【正文】 隨著 稅政策的實(shí)施，二手房交易量會(huì)有所下降。 ? 新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，經(jīng)濟(jì)型住宅上市量將有所上升。房型面積適當(dāng)下降，銷售價(jià)格上漲幅度減小。 ? 在宏觀調(diào)控政策下，南昌購買人群將趨于理性，開發(fā)高品質(zhì)的商品房將受到市場(chǎng)青睞。 ? 宏觀調(diào)政策將抑制高檔住宅市場(chǎng)，對(duì)普通商品房，特別是低價(jià)住宅會(huì)采取政策性鼓勵(lì)。 第二章 南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 10 一、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基礎(chǔ)分析 南昌總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境 %%%16%%%%%%%2002年2003年2004年2005年一季度南昌2 0 0 2 年——20 0 5 年經(jīng)濟(jì)狀況 南昌經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)多年保持兩位數(shù)字的高速發(fā)展， 2020 年全國“非 典”肆虐之時(shí)，南昌經(jīng)濟(jì)仍勢(shì)不可擋，并以 %增長(zhǎng)幅度達(dá)到歷史最高點(diǎn)。投資環(huán)境的優(yōu)化、合理政策的出臺(tái)猶如一張溫床，滋潤(rùn)著南昌各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 2020 年，南昌經(jīng)濟(jì)以 %的增長(zhǎng)幅度，高居全國 27個(gè)省會(huì)城市中二甲的位置，南昌正逐步被熟悉和關(guān)注，同時(shí)日益高漲的經(jīng)濟(jì)發(fā)展給南昌的城市建設(shè)帶來勃勃生機(jī)。也為正處在上升期的房地產(chǎn)業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 根據(jù)國內(nèi)外研究表明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展總是隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展，并隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)而波動(dòng)，且呈現(xiàn)出相當(dāng)明顯的 1— 2 年的滯后效應(yīng)，南昌多年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使得房地產(chǎn)發(fā)展 基礎(chǔ)牢靠，未來前景看好。 居民收入分析 2020 年 — 2020 年南昌市居民人均可支配收入表 表 2— 2 指標(biāo) 年份 人均可支配收入（元） 收入漲幅 2020年 7021 % 2020年 7793 11% 11 2020年 8744 % 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 人均可支配收入水平的高低，決定著購買力的大小和支付能力的增強(qiáng)。對(duì)于房地產(chǎn)投資來說，人均可支配收入水平直接決定著房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展空間和購買群體的大小。南昌居民人均可支配收入持續(xù)增加，為房地產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展提 供了強(qiáng)有力的保障。 人口狀況分析 城市的人口，決定著一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅類物業(yè)的市場(chǎng)需求總額。根據(jù)南昌統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料， 2020 年底，南昌市戶籍總?cè)丝诩s為 萬人，到 2020 年底再次統(tǒng)計(jì)時(shí)，戶籍人口增加 10 萬，若按 2020 年人均住房面積 18㎡的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，人口增長(zhǎng)對(duì)住房市場(chǎng)將直接產(chǎn)生近 180 萬㎡的潛在需求。同時(shí)人口的增長(zhǎng)也意味著城市化，南昌城市化進(jìn)程腳步的加快，將有力拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。 結(jié)論： 南昌經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)將使南昌房地產(chǎn)業(yè)處于總量增長(zhǎng)時(shí)期，這是南昌市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的內(nèi)在 動(dòng)力；人民生活水平的日益提高，城市化進(jìn)程腳步加快將使南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量不斷增加，也是南昌房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、有序發(fā)展的外在拉力，總體看來，南昌房地產(chǎn)運(yùn)行基礎(chǔ)牢靠。 