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南昌浙江大學(xué)科技園配套公寓項(xiàng)目策劃全案-wenkub

2022-08-31 13:11:33 本頁面
 

【正文】 122萬 203萬 說明:以上數(shù)據(jù)針對的是純商品住宅類型 數(shù)據(jù)來源:上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 房地產(chǎn)市場中,房地產(chǎn)一、二級市場之間是相互發(fā)展,相互促進(jìn)的,南昌房地產(chǎn)二級市場的告訴發(fā)展正給一級市場的帶來了良好的發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)相對有限的南昌高端客戶群,又正逐步被市場消化,高檔產(chǎn)品競爭已經(jīng)白熱化,未來市場再做高 端產(chǎn)品似乎應(yīng)謹(jǐn)慎行事。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)已經(jīng)表明,南昌房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在不夠合理表現(xiàn)。 市場購買客戶群分析 表 4— 1 14 年數(shù) 內(nèi)容 2020 年 2020 年 南昌人購買商品房比例 78% 73% 外地人購買商品房比例 22% 27% 外地人購買住宅比例 24% 26% 說明:外地人購買住宅比例是指外地人累計(jì)購買總量占南昌當(dāng)年住宅銷售總量的比 數(shù)據(jù)來源:上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 南昌購房人群的外延化,正是南昌高速經(jīng)濟(jì)發(fā)展和南昌區(qū)位優(yōu)勢雙重作用的結(jié)果,同時(shí)也受到外地品牌開發(fā)企業(yè)連動(dòng)開發(fā)效應(yīng) 所帶來的部分外地追隨客戶影響。在市場供應(yīng)不斷增加,實(shí)際需求又日益縮小的不利條件下,市場出 13 新短期的供大于求也是在所難免,然而,一場席卷全國的(國務(wù)院“ 18”號(hào)文件,“ 121”號(hào)文件兩條)宏觀調(diào)控政策出臺(tái),猶如一場及時(shí)雨,市場很快平靜下來,很大程度上 確保了南昌 2020 年房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展,市場需求再上新臺(tái)階。 二、南昌房地產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)中的地位 南昌國內(nèi)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值對比 表 2— 1 指標(biāo) 年份 生產(chǎn)總值(億元) 比上年增長 其中房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值(億元) 房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值占生產(chǎn)總值的比例 2020 % % 2020 636 % 27 % 12 2020 % 42 % 數(shù)據(jù)來源:上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 數(shù)據(jù)顯示,南昌房地產(chǎn)業(yè)在南昌整個(gè)經(jīng)濟(jì)中的地位日益凸顯,對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)值已經(jīng)越來越大,政府出臺(tái)的 《 2020 年南昌房地產(chǎn)分析報(bào)告》 表明 南昌房地產(chǎn)業(yè) 正 成為南昌支柱產(chǎn)業(yè)之一 ,并受到政府的強(qiáng)烈關(guān)注。 人口狀況分析 城市的人口,決定著一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅類物業(yè)的市場需求總額。 根據(jù)國內(nèi)外研究表明,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展總是隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展,并隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)而波動(dòng),且呈現(xiàn)出相當(dāng)明顯的 1— 2 年的滯后效應(yīng),南昌多年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,使得房地產(chǎn)發(fā)展 基礎(chǔ)牢靠,未來前景看好。 ? 宏觀調(diào)政策將抑制高檔住宅市場,對普通商品房,特別是低價(jià)住宅會(huì)采取政策性鼓勵(lì)。 趨勢預(yù)判 ? 政策影響性將逐漸顯現(xiàn),隨著 稅政策的實(shí)施,二手房交易量會(huì)有所下降。新建商品房供求基本保持平衡,價(jià)格較 2020年同期穩(wěn)定上漲。從空置原因分析,主要是交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計(jì)落后等。 近年來,隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快,南昌市的居住環(huán)境不斷改善,作為省會(huì)城市的輻射功能日益顯現(xiàn),吸引了外地、特別是省內(nèi)其它地市的人士紛紛前來購房置業(yè),外地居民購房的比重逐年上升。市場上大戶型、高價(jià)位商品住房居多,中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房供應(yīng) 量減少。 表 1:新建商品房供應(yīng)狀況 7 價(jià)格 (元 /M2) 供應(yīng)量 ( M2) 所占比例 ( %) 單套面積 ( M2) 供應(yīng)量 ( M2) 所占比例 ( %) 1500 以下 60以下 15002020 6080 20202500 80100 25003000 100120 30003400 120150 40005000 150180 5000 以上 0 0 180 以上 表 2:新建商品房需求狀況 價(jià)格 (元 /M2) 預(yù)銷售量 ( M2) 所占比例 ( %) 單套面積 ( M2) 預(yù)銷售量 ( M2) 所占比例 ( %) 1500 以下 60以下 15002020 6080 20202500 80100 25003000 100120 30003400 120150 40005000 150180 5000 以上 180以上 上述數(shù)據(jù)顯示南昌商品房市場結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。 