【正文】 根據(jù)經(jīng)濟(jì)因子變化，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，故從敏感性分析項(xiàng)目是可行的。 （ 9） 利潤(rùn) 在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，各年度利潤(rùn)總額也不是一個(gè)常數(shù)，利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元，按此計(jì)算的投資利潤(rùn)率為 %，投 資利稅率 %。 （ 5） 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用按經(jīng)營(yíng)收入的 5%計(jì)算。詳見(jiàn)下表： 銷(xiāo)售收入年估算： 2020 年： 160048000*50%=80， 024， 000 元 2020 年 ： 160048000*30%=48， 014， 400 元 2020 年： 160048000*20%=32， 009， 600 元 正常年出租收入?yún)R總表（試營(yíng)業(yè)按 60%計(jì)算。 包括餐飲 9715平方米 ，會(huì)議中心 3243 平方米 ，娛樂(lè)中心 8879 平方米 ，商業(yè) 3138 平方米 ，酒店辦公輔助 2880 平方米 ，大堂 2758 平方米 ，客房 40012 平方米 。概念性規(guī)劃和征地拆遷全部完成。（略） 滅火器設(shè)置。 室外消火栓系統(tǒng)： 室外消火栓系統(tǒng)由酒店市政壓力給水管直供。 另本機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)還起到防排煙系統(tǒng)的作用。 消防中心、消防泵房、變配電房、空調(diào)機(jī)記等重要機(jī)房采用專(zhuān)用接地線。 照明系統(tǒng)。 地下室的排水和消防電梯下的積水匯集至水井，經(jīng)潛水泵提升后排出。地下室至三層為低壓由市政管網(wǎng)直接供水，四層至十八層為中區(qū)由設(shè)置地下水泵房的中壓變頻給水設(shè)備供水，十九層以上為高壓由設(shè)置地下水泵房的高壓變頻給水設(shè)備供水。 良好的建筑序列形成了豐富優(yōu)美的建筑天際線，結(jié)合自然地形以及多個(gè)高度上的大量休息平臺(tái)，創(chuàng)造出了沿沅江逐級(jí)后退，層層疊疊的景觀效果 ，并很好的結(jié)合孤峰嶺及孤峰塔，使得自身成為主城區(qū)觀江景觀的一部分。 酒店主體采用獨(dú)特的風(fēng)帆狀造型，運(yùn)用表皮“編織” 的概念，減輕大體量建筑的沉重感，強(qiáng)化了現(xiàn)代性，呼應(yīng)了城市游輪的總體概念，使得客房獲得了最大的觀江面，同時(shí)也使得自己成為整個(gè)區(qū)域的標(biāo)志性建筑。 用地西面為一中學(xué)，建筑質(zhì)量不 高，從景觀方面考慮應(yīng)予以遮擋。 建筑定位：建成為常德標(biāo)志性建筑，打造成綜合型服務(wù)酒店品牌。 規(guī)模預(yù)測(cè)。年齡在 30— 55歲的這一階層是主要的消費(fèi)群體，其中公務(wù)員、銀行職員、教師、商人、效益好的企業(yè)職員、醫(yī)生等是消費(fèi)的中堅(jiān)力量。多種項(xiàng)目于一身的娛樂(lè)場(chǎng)所，這樣既增加了客源的覆蓋面，又可大大提高經(jīng)濟(jì)效益。這一方面與企業(yè)本身晶牌定位與宣傳方面的意識(shí)不足有關(guān)，另一方面也體現(xiàn)缺乏規(guī)模與特色，很難產(chǎn)生品牌轟動(dòng)與連帶效應(yīng)有關(guān)。同時(shí)目前常德市休閑娛樂(lè)場(chǎng)所不論從硬件還是從軟件上來(lái)看，都有明顯提高的空間，常德市的休閑娛樂(lè)市場(chǎng)的潛力巨大。像提供這樣項(xiàng)目的桑拿、足浴場(chǎng)所雖然很多，但規(guī)模較小的場(chǎng)所終未受到大眾的青睞。 16 兩家劇場(chǎng)的規(guī)模也都在千人左右，上座率竟達(dá)到了 70%— 80%。 A、常德市的康體 娛樂(lè)項(xiàng)目的構(gòu)成可分為三大類(lèi)： 第一類(lèi) 娛樂(lè)類(lèi)，其中包括 KTV包房和演藝劇場(chǎng)。它充分說(shuō)明了社會(huì)需要高質(zhì)量的生活。常德市還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)是旅游度假性的旅游住宿接待設(shè)施，更沒(méi)有風(fēng)景如畫(huà)的康體、娛樂(lè)型度假村。 從發(fā)掘旅游資源上看發(fā)展。 旅游住宿接待設(shè)施業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 常德市的旅游旅游住宿接待設(shè)施業(yè)發(fā)展較快，并已具有一定數(shù)量。 