【正文】 區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車位出口和入口分別設(shè)于小區(qū)北面主出入口，緊接南面 20 米寬的區(qū)域規(guī)劃路。 在戶型面積上，為考慮到消費(fèi)者的接受程度，項(xiàng)目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。 洪城大市場、建材大市場、全順汽車廠、江鈴股份公司等大型高效 益企業(yè)的中高層管理人員都是本地塊未來開發(fā)項(xiàng)目的消費(fèi)主力。 （ 4）、樓市變得更加成熟，競爭趨向激烈。 2020 年預(yù)計(jì)全市商品房的交易量將超過 300 萬平方米，較上年增長 20%以上，存量房交易預(yù)計(jì) 19160 萬平方米，較上年增長 30%。由 于外地開發(fā)商大批進(jìn)入，以及紅谷灘新區(qū)和舊城區(qū)改造進(jìn)程的加快，加之上年房地產(chǎn)市場利好刺激，開發(fā)商普遍會加大投資力度，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資將增加 50%以上。開發(fā)商的開發(fā)壓力進(jìn)一步增大，建材價(jià)格上漲，必然對房價(jià)造成沖擊。 （ 2）、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控難度加大。為促進(jìn)房地產(chǎn)流通，近年來我市出臺了一系列搞活房地產(chǎn)市場的政策措施，這些政策的主要出發(fā)點(diǎn)在于降低門檻、減免稅費(fèi)、刺激消費(fèi)，這一系列政策的刺激作用將于 2020 年進(jìn)一步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交易量將進(jìn)一步放大。 （ 3）南昌市居民住房消費(fèi)潛力巨大。 2020 年我市 GDP 增長%，創(chuàng)下歷史新高， 2020 年必將會沿著已有的發(fā)展情況，繼續(xù)前進(jìn)，南昌市整體經(jīng)濟(jì)環(huán) 境趨好，必然會帶動房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速發(fā)展。 完善和推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能，努力改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件 每年從籌措的住房專項(xiàng)資金中安排一定的資金由市房管局廉租住房經(jīng)營管理中心從 市場收購一批空置商品房、二手房等普通住房用于補(bǔ)充廉租住房的房源。 進(jìn)一步完善土地供應(yīng)機(jī)制，加快推行“熟地”出讓制度 在老城區(qū)，對擬公開出讓的土地，先由市國土部門委托各城區(qū)房屋拆遷公司根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)用地的要求，對其進(jìn)行房屋拆遷，完成五通一平（ 通水、通電、通路、通訊、通下水、場地平整），所需費(fèi)用按拆遷、整理成本進(jìn)行結(jié)算。主要內(nèi)容有： 根據(jù)市場需求，積極采取有效措施，增加普通商品住房的供應(yīng)，加快普通商品住房發(fā)展 每年用于中、低價(jià)位普通商品住房 建設(shè)的用地應(yīng)占一定比例，此類用地應(yīng)服從城市規(guī)劃安排在一、二類地段以外，并具備交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套較完善，適宜居住等條件。房地產(chǎn)投資、商品房施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積、資金來源等七項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)增幅回落的趨勢。長沙市對購買二手房契稅按 1%計(jì)征，對購買 1000 平方米以上的商品房契稅減免 50%。 交易稅費(fèi)仍顯偏高 我市目前商品住宅和存量住房的契稅稅率均為 4%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為 2%，與其他兄弟城市相比，標(biāo) 準(zhǔn)仍然較高。 14住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理 目前，供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾是南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展較為突出的一個問題，市場上中高檔商品住房居多，適合多數(shù)市民自住需求的中低價(jià)位的樓盤較少。位于一、二類地段以 外的高新開發(fā)區(qū)、昌北開發(fā)區(qū)沒有出讓一宗土地。在貨幣化安置的住戶中，有 50%左右購買了二手房， 10%左右購買了新建商品房。 房屋租賃市場情況 2020 年全市房屋租賃面積 380 萬平方米，其中住房 3 萬套，面積 240 萬平方米。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占 60%。 11 表 7：購買對象構(gòu)成情況表 商品住宅交易量 （萬平方米） 按銷售對象劃分 按購房目的分類 本地居民 所占比例 76 自住 所占比例 85 外地居民 所占比例 24 置業(yè)投資 所占比例 15 近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，我市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸 引了外地、特別是省內(nèi)其他地市的人士紛紛來我市購房置業(yè)，外地居民購房的比重逐年上升，由 2020 年的 5%上升到 2020 年的 24%。 