【正文】 做好方案規(guī)劃，項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。 表 28：單一變量動態(tài)敏感分析表 序號 項目 變動幅度（ %） 全部投資（所得稅前） 內部收益率（ %） 凈現(xiàn)值（萬元） 投資回收期（年） 0 基本方案 1020 1 銷售價格 +10 3856 10 1816 2 銷售面積 +10 1120 10 1816 3 可邊成本 +10 1714 10 3754 從此表可以看出，銷售面積的變動對本項目來說 沒有很大的影響，而銷售價格和可變成本的變動則直接的影響了項目的經(jīng)濟利潤，所以在后期操作過程中財務上應加強對投入成本的控制，在營銷上采取有利的方式保證銷售價格的穩(wěn)定。 η Q=(Q－ Q0)247。其中包括：高層住宅、多層住宅、商鋪和車位四種物業(yè)。資本金 100% =3662247。項目繳納的營業(yè)稅金為 2165 萬元，所得稅為 1803 萬元，土地增值稅為 397 萬元，合計繳納稅金 4365 萬元。合計為 994 萬元。 表 19：稅費率表（ %） 稅費項目 稅費率 稅費項目 稅費率 營業(yè)稅 5 土地增值稅 1 城市維護建設稅 7 法定盈余公積金 10 教育費附加 3 公益金 5 企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 3 管理費用 5 不可預見費 2 銷售費用 房產稅（按租金） 12 五、項目各種財務數(shù)據(jù)估算 土地費用 本項目用地共計 畝，出讓單價 200 萬元 /畝，出讓總金額為18180 萬元，土地出讓金分兩次償還， 2020 年先付 80%，即 14544萬元；剩余的土地出讓金在 2020 年付清，即 3636 萬元。 正式全部入住。 高層 4設備安裝。 高層 1~3樓開始施工。 綜合管網(wǎng)設計。 （四）、建議銷售價格 綜合考慮了市場對定價的影響后，分析人員建議該項目個部分的銷售單價為： 多層住宅： 2950 元 /平方 米 高層住宅： 3250 元 /平方米 商鋪： 10000 元 /平方米 車位： 15 萬元 /個 33四、戶型設計定位 根據(jù)南昌市住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下 4 種戶型： 高層住宅 A 戶型二房二廳：每戶建筑面積 85 平方米（ 20 套）； 高層住宅 B 戶型三房二廳：每戶建筑面積 125 平方米（ 44 套）； 高層住宅 C 戶型三房二廳：每戶建筑面積 135 平方米（ 20 套）； 高層住宅 D 戶型四房二廳：每戶建筑面積 140 平方米（ 20 套）； 高層住宅四種戶型共計 104 套。 394011 平方米 10000 元 /萬元 =3311 元 /平方米 故最后采用算術平均值確定本項目多層住宅單價為： 2933 元 /平方米 高層住宅單價為： 3238 元 /平方米 （二）、商鋪部分 市場比較法定價過程 目前南昌市房地產市場商鋪多為租售并舉，且以出售為主。 住宅裝修及設施標準： 住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本標準和有關規(guī)范要求。目前，該片區(qū)市政配套設施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。市場分工的明確使開發(fā)商變得更加理智，這 些樓盤進入產品優(yōu)化的時期，高品質、有特色、有個性的樓盤將越來越多，而市民消費將更趨向理性，消費者挑選的空間越來越大，工程質量、環(huán)境等綜合素質較好的產品將受到歡迎，反之，則被市場淘汰出局。隨著南昌經(jīng)濟快速發(fā)展和居住環(huán)境的日益改善，南昌市房地產市場將會加速由地域性市場變?yōu)槿⌒?、區(qū)域性市場，外地人士的購買份額將會越來越大。 （ 3）、原材上漲，開發(fā)成本增加。另外，根據(jù)抽 樣調查，我市私房（含房改房）上市后再次購買商品房的比例為 70%，購買的戶均面積為 95平方米，據(jù)此測算，每年用于改善性住房需求量約 60 萬平方米。每年安排一定數(shù)量的專項資金用于廉租住房租金配租，其中 50%由市財政撥付， 50%從住房公積金增值收益中撥付。在老城區(qū)嚴格控制高層商品住房的審批 16和建設。較高是稅費標準在一定程度上影響了我市房屋的上市交易。 商務樓盤增長過快 今年 1~12 月份，全市市區(qū)商鋪、寫字樓等非住宅的交易量達 萬平方米，占總量的 20%，較上年同期增長 倍。 