【正文】 搭配色彩能給人耳目一新的感覺(jué)，該項(xiàng)目的給人的第一感覺(jué)就是這里是一個(gè)充滿青春、充滿活力、充滿時(shí)尚的生活城，非常符合現(xiàn)代都市人的生活習(xí)性。 ? 小區(qū)內(nèi)部硬質(zhì)的部分少，更多的是水景和綠化，并在植物選擇和搭配上體 現(xiàn)小區(qū)的四季如春，整個(gè)小區(qū)給人的感覺(jué)就是綠意昂然。新城國(guó)際商都開(kāi)盤(pán)不到 2 個(gè)月，既銷售 100多套，說(shuō)明了此類產(chǎn)品在市場(chǎng)上的活力，這與他所處的產(chǎn)業(yè)環(huán)境是分不開(kāi)的。 周邊在售的樓盤(pán)似乎都是針對(duì)區(qū)域高端人群，檔次較高，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，建議本項(xiàng)目在檔次定位上錯(cuò)開(kāi)。 聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司。 二、高新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境 道路設(shè)施 高新區(qū)完成建成城市道路總長(zhǎng) 公 里 ，并形成 五橫九縱完善的道路循環(huán)網(wǎng)絡(luò) ，通過(guò)相互之間的道路體統(tǒng)，能方便快捷的抵達(dá)南昌市中心。 生活配套設(shè)施 市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，高新區(qū)的所有生活配套設(shè)施集中 在高新區(qū)的南部，北部極其匱乏。 高新區(qū)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 2020 年，全區(qū)完成技工貿(mào)總收入 億元， 占整個(gè)南昌經(jīng)濟(jì)收入的 20%，其中 實(shí)完成市屬工業(yè)銷售收入 億元 ，實(shí)現(xiàn) 財(cái)政總收入 億元。 六、高新區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析小結(jié) 南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)位環(huán)境、政策環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境、投資優(yōu)惠環(huán)境良好，為企業(yè)的不斷發(fā)展壯大提供了廣闊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。東鄰京東大道（延伸段）、南依城東二路（延伸段）、西傍高新五路、北靠城東一路（延伸段）。煤渣爐灰堆場(chǎng)及火力發(fā)電站的存在影響區(qū)域空氣質(zhì)量。 38 時(shí)間差規(guī)避競(jìng)爭(zhēng) 時(shí)間差規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)是房地產(chǎn)營(yíng)銷中最直接、最常用的手段，即通過(guò)調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期和上市 時(shí)間，來(lái)定位本項(xiàng)目銷售周期，使之在銷售時(shí)間是與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手直接錯(cuò)開(kāi)，這一規(guī)避方式可以在本項(xiàng)目具體施工周期確定的前提下，來(lái)具體安排和實(shí)施。 經(jīng)過(guò)近 12年的開(kāi)發(fā)，園區(qū)構(gòu)筑了三大國(guó)家級(jí)基地（國(guó)家上海生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和國(guó)家科技創(chuàng)業(yè)基地）的框架，形成了生物醫(yī)藥、集成電路和軟件三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。用十年時(shí)間，建成世界知名的科學(xué)園區(qū)。重點(diǎn)引進(jìn)生物醫(yī)藥和微電子信息兩大高科技領(lǐng)域的研發(fā)和生產(chǎn)項(xiàng)目。 規(guī)劃面積 平方公里。 金橋現(xiàn)代商貿(mào)園區(qū)位于金橋出口加工區(qū)中心地帶，占地約 1 平方公里。上海協(xié)和國(guó)際學(xué)校已于 1998 年起招收外籍人員子女入學(xué)。 安亭規(guī)劃 安亭 —— 國(guó)際汽車 城 ? 規(guī)劃目標(biāo) 總規(guī)模投入將達(dá)到 500 億元人民幣。P 公司承擔(dān)設(shè)計(jì)，規(guī)劃方案體現(xiàn)了綜合性汽車產(chǎn)業(yè)基地與特色風(fēng)貌城鎮(zhèn)德結(jié)合。南瀕吳淞江，西接江蘇省，北歸嘉定區(qū)，為嘉定、昆山、青浦三地之交界，距上海市中心 32 公里，距上海虹橋機(jī)場(chǎng)20 公里。在教育方面，先后有杉達(dá)大學(xué)、中歐國(guó)際工商學(xué)院進(jìn)駐。距虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng) 25 公里、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng) 30 公里、外高橋港區(qū) 9公里。 