表 6：商品房價(jià)格與同期居民可支配收入情況表 商品房均價(jià)（元 /平方米） 2722 增幅（ %） 商品住宅均價(jià)（元 /平方米） 2438 增幅（ %） 居民人均可支配收入（元） 7650 增幅（ %） 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 增幅（ %） 2020 年，我市商品房的價(jià)格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求外，還與土地拍賣，競爭激烈，建材上漲等因素有關(guān)。 新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況 2020 年全市市區(qū)核準(zhǔn)預(yù)售商品 房面積 335 萬平方米，較上年增長 142%，其中商品住宅 250 萬平方米，較上年增長 126%；完成商品房交易面積 萬平方米，同比增長 %，其中商品住宅交易面積 萬平方米，同比增長 %。 （一） 2020 年房地產(chǎn)業(yè)市場運(yùn)行情況 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展情況 2020 年南昌市預(yù)計(jì)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GNP）的 636 億元，較上年增長 %，增幅為歷年來之最；全社會固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成218 億元，較上年增長 %。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和南昌市已有一部分收入較高的住宅消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為 中高檔住宅，根據(jù)對南昌市住宅市場分析預(yù)測，項(xiàng)目開發(fā)有市場銷路。 根據(jù)收益計(jì)算，所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ie=10%）萬元。公司采取新工藝、新 5 技術(shù)，不斷堅(jiān)持科學(xué)管理，以“開拓、求實(shí)、優(yōu)質(zhì)、高效”為宗旨，竭誠為社會各界服務(wù)。 項(xiàng)目概況 （ 1）項(xiàng)目名稱：“風(fēng)華盛世” （ 2）建筑規(guī)模： 127F、 211F、 212F （ 3）建設(shè)地點(diǎn)：沿江東路（原江西第四建筑工程公司） （ 4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè) （ 5）建設(shè)單位：上海金廈房地產(chǎn)有限公司 （ 6）經(jīng)營類型：房地產(chǎn)經(jīng)營、綜合技術(shù)服務(wù)員、咨詢服務(wù) （ 7）企業(yè)性質(zhì)：其他有限責(zé)任公司 （ 8）資質(zhì)等級：二級 （ 9）企業(yè)概況：上海金廈房地產(chǎn)有限公司于 1992 年 8 月正式成立。 住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 編制單位：南昌金豐易居住宅消費(fèi)服務(wù)有限公司 編制時(shí)間： 2020 年 5 月 ~2020 年 7 月 2 報(bào)告編制人員名單 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：畢軼群 技術(shù)管理負(fù)責(zé)人：畢軼群 編制人：畢軼群 肖鵬 陳喜蓮 郭邦敏 校核人：劉珊萍 李茂丹 審核人：董景明 畢軼群 審定人名單：董景明 孫祖耀 杜閱詩 諸海偉 金玉成 周全 3 目 錄 一、總論???????????? 4 二、市場調(diào)研分析???????? 8 三 、項(xiàng)目綜合定位???????? 22 四、項(xiàng)目投資估算???????? 34 五、財(cái)務(wù)分析?????????? 42 六、不確定性分析???????? 43 七、風(fēng)險(xiǎn)分析與對策??????? 47 八、附表???????????? 49 4 總 論 項(xiàng)目建設(shè)背景 根據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求，上海金廈房地產(chǎn)有限公司已通過拍賣取得原江西第四建筑工程公司，共 畝。公司現(xiàn)有員工 60 人，其中各類職 稱的技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理人員 30 人，注冊資金 2020 萬元，資質(zhì)等級為二級。 （ 10）工程概況：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目占地 畝，約 60600 平方米，總建筑面積 109000 平 方米。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。全市預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 56 億元，較上年增長 60%，占 固定資產(chǎn)投資和 GDP 的比重分別為 26%和 9%，較上年分別提高 1 個百分點(diǎn)和 3 個百分點(diǎn)。 表 4 ：商品住宅供應(yīng)量情況表 價(jià)格 （元 /平方米） 供應(yīng)量 （萬平方米） 所占比例 （ %） 單套面積 （平方米） 供應(yīng)量 （萬平方米） 所占比例 （ %） 2020 以下 95 以下 2020~2500 95~120 2500~3000 120~150 3000 以上 150 以上 85 34 表 5：商品住宅銷售情況表 價(jià)格 （元 /平方米） 銷售量 （萬平方米） 所占比例 （ %） 單套面積 （平方米） 銷售量 （萬平方米） 所占比例 （ %） 2020 以下 95 以下 2020~2500 95~120 2500~3000 120~150 3000 以上 150 以上 表 表 5 顯示我市商品房市場結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。