但是，從 2020 年全市土地供應情況看，存在著供應布局不夠合理、供地條件不夠完善等突出問題。 12表 8：商品住宅空置結構情況表 按區(qū)域劃分 老城區(qū) 萬平方米 所占比例（ %） 40 新城區(qū) 萬平方米 所占比例（ %） 60 按單套建筑面積劃分 90 平方米以下 所占比例（ %） 10 95 平方米 ~150 平方米 所占比例（ %） 20 150 平方米以上 所占比例（ %） 70 按單價劃分 2020 元以下 所占比例（ %） 8 2020~3000 元 所占比例（ %） 32 3000 元以上 所占比例（ %） 60 存量房交易情況 2020 年全市工完成存量房交易 13335 件（套），面積 萬平方米，較上年分別增長 %，其中存量住宅 12736 套，面積 萬平方米，分別較上年增長 %和 %，房改房上市交易 5700 套，面積 萬平方米，較上年分別增長 %和 %。從房價漲幅與居民人均可支配收入增幅比較，前者較后者高 9 個百分點，顯示房價漲幅較大，超出大部分居民承受能力，應引起注意。 表 3：房地產投資與主要經(jīng)濟指標情況表 房地產開發(fā)投資額（億元） 56 同比增長（ %） 60 固定資產投資額（億元） 218 同比增長（ %） GDP（億元） 638 同比增長（ %） 房地產投資占固定資產投資比重（ %） 26 房地產投資占 GDP 比重（ %） 9 今年以來，我市經(jīng)濟發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動，而房地產開發(fā)投資作為固定資產投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產投資均保持 50%以上的增長，占固定資產投資的比重 1/3，對經(jīng)濟的拉動作用日漸增大，與國民經(jīng)濟的發(fā)展基本同步。 可行性研究報告編制依據(jù) （ 1）省計委計投 [2020]32 號文《關于“風華盛世”項目建議書的批復》； （ 2） 上海金廈房地產有限公司簽定的《國有土地使用權出讓合同》； （ 3）南昌市規(guī)劃設計院《沿江東路沿線控制性詳細規(guī)劃》； （ 4）上海同濟大學建筑工程學院設計研究院《“風華盛世”項目初步規(guī)劃方案》； （ 5）原江西第四建筑工程公司地質勘測資料； （ 6）南昌市城市規(guī)劃局《南昌市土地使用變更通知書》； （ 7）省審計事務所驗資證明； （ 8）中國建設銀行江西分行資金證明； （ 9）國家計委《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）； （ 10）建設部《房地產開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》； （ 11）國家計委《投資項目可行性研究指南（試用版） 》 6 可行性研究報告研究范圍 根據(jù)“風華盛世”項目建議書批復和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略、建設規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。公司資金技術實力雄厚，管理嚴密，能夠獨立承擔各類大中小型房地產項目開發(fā)與建設，自公司成立以來，先后開發(fā)的項目有：九江市趙家花園 18000平方米舊房改造開發(fā)項目。 該項目初 步方案設計已經(jīng)完成，項目建議書已經(jīng)省計委批準，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。 （ 11）資金來源：本項目建設資金由上海金廈房地產有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過預售房款來解決。 