出租情況 常德市星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施的出租情況一般都較好，特別是中、高檔旅游住宿接待設(shè)施的客房出租率一般都在 80%以上。 中、高檔旅游住宿接待設(shè)施只占 40%，在這些旅游住宿接待設(shè)施中較高級(jí)別的旅游 住宿接待設(shè)施（四星級(jí)），僅僅只有兩家。 B、對(duì)高檔次的旅游住宿接待設(shè)施需求逐漸增大 通過(guò)對(duì)常德市旅游住宿接待設(shè)施的一個(gè)調(diào)查表明，常德市旅游住宿接待設(shè)施業(yè)近兩年來(lái)接待外地游客（包括團(tuán)體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設(shè)施開(kāi)房數(shù)的 30%以上。 2020 年城市人均收入 1078 元 /月，旅游收入 21億元，已經(jīng)具有發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。其中山區(qū) (山地、丘陵、崗地 )面積 9879． 82 平方公里，占全市總面積的 %；平原面積 平方公里，占全市總面積的 %；水面面積 平方公里，占全市總面積的 %。 根據(jù)常德統(tǒng)計(jì)局工作人員提供的資料，目前常德平均每戶(hù)家庭人數(shù)約為 ,平均每戶(hù)就業(yè)人數(shù)為 ，就業(yè)負(fù)擔(dān)系數(shù)為 。以滿(mǎn)足那些經(jīng)濟(jì)條件較好，有較高 消費(fèi) 要求的 客人 ， 因此本項(xiàng)目的建設(shè)很有必要 。 城市擴(kuò)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)人口增量的推動(dòng)力 按照沿海城鎮(zhèn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，在城市擴(kuò)展及經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期，其人口的增容膨脹速度較快，雖然目前常德并未出現(xiàn)人口迅速擴(kuò)增的高潮，但隨著大都市區(qū)定位的出臺(tái)及交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，以及常德經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，城市化水平的將不斷提高，在 2020～ 2020 年將出現(xiàn)人口較高的增長(zhǎng)期，戶(hù)籍人口年增長(zhǎng)量達(dá) 15000 人 ,到 2020 年，中心區(qū)人口達(dá)到 66 萬(wàn)， 2020 年，達(dá)到 85100萬(wàn)。 鐵路：規(guī)劃擬定三條鐵路專(zhuān)用線：由常德東站引出的鹽關(guān)港區(qū)鐵路專(zhuān)用線；由常德東站引出的貨場(chǎng)鐵路專(zhuān)用線；由德山站引出的地區(qū)糧庫(kù)鐵路專(zhuān)用線。構(gòu)筑高科技產(chǎn)業(yè)群；營(yíng)造都市文化氛圍。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=12%）（萬(wàn)元） 動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 投資利潤(rùn)率（ %） 投資利稅率（ %） 上繳稅金（萬(wàn)元） 根據(jù)上述指標(biāo)，該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行?；孛娣e94408 平米，容積率 ，建筑密度 30％，綠地率 30％。 地質(zhì)條件 :常德市地處洞庭平原，地層發(fā)育齊全，項(xiàng)目所在地為平原小面積山峰出露，工程 尚未進(jìn)行地質(zhì)勘探，參考 相關(guān) 地質(zhì)資料 ， 地基土層 很可能 由第四系全新統(tǒng)（ Q4）雜填土，粉質(zhì)粘土、粉土、圓礫 、 卵石組成 。李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。常 德市位于華南地震區(qū)長(zhǎng)江中、下游地震亞區(qū)的麻城 —— 常德地震帶，屬中強(qiáng)地震活動(dòng)區(qū)，但活動(dòng)頻率較低?？偼顿Y約 23680萬(wàn)元，建設(shè)期 2020 年 11 月至 2020 年 11月。 問(wèn)題和建議 關(guān)于項(xiàng)目名稱(chēng)：“釣魚(yú)臺(tái)國(guó)際飯店”為項(xiàng)目暫定名稱(chēng)，項(xiàng)目實(shí)施時(shí)需進(jìn)一步優(yōu)化。進(jìn)一步增強(qiáng)常德市作為湘西北中心城 市和其在湘鄂、湘渝重要通道上的中心地位。 水路：（ 1）通行 500 噸級(jí)的船舶，規(guī)劃把沅江航道改