【正文】 合理表現(xiàn)。 四、南昌二手房市場分析 南昌二手房市場成交量對比表 年數(shù) 內(nèi)容 2020年 2020年 2020年 16 二手房成交量 54萬 新房成交量 122萬 203萬 說明：以上數(shù)據(jù)針對的是純商品住宅類型 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)一、二級市場之間是相互發(fā)展，相互促進的，南昌房地產(chǎn)二級市場的告訴發(fā)展正給一級市場的帶來了良好的發(fā)展機遇。 ? 2020年南昌土地成交量 17 2020 年南昌市共出讓成交商品房開發(fā)用地 24 宗土地，出讓商品房開發(fā)土地面積 畝，土地成交金額 億元，出讓的土地總建筑面積約 萬平米，預(yù)示著 2020 年將有 萬平米的增量房推進 市場，從出讓的 土地用途來分析；純住宅用地只占 %，商住綜合用地占了近 83%， 未來兩年 的商業(yè)將有增加。南昌客戶傾向市中心購房的因素有三點：一是南昌中心城區(qū)供應(yīng)量多，客戶選擇性大；二是市中心配套設(shè)施齊全，生活便利，而城郊區(qū)域在這方面相對滯后，現(xiàn)有條件難以滿足客戶的居住需求；三是南昌居民的購房心理還比較保守，在城里住慣的人不愿離開，城市以外的人又迫切往城里擠，在多數(shù)人堅守“城市夢”的傳統(tǒng)束縛下，市中心仍是他們購房的第一選擇。 大湖 之都 售樓電話 07915988888 6612666 項目地址 南昌縣南蓮路 “ 墨山立交 ” 以西 售樓地址 站前西路 437號（海關(guān)對面） 20 投資商 正榮集團 開發(fā)商 南昌正榮（新加坡）置業(yè)有限公司 代理商 天睿不動產(chǎn)策略機構(gòu) 物管公司 深圳市恒基物業(yè)管理有限公司 占地面積 1600畝 建筑面積 110萬㎡ 建筑類別 多層、小高層、高層、別墅 總戶數(shù) 6800 建筑密度 21% 綠化率 43 % 建筑結(jié)構(gòu) 全框架 /磚混 容積率 建筑風(fēng)格 歐陸與現(xiàn)代風(fēng)格 物管費 元 /月 /㎡ 層 高 3米 交通狀況 20 2 218路 停車位 基本可達到一戶一個車位， 以賣為主，價格未定。 八、南昌房地產(chǎn)市場分析總結(jié) 南昌經(jīng)濟的快速發(fā)展、居民收入水平的逐步提高、城市人口再次擴容，給 南昌房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，未來兩年南昌的大環(huán)境仍將促進房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 二手房市場直逼新房市場，這也將刺激新房市場進一步的發(fā)展，同時從側(cè)面反映出，在現(xiàn)有住宅市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)下，不利于一、二級市場的整體發(fā)展，我們認(rèn)為，這一不利因素將隨著土供應(yīng)的郊區(qū)化逐步化解，二級市場將 被再次激發(fā)，從而促進一級市場的發(fā)展。 二、高新區(qū)配套設(shè)施分析 高新區(qū)的 城市定位是國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，是集科技產(chǎn)品研發(fā)、產(chǎn)品生產(chǎn)、貿(mào)易、倉儲 23 于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)，基礎(chǔ)市政配套上比較齊全，但在居民日常生活配套上初教育機構(gòu)外，其余的十分匱乏，特別是交通不夠方便，現(xiàn)有的條件不能滿足區(qū)域居民的生活需求，因此，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)中，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃商業(yè)部分變得必不可少。 ? 緊鄰城市湖泊 —— 艾溪湖，超過 3000 米的湖岸線，給予了他成為水景住宅的優(yōu)厚資源，高調(diào)的身段一開始就已經(jīng)注定。 ? 時尚的沿街商業(yè)，隱藏的內(nèi)街商業(yè)，氣派的小區(qū)會所給小區(qū)增色的同時，更打消了客戶對周邊配套缺乏所產(chǎn)生的顧慮。 