二、南昌房地產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)中的地位 南昌國內(nèi)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值對(duì)比 表 2— 1 指標(biāo) 年份 生產(chǎn)總值（億元） 比上年增長(zhǎng) 其中房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值（億元） 房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值占生產(chǎn)總值的比例 2020 % % 2020 636 % 27 % 12 2020 % 42 % 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 數(shù)據(jù)顯示，南昌房地產(chǎn)業(yè)在南昌整個(gè)經(jīng)濟(jì)中的地位日益凸顯，對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)值已經(jīng)越來越大，政府出臺(tái)的 《 2020 年南昌房地產(chǎn)分析報(bào)告》 表明 南昌房地產(chǎn)業(yè) 正 成為南昌支柱產(chǎn)業(yè)之一 ，并受到政府的強(qiáng)烈關(guān)注。地位決定未來，類似南昌這種經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，財(cái)政收入低微、產(chǎn)業(yè)生存能力差的城市，絕不會(huì)輕易放棄房地產(chǎn)這個(gè)新新高效產(chǎn)業(yè)，南昌市政府也必將抓住此次契機(jī)，不斷加強(qiáng)監(jiān)管力度，制定更多、更合理的政策來維護(hù)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)成為南昌經(jīng)濟(jì)的重要支撐，有了政府導(dǎo)向， 南昌房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展將更有保障。 三、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)總體回顧 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析 年數(shù) 內(nèi)容 供應(yīng)量 成交量 供求比 2020年 110萬 122萬 1： 2020年 250萬 203萬 1： 2020年 211萬 1： 說明：數(shù)據(jù)內(nèi)容截取商品住宅部分。 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 南昌市總體供大于求， 2020 年市場(chǎng)供過于求的原因有三點(diǎn)，一是在 2020 年、 2020 年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖跡象面前，特別是 2020 年的市場(chǎng)形勢(shì)證明，帶 給更多開發(fā)商信心，老開發(fā)企業(yè)紛紛擴(kuò)大投資規(guī)模，新的資金大量向房地產(chǎn)業(yè)聚集，直接導(dǎo)致 2020 年市場(chǎng)供應(yīng)的空前增長(zhǎng)；二是房地產(chǎn)開發(fā)集中在市中心，房地產(chǎn)項(xiàng)目定位高，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化抑制了部分購房需求；三是在 2020 年大記事中，非典橫行，整個(gè)“ ”房地產(chǎn)黃金銷售周期被錯(cuò)過，縮短了全年的房地產(chǎn)銷售時(shí)間。在市場(chǎng)供應(yīng)不斷增加，實(shí)際需求又日益縮小的不利條件下，市場(chǎng)出 13 新短期的供大于求也是在所難免，然而，一場(chǎng)席卷全國的（國務(wù)院“ 18”號(hào)文件，“ 121”號(hào)文件兩條）宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，猶如一場(chǎng)及時(shí)雨，市場(chǎng)很快平靜下來，很大程度上 確保了南昌 2020 年房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，市場(chǎng)需求再上新臺(tái)階。 房地產(chǎn)價(jià)格分析 中部五省會(huì)城市 2020 年收入房?jī)r(jià)對(duì)比表 城市 內(nèi)容 南昌 武漢 長(zhǎng)沙 合肥 鄭州 可支配收入 8744元 9564元 11021元 8610元 9667元 商品住宅 均價(jià) 2321元 /平方米 2836元 /平方米 2391元 /平方米 2577元 /平方米 2327元 /平方米 房?jī)r(jià)收入比 1： 1： 1： 1： 1： 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 類比中部五省會(huì)城市，南昌房 價(jià)、收入比處于比較中間的位置，說明根據(jù)南昌現(xiàn)有的居民收入情況，商品住宅價(jià)格還是比較合理的。 