規(guī)劃面積 平方公里。 規(guī)劃面積 平方公里。科技創(chuàng)業(yè) 基地建有多 40 模式、多類型的孵化器，突出創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)功能，一批新經(jīng)濟(jì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了大踏步的飛躍。 至 2020 年 4月底，園區(qū)完成開(kāi)發(fā)面積 17 平方公里，吸引投資額 108 億美元，注冊(cè)企業(yè)達(dá) 3168 家，固定資產(chǎn)投資 446 億元人民幣。 三、規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)方式 面對(duì)強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，市場(chǎng)上常用的方法就是運(yùn)用合理的營(yíng)銷手法或營(yíng)銷策略來(lái)規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)，從而避免直接沖突。 35 —— 是否有充足的客源支撐，值得考量 ? 地段偏遠(yuǎn)，生活配套設(shè)施匱乏，市場(chǎng)認(rèn)可度低 日常生活所需的商業(yè)、服務(wù)、醫(yī)療、交通等設(shè)施嚴(yán)重匱乏，最基本的生活便利性得不到保障。 這類人群對(duì)生活的要求相對(duì)高，建議在產(chǎn)品品質(zhì)上做好基礎(chǔ)。園區(qū)人口構(gòu)成主要以工人、專業(yè)技術(shù)人員為主。 31 高新區(qū)產(chǎn)業(yè)成效 截止到 2020 年底， 全區(qū)累計(jì)開(kāi)發(fā)高新技術(shù)項(xiàng)目 230 項(xiàng)，其中國(guó)家 863 計(jì)劃 3 項(xiàng)，國(guó)家和省級(jí)火炬計(jì)劃項(xiàng)目 77 項(xiàng)。 交通配套 高新區(qū)距南昌火車站 約 公里，距贛江水運(yùn)港口 約 10 公里，距昌北國(guó)際機(jī)場(chǎng) 約 25 公里。高新區(qū)總面積 平方千米，可供集中開(kāi)發(fā)面積為 平方千米。 建筑立面新穎、現(xiàn)代、科技，能給人耳目一新的感覺(jué)。 低密度，高綠化率的產(chǎn)品更受客戶青睞。而且只要是超過(guò) 7萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，產(chǎn)品形態(tài)一般超過(guò)三種，產(chǎn)品的 27 多樣性是其又一特征。 ? 在產(chǎn)品類型上更不拘泥一格，規(guī)劃有花園洋房、聯(lián)排別墅、多層、高層，并在設(shè)計(jì)上合理的組團(tuán)分隔，符合多樣客戶的需求。 ? 萬(wàn)科地產(chǎn)多年的大盤(pán)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，特別是城郊大盤(pán)的運(yùn)作，其全新?tīng)I(yíng)銷手法、內(nèi)部資源都是其成功的重要因素。 三、高新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分布 居住講究氛圍，開(kāi)發(fā)講究聚集，高新區(qū)的住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要集中在南京東路兩側(cè)，聚集項(xiàng)目較多，而萬(wàn)科四季花城因?yàn)榫o靠艾溪湖自成一個(gè)區(qū)域。 22 南昌土地供應(yīng)的放量，存量土地的解禁開(kāi)發(fā)，都預(yù)示著南昌房地產(chǎn)將進(jìn)入高增量時(shí)期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，但可以看到，未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)逐步從市中心向城郊轉(zhuǎn)移，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將逐步改變。 南昌房地產(chǎn)業(yè)對(duì)南昌 GDP 的貢獻(xiàn)已經(jīng)越來(lái)越大，并已成為南昌重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，以房地產(chǎn)現(xiàn)今在南昌的地位，政府必然會(huì)謹(jǐn)慎、合理的維護(hù)房地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，使南昌房地產(chǎn)在政府的調(diào)控下，走健康發(fā)展的道路，我們認(rèn)為未來(lái)兩年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)定。 配套設(shè)施 墨爾本公園、水 上高爾夫 、 1500米生態(tài)長(zhǎng)廊、 3300米湖巖線 、水上風(fēng)車、噴泉、 哥倫布航?；?