【正文】 房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。 三、南昌房地產(chǎn)市場總體回顧 房地產(chǎn)市場供求分析 年數(shù) 內(nèi)容 供應(yīng)量 成交量 供求比 2020年 110萬 122萬 1： 2020年 250萬 203萬 1： 2020年 211萬 1： 說明：數(shù)據(jù)內(nèi)容截取商品住宅部分。 未來市場增量分析 2020 年，南昌市房地產(chǎn)投資完成 億元，占全省房地產(chǎn)投資 1／ 3（全省房地產(chǎn)投資完成 億元），占南昌市固定資產(chǎn)投資的比重達(dá) ％；南昌市商品房新開工面積達(dá)379 萬平方米， 加上跨年度施工的項(xiàng)目， 2020 年南昌市商品房施工面積首次突破 1000 萬平方米，達(dá) 1067 萬平方米，較上年增長 ％，其中商品住宅施工面積達(dá) 791 萬平方米，較上年增長 ％。在購買產(chǎn)品中，外地人傾向于中高檔住宅產(chǎn)品，此類人群的增加，將在一定程度上支撐南昌高端產(chǎn)品市場。但造成結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀，有其特殊性，南昌 2020 年的房地產(chǎn)項(xiàng)目中 70%的樓盤位于市中心，城市土地的稀缺性，直接導(dǎo)致了開發(fā)成本的增加，另外不少開發(fā)商為追求價值最大化，檔次定位傾向于高檔，最后形成的價格自然就只能針對市場高端客戶群。 南昌房地產(chǎn)銷售周期特征分析 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 每一個城市房地產(chǎn)銷售周期特征是不同的，我們試圖通過南昌 2020～ 2020 年每個月成交量的狀況，來尋找市場銷售規(guī)律，從而為本項(xiàng)目的開發(fā)周期制定尋找依據(jù)。二是在當(dāng)前市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)條件下，很多人不得不通過出售固定資產(chǎn)來改善居住環(huán)境，供應(yīng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)抑制了二級市場的發(fā)展，對房地產(chǎn)一級市場也是不利的，未來南昌住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化將促進(jìn)二級市場的快速發(fā)展。 增量土地分析（國有建設(shè)用地） 增量土地主要是政 府通過招、拍、掛的方式公開向社會出售土地。其中老城區(qū)最多，共成交 11 宗，面積達(dá) 畝，其次為城南片區(qū)，共成交 5宗，總面積 畝 ， 紅谷灘 和高心開發(fā)區(qū) 今年尚無一宗地出讓。今年 一季度 實(shí)際成交土地 畝， 主要集中在紅谷灘地區(qū)，另外年內(nèi) 還將有 畝土地 出讓， 如果這一指標(biāo)完成，今年的土地供應(yīng)將是 2020 年的 3倍， 土地 供應(yīng)呈現(xiàn)明顯 放量的 趨勢 ，整個投資規(guī)模也將 再次 增大 ，對整個房價快速上漲有很大的促進(jìn)作用，同時是從整個土地供應(yīng)區(qū)位看， 2500 畝土地供應(yīng)量在郊區(qū)，土地供應(yīng)方向的轉(zhuǎn)移，對調(diào)整南昌未來商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整意義重大。 各區(qū)域預(yù)、銷售價格分析 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 2020 年南昌住宅交易價格表明，市中心房價已經(jīng)超過 3000 元 /平方米，其中屬清山湖的房價最貴，原因是它擁有城市中心稀缺的自然湖泊資源。 南昌居住主題公園 樓盤名稱 南昌居住主題公園 售樓電話 5999999 5989898 項(xiàng)目 地址 南昌象湖新城中心區(qū)金沙大道 售樓地址 南昌象湖新城中心區(qū)金沙大道 投資商 利嘉上海股份公司 開發(fā)商 南昌平海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理商 江西新德安房地產(chǎn)顧問有限公司 物管公司 居住主題公園物業(yè)公司 占地面積 1400畝 建筑面積 130萬平方米 建筑類別 多層、小高層、花園洋房、別墅 總戶數(shù) 約 10000戶 建筑結(jié)構(gòu) 框架 容積率 建筑風(fēng)格 歐陸風(fēng)格 物管費(fèi) 多層 元 /月 /㎡ 綠化率 % 交通狀況 乘 25路長班到終點(diǎn)站下 停車位 3600個 配套設(shè)施 中央景觀 花園、室外游泳池、人工沙灘、植被、商業(yè)街、燒烤區(qū)、網(wǎng)球場、兒童游樂場、滑板公園、高爾夫練習(xí)場等 主力戶型 二房（ ㎡ ） 三房（ ㎡ ） 價 格 多層均價 2350元 /㎡ 別墅均價 3300元 /㎡ 推出時間 2020年開工 開盤時間 2020年 5月 1日 交付時間 2020年 2月 工程現(xiàn)狀 全面開工建設(shè) 銷售情況 一期 約 3000套 銷售已過 95% 客戶 個人購買、 東航等單位團(tuán)購 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 正榮 ? 項(xiàng)目的規(guī)模都比較大，每一期推量比較大，區(qū)域消化有限。 結(jié)論 福利分房的體制在中國已經(jīng)取消多年，但在南昌這種房地產(chǎn)發(fā)展還不成熟區(qū)域，企業(yè)分房的觀念仍殘留記憶，特別是一些經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好的國有大中型企業(yè)為留住人才，不惜通過分房來達(dá)到目標(biāo)。 在過去的幾年中，南昌的房地產(chǎn)供求穩(wěn)步增長，并呈現(xiàn)供小于求的局面，顯示南昌的房地產(chǎn)市場的發(fā)展活力，未來兩年將在市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化下，市場需求將被進(jìn)一步激發(fā)。 南昌房地產(chǎn)的黃金銷售周期是 6 月和 12 月，銷售最為暗淡時期在 4 月、 8 月、 9 月三個月。 1企業(yè)團(tuán)購是南昌房地產(chǎn)銷售的又一重要對象，在購買特征上傾向于城郊價格適中的項(xiàng)目，未來郊區(qū)項(xiàng)目將逐步重視這類客戶群。 未來兩年南昌房地產(chǎn)的市場競爭加劇，本項(xiàng)目應(yīng)充分認(rèn)識市場，重點(diǎn)在市場定位上錯開競爭。高新區(qū)北面主要為產(chǎn)業(yè)科技園，居住環(huán)境和基本條件都不具備，現(xiàn)在尚不存在商 品住宅項(xiàng)目，按照現(xiàn)有的規(guī)劃，這里也不可能成為住宅項(xiàng)目聚集的區(qū)域。 1）項(xiàng)目成功的背景 ? 1000 畝的土地規(guī)模給了萬科足夠的思考、規(guī)劃和發(fā)展空間，他把它當(dāng)作一個城來對待，可以做不同的產(chǎn)品形態(tài)來適應(yīng) 不同的人群，可以通過合理的商業(yè)布局來引導(dǎo)居民生活，也可以發(fā)揮低成本優(yōu)勢來建造精致的園林景觀，規(guī)模效應(yīng)十分明顯。 2）產(chǎn)品規(guī)劃特色 ? 綜觀南昌市中心樓盤，第一感覺就是建筑密度大，樓間 距小，私密性差，而萬科以低密度住宅面市，迅速吸引了廣大客戶的眼球。 ? 巧借市政綠化為己所用。 ? 在建筑選材和建筑施工上注重產(chǎn)品的品質(zhì)，建筑的每一個細(xì)節(jié)都能感到精雕細(xì)鑿。 市場供應(yīng)房型以兩房、三房為主，兩房的面積范圍在 80～ 90 平方米。 類似于酒店式公寓的精裝修公寓異軍突起。我們認(rèn)為本項(xiàng)目所在區(qū)域酒店式公寓產(chǎn)品前景良好，但應(yīng)在產(chǎn)品品質(zhì)上下工夫，建造真正的酒店式公寓。 六、區(qū)域市場分析對本項(xiàng)目的建議 針對區(qū)域市場特征分析，并借鑒萬科四季花城中的成功經(jīng)驗(yàn)，建議本項(xiàng)目： 作為高新科技園區(qū)，區(qū)域樓盤尚未用園區(qū)定位作為項(xiàng)目開發(fā)主題，本項(xiàng)目可以以次為契機(jī)，拉近項(xiàng)目與園區(qū)的關(guān)系。適當(dāng)排布舒適的房型，滿足客戶的不同需求。 降低項(xiàng)目的建筑密度，營造小區(qū)良好的景觀環(huán)境，特別在景觀小品的設(shè)置中于項(xiàng)目主題聯(lián)系起來。 一、高新區(qū)區(qū)位環(huán)境 29 南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（下稱高新區(qū)）建于 1991年 3月， 1992 年 11月份經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn) ，成 為全國 53 家國家經(jīng)高新區(qū)之一，享受國家和省、市賦予的科技特區(qū)優(yōu)惠政策。