【正文】 發(fā) 華龍房地產(chǎn)開發(fā) 天驥物業(yè) 萬科地產(chǎn) 新城建設(shè) 產(chǎn)品類型 小高層、花園洋房 多層、小高層、高層、酒店式公寓 多層、小高層、酒店式公寓 多層、花園洋房、高層 小戶型公寓 占地面積 ㎡ ㎡ 4萬㎡ 66萬 ㎡ ㎡ 建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ 65萬㎡ 6萬㎡ 容 積 率 綠 化 綠 42% % 42% 53% 34% 房型面積 花園洋房（ 150～ 257㎡）公寓（ 95～140㎡） 87～ 213㎡ 小高層（ 111～205㎡）酒店式公寓（ 50～78） 多層 88～167㎡、花園洋房 135㎡左右、 4350 主力戶型 兩房、三房 兩房、三房 小高層（三房、四房） 二房、三房 標(biāo)間 戶數(shù) 532戶 798戶 160戶（酒店式公 寓） 3411戶 168戶 24 表 1— 1 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 在售重點樓盤分析 提及萬科城市花園，在高新區(qū)，可以說在整個南昌區(qū)都是無人不知，無人不曉，它是南房屋均價 2700（公寓）2800（花園洋房） 報價（ 2800～300） 小高層 2800酒店式公寓（ 3600） 多層 2850、花園洋房3300、高層 標(biāo)間 32～40 一室一廳61㎡、二室一廳 83㎡ 銷售情況 60%（花園洋房） 15%（公寓） 0 小高層80%，酒店式公寓 65% 75%（五期） 已售 100套 備注 配套設(shè)計了幼兒園、會所和沿街商業(yè) 籃球場、會所、地下及半地下車位、商業(yè)風(fēng)情街 會所，幼兒園、商業(yè)街 會所、商業(yè)街 瀚林園雙語、藍天學(xué)院、 單位 房屋均價：元 /平方 米；戶型面積：平方米 25 昌樓盤的明星，更是南昌人所向往的理想居所，并對高新區(qū)樓盤的檔次和區(qū)域形象的提升起到了推波助瀾的作用。 ? 物業(yè)管理細致到位，處理事件及時，充分體現(xiàn)人性化，因而受到客戶的贊賞。 細分市場，本項目應(yīng)主要針對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的從業(yè)人員開發(fā)為主，另外吸引部分周邊學(xué)校的教師，凸顯項目科教的結(jié)合。 供水系統(tǒng) 日供水能力 10萬噸，采用環(huán)網(wǎng)供水，與市區(qū)直接 連 通，可滿足生產(chǎn)、生活用水。 各項經(jīng)濟指標(biāo)保持了 兩位數(shù)的高速增長 ，在南昌整個經(jīng)濟增長中已占有舉足輕重的地位。 34 整個高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于南昌市的東北部，東鄰艾溪湖、西依青山湖、北靠贛江，南部臨近南昌大學(xué)。 化不利為有利條件規(guī)避競爭 本項目四周均為小型科技園區(qū)，科研廠房聚集，這既是本項目的劣勢也是優(yōu)勢，如何將劣勢轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢也將成為本案規(guī)避競爭的一條手段。在 2020 年前后，建設(shè)成為世界級的高科技園區(qū)。重點引進高科技產(chǎn)業(yè)配套項目。由國家科技部任命的金橋現(xiàn)代科技園位于金橋出口加工區(qū)工業(yè)區(qū)東部，總面積 6 平方公里。 43 ? 整體規(guī)劃 ? 上海國際汽車城總體規(guī)劃經(jīng)過國際招標(biāo)，由德國 ASamp。金橋現(xiàn)代生活園區(qū)內(nèi)還注重開發(fā)一流的社會綜合配套功能。重點發(fā)展高等教育和科學(xué)基礎(chǔ)研究。一大批知名軟件企業(yè)進駐園區(qū)：如微軟、花旗、畢博、 SONY、京瓷，銀聯(lián)、金蝶、東軟、 Tata、Infosys、 Satyam；“國家軟件產(chǎn)業(yè)基地”的集聚與輻射效應(yīng)已經(jīng)展現(xiàn)。 