， 2所世紀(jì)小學(xué)、 4所幼兒園， 4所文化中心、 5個(gè)多功能會(huì)所、商業(yè)大街、水吧、村巴站 主力戶型 二房二廳（ 8095㎡ ） 三房二廳 （ 120135 ㎡ ） 價(jià) 格 開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià) 1800元 /㎡ 均價(jià) 2030 元 /㎡ 推出時(shí)間 2020年 6月 16日正式開(kāi)工 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2020年 12月 12日 交付時(shí)間 計(jì)劃于 2020年下半年竣工 工程現(xiàn)狀 建設(shè)中 銷售情況 現(xiàn)推一期南岸公園多層，銷售率過(guò) 80% 客戶 個(gè)人、 清華泰豪等企業(yè)團(tuán)購(gòu) 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 團(tuán)購(gòu)房源特征 ? 地理位置上都與城市中心有一定的距離，難以吸引市中心的客戶群購(gòu)買。但是隨著市中心房?jī)r(jià)的日益高漲，市場(chǎng)供應(yīng)的逐步外移，城郊基礎(chǔ)配套設(shè)施的逐步完善，舊有的“城市夢(mèng)”觀念 在經(jīng)濟(jì)支撐的現(xiàn)實(shí)條件下，南昌房地產(chǎn)郊區(qū)化成為必然。 從成交的區(qū)域分布來(lái)看，主要分布在市中心區(qū)、城南、青山湖片區(qū)。南昌二級(jí)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)，說(shuō)明兩點(diǎn)，一是南昌人購(gòu)房觀念正在改變，居民生活水平的日益提高，催生了大量通過(guò)“賣舊買新、賣小 買大”的方式來(lái)改善居住環(huán)境的需求。每個(gè)城市中，購(gòu)房人群就如同社會(huì)階層一樣，呈 15 現(xiàn)金字塔的狀態(tài)，即普通購(gòu)買客戶處在底層，是最多的，越向上，高端客戶群就越 少，正常的市場(chǎng)情況是普通住宅供應(yīng)大于高檔住宅，南昌目前的市場(chǎng)上普通住宅和中高檔住宅出現(xiàn)倒掛，實(shí)屬不正常。 房地產(chǎn)價(jià)格分析 中部五省會(huì)城市 2020 年收入房?jī)r(jià)對(duì)比表 城市 內(nèi)容 南昌 武漢 長(zhǎng)沙 合肥 鄭州 可支配收入 8744元 9564元 11021元 8610元 9667元 商品住宅 均價(jià) 2321元 /平方米 2836元 /平方米 2391元 /平方米 2577元 /平方米 2327元 /平方米 房?jī)r(jià)收入比 1： 1： 1： 1： 1： 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 類比中部五省會(huì)城市，南昌房 價(jià)、收入比處于比較中間的位置，說(shuō)明根據(jù)南昌現(xiàn)有的居民收入情況，商品住宅價(jià)格還是比較合理的。根據(jù)南昌統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料， 2020 年底，南昌市戶籍總?cè)丝诩s為 萬(wàn)人，到 2020 年底再次統(tǒng)計(jì)時(shí)，戶籍人口增加 10 萬(wàn)，若按 2020 年人均住房面積 18㎡的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，人口增長(zhǎng)對(duì)住房市場(chǎng)將直接產(chǎn)生近 180 萬(wàn)㎡的潛在需求。 第二章 南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 10 一、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基礎(chǔ)分析 南昌總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境 %%%16%%%%%%%2002年2003年2004年2005年一季度南昌2 0 0 2 年——20 0 5 年經(jīng)濟(jì)狀況 南昌經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)多年保持兩位數(shù)字的高速發(fā)展， 2020 年全國(guó)“非 典”肆虐之時(shí)，南昌經(jīng)濟(jì)仍勢(shì)不可擋，并以 %增長(zhǎng)幅度達(dá)到歷史最高點(diǎn)。 ? 新建商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，適合百姓居住的經(jīng)濟(jì)型住房比例還有待提升。 從購(gòu)房目的來(lái)看，以自 住為主，但置 業(yè)投資的比重逐年上升。高價(jià)位、大戶型住房所占比例較大，從商品住房供應(yīng)情況看， 2020 年 15 月單價(jià)在每平方米 3000 元以上的高價(jià)房供應(yīng)量占總量的 %，單套面積在 120M2以上的占總量的 %；從預(yù)銷售情況看， 2020 年 15月單價(jià)在每平方米 3000 元以上的占總銷量的 %，單套建筑面積在 120M2以上的占總銷量的 %。增加經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)房及其用地的供給，嚴(yán)格限制高價(jià)房及其用地，營(yíng)業(yè)稅征收就是針對(duì)投機(jī)者而設(shè)計(jì)的。從今年推出的政策看，政府開(kāi)始從 一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)同時(shí)出擊，供給、需求綜合調(diào)控，財(cái)政、金融雙向結(jié)合 。 從新出臺(tái)的政策看，針對(duì)投機(jī)者和交易環(huán)節(jié)的緊縮調(diào)控意圖非常明顯。 