區(qū)域產(chǎn)品類型多樣，包括多層、小高層、高層、花園洋房、酒店式公寓，其中多層住宅和花園洋房相對受歡迎，其次是小高層，高層去化最慢，其中類似酒店式公寓項目也受到大量投資客戶的認(rèn)可。 多層的銷售價格集中在 2500～ 2800 元 /平方米之間，小高層價格在 2800 元 /平方米左右，花園 洋房的售價超過 3000 元 /平方米，車位一般采用租賃形式。 設(shè)置小區(qū)商業(yè)街和多功能會所，完善社區(qū)生活配套。高新區(qū)東領(lǐng)艾溪湖，西接青山湖，風(fēng)景秀麗、地勢平坦，是南昌市大氣環(huán)境最好的區(qū)域之一，投資環(huán)境優(yōu)良。 污水處理 完成青山湖污水處理廠建設(shè) ， 日處理污水 100 萬噸 ， 首期 33 萬噸 污水處理 工程已投入使 30 用 。進區(qū)企業(yè)已達 580 家，其中高新技術(shù)企業(yè)占全省 75%以上，國家重點高新技術(shù)企業(yè) 4家， 國外 和 外地 的投資企業(yè) 103 家，形成了電子信息、應(yīng)用軟件、生物醫(yī)藥、節(jié)能環(huán)保以及礦產(chǎn)資源深加工為支柱的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。 高新區(qū)從業(yè)人口結(jié)構(gòu) 圖 21 園區(qū)人口職業(yè)結(jié)構(gòu) 32 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 目前高新技術(shù)開發(fā)區(qū)全區(qū)從業(yè)人員總數(shù)為 38161 人，其中工人總數(shù)為 25156 人，占 65%；技術(shù)人員為 10756 人，占 28%；中高級管理人員為 2249 人，占 7%。 區(qū)域內(nèi)的從業(yè)人員收入高，支付能力強，本項目完全可以以這類人群為目標(biāo)，開發(fā)我們的項目，根據(jù)人群結(jié)構(gòu)的不同，建議本項目產(chǎn)品中，中檔產(chǎn)品為主，適當(dāng)建造中高檔產(chǎn)品。 二、項目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S） ? 臨近艾溪湖這一天然水系生態(tài)資源 ? 園區(qū)內(nèi) 30000多 m2生態(tài)湖景觀資源 ? 住宅部分規(guī)劃相對靈活，利于營造良好的區(qū)內(nèi)“小環(huán)境” 劣勢（ W） ? 生活配套和商業(yè)設(shè)施相當(dāng)缺乏，交通不便 ? 項目周邊整體環(huán)境不佳，不利于樹立項目良好的整體形象 ? 園區(qū)產(chǎn)業(yè)功能會對住宅物業(yè)居住品質(zhì)的弱化 ? 高新產(chǎn)業(yè)區(qū)招商不理想，提供的有效客源相當(dāng)有限 機會（ O） ? 整體經(jīng)濟向好，房地產(chǎn)發(fā)展迅速 ? 艾溪湖畔周邊項目的聚集效應(yīng)帶動京東板塊的發(fā)展 ? 高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展前景看好 威脅（ T） ? 傳統(tǒng)的置業(yè)習(xí)慣 ? 區(qū)域競爭處 于劣勢，青山湖區(qū)域的客源分流不可避免 ? 本區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量大，有限的客源極易被稀釋 三、項目操作難點分析 ? 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展緩慢，未來發(fā)展招商引資具有不確定性 產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)過長期建設(shè)進展緩慢，入駐企業(yè)數(shù)量有限，企業(yè)層次參差不齊，園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位略顯混亂，在建項目未來招商引資具有較強的不確定性。 結(jié)論： 綜觀本項目競爭，不僅競爭惡劣，而且競爭對手強勁，通過不同地產(chǎn)因子對比，本項目已經(jīng)處于明顯的弱勢，在此競爭環(huán)境下，如何突出重圍，將是本項目成功 的關(guān)鍵。張江園區(qū)步入了快速發(fā)展階段。