結(jié)論： 綜觀本項目競爭，不僅競爭惡劣，而且競爭對手強勁，通過不同地產(chǎn)因子對比，本項目已經(jīng)處于明顯的弱勢，在此競爭環(huán)境下，如何突出重圍，將是本項目成功 的關(guān)鍵。 區(qū)域內(nèi)的從業(yè)人員收入高，支付能力強，本項目完全可以以這類人群為目標(biāo)，開發(fā)我們的項目，根據(jù)人群結(jié)構(gòu)的不同，建議本項目產(chǎn)品中，中檔產(chǎn)品為主，適當(dāng)建造中高檔產(chǎn)品。進區(qū)企業(yè)已達 580 家，其中高新技術(shù)企業(yè)占全省 75%以上，國家重點高新技術(shù)企業(yè) 4家， 國外 和 外地 的投資企業(yè) 103 家，形成了電子信息、應(yīng)用軟件、生物醫(yī)藥、節(jié)能環(huán)保以及礦產(chǎn)資源深加工為支柱的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。高新區(qū)東領(lǐng)艾溪湖，西接青山湖，風(fēng)景秀麗、地勢平坦，是南昌市大氣環(huán)境最好的區(qū)域之一，投資環(huán)境優(yōu)良。 多層的銷售價格集中在 2500～ 2800 元 /平方米之間，小高層價格在 2800 元 /平方米左右，花園 洋房的售價超過 3000 元 /平方米，車位一般采用租賃形式。 ? 時尚的沿街商業(yè)，隱藏的內(nèi)街商業(yè)，氣派的小區(qū)會所給小區(qū)增色的同時，更打消了客戶對周邊配套缺乏所產(chǎn)生的顧慮。 二、高新區(qū)配套設(shè)施分析 高新區(qū)的 城市定位是國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，是集科技產(chǎn)品研發(fā)、產(chǎn)品生產(chǎn)、貿(mào)易、倉儲 23 于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)，基礎(chǔ)市政配套上比較齊全，但在居民日常生活配套上初教育機構(gòu)外，其余的十分匱乏，特別是交通不夠方便，現(xiàn)有的條件不能滿足區(qū)域居民的生活需求，因此，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)中，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃商業(yè)部分變得必不可少。 八、南昌房地產(chǎn)市場分析總結(jié) 南昌經(jīng)濟的快速發(fā)展、居民收入水平的逐步提高、城市人口再次擴容，給 南昌房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，未來兩年南昌的大環(huán)境仍將促進房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。南昌客戶傾向市中心購房的因素有三點：一是南昌中心城區(qū)供應(yīng)量多，客戶選擇性大；二是市中心配套設(shè)施齊全，生活便利，而城郊區(qū)域在這方面相對滯后，現(xiàn)有條件難以滿足客戶的居住需求；三是南昌居民的購房心理還比較保守，在城里住慣的人不愿離開，城市以外的人又迫切往城里擠，在多數(shù)人堅守“城市夢”的傳統(tǒng)束縛下，市中心仍是他們購房的第一選擇。 四、南昌二手房市場分析 南昌二手房市場成交量對比表 年數(shù) 內(nèi)容 2020年 2020年 2020年 16 二手房成交量 54萬 新房成交量 122萬 203萬 說明：以上數(shù)據(jù)針對的是純商品住宅類型 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)一、二級市場之間是相互發(fā)展，相互促進的，南昌房地產(chǎn)二級市場的告訴發(fā)展正給一級市場的帶來了良好的發(fā)展機遇。在市場供應(yīng)不斷增加，實際需求又日益縮小的不利條件下，市場出 13 新短期的供大于求也是在所難免，然而，一場席卷全國的（國務(wù)院“ 18”號文件，“ 121”號文件兩條）宏觀調(diào)控政策出臺，猶如一場及時雨，市場很快平靜下來，很大程度上 確保了南昌 2020 年房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，市場需求再上新臺階。 ? 宏觀調(diào)政策將抑制高檔住宅市場，對普通商品房，特別是低價住宅會采取政策性鼓勵。 近年來，隨著經(jīng)濟快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，南昌市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其它地市的人士紛紛前來購房置業(yè)，外地居民購房的比重逐年上升。從最近出臺的政策看，政府的調(diào)節(jié)目標(biāo)開始明晰，針對性大大增強。 需求調(diào)節(jié)政策目的是抑制投機需求的過渡膨脹，增加投機成本，提高投機門檻，從而降低市場投機，化解市場虛高泡沫，穩(wěn)定市場。這就是說，“國八條”后，南昌市住宅用地放量已經(jīng)占了全年土地計劃供應(yīng)量的 1/7，也相當(dāng)于去年商品房供地總量的一半。三是加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。 二、政策性質(zhì)類型和背景分析 政策性質(zhì)類型分析 4 從政策性質(zhì)看，主要分為五個方面的政策類型： 1）土地供給政策。 從新出臺的政策看，針對投機者和交易環(huán)節(jié)的緊縮調(diào)控意圖非常明顯。增加經(jīng)濟適用房和中低價房及其用地的供給，嚴(yán)格限制高價房及其用地，營業(yè)稅征收就是針對投機者而設(shè)計的。 從購房目的來看，以自 住為主，但置 業(yè)投資的比重逐年上升。 第二章 南昌房地產(chǎn)市場分析 10 一、南昌房地產(chǎn)市場運行基礎(chǔ)分析 南昌總體經(jīng)濟環(huán)境 %%%16%%%%%%%2002年2003年2004年2005年一季度南昌2 0 0 2 年——20 0 5 年經(jīng)濟狀況 南昌經(jīng)濟已經(jīng)連續(xù)多年保持兩位數(shù)字的高速發(fā)展， 2020 年全國“非 典”肆虐之時，南昌經(jīng)濟仍勢不可擋，并以 %增長幅度達到歷史最高點。 房地產(chǎn)價格分析 中部五省會城市 2020 年收入房價對比表 城市 內(nèi)容 南昌 武漢 長沙 合肥 鄭州 可支配收入 8744元 9564元 11021元 8610元 9667元 商品住宅 均價 2321元 /平方米 2836元 /平方米 2391元 /平方米 2577元 /平方米 2327元 /平方米 房價收入比 1： 1： 1： 1： 1： 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 類比中部五省會城市，南昌房 價、收入比處于比較中間的位置，說明根據(jù)南昌現(xiàn)有的居民收入情況，商品住宅價格還是比較合理的。南昌二級市場成交數(shù)據(jù)，說明兩點，一是南昌人購房觀念正在改變，居民生活水平的日益提高，催生了大量通過“賣舊買新、賣小 買大”的方式來改善居住環(huán)境的需求。但是隨著市中心房價的日益高漲，市場供應(yīng)的逐步外移，城郊基礎(chǔ)配套設(shè)施的逐步完善，舊有的“城市夢”觀念 在經(jīng)濟支撐的現(xiàn)實條件下，南昌房地產(chǎn)郊區(qū)化成為必然。 南昌房地產(chǎn)業(yè)對南昌 GDP 的貢獻已經(jīng)越來越大，并已成為南昌重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，以房地產(chǎn)現(xiàn)今在南昌的地位，政府必然會謹(jǐn)慎、合理的維護房地產(chǎn)的長遠發(fā)展，使南昌房地產(chǎn)在政府的調(diào)控下，走健康發(fā)展的道路，我們認(rèn)為未來兩年南昌房地產(chǎn)市場運行穩(wěn)定。 三、高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)分布 居住講究氛圍，開發(fā)講究聚集，高新區(qū)的住宅項目開發(fā)主要集中在南京東路兩側(cè)，聚集項目較多，而萬科四季花城因為緊靠艾溪湖自成一個區(qū)域。 ? 在產(chǎn)品類型上更不拘泥一格，規(guī)劃有花園洋房、聯(lián)排別墅、多層、高層，并在設(shè)計上合理的組團分隔，符合多樣客戶的需求。 低密度，高綠化率的產(chǎn)品更受客戶青睞。高新區(qū)總面積 平方千米，可供集中開發(fā)面積為 平方千米。 31 高新區(qū)產(chǎn)業(yè)成效 截止到 2020 年底， 全區(qū)累計開發(fā)高新技術(shù)項目 230 項，其中國家 863 計劃 3 項，國家和省級火炬計劃項目 77 項。 這類人群對生活的要求相對高，建議在產(chǎn)品品質(zhì)上做好基礎(chǔ)。 三、規(guī)避競爭方式 面對強大的競爭對手，市場上常用的方法就是運用合理的營銷手法或營銷策略來規(guī)避競爭，從而避免直接沖突?？萍紕?chuàng)業(yè) 基地建有多 40 模式、多類型的孵化器，突出創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)功能，一批新經(jīng)濟企業(yè)實現(xiàn)了大踏步的飛躍。 規(guī)劃面積 平方公里。在教育方面，先后有杉達大學(xué)、中歐國際工商學(xué)院進駐。P 公司承擔(dān)設(shè)計，規(guī)劃方案體現(xiàn)了綜合性汽車產(chǎn)業(yè)基地與特色風(fēng)貌城鎮(zhèn)德結(jié)合。上海協(xié)和國際學(xué)校已于 1998 年起招收外籍人員子女入學(xué)。 規(guī)劃面積 平方公里。用十年時間，建成世界知名的科學(xué)園區(qū)。 38 時間差規(guī)避競爭 時間差規(guī)避競爭是房地產(chǎn)營銷中最直接、最常用的手段，即通過調(diào)查競爭項目的開發(fā)周期和上市 時間，來定位本項目銷售周期，使之在銷售時間是與競爭對手直接錯開，這一規(guī)避方式可以在本項目具體施工周期確定的前提下，來具體安排和實施。東鄰京東大道（延伸段）、南依城東二路（延伸段）、西傍高新五路、北靠城東一路（延伸段）。 高新區(qū)經(jīng)濟現(xiàn)狀 2020 年，全區(qū)完成技工貿(mào)總收入 億元， 占整個南昌經(jīng)濟收入的 20%，其中 實完成市屬工業(yè)銷售收入 億元 ，實現(xiàn) 財政總收入 億元。 二、高新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境 道路設(shè)施 高新區(qū)完成建成城市道路總長 公 里 ，并形成 五橫九縱完善的道路循環(huán)網(wǎng)絡(luò) ，通過相互之間的道路體統(tǒng)，能方便快捷的抵達南昌市中心。 周邊在售的樓盤似乎都是針對區(qū)域高端人群，檔次較高，競爭相對激烈，建議本項目在檔次定位上錯開。 ? 小區(qū)內(nèi)部硬質(zhì)的部分少，更多的是水景和綠化，并在植物選擇和搭配上體 現(xiàn)小區(qū)的四季如春，整個小區(qū)給人的感覺就是綠意昂然。受土地和住宅開發(fā)特性的影響，高新區(qū)未來房地產(chǎn)開發(fā)將由東向西、由北向南逐步推進。 南昌商品住宅價格連年上漲，但 漲幅趨緩，對比中部五省會城市的房價收入比，南昌房價處中位水平，在現(xiàn)有基礎(chǔ)條件下還是比較合理的，未來兩年在市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整下，整體房價仍將上漲，但漲幅不會太大，估計年漲幅不會高于 8%。臨近周邊的幾個開發(fā)區(qū)中，高新區(qū)售價最高，一是區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境特殊，購買人群支付能力強，另一方面它緊靠清山湖區(qū)域，地理位置上有優(yōu)勢，三是萬科四季花城的先期進入，提升了整個區(qū)域的樓盤檔次和區(qū)域形象。 五、南昌土地市場分析 土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地的供應(yīng)量直接決定了未來商品房市場的供應(yīng)量，研究了土地市場，也就研究了未來市場的競爭。 超