未來市場(chǎng)增量分析 2020 年，南昌市房地產(chǎn)投資完成 億元，占全省房地產(chǎn)投資 1／ 3（全省房地產(chǎn)投資完成 億元），占南昌市固定資產(chǎn)投資的比重達(dá) ％；南昌市商品房新開工面積達(dá)379 萬平方米， 加上跨年度施工的項(xiàng)目， 2020 年南昌市商品房施工面積首次突破 1000 萬平方米，達(dá) 1067 萬平方米，較上年增長(zhǎng) ％，其中商品住宅施工面積達(dá) 791 萬平方米，較上年增長(zhǎng) ％。 超量的施工面積，預(yù)示著南昌房 地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入全面爆發(fā)時(shí)期，同時(shí)伴隨而來的殘酷市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，其中住宅產(chǎn)品的激烈競(jìng)爭(zhēng)將不可避免。 市場(chǎng)購買客戶群分析 表 4— 1 14 年數(shù) 內(nèi)容 2020 年 2020 年 南昌人購買商品房比例 78% 73% 外地人購買商品房比例 22% 27% 外地人購買住宅比例 24% 26% 說明：外地人購買住宅比例是指外地人累計(jì)購買總量占南昌當(dāng)年住宅銷售總量的比 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 南昌購房人群的外延化，正是南昌高速經(jīng)濟(jì)發(fā)展和南昌區(qū)位優(yōu)勢(shì)雙重作用的結(jié)果，同時(shí)也受到外地品牌開發(fā)企業(yè)連動(dòng)開發(fā)效應(yīng) 所帶來的部分外地追隨客戶影響。消費(fèi)人群的擴(kuò)融，一方面將促使南昌房地產(chǎn)開發(fā)求新、求變，激發(fā)創(chuàng)新能力，提升整個(gè)行業(yè)的發(fā)展水平；另一方面外來人所帶來的新的生活習(xí)性、生活方式將濡染南昌當(dāng)?shù)鼐用?，提升居民生活品質(zhì)和對(duì)新事物的接受能力；三是外地購房人群的加入，適當(dāng)?shù)耐鈦硐M(fèi)需求有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，激活了市場(chǎng)熱度。在購買產(chǎn)品中，外地人傾向于中高檔住宅產(chǎn)品，此類人群的增加，將在一定程度上支撐南昌高端產(chǎn)品市場(chǎng)。 市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 2020 年 南昌市區(qū) 合計(jì) 預(yù)銷售商品 住宅 216 萬平方米（不含紅谷灘新區(qū)政策性定向商品房） ，其中均價(jià)在 2020 元／平方米以下的只有 萬平方米，占總量的 %，全部分布在離城區(qū)遠(yuǎn)的灣里區(qū)和昌北開發(fā)區(qū)，單套建筑面積在 95平方米以下的 萬平方米，占總量的 %；均價(jià)在 3000 元／平方米以上的面積達(dá)到 萬平方米，占總量的 %，單套建筑面積在 150 平方米以上的 萬平方米，占總量的 %。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)已經(jīng)表明，南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在不夠合理表現(xiàn)。每個(gè)城市中，購房人群就如同社會(huì)階層一樣，呈 15 現(xiàn)金字塔的狀態(tài)，即普通購買客戶處在底層，是最多的，越向上，高端客戶群就越 少，正常的市場(chǎng)情況是普通住宅供應(yīng)大于高檔住宅，南昌目前的市場(chǎng)上普通住宅和中高檔住宅出現(xiàn)倒掛，實(shí)屬不正常。但造成結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀，有其特殊性，南昌 2020 年的房地產(chǎn)項(xiàng)目中 70%的樓盤位于市中心，城市土地的稀缺性，直接導(dǎo)致了開發(fā)成本的增加，另外不少開發(fā)商為追求價(jià)值最大化，檔次定位傾向于高檔，最后形成的價(jià)格自然就只能針對(duì)市場(chǎng)高端客戶群。 在南昌現(xiàn)有的供應(yīng)結(jié)構(gòu)條件下，政府可能會(huì)通過宏觀調(diào)控予以平和，高端住宅的政策影響不可避免。同時(shí)相對(duì)有限的南昌高端客戶群，又正逐步被市場(chǎng)消化，高檔產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)白熱化，未來市場(chǎng)再做高 端產(chǎn)品似乎應(yīng)謹(jǐn)慎行事。受到市場(chǎng)抑制的中檔住宅產(chǎn)品，特別是南昌城郊結(jié)合地帶的中價(jià)位住宅開發(fā)適逢其實(shí)，普通住宅產(chǎn)品的開發(fā)發(fā)展前景看好。 南昌房地產(chǎn)銷售周期特征分析 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 每一個(gè)城市房地產(chǎn)銷售周期特征是不同的，我們?cè)噲D通過南昌 2020～ 2020 年每個(gè)月成交量的狀況，來尋找市場(chǎng)銷售規(guī)律，從而為本項(xiàng)目的開發(fā)周期制定尋找依據(jù)。南昌全年的銷售黃金周期應(yīng)該是 6月份，其次是 12 月份，銷售最為暗淡的時(shí)期在 4 月、 8月、 9月三個(gè)月。 