南昌飛機(jī)制造公司科技園和南昌航空學(xué)院科技園為南昌高新區(qū)的組成部分。 通訊系統(tǒng) 建有終局容量 4 萬門的程控電話和高速、寬帶的計(jì)算機(jī)通訊網(wǎng)絡(luò) ，并隨著園區(qū)的發(fā)展，適時擴(kuò)大系統(tǒng)容量 。南昌市公共交通總公司已在高新區(qū)內(nèi)建成南昌市最大的公交車總站，市區(qū) 5 路、 7 路、11 路、 13路、 28 路、 231 路、 209 路、 220路、 208 路、 816 路公共汽車直達(dá)區(qū)內(nèi)， 沿途經(jīng)過道路主要集中在高新區(qū)南面，北面幾乎沒有公交路線到達(dá)。優(yōu)惠政策內(nèi)容主要是高科技人才引進(jìn)、銀行貸款、土地供應(yīng)、財務(wù)稅收、為企業(yè)之間提供交 流平臺等等，這些都給外來投資企業(yè)以足夠的吸引。全區(qū)榮獲國家級科技 進(jìn)步獎 3項(xiàng)，省市科技進(jìn)步獎 49項(xiàng)。入住企業(yè)已達(dá) 580 多家，其中總收入超千萬元的企業(yè)有 53 家 ,其中超億元的企業(yè) 20 家，主要以電子、醫(yī)藥、軟件等 高科技產(chǎn)業(yè)為主。 高新區(qū)從業(yè)人員收入 截止到 2020 年底，高新區(qū)從業(yè)人員的人均年 收入在 10000 元以上，高于南昌市平均水平，其中收入在 4萬元以上占總?cè)藬?shù)的 15%，年收入在 ～ 4萬元之間的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的 25%，普通人員的年收入在 10000 元，這一數(shù)據(jù)說明了區(qū)域從業(yè)人員的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，從側(cè)面反映了他們較強(qiáng)（相比南昌整體水平）的支付能力。 高新區(qū)入住企業(yè)，決定了從業(yè)人員的素質(zhì)，雖然普通工人所占比例較大，但總體收入水平明顯高于南昌總 體水平，說明了區(qū)域客戶的購買能力較強(qiáng)。 第五章 項(xiàng)目立地分析 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目 位于南昌市京東地區(qū)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，毗鄰艾溪湖。 目前，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)已初現(xiàn)雛形，吸引了部分國內(nèi)外知名企業(yè)進(jìn)駐，如 TCL 彩電、統(tǒng)一企業(yè)、科勒公司、娃哈哈有限公司等。 —— 很難吸引產(chǎn)業(yè)園區(qū)以外的市區(qū)客源進(jìn)入 ? 變電站、煤渣爐灰堆 場、火力發(fā)電站影響周邊空氣質(zhì)量 變電站的存在會使周邊居民受到一定程度的輻射影響，長期居住不利于身體健康。 競爭項(xiàng)目選擇 房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭分為顯性競爭和隱性競爭，隱性競爭主要是區(qū)域內(nèi)在售，且在后期仍有接續(xù)開發(fā)規(guī)模的樓盤，隱性競爭是區(qū)域內(nèi)正處在空地待開發(fā)狀態(tài)和區(qū)域內(nèi)新增成交土地的項(xiàng)目，但是這一類競爭項(xiàng)目很難獲取到它的開發(fā)資料，后續(xù)的產(chǎn)品定位難以明確，不容易做競爭對比，因此這里還是以顯性競爭作為主要分析對象，其競爭項(xiàng)目選取的條件如下： ① ≤容積率≤ ； ② 占地面積≥ 100畝（個別典型案例除外）； ③ 競爭項(xiàng)目必須在競爭范圍之內(nèi)； ④ 產(chǎn)品類型為住宅； ⑤ 現(xiàn)在所開發(fā)的項(xiàng)目只是其中一期，后續(xù)還有開發(fā)； 按照上述競爭項(xiàng)目選擇條件，我司篩選了符合研究條件的 6 例參考性樣本項(xiàng)目，項(xiàng)目概況如下： 表 21 擬研究區(qū)域的樣本樓盤 板塊 項(xiàng)目名稱 占地面積 總建筑面積 容積率 銷售價格 京東 萬科四 季花城 南區(qū) 410畝 北區(qū) 560畝 南區(qū) 25萬 北區(qū) 40萬 2800～ 3300元 /㎡ 豐源天域 49642㎡ 74425 2700～ 2900元 /㎡ 青山湖 秀泊經(jīng)典 150畝 17萬 3200～ 3900元 /㎡ 37 香溢花城 480畝，一期占地 122畝 一期 12萬 3200～ 3800元 /㎡（公寓） 