一大批知名軟件企業(yè)進駐園區(qū)：如微軟、花旗、畢博、 SONY、京瓷，銀聯(lián)、金蝶、東軟、 Tata、Infosys、 Satyam；“國家軟件產(chǎn)業(yè)基地”的集聚與輻射效應(yīng)已經(jīng)展現(xiàn)。重點發(fā)展孵化和創(chuàng)新項目。重點發(fā)展高等教育和科學(xué)基礎(chǔ)研究。 上海金橋出口加工區(qū) 金橋出口加工區(qū)位于上海浦東新區(qū)中部 ,規(guī)劃面積 20 平方公里，西連陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，北靠外高橋保稅區(qū)，南接張江高科技國區(qū)。金橋現(xiàn)代生活園區(qū)內(nèi)還注重開發(fā)一流的社會綜合配套功能。是以轎車工業(yè)和轎車生產(chǎn)配套工業(yè)為主的現(xiàn)代化綜合性工業(yè)城，也是上海西部的中心城鎮(zhèn)。 43 ? 整體規(guī)劃 ? 上海國際汽車城總體規(guī)劃經(jīng)過國際招標(biāo)，由德國 ASamp。 汽車城爭取用 2年左右的時間全面完成高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施、城建配套設(shè)施和環(huán)境設(shè)施建設(shè)。由國家科技部任命的金橋現(xiàn)代科技園位于金橋出口加工區(qū)工業(yè)區(qū)東部，總面積 6 平方公里。區(qū)內(nèi)擁有完善的國際貿(mào)易相關(guān)服務(wù)體系，提供報關(guān)、商檢、倉儲運輸、結(jié)匯、保險五位一體的全能級國際貿(mào)易服務(wù)，為現(xiàn)代商貿(mào)特別是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了優(yōu)越的條件。重點引進高科技產(chǎn)業(yè)配套項目。 規(guī)劃面積 平方公里。在 2020 年前后，建設(shè)成為世界級的高科技園區(qū)。生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)目前已形成由羅氏、阿莫仙、葛蘭素史克、先鋒藥業(yè)等 42 個國內(nèi)外一流藥廠組成的產(chǎn)業(yè)群體，引進中科院藥物所、國家人類基因組南方研發(fā)中心等 31 家研發(fā)機構(gòu)，以及以 120 多家中小型科技企業(yè)為代表的創(chuàng)業(yè)群體。 化不利為有利條件規(guī)避競爭 本項目四周均為小型科技園區(qū)，科研廠房聚集，這既是本項目的劣勢也是優(yōu)勢，如何將劣勢轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢也將成為本案規(guī)避競爭的一條手段。 —— 人居環(huán)境不佳 ? 項目四周被工業(yè)園區(qū)所包圍，在其中獨樹一幟，沒有一點居住氛圍，如果按照普通項目定位，銷售上存在難點。 34 整個高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于南昌市的東北部，東鄰艾溪湖、西依青山湖、北靠贛江，南部臨近南昌大學(xué)?，F(xiàn)在高新區(qū)已經(jīng)一躍成為南昌經(jīng)濟增長的重要支撐點，政府投入的不斷加大，區(qū)域產(chǎn)業(yè)氛圍的逐步濃厚，將使整個高新區(qū)對 外的吸附能力進一步增強，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展前景看好，這對區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)無疑是利好消息。 各項經(jīng)濟指標(biāo)保持了 兩位數(shù)的高速增長 ，在南昌整個經(jīng)濟增長中已占有舉足輕重的地位。區(qū)域人文氛圍濃厚，大學(xué)、中心、小學(xué)、國際學(xué)校等教育機構(gòu)眾多，形成了一站式的教育體系，超市、銀行、賓館等日常生活配套能滿足周邊居民的日常生活需求，但相比之下，醫(yī)療機構(gòu)還很少，對預(yù)防突發(fā)醫(yī)療事故還存在一定的滯后性。 供水系統(tǒng) 日供水能力 10萬噸，采用環(huán)網(wǎng)供水，與市區(qū)直接 連 通，可滿足生產(chǎn)、生活用水。 