)單的修造，在視覺(jué)上并已成為小區(qū)的組成部分。 ? 地塊所處的位置既是城郊結(jié)合地帶，發(fā)展前景看好，另外又是高新區(qū)的中心位置，能夠吸引大量科技園區(qū)內(nèi)的高收入人群，區(qū)位條件優(yōu)良。 第三章 高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、高新區(qū)區(qū)位分析 高新區(qū)位于南昌東部，緊鄰南昌中心城區(qū)，確切的說(shuō)應(yīng)該是南昌城郊結(jié)合地帶，是南昌城市化進(jìn)程中最先輻射到的位置，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 南昌商品房的外地購(gòu)買(mǎi)人群已經(jīng)接近三成，購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品傾向住宅類(lèi)型，購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng)，他們是南昌高檔住宅的重要支撐者，隨著南昌經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這類(lèi)購(gòu)房群仍將增多。這部分客戶因購(gòu)房數(shù)量大，價(jià)格需求又相對(duì)適中，城郊項(xiàng)目是他們購(gòu)買(mǎi)的主要對(duì)象，這就給城郊項(xiàng)目，特別是因地理位置不夠好導(dǎo)致銷(xiāo)售上存在一定抗性項(xiàng)目，一次新的契機(jī)，因此只要針對(duì)這類(lèi)客戶群制定合理的營(yíng)銷(xiāo)方式，就可以吸引他們，最終取得項(xiàng)目的銷(xiāo)售成功。 大湖之都 樓盤(pán)名稱 正榮 六、南昌分區(qū)房地產(chǎn)分析 各區(qū)域預(yù)、銷(xiāo)售面積分布 18 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 從 2020 年南昌各行政區(qū)銷(xiāo)售面積分布圖觀察，南昌的購(gòu)房區(qū)域主要集中在紅谷灘新區(qū)、西 湖區(qū)、東胡區(qū)三個(gè)中心城區(qū)，占有整個(gè)市場(chǎng)銷(xiāo)量的 77%，周邊各行政區(qū)銷(xiāo)量相對(duì)分散，市場(chǎng)占有率低。在現(xiàn)有國(guó)家土地政策下，開(kāi)發(fā)商獲取土地后閑置一年以上的土地要收土地閑置費(fèi)用，兩年就要無(wú)償收回，因此開(kāi)發(fā)商一般都會(huì)在一年左右的時(shí)間進(jìn)行開(kāi)發(fā)，即，只要研究近兩年的政府土地成交量就可以初步判定未來(lái)市場(chǎng)上新增商品房項(xiàng)目的總量。南昌全年的銷(xiāo)售黃金周期應(yīng)該是 6月份，其次是 12 月份，銷(xiāo)售最為暗淡的時(shí)期在 4 月、 8月、 9月三個(gè)月。 市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 2020 年 南昌市區(qū) 合計(jì) 預(yù)銷(xiāo)售商品 住宅 216 萬(wàn)平方米（不含紅谷灘新區(qū)政策性定向商品房） ，其中均價(jià)在 2020 元／平方米以下的只有 萬(wàn)平方米，占總量的 %，全部分布在離城區(qū)遠(yuǎn)的灣里區(qū)和昌北開(kāi)發(fā)區(qū)，單套建筑面積在 95平方米以下的 萬(wàn)平方米，占總量的 %；均價(jià)在 3000 元／平方米以上的面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，占總量的 %，單套建筑面積在 150 平方米以上的 萬(wàn)平方米，占總量的 %。 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 南昌市總體供大于求， 2020 年市場(chǎng)供過(guò)于求的原因有三點(diǎn)，一是在 2020 年、 2020 年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖跡象面前，特別是 2020 年的市場(chǎng)形勢(shì)證明，帶 給更多開(kāi)發(fā)商信心，老開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛擴(kuò)大投資規(guī)模，新的資金大量向房地產(chǎn)業(yè)聚集，直接導(dǎo)致 2020 年市場(chǎng)供應(yīng)的空前增長(zhǎng)；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集中在市中心，房地產(chǎn)項(xiàng)目定位高，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化抑制了部分購(gòu)房需求；三是在 2020 年大記事中，非典橫行，整個(gè)“ ”房地產(chǎn)黃金銷(xiāo)售周期被錯(cuò)過(guò)，縮短了全年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售時(shí)間。南昌居民人均可支配收入持續(xù)增加，為房地產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展提 供了強(qiáng)有力的保障。 ? 在宏觀調(diào)控政策下，南昌購(gòu)買(mǎi)人群將趨于理性，開(kāi)發(fā)高品質(zhì)的商品房將受到市場(chǎng)青睞。 四、政策影響下的南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及趨勢(shì)預(yù)判 市場(chǎng)總結(jié) ? 市場(chǎng)總體發(fā)展較為穩(wěn)定，受政策影響不明顯。 新建商品住房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象狀況 2020年 15月南昌市市區(qū)交易的 萬(wàn) M2商品住宅中，南昌市居民購(gòu)買(mǎi)的為 M2，比重達(dá) 73%；外地居民購(gòu)買(mǎi)的為 萬(wàn) M2，比重為 27%。 新建商品房供求狀況 2020 年 15 月份南昌市市區(qū)核準(zhǔn)商品房上市面積 萬(wàn) M2，較上年同期增長(zhǎng) %，其中商品住宅 萬(wàn) M2，較上年同期增長(zhǎng) %；完成商品房交易面積 萬(wàn) M2，較上年同期下降 %，其中商品住宅交 易面積 萬(wàn) M2，同比下降 %。為了保社會(huì)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，政府不敢采取過(guò)大力度的政策，因此，收效甚微。 單一的政策調(diào)價(jià)在市場(chǎng)極度繁榮的形勢(shì)下，力度有限，往往能夠被市場(chǎng)通過(guò)各種手段抵消。但是從實(shí)際結(jié)果看，初期的土地限制政策適得其反，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不降反升，最新推出的加大經(jīng)濟(jì)適用房供給政策，效果并不明顯。所得稅屬于直接稅，而營(yíng)業(yè)稅 、契稅、房產(chǎn)稅（尚未推出）則屬于間接稅，在持有和交易環(huán)節(jié)征收。據(jù)了解， 2020 年南昌市區(qū)總供應(yīng)商品房用地 1500 余畝， 2020 年則計(jì)劃出讓 住房用地 4500 畝。 按照建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)》的要求，南昌市擬定了普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)： 住宅小區(qū)建筑容積率在 以上、單套建筑面積在 144平方米以下、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住宅均價(jià)的 倍以下。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。特別是今年 3 月份以來(lái)，相關(guān)政策連續(xù)出臺(tái)，引發(fā)市場(chǎng)頻繁震動(dòng)，其相關(guān)政策表述如下： ? 2020 年 3月 16日，中國(guó)人民銀行宣布將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，基準(zhǔn)利率調(diào)整為 %，同時(shí)實(shí)行下限管理。五是運(yùn)用稅收 等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。 ? 據(jù)南昌房管局信息中心工作人員介紹，從 31 日起，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行交易的商品房，逐步將在房地產(chǎn)交易中心的網(wǎng) 上房地產(chǎn)網(wǎng)站上公布。 限制土地供給，調(diào)節(jié)土地供給結(jié)構(gòu)（增加中低價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房土地供給），規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)乐雇恋囟诜e。 5）市場(chǎng)規(guī)范政策。政府采取的還是以局部調(diào)控為主。 ２）政策力度不斷加大 除了調(diào)節(jié)的綜合性外，政策的力度不斷加大，３月１６日的加息，以及后來(lái)的首付提高，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)者貸款門(mén)檻提高，貸款成本增大。后續(xù)政策的推出肯定會(huì)沿著這個(gè)方向繼續(xù)下去，因此，可以稱為 結(jié)構(gòu)性緊縮政策 。 商品房?jī)r(jià)格狀況 2020 年一季度南昌市市區(qū)商品住房預(yù)銷(xiāo)售均價(jià)為 2871 元 /M2，較上年同期上漲 %； 14月份為 3026 元 /M2，同比上漲 %； 15 月份為 2996 元 /M2，同比上漲 %，房?jī)r(jià)走勢(shì)基本平穩(wěn)。置業(yè)投資的比重的增大，一方面說(shuō)明投資者看好南昌市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面，如投資購(gòu)房比重增長(zhǎng)過(guò)快，對(duì)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展有一定的負(fù)面影響。 ? 存量房市場(chǎng)近期表現(xiàn)強(qiáng)勁，成交量迅速激增。投資環(huán)境的優(yōu)化、合理政策的出臺(tái)猶如一張溫床，滋潤(rùn)著南昌各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 2020 年，南昌經(jīng)濟(jì)以 %的增長(zhǎng)幅度，高居全國(guó) 27個(gè)省會(huì)城市中二甲的位置，南昌正逐步被熟悉和關(guān)注，同時(shí)日益高漲的經(jīng)濟(jì)發(fā)展給南昌的城市建設(shè)帶來(lái)勃勃生機(jī)。同時(shí)人口的增長(zhǎng)也意味著城市化，南昌城市化進(jìn)程腳步的加快，將有力拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。 未來(lái)市場(chǎng)增量分析 2020 年，南昌市房地產(chǎn)投資完成 億元，占全省房地產(chǎn)投資 1／ 3（全省房地產(chǎn)投資完成 億元），占南昌市固定資產(chǎn)投資的比重達(dá) ％；南昌市商品房新開(kāi)工面積達(dá)379 萬(wàn)平方米， 加上跨年度施工的項(xiàng)目， 2020 年南昌市商品房施工面積首次突破 1000 萬(wàn)平方米，達(dá) 1067 萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng) ％，其中商品住宅施工面積達(dá) 791 萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng) ％。但造成結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀，有其特殊性，南昌 2020 年的房地產(chǎn)項(xiàng)目中 70%的樓盤(pán)位于市中心，城市土地的稀缺性，直接導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)成本的增加，另外不少開(kāi)發(fā)商為追求價(jià)值最大化，檔次定位傾向于高檔，最后形成的價(jià)格自然就只能針對(duì)市場(chǎng)高端客戶群。二是在當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)條件下，很多人不得不通過(guò)出售固定資產(chǎn)來(lái)改善居住環(huán)境，供應(yīng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)抑制了二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)也是不利的，未來(lái)南昌住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化將促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)的快速發(fā)展。其中老城區(qū)最多，共成交 11 宗，面積達(dá) 畝，其次為城南片區(qū)，共成交 5宗，總面積 畝 ， 紅谷灘 和高心開(kāi)發(fā)區(qū) 今年尚無(wú)一宗地出讓。 各區(qū)域預(yù)、銷(xiāo)售價(jià)格分析 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 2020 年南昌住宅交易價(jià)格表明，市中心房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò) 3000 元 /平方米，其中屬清山湖的房?jī)r(jià)最貴，原因是它擁有城市中心稀缺的自然湖泊資源。 ? 項(xiàng)目的規(guī)模都比較大，每一期推量比較大，區(qū)域消化有限。 在過(guò)去的幾年中，南昌的房地產(chǎn)供求穩(wěn)步增長(zhǎng)，并呈現(xiàn)供小于求的局面，顯示南昌的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展活力，未來(lái)兩年將在市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化下，市場(chǎng)需求將被進(jìn)一步激發(fā)。 1企業(yè)團(tuán)購(gòu)是南昌房地產(chǎn)銷(xiāo)售的又一重要對(duì)象，在購(gòu)買(mǎi)特征上傾向于城郊價(jià)格適中的項(xiàng)目，未來(lái)郊區(qū)項(xiàng)目將逐步重視這類(lèi)客戶群。高新區(qū)北面主要為產(chǎn)業(yè)科技園，居住環(huán)境和基本條件都不具備，現(xiàn)在尚不存在商 品住宅項(xiàng)目，按照現(xiàn)有的規(guī)劃，這里也不可能成為住宅項(xiàng)目聚集的區(qū)域。 2）產(chǎn)品規(guī)劃特色 ? 綜觀南昌市中心樓盤(pán)，第一感覺(jué)就是建筑密度大，樓間 距小，私密性差，而萬(wàn)科以低密度住宅面市，迅速吸引了廣大客戶的眼球。 ? 在建筑選材和建筑施工上注重產(chǎn)品的品質(zhì)，建筑的每一個(gè)細(xì)節(jié)都能感到精雕細(xì)鑿。 類(lèi)似于酒店式公寓的精裝修公寓異軍突起。 