三、政策影響下南昌房地產(chǎn)市場表現(xiàn)及影響 房地產(chǎn)投資狀況 2020 年 15 月份南昌市 房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 億元,較上年同期增長 %,比去年同期增幅相比,下降了 個(gè)百分點(diǎn)。從最近出臺(tái)的政策看,政府的調(diào)節(jié)目標(biāo)開始明晰,針對性大大增強(qiáng)。由此看來,政府打壓投機(jī)的決心越來越強(qiáng)。 因此,政府開始轉(zhuǎn)入綜合調(diào)節(jié),多拳出擊。從政府出臺(tái)政策順序看,政府對房地產(chǎn)調(diào)控的政策導(dǎo)向順序?yàn)椋? 5 從出臺(tái)政策過程看,呈現(xiàn)出以下幾個(gè)方面的特點(diǎn): 1)單一調(diào)控轉(zhuǎn)向“多拳出擊” 在去年,政府重點(diǎn)從一級市場調(diào)控房地產(chǎn),控制土地投機(jī)和地價(jià),迫使囤積土地的開發(fā)商盡快開發(fā),增加市場供給,以期通過這來控制房價(jià),調(diào)控需求。 需求調(diào)節(jié)政策目的是抑制投機(jī)需求的過渡膨脹,增加投機(jī)成本,提高投機(jī)門檻,從而降低市場投機(jī),化解市場虛高泡沫,穩(wěn)定市場。 從已經(jīng)推出的這五個(gè)方面的政策看,土地供給政策和結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策為市場供給調(diào)控政策類(即限制市場供給和調(diào)節(jié)供給結(jié)構(gòu)),而金融政策和財(cái)政稅收政策為需求調(diào)控政策類(限制市場需求)。 4)結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策。 包括利率政策、匯率、貸款首付額度和不同物業(yè)貸款安排。這就是說,“國八條”后,南昌市住宅用地放量已經(jīng)占了全年土地計(jì)劃供應(yīng)量的 1/7,也相當(dāng)于去年商品房供地總量的一半。 ? 據(jù)了解,目前南昌建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房包括城東,城南,城西,城北四個(gè)小區(qū),目前建成面積達(dá) 156萬平方米,但建設(shè)規(guī)模以及發(fā)展速度還是比較緩慢。 為便于操作將南昌市區(qū)劃分為 4類:具體價(jià)格為每平方米建筑面積 3600 元、 3000 元、 2500 元、1800 元。七是切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序。三是加強(qiáng)對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的調(diào)控,保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。一、高度重視穩(wěn)定住房價(jià)格;二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價(jià)格的責(zé)任:房價(jià)提高到政治高度,建立政府負(fù)責(zé)制,省政府負(fù)總責(zé),對住房價(jià)格上漲過快,控制不力,要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任;三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng),并督促建設(shè);四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求,主要是控制拆遷數(shù)量;五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求;六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行;七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施;八、認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價(jià)格工作的督促檢查。 1 江西南昌浙江大學(xué)國家大學(xué)科技園 配套公寓項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 2 第一部分 市場篇 第一章 政策對南昌市場的影響 一、近期國家和南昌出臺(tái)重要政策介紹 隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫,面對越來越大的市場風(fēng)險(xiǎn),從 2020 年開始,政府部門開始重點(diǎn)調(diào)控房地產(chǎn)市場,采取一系列緊縮性宏觀調(diào)控政策。 ? 2020年 4月 27日,國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議,分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢, 提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場 (簡稱“新 8條”)。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度,保障最低收入家庭基本住房需求。八是加強(qiáng)市場監(jiān)測,完善市場信息披露制度。 5月 31 日,經(jīng)建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局確認(rèn)備案后對外公布。今后幾年,南昌準(zhǔn)備每年計(jì)劃建設(shè) 50~60 萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房,其比例將占全市當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總量的 15%~12%。 二、政策性質(zhì)類型和背景分析 政策性質(zhì)類型分析 4 從政策性質(zhì)看,主要分為五個(gè)方面的政策類型: 1)土地供給政策。 3)財(cái)政稅收政策。 增大中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房市場供給,控制高價(jià)房市場供給。從出臺(tái)政策看,政府的需求調(diào)節(jié)政策市場影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給調(diào)控政策。 從新出臺(tái)的政策看,針對投機(jī)者和交易環(huán)節(jié)的緊縮調(diào)控意圖非常明顯。