另外，一些樓盤質(zhì)量提升，環(huán)境優(yōu)化，增加了建設(shè)成本，也促進(jìn)了房價(jià)的上升。從購房的目的分析，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上漲，由 2020 年的 2%上漲到 2020 年的 15%。從時(shí)間看來看，我市空置的商品房大多為一年以下的待銷商品房，所占比例超過 80%，從空置原因分析，主要是交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計(jì)落后、戶型偏大等。 房屋租金價(jià)格穩(wěn)中有升，其中商業(yè)營業(yè)用房平均租金 60 元 /平方米，較上年上漲 20%，寫字樓租金平均 40 元 /平方米，較上年上漲25%，住房租金（市場價(jià)） 9 元 /平方米，較上年上漲 10%。 （二）房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的主要問題 土地供應(yīng)布局不盡合理，供地條件不夠完善 2020 年以來，為了防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱、過量等泡沫現(xiàn)象，保護(hù)開發(fā)商和消費(fèi)者利益，我市加大了宏觀調(diào)控的力度，對年度土地出讓指標(biāo)予以總 量控制， 2020 年的開發(fā)總量計(jì)劃控制在 350 萬平方米以內(nèi)，今年 6 月又根據(jù)市場形勢，果斷決策，在年初制定的房地產(chǎn)開發(fā)總量中削減了 100 萬平方米，保證了房地產(chǎn)市場的供需基本平穩(wěn)。老城區(qū)土地供應(yīng)量的增大，提高了項(xiàng)目的樓面地價(jià)，從而拉動了房價(jià)的上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年 1~12 月份，全市市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅為 250 萬平方米，均價(jià)在 3000 元 /平方 米以上的高價(jià)商品住房為 萬平方米，占總量的 %；均價(jià)在 2020 元 /平方米以下的為 萬平方米，僅占總量的 %。北京、上海、成都、廈門普通住房（含商品住房）契約稅率為 3%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為 %（北京市政府為了刺激住房消費(fèi)，征收稅率由原來的 4%調(diào)至 3%，對普通住宅減半征收標(biāo)準(zhǔn)由 2%調(diào)到 %）。對購買空置商品住宅契稅暫時(shí)免征。這些情況表明我市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了有效需求不旺，發(fā)展后勁不足的苗頭。全市多層結(jié)構(gòu)的商品住房供應(yīng)量應(yīng)占一定的比例。之后由市國土部門以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公開出讓。其中大部分用于以市場租金標(biāo)準(zhǔn)向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于對孤寡老人、重殘等特殊情況的“雙困”家庭實(shí)行實(shí)物配租。 （ 2）、城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間。我市 2020 年底，人均住房建筑面積約 23 平方米，按照南昌市提出的到 2020 年人均住房建筑面積達(dá)到 30 平方米的目標(biāo)還有很發(fā)差距，按測算，我市每年需新建住宅約 250 萬平方米。 2020 年南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利條件 （ 1）、信貸收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對嚴(yán)峻考驗(yàn)。如總量擴(kuò)張與空置增加的矛盾、價(jià)格持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增長與資金不足的矛盾以及消費(fèi)者想購房與不敢購房、購不起房的矛盾，將制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 2020 年房地產(chǎn)市場基本走勢預(yù)測 根據(jù)帶動南昌市房地產(chǎn)市場快速增長的主體因素和市場供求背景分析，總體上看，我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展尚屬理性，已進(jìn)入最佳發(fā)展期。 （ 2）、住房消費(fèi)需求日漸增大。 （ 3）、商品房價(jià)格將會穩(wěn)中有升。競爭焦點(diǎn)將由樓盤之間的競爭逐漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競爭。 （二）交通網(wǎng)絡(luò) 2 207 （三）金融銀行 工行、農(nóng)行、中行、建行 （四）教育文化 工業(yè)技術(shù)學(xué)校、南浦小學(xué) （五）休閑購物 建材市場、洪城大市場 （六）醫(yī)療保健 市三醫(yī)院、九四醫(yī)院 （七）樓盤情況 21三、本項(xiàng)目地塊優(yōu)劣分析（ SWOT） 優(yōu)勢（ S） ①、地處老城區(qū)； ②、地塊臨街面，有商業(yè)潛力； ③、人氣旺； ④、市政配套齊全； ⑤、毗鄰火車站、長途汽車站； ⑥、兩公里范圍常住人口 40 萬； ⑦、社區(qū)內(nèi)部有學(xué)校； 劣勢 （ W） ①、地價(jià)偏高、有一定的市場風(fēng)險(xiǎn)； 機(jī)會（ O） ①、戶籍制度的改變； ②、房貸貼息政策的落實(shí)； ③、與知名的代理商合作； ④、聘請知名物業(yè)管理公司； 威脅（ T） ①、銀行信貸體系嚴(yán)格； ②、通貨膨脹人民幣貶值；