第四章 高新區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 科技園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)不同于普通的城市房地產(chǎn)開發(fā)，它不僅受到城市房地產(chǎn)的大環(huán)境影響，也受到科技園區(qū)小環(huán)境的影響，因為科技園區(qū)的相對封閉或是遠(yuǎn)離城市的特性，形成了明顯的區(qū)域消費習(xí)慣，房地產(chǎn)開發(fā)也正是基于此類人群而產(chǎn)生。 細(xì)分市場，本項目應(yīng)主要針對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的從業(yè)人員開發(fā)為主，另外吸引部分周邊學(xué)校的教師，凸顯項目科教的結(jié)合。早期的上海金橋開發(fā)區(qū)同現(xiàn)在的高新開發(fā)區(qū)一樣，酒店缺乏，金橋 酒店公寓正是在那個時候橫空出世，迅速得到市場響應(yīng)，一方面它離開發(fā)區(qū)很近，可以用做接待公司業(yè)務(wù)人員的住宿和會談，工作方便快捷。 ? 物業(yè)管理細(xì)致到位，處理事件及時，充分體現(xiàn)人性化，因而受到客戶的贊賞。 ? 戶型規(guī)劃上，當(dāng)市中心項目還在走大戶型，高價格的模式時，萬科城市花園已改變成小戶型、高價格的模式，在總價上優(yōu)勢明顯，瞬間得到客戶的關(guān)注。 四、高新區(qū)在售項目分析 高新區(qū)在售樓盤（主要） 樓盤 項目 豐源天域 尚東大道 廬山花園 四季花城 新城國際 商都 開 發(fā) 商 豐源房地產(chǎn)開發(fā) 華龍房地產(chǎn)開發(fā) 天驥物業(yè) 萬科地產(chǎn) 新城建設(shè) 產(chǎn)品類型 小高層、花園洋房 多層、小高層、高層、酒店式公寓 多層、小高層、酒店式公寓 多層、花園洋房、高層 小戶型公寓 占地面積 ㎡ ㎡ 4萬㎡ 66萬 ㎡ ㎡ 建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ 65萬㎡ 6萬㎡ 容 積 率 綠 化 綠 42% % 42% 53% 34% 房型面積 花園洋房（ 150～ 257㎡）公寓（ 95～140㎡） 87～ 213㎡ 小高層（ 111～205㎡）酒店式公寓（ 50～78） 多層 88～167㎡、花園洋房 135㎡左右、 4350 主力戶型 兩房、三房 兩房、三房 小高層（三房、四房） 二房、三房 標(biāo)間 戶數(shù) 532戶 798戶 160戶（酒店式公 寓） 3411戶 168戶 24 表 1— 1 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 在售重點樓盤分析 提及萬科城市花園，在高新區(qū)，可以說在整個南昌區(qū)都是無人不知，無人不曉，它是南房屋均價 2700（公寓）2800（花園洋房） 報價（ 2800～300） 小高層 2800酒店式公寓（ 3600） 多層 2850、花園洋房3300、高層 標(biāo)間 32～40 一室一廳61㎡、二室一廳 83㎡ 銷售情況 60%（花園洋房） 15%（公寓） 0 小高層80%，酒店式公寓 65% 75%（五期） 已售 100套 備注 配套設(shè)計了幼兒園、會所和沿街商業(yè) 籃球場、會所、地下及半地下車位、商業(yè)風(fēng)情街 會所，幼兒園、商業(yè)街 會所、商業(yè)街 瀚林園雙語、藍天學(xué)院、 單位 房屋均價：元 /平方 米；戶型面積：平方米 25 昌樓盤的明星，更是南昌人所向往的理想居所，并對高新區(qū)樓盤的檔次和區(qū)域形象的提升起到了推波助瀾的作用。 抓住南昌 12月份的黃金銷售周期，合理安排項目開發(fā)銷售周期。 房地產(chǎn)開工面積逐年增加，特別是 2020 年，新開工超過 1000 萬㎡，增量之大，預(yù)示著未來兩年南昌房地產(chǎn)的競爭將更加激烈，市場細(xì)分，差別定位將是規(guī)避競爭的主要手段，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營銷水平將是一個重要考驗。 ? 傾向于小高層，團購價格明顯低于市場售價。但是受到新近開發(fā)項目品質(zhì)較低、購買客戶入住率低、人氣不旺的 影響，區(qū)域房價上升的可能性已經(jīng)不是很大