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 二、與競爭項(xiàng)目對比分析 對比本項(xiàng)目競爭強(qiáng)弱表 內(nèi)容 項(xiàng)目 地段 交通 生活 配套 自然環(huán)境 小區(qū)環(huán)境 小區(qū)規(guī)模 居住氛圍 企業(yè) 品牌 物業(yè) 管理 萬科四 季花城 —— 較強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) —— 較強(qiáng) 豐源天域 較強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) —— 較弱 較強(qiáng) 強(qiáng) 弱 較弱 秀泊經(jīng)典 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 較強(qiáng) 強(qiáng) 較弱 —— 香溢花城 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) —— 強(qiáng) 說明：“ —— ”表示與本項(xiàng)目的競爭持平。 錯位定位規(guī)避競爭 競爭項(xiàng)目觀察，售價都在 2700 元 /平方米以上，屬于區(qū)域內(nèi)的高檔住宅，本項(xiàng)目若能在檔次上與其錯開，適當(dāng)降低檔次，走中高檔路線，房型設(shè)計(jì)上以緊湊的兩房、三房為主，使總價與競爭項(xiàng)目拉開，吸引區(qū)域客戶群中份額最大的普通客戶和技術(shù)人員居住需求，避免了同競爭項(xiàng)目直接競爭。 第七章 國內(nèi)知名開發(fā)園區(qū)中房地產(chǎn)操作模式分析 39 一、上海重要產(chǎn)業(yè)園區(qū)概況 上 海張江高科技園區(qū) 園區(qū)概況 上海張江高科技園區(qū)成立于 1992 年 7 月，是國家級的高新技術(shù)園區(qū)，規(guī)劃面積 25 平方公里。技術(shù)、資金、市場在園區(qū)有了暢通的互動渠道，“自我設(shè)計(jì)、自主經(jīng)營、自由競爭”和“鼓勵成功、寬容失敗”的 園區(qū)文化和創(chuàng)業(yè)氛圍逐漸形成。隨著中芯 、宏力和貝嶺等晶圓制造項(xiàng)目落戶園區(qū)，已有 80家芯片設(shè)計(jì)公司、 3家硅片制造公司、 13 家光掩膜和封裝測試企業(yè)、 11 家研發(fā)教育機(jī)構(gòu)，以及 34 家配套及設(shè)備供應(yīng)公司積聚張江，集成電路產(chǎn)業(yè)鏈在張江初步構(gòu)成。 “十五”期間，園區(qū)將建設(shè)成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐、以創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)為主要功能的國內(nèi)一流高科技園區(qū)。 規(guī)劃面積 平方公里。主要包括：集成電路產(chǎn)業(yè)基地（一期）、國家生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地（一期）國家信息產(chǎn)業(yè)基地、國家技術(shù)創(chuàng)業(yè)基地等。 規(guī)劃面積 平方公里。主要包括一個面積為 40 萬平方米的主題公園及商業(yè)、金融配 41 套等。主要包括張江居住區(qū)和張江集鎮(zhèn)。 金橋出口加工區(qū)規(guī)劃面積 20平方公里，以南北走向的金橋路為界，東部為現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代商貿(mào)園區(qū)，約 16平方公里；西部為現(xiàn)代 生活園區(qū)和管理服務(wù)中心，約 4平方公里。園區(qū)緊靠內(nèi)環(huán)線和楊浦大橋，是浦東 國際機(jī)場通向上海市中心的必經(jīng)之地，區(qū)位優(yōu)勢明顯。中國福利會幼兒園和平和雙語學(xué)校已于 1996 年 9月正式招收新生?，F(xiàn)已落戶的項(xiàng)目有中美最大的合資項(xiàng)目“上海通用汽車有限公司”、中日最大的高科技 合資項(xiàng)目“上海華虹NEC 電子有限公司”、中德合資的“聯(lián)合汽車電子有限公司”，中比合資的“上海貝爾通信有限公司”。 安亭鎮(zhèn)與方泰鎮(zhèn)合并后總面積達(dá)到了 60 多萬平方米，現(xiàn)有人口 5萬多，預(yù)計(jì)在一至兩年內(nèi)可達(dá) 8萬人。 ? 5年初具規(guī)模，基本建成。上海市人民政府于 202