【正文】 年 12 月： 2020 年 1 月 ~3 月： 2020 年 3 月 ~5 月： 2020 年 3 月 ~6 月： 2020 年 6 月： 2020 年 6 月 ~9 月： 2020 年 7 月 ~9 月： 2020 年 10 月 ~2020 年 1 月： 2020 年 8 月 ~2020 年 5 月： 2020 年 3 月 ~6 月： 2020 年 6 月： 項(xiàng)目建議書批復(fù)。 多層 5~8樓開(kāi)始施工。 多層 1~4樓竣工驗(yàn)收。 高層 4樓竣工驗(yàn)收。 回款進(jìn)度詳見(jiàn)表 18。 2020 年管理費(fèi)用： 465 萬(wàn)元； 2020 年管理費(fèi)用： 336 萬(wàn)元； 2020 年管理費(fèi)用： 40 萬(wàn)元； 2020 年管理費(fèi)用： 2 萬(wàn)元； 合計(jì)： 843 萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表 5。 投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額247。因此，從總體上看，項(xiàng)目的清償能力是比較強(qiáng)的。 η p=(P－ P0)247。 表 26：臨界點(diǎn)分析表 敏感因素 基本方案 臨界點(diǎn)計(jì)算 內(nèi)部收益率（ %） % 期望值 10% 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資（萬(wàn)元） 31723 最高值 37166 銷售價(jià)格（元 /平方米） 3647 最低值 3093 銷售面積（平方米） 109000 最低值 92451 二、敏感性分析 根據(jù)臨界點(diǎn)分析建立的數(shù)學(xué)模型，我們針對(duì)模型中的銷售價(jià)格、銷售面積、固定成本和可變成本四個(gè)自身變量因素進(jìn)行分析。本項(xiàng)目銷售房?jī)r(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近 2 倍，目前南昌市先富起來(lái)的人畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。 本項(xiàng)目定位于 中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在銷售價(jià)格方面有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 如果本項(xiàng)目的整體定價(jià)在 3490 元 /平方米時(shí)，只需銷售 92527平方米，就可保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)有，有 %的銷售控制空間。 項(xiàng)目的應(yīng)繳稅金為 %。 三、資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來(lái) 源與運(yùn)用是平衡有余的。資本金內(nèi)部收益率為 %，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值 為 2390 萬(wàn)元。 2020 年財(cái)務(wù)費(fèi)用： 167 萬(wàn)元； 2020 年財(cái)務(wù)費(fèi)用： 391 萬(wàn)元； 2020 年財(cái)務(wù)費(fèi)用： 446 萬(wàn)元； 2020 年財(cái)務(wù)費(fèi)用： 223 萬(wàn)元； 合計(jì)： 1227 萬(wàn)元。 2020 年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 310 萬(wàn)元； 2020 年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 224 萬(wàn)元； 2020 年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 27 萬(wàn)元； 2020 年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 1 萬(wàn)元； 合計(jì)： 562 萬(wàn)元。 表 17：本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表（ %） 項(xiàng)目 合計(jì) 2020 2020 2020 2020 2020 2020 多層住宅 100 60% 30% 10% 高層住宅 100 30% 60% 10% 商業(yè) 100 80% 20% 停車位 100 60% 40% 由于銀行按揭的時(shí)限，所 以 2020 年和 2020 年銷售的房款收入按 90%回收，其余的房款在下一年度全部收回， 2020 年銷售的房款收入，當(dāng)年全部回收。 高層 1~3設(shè)備安裝。 多層 5~8樓主體工程完工。 工程開(kāi)工，多層 1~4樓先施工。各種功能空 {間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間 }的使用面積滿足規(guī)定的要求。 