增大中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)供給，控制高價(jià)房市場(chǎng)供給。 二、政策性質(zhì)類型和背景分析 政策性質(zhì)類型分析 4 從政策性質(zhì)看，主要分為五個(gè)方面的政策類型： 1）土地供給政策。 5月 31 日，經(jīng)建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局確認(rèn)備案后對(duì)外公布。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。 1 江西南昌浙江大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園 配套公寓項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 2 第一部分 市場(chǎng)篇 第一章 政策對(duì)南昌市場(chǎng)的影響 一、近期國(guó)家和南昌出臺(tái)重要政策介紹 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，面對(duì)越來(lái)越大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，從 2020 年開(kāi)始，政府部門開(kāi)始重點(diǎn)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，采取一系列緊縮性宏觀調(diào)控政策。三是加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。 為便于操作將南昌市區(qū)劃分為 4類：具體價(jià)格為每平方米建筑面積 3600 元、 3000 元、 2500 元、1800 元。這就是說(shuō)，“國(guó)八條”后，南昌市住宅用地放量已經(jīng)占了全年土地計(jì)劃供應(yīng)量的 1/7，也相當(dāng)于去年商品房供地總量的一半。 4）結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策。 需求調(diào)節(jié)政策目的是抑制投機(jī)需求的過(guò)渡膨脹，增加投機(jī)成本，提高投機(jī)門檻，從而降低市場(chǎng)投機(jī)，化解市場(chǎng)虛高泡沫，穩(wěn)定市場(chǎng)。 因此，政府開(kāi)始轉(zhuǎn)入綜合調(diào)節(jié)，多拳出擊。從最近出臺(tái)的政策看，政府的調(diào)節(jié)目標(biāo)開(kāi)始明晰，針對(duì)性大大增強(qiáng)。 表 1：新建商品房供應(yīng)狀況 7 價(jià)格 （元 /M2） 供應(yīng)量 （ M2） 所占比例 （ %） 單套面積 （ M2） 供應(yīng)量 （ M2） 所占比例 （ %） 1500 以下 60以下 15002020 6080 20202500 80100 25003000 100120 30003400 120150 40005000 150180 5000 以上 0 0 180 以上 表 2：新建商品房需求狀況 價(jià)格 （元 /M2） 預(yù)銷售量 （ M2） 所占比例 （ %） 單套面積 （ M2） 預(yù)銷售量 （ M2） 所占比例 （ %） 1500 以下 60以下 15002020 6080 20202500 80100 25003000 100120 30003400 120150 40005000 150180 5000 以上 180以上 上述數(shù)據(jù)顯示南昌商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。 近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，南昌市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會(huì)城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其它地市的人士紛紛前來(lái)購(gòu)房置業(yè)，外地居民購(gòu)房的比重逐年上升。新建商品房供求基本保持平衡，價(jià)格較 2020年同期穩(wěn)定上漲。 ? 宏觀調(diào)政策將抑制高檔住宅市場(chǎng)，對(duì)普通商品房，特別是低價(jià)住宅會(huì)采取政策性鼓勵(lì)。 人口狀況分析 城市的人口，決定著一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅類物業(yè)的市場(chǎng)需求總額。在市場(chǎng)供應(yīng)不斷增加，實(shí)際需求又日益縮小的不利條件下，市場(chǎng)出 13 新短期的供大于求也是在所難免，然而，一場(chǎng)席卷全國(guó)的（國(guó)務(wù)院“ 18”號(hào)文件，“ 121”號(hào)文件兩條）宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，猶如一場(chǎng)及時(shí)雨，市場(chǎng)很快平靜下來(lái)，很大程度上 確保了南昌 2020 年房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，市場(chǎng)需求再上新臺(tái)階。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)已經(jīng)表明，南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在不夠