四、南昌二手房市場(chǎng)分析 南昌二手房市場(chǎng)成交量對(duì)比表 年數(shù) 內(nèi)容 2020年 2020年 2020年 16 二手房成交量 54萬 新房成交量 122萬 203萬 說明：以上數(shù)據(jù)針對(duì)的是純商品住宅類型 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)之間是相互發(fā)展，相互促進(jìn)的，南昌房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的告訴發(fā)展正給一級(jí)市場(chǎng)的帶來了良好的發(fā)展機(jī)遇。南昌二級(jí)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)，說明兩點(diǎn)，一是南昌人購房觀念正在改變，居民生活水平的日益提高，催生了大量通過“賣舊買新、賣小 買大”的方式來改善居住環(huán)境的需求。二是在當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)條件下，很多人不得不通過出售固定資產(chǎn)來改善居住環(huán)境，供應(yīng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)抑制了二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)也是不利的，未來南昌住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化將促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)的快速發(fā)展。 五、南昌土地市場(chǎng)分析 土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地的供應(yīng)量直接決定了未來商品房市場(chǎng)的供應(yīng)量，研究了土地市場(chǎng)，也就研究了未來市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。土地市場(chǎng)的供應(yīng)分析分為存量土地和增量土地兩部分。 存量土地分析 根據(jù)南昌 市國土部門調(diào)查統(tǒng)計(jì)， 截止 2020 年底，南昌 南昌市市區(qū)已經(jīng)出讓但未投入開發(fā)建設(shè) 的土地共 4000 余畝 （大部分為住宅性質(zhì)用地） ，其中很大一部分是 因 房屋拆遷受阻造成不能按土地出讓合同約定的時(shí)限交付 的 土地， 有消息透露，這部分土地將由政府出面協(xié)調(diào)盤活，并盡快交于開發(fā)商開發(fā)，假定這部分土地的綜合容積率在 （參照 20 2020 年南昌市中心出讓土地容積率），那么商品房市場(chǎng)供應(yīng)總量將在 530 萬平方米左右，超過南昌 2020年的市場(chǎng)成交總量，如果這部分土地同時(shí)開發(fā)，再加上市中心現(xiàn)有在開發(fā)項(xiàng)目的后期推出量，未來南昌市中心房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將相當(dāng)激烈。 增量土地分析（國有建設(shè)用地） 增量土地主要是政 府通過招、拍、掛的方式公開向社會(huì)出售土地。在現(xiàn)有國家土地政策下，開發(fā)商獲取土地后閑置一年以上的土地要收土地閑置費(fèi)用，兩年就要無償收回，因此開發(fā)商一般都會(huì)在一年左右的時(shí)間進(jìn)行開發(fā)，即，只要研究近兩年的政府土地成交量就可以初步判定未來市場(chǎng)上新增商品房項(xiàng)目的總量。 ? 2020年南昌土地成交量 17 2020 年南昌市共出讓成交商品房開發(fā)用地 24 宗土地，出讓商品房開發(fā)土地面積 畝，土地成交金額 億元，出讓的土地總建筑面積約 萬平米，預(yù)示著 2020 年將有 萬平米的增量房推進(jìn) 市場(chǎng)，從出讓的 土地用途來分析；純住宅用地只占 %，商住綜合用地占了近 83%， 未來兩年 的商業(yè)將有增加。 從成交的區(qū)域分布來看，主要分布在市中心區(qū)、城南、青山湖片區(qū)。其中老城區(qū)最多，共成交 11 宗，面積達(dá) 畝，其次為城南片區(qū)，共成交 5宗，總面積 畝 ， 紅谷灘 和高心開發(fā)區(qū) 今年尚無一宗地出讓。通過土地出讓可預(yù)見， 未來兩年 的房地產(chǎn)增量市場(chǎng)將在市中心和城南 ， 地價(jià)繼續(xù)攀升， 將會(huì)導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)。 2020 年土地成交的樓面地價(jià)，延續(xù)了 2020 年土地供應(yīng)成交的樓面地價(jià)走高的趨勢(shì) ，從土地供應(yīng)區(qū)域來看，未來住宅的中 心化逐步向郊區(qū)化轉(zhuǎn)移，土地供應(yīng)區(qū)域的調(diào)整將帶來商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，這將促進(jìn)南昌房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展 。 ? 2020年南昌土地成交量 2020 年南昌市計(jì)劃出讓商品房用地 4500 畝， 其中 企業(yè)改制用地將不會(huì)受到南昌市年度土地供應(yīng)計(jì)劃的限制，住宅用地分布在各個(gè)板塊