六、區(qū)域市場(chǎng)分析對(duì)本項(xiàng)目的建議 針對(duì)區(qū)域市場(chǎng)特征分析，并借鑒萬(wàn)科四季花城中的成功經(jīng)驗(yàn)，建議本項(xiàng)目： 作為高新科技園區(qū)，區(qū)域樓盤(pán)尚未用園區(qū)定位作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題，本項(xiàng)目可以以次為契機(jī)，拉近項(xiàng)目與園區(qū)的關(guān)系。 降低項(xiàng)目的建筑密度，營(yíng)造小區(qū)良好的景觀環(huán)境，特別在景觀小品的設(shè)置中于項(xiàng)目主題聯(lián)系起來(lái)。南昌飛機(jī)制造公司科技園和南昌航空學(xué)院科技園為南昌高新區(qū)的組成部分。南昌市公共交通總公司已在高新區(qū)內(nèi)建成南昌市最大的公交車(chē)總站，市區(qū) 5 路、 7 路、11 路、 13路、 28 路、 231 路、 209 路、 220路、 208 路、 816 路公共汽車(chē)直達(dá)區(qū)內(nèi)， 沿途經(jīng)過(guò)道路主要集中在高新區(qū)南面，北面幾乎沒(méi)有公交路線到達(dá)。全區(qū)榮獲國(guó)家級(jí)科技 進(jìn)步獎(jiǎng) 3項(xiàng)，省市科技進(jìn)步獎(jiǎng) 49項(xiàng)。 高新區(qū)從業(yè)人員收入 截止到 2020 年底，高新區(qū)從業(yè)人員的人均年 收入在 10000 元以上，高于南昌市平均水平，其中收入在 4萬(wàn)元以上占總?cè)藬?shù)的 15%，年收入在 ～ 4萬(wàn)元之間的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的 25%，普通人員的年收入在 10000 元，這一數(shù)據(jù)說(shuō)明了區(qū)域從業(yè)人員的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，從側(cè)面反映了他們較強(qiáng)（相比南昌整體水平）的支付能力。 第五章 項(xiàng)目立地分析 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目 位于南昌市京東地區(qū)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，毗鄰艾溪湖。 —— 很難吸引產(chǎn)業(yè)園區(qū)以外的市區(qū)客源進(jìn)入 ? 變電站、煤渣爐灰堆 場(chǎng)、火力發(fā)電站影響周邊空氣質(zhì)量 變電站的存在會(huì)使周邊居民受到一定程度的輻射影響，長(zhǎng)期居住不利于身體健康。 錯(cuò)位定位規(guī)避競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目觀察，售價(jià)都在 2700 元 /平方米以上，屬于區(qū)域內(nèi)的高檔住宅，本項(xiàng)目若能在檔次上與其錯(cuò)開(kāi)，適當(dāng)降低檔次，走中高檔路線，房型設(shè)計(jì)上以緊湊的兩房、三房為主，使總價(jià)與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目拉開(kāi)，吸引區(qū)域客戶群中份額最大的普通客戶和技術(shù)人員居住需求，避免了同競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)。技術(shù)、資金、市場(chǎng)在園區(qū)有了暢通的互動(dòng)渠道，“自我設(shè)計(jì)、自主經(jīng)營(yíng)、自由競(jìng)爭(zhēng)”和“鼓勵(lì)成功、寬容失敗”的 園區(qū)文化和創(chuàng)業(yè)氛圍逐漸形成。 “十五”期間，園區(qū)將建設(shè)成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐、以創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)為主要功能的國(guó)內(nèi)一流高科技園區(qū)。主要包括：集成電路產(chǎn)業(yè)基地（一期）、國(guó)家生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地（一期）國(guó)家信息產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家技術(shù)創(chuàng)業(yè)基地等。主要包括一個(gè)面積為 40 萬(wàn)平方米的主題公園及商業(yè)、金融配 41 套等。 金橋出口加工區(qū)規(guī)劃面積 20平方公里，以南北走向的金橋路為界，東部為現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代商貿(mào)園區(qū)，約 16平方公里；西部為現(xiàn)代 生活園區(qū)和管理服務(wù)中心，約 4平方公里。中國(guó)福利會(huì)幼兒園和平和雙語(yǔ)學(xué)校已于 1996 年 9月正式招收新生。 安亭鎮(zhèn)與方泰鎮(zhèn)合并后總面積達(dá)到了 60 多萬(wàn)平方米，現(xiàn)有人口 5萬(wàn)多，預(yù)計(jì)在一至兩年內(nèi)可達(dá) 8萬(wàn)人。上海市人民政府于 202