但實(shí)際上卻適得其反,它加速了開發(fā)商企業(yè)兩級分化,大企業(yè)的市場控制力增強(qiáng),進(jìn)一步增強(qiáng)市場信心。從今年推出的政策看,政府開始從 一級、二級、三級市場同時(shí)出擊,供給、需求綜合調(diào)控,財(cái)政、金融雙向結(jié)合 。 3)調(diào)節(jié)目標(biāo)越來越明確 早期的政策是總體調(diào)控,并沒有嚴(yán)格區(qū)分對不同角色的不同調(diào)控。增加經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)房及其用地的供給,嚴(yán)格限制高價(jià)房及其用地,營業(yè)稅征收就是針對投機(jī)者而設(shè)計(jì)的。其中:商品房建設(shè)投資額 億元,較上年同期增長 %,與去年同期增幅相比,下降幅度較大。高價(jià)位、大戶型住房所占比例較大,從商品住房供應(yīng)情況看, 2020 年 15 月單價(jià)在每平方米 3000 元以上的高價(jià)房供應(yīng)量占總量的 %,單套面積在 120M2以上的占總量的 %;從預(yù)銷售情況看, 2020 年 15月單價(jià)在每平方米 3000 元以上的占總銷量的 %,單套建筑面積在 120M2以上的占總銷量的 %。 8 ? 高價(jià)位住房集中上市。 從購房目的來看,以自 住為主,但置 業(yè)投資的比重逐年上升。 存量房交易狀況 2020 年 15 月南昌市市區(qū)共完成存量 房交易 8707 套,同比增長 %,面積 萬 9 M2,較上年同期增長 %,其中存量住房 8014 套,面積 萬 M2,分別較上年增長 %和 %,房改房上市交易 3917 套,面積 M2,較上年同期分別增長 %和 %。 ? 新建商品房市場結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出,適合百姓居住的經(jīng)濟(jì)型住房比例還有待提升。 ? 新建商品房市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整,經(jīng)濟(jì)型住宅上市量將有所上升。 第二章 南昌房地產(chǎn)市場分析 10 一、南昌房地產(chǎn)市場運(yùn)行基礎(chǔ)分析 南昌總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境 %%%16%%%%%%%2002年2003年2004年2005年一季度南昌2 0 0 2 年——20 0 5 年經(jīng)濟(jì)狀況 南昌經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)多年保持兩位數(shù)字的高速發(fā)展, 2020 年全國“非 典”肆虐之時(shí),南昌經(jīng)濟(jì)仍勢不可擋,并以 %增長幅度達(dá)到歷史最高點(diǎn)。 居民收入分析 2020 年 — 2020 年南昌市居民人均可支配收入表 表 2— 2 指標(biāo) 年份 人均可支配收入(元) 收入漲幅 2020年 7021 % 2020年 7793 11% 11 2020年 8744 % 數(shù)據(jù)來源:上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 人均可支配收入水平的高低,決定著購買力的大小和支付能力的增強(qiáng)。根據(jù)南昌統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料, 2020 年底,南昌市戶籍總?cè)丝诩s為 萬人,到 2020 年底再次統(tǒng)計(jì)時(shí),戶籍人口增加 10 萬,若按 2020 年人均住房面積 18㎡的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,人口增長對住房市場將直接產(chǎn)生近 180 萬㎡的潛在需求。地位決定未來,類似南昌這種經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱,財(cái)政收入低微、產(chǎn)業(yè)生存能力差的城市,絕不會(huì)輕易放棄房地產(chǎn)這個(gè)新新高效產(chǎn)業(yè),南昌市政府也必將抓住此次契機(jī),不斷加強(qiáng)監(jiān)管力度,制定更多、更合理的政策來維護(hù)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康長遠(yuǎn)發(fā)展,使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)成為南昌經(jīng)濟(jì)的重要支撐,有了政府導(dǎo)向, 南昌房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展將更有保障。 房地產(chǎn)價(jià)格分析 中部五省會(huì)城市 2020 年收入房價(jià)對比表 城市 內(nèi)容 南昌 武漢 長沙 合肥 鄭州 可支配收入 8744元 9564元 11021元 8610元 9667元 商品住宅 均價(jià) 2321元 /平方米 2836元 /平方米 2391元 /平方米 2577元 /平方米 2327元 /平方米 房價(jià)收入比 1: 1: 1: 1: 1: 數(shù)據(jù)來源:上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 類比中部五省會(huì)城市,南昌房 價(jià)、收入比處于比較中間的位置,說明根據(jù)南昌現(xiàn)有的居民收入情況,商品住宅價(jià)格還是比較合理的。消費(fèi)人群的擴(kuò)融,一方面將促使南昌房地產(chǎn)開發(fā)求新、求變,激發(fā)創(chuàng)新能力,提升整個(gè)行業(yè)的發(fā)展水平;另一方面外來人所帶來的新的生活習(xí)性、生活方式將濡染南昌當(dāng)?shù)鼐用?,提升居民生活品質(zhì)和對新事物的接受能力;三是外地購房人群的加入,適當(dāng)?shù)耐鈦硐M(fèi)需求有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場繁榮,激活了市場熱度。每個(gè)城市中,購房人群就如同社會(huì)階層一樣,呈 15 現(xiàn)金字塔的狀態(tài),即普通購買客戶處在底層,是最多的,越向上,高端客戶群就越 少,正常的市場情況是普通住宅供應(yīng)大于高檔住宅,南昌目前的市場上普通住宅和中高檔住宅出現(xiàn)倒掛,實(shí)屬不正常。受到市場抑制的中檔住宅產(chǎn)品,特別是南昌城郊結(jié)合地帶的中價(jià)位住宅開發(fā)適逢其實(shí),普通住宅產(chǎn)品的開發(fā)發(fā)展前景看好。南昌二級市場成交數(shù)據(jù),說明兩點(diǎn),一是南昌人購房觀念正在改變
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