表 16：本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 單位：元 /平方米 項(xiàng)目名稱 成交 價(jià)格 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 交易情況修正 比準(zhǔn) 價(jià)格 交通 繁華程度 小計(jì) 水印都市 10000 109/100 +2 +2 100/104 100/101 100/100 10377 錦和嘉園 8000 117/100 2 2 100/96 100/95 100/100 9561 32故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為： 9969 元 /平方米 收益還原法定價(jià)過(guò)程 目前南昌市同類地段的市場(chǎng)租金在 50 元 /月 /㎡ ~70 元 /月 /㎡左右，按 60 元 /月 /㎡估算商鋪的售價(jià)。 交易日期修正系數(shù)以本次市場(chǎng)調(diào)查的日期為基數(shù) 100，以本項(xiàng)目的預(yù)售期為終點(diǎn)， 2020 年南昌 市商品住宅均價(jià)增長(zhǎng) %，南昌市該類住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢(shì)，月平均變動(dòng) +%，其他條件見(jiàn)表 11 和表 14。日 熱水器或熱水管道系統(tǒng) 采暖通風(fēng) 散熱器、空調(diào)器（窗外預(yù)留位置） 室 內(nèi) 環(huán) 境 質(zhì) 量 標(biāo) 準(zhǔn) 光環(huán)境 采光 ≥ 1%（室外全天空光照度與室內(nèi)距離 1米天然照度比） 照明 起居廳及一般活動(dòng) 30~70LX 臥室、書寫閱讀 150~300 LX 床頭閱讀 75~150 LX 管廳、廚房 50~100 LX 衛(wèi) 生間 20~50 LX 樓梯間 15~30 LX 聲環(huán)境 空氣隔聲 撞擊隔聲 分戶墻，樓板 ≥ 40~50dB 樓板 ≤ 75~65dB 熱環(huán)境（按不同氣候區(qū)區(qū)別） 冬季 采暖區(qū) 非采暖區(qū) 16~21℃ 12~21℃ 夏季 ＜ 28℃ 衛(wèi)生環(huán)境 日照（按不同地區(qū)區(qū)別） 大寒日 2 小時(shí) ~冬至日 1 小時(shí) 27表 11：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 1 套內(nèi)使用面積 A 戶型 B 戶型 C 戶型 D 戶型 E 戶型 F 戶型 G 戶型 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 68 100 108 112 102 2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 87272 3 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 103420（首層架空 1220 平方米） 4 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) 高層 多層 % % 80 85 5 套內(nèi)建筑面積 A 戶型 B 戶型 C 戶型 D 戶型 E 戶型 F 戶型 G 戶型 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 85（ 20 套） 125（ 44 套） 135（ 20 套） 140（ 20 套） 90（ 168 套） 110（ 504 套） 120（ 168 套） 6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人 /戶 7 居住戶數(shù) 戶 944 8 居住人數(shù) 人 3304 28公用建筑 中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車位，地下車位出入口均為小區(qū)南面主出入口，地下車位的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ100）的有關(guān)規(guī)定。 （五）、規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)“風(fēng)華盛世”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃 指標(biāo)見(jiàn)表 9 表 9：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo) 備注 1 總用地面積 60600 平方米 2 總建筑面積 109000 平方米 多層住宅 高層住宅 商鋪 90720 平方米 13920 平方米 4360 平方米 可售面積 12700 平方米 3 建筑層數(shù) 多層住宅 高層住宅 商鋪 7 層 10 層、 11 層 1 層 地上第一層做架空層 4 建筑層高 多層住宅 高層住宅 商鋪 米 米、 米 米 住宅標(biāo)準(zhǔn)層高 米 架空層 米 24三、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)定位 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 （二）交通網(wǎng)絡(luò) 2 207 （三）金融銀行 工行、農(nóng)行、中行、建行 （四）教育文化 工業(yè)技術(shù)學(xué)校、南浦小學(xué) （五）休閑購(gòu)物 建材市場(chǎng)、洪城大市場(chǎng) （六）醫(yī)療保健 市三醫(yī)院、九四醫(yī)院 （七）樓盤情況 21三、本項(xiàng)目地塊優(yōu)劣分析（ SWOT） 優(yōu)勢(shì)（ S） ①、地處老城區(qū)； ②、地塊臨街面，有商業(yè)潛力； ③、人氣旺； ④、市政配套齊全； ⑤、毗鄰火車站、長(zhǎng)途汽車站； ⑥、兩公里范圍常住人口 40 萬(wàn)； ⑦、社區(qū)內(nèi)部有學(xué)校； 劣勢(shì) （ W） ①、地價(jià)偏高、有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； 機(jī)會(huì)（ O） ①、戶籍制度的改變； ②、房貸貼息政策的落實(shí)； ③、與知名的代理商合作； ④、聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司； 威脅（ T） ①、銀行信貸體系嚴(yán)格； ②、通貨膨脹人民幣貶值； ③、其他區(qū)域樓盤不斷上市； 22項(xiàng)目綜合定位 一、 項(xiàng)目整體定位 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格；人車分流，動(dòng)靜結(jié)合。 （ 3）、商品房?jī)r(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升。 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本走勢(shì)預(yù)測(cè) 根據(jù)帶動(dòng)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的主體因素和市場(chǎng)供求背景分析，總體上看，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展尚屬理性，已進(jìn)入最佳發(fā)展期。 2020 年南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不利條件 （ 1）、信貸收緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面對(duì)嚴(yán)峻考驗(yàn)。 （ 2）、城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣闊的發(fā)展空間。之后由市國(guó)土部門以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公開(kāi)出讓。這些情況表明我市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了有效需求不旺，發(fā)展后勁不足的苗頭。北京、上海、成都、廈門普通住房（含商品住房）契約稅率為 3%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為 %（北京市政府為了刺激住房消費(fèi)，征收稅率由原來(lái)的 4%調(diào)至 3%，對(duì)普通住宅減半征收標(biāo)準(zhǔn)由 2%調(diào)到 %）。老城區(qū)土地供應(yīng)量的增大，提高了項(xiàng)目的樓面地價(jià)，從而拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升。 房屋租金價(jià)格穩(wěn)中有升，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均租金 60 元 /平方米，較上年上漲 20%，寫字樓租金平均 40 元 /平方米，較上年上漲25%，住房租金（市場(chǎng)價(jià)） 9 元 /平方米，較上年上漲 10%。從購(gòu)房的目的分析，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上漲，由 2020 年的 2%上漲到 2020 年的 15%。 表 4 ：商品住宅供應(yīng)量情況表 價(jià)格 （元 /平方米） 供應(yīng)量 （萬(wàn)平方米） 所占比例 （ %） 單套面積 （平方米） 供應(yīng)量 （萬(wàn)平方米） 所占比例 （ %） 2020 以下 95 以下 2020~2500 95~120 2500~3000 120~150 3000 以上 150 以上 85 34 表 5：商品住宅銷售情況表 價(jià)格 （元 /平方米） 銷售量 （萬(wàn)平方米） 所占比例 （ %） 單套面積 （平方米） 銷售量 （萬(wàn)平方米） 所占比例 （ %） 2020 以下 95 以下 2020~2500 95~120 2500~3000 120~150 3000 以上 150 以上 表 表 5 顯示我市商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。 （ 10）工程概況：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目占地 畝，約 60600 平方米，總建筑面積 109000 平 方米。 住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 編制單位：南昌金豐易居住宅消費(fèi)服務(wù)有限公司 編制時(shí)間： 2020 年 5 月 ~2020 年 7 月 2 報(bào)告編制人員名單 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：畢軼群 技術(shù)管理負(fù)責(zé)人：畢軼群 編制人：畢軼群 肖鵬 陳喜蓮 郭邦敏 校核人：劉珊萍 李茂丹 審核人：董景明 畢軼群 審定人名單：董景明 孫祖耀 杜閱詩(shī) 諸海偉 金玉成 周全 3 目 錄 一、總