7 主要經(jīng)濟技術指標 “風華盛世”項目主要設計指標見表 表 2 表 1：“風華盛世”項目主要規(guī)劃設計技 術指標 序號 項目名稱 單位 指標 1 總占地面積 平方米 60600 2 總建筑面積 平方米 109000 3 容積率 4 綠化率 % 35 5 建筑密度 % 25 6 高層戶型 平方米 /戶 平方米 /戶 平方米 /戶 平方米 /戶 A 戶型 85 平方米（兩房） B 戶型 125 平方米（三房） C 戶型 135 平方米（三房） D 戶型 140 平方米（四房） 7 多層戶型 平方米 /戶 平方米 /戶 平方米 /戶 E 戶型 90 平方米（兩房） F 戶型 110 平方米（三房） G 戶型 120 平方米（三房） 8 商鋪面積 平方米 4360 9 總戶數(shù) 戶 944 10 車位數(shù)（地上） 個 300 表 2：居住區(qū)用地平衡控制指標（ %） 序號 用地構成 居住區(qū)（ %） 用地面積（平方米） 1 民建用地（ R01） 25 15150 2 公建用地（ R02） 30 18180 3 道路用地（ R03） 10 6060 4 公共綠地（ R04） 35 21210 5 居住區(qū)用地（ R） 100 60600 8 市場調研分析 一、南昌市房地產市場運行情況分析 今年以來，在宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展的大背景下，在南昌市委、 市政府“壟斷一級市場、調控二級市場、放活三級市場”方針的知道下，南昌市房地產市場顯現(xiàn)出了前所未有的快速發(fā)展態(tài)勢，各項指標大幅度增長，投資與消費同步發(fā)展，存量與增量相互拉動，房地產業(yè)進入具有南昌自身特點的新一輪快速增長期。 商品房價格走勢 2020 年南昌市市區(qū)商品房的均價為 2722 元 /平方米，較上 年增長 %，其中商品住宅的均價為 2438 元 /平方米，較上年增長%，全年各季商品住宅的均價分別為第一季度 2519 元 /平方米，第二季度 2394 元 /平方米，第三季度 2327 元 /平方米，第四季度 2510元 /平方米，價格走勢基本平穩(wěn)。 商品房空置情況 2020 年全市 預計商品房空置面積 20 萬平方米，較上年下降17%，其中商品住宅空置 16 萬平方米，較上年下降 11%。 2020 年以來，我市實行了實物安置與貨幣安置相結合的房屋拆遷安置補償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升， 2020 年達到 70%左右。出讓“生地”容易生產交地時間延長、開發(fā)商買到地塊后拆遷成本升高而要求更改規(guī)劃條件等弊端。沈陽對個人購買普通住房實行發(fā)放補助資金的政策。 《補充意見》分別就積極采取有效措施，完善土地供應機制，增加普通商品住房的供應，鼓勵消費者個人購買普通住房，完善和推進廉租住房制度，強化政府住房保障職能等方面制定了詳細的實施方法。目前市房管部門正會同市財政部門制定具體的實施意見，擬采取對貸款購買普通住房的消費者進行貼息的辦法鼓勵個人購房。城市人口的增加和城區(qū)范圍的擴大，必將加大住宅的需求量。房貸新政將對我市房地產市場帶來一定影響，即房地產貸款增勢將有所減緩，貸款必將有所下降，部分房地產開發(fā)企業(yè)信貸融資難度增大。 （ 1）、房地產開發(fā)投資將持續(xù)增長。另一方面，隨著商品房供應結構的逐步改善，中、低價位商品房的供應量將會有所增加，在一定程度上將平穩(wěn)房價是上漲，所以房價的漲幅不會太大。 在價格 定位上，以中高檔住宅為基準，結合市場和銷售情況，擬定相應的價格策略。 同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術、材料也提 出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風格和形式還應注意不受傳統(tǒng)風格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息和 21 世紀新的居住理念。室外有消防環(huán)行車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。 180%=2789 元 /平方米 高層住宅銷售價格 =7914 元 /平方米247。（ 2 10000）?????②（月租大于月供） 由①、②可推出 N≤（年）； K=1/N=%（年收益率） 注： P 為商鋪價格； S 為商鋪面積； N 為收益年限 (按 50 年計算 )；R 為市場租金； λ 為人民銀行 10 年期抵押貸款常數(shù)。建 設進度計劃如下： 2020 年 6 月： 2020 年 6月 25日 ~7月 25 日： 2020 年 8 月 ~ 9 月： 2020 年 10 月： 2020 年 10 月 ~ 11 月： 2020 年 12 月： 2020 年 1 月： 2020 年 3 月： 2020 年 7 月： 2020 年 10 月： 2020 年 10 月 ~2020 年 12 月： 2020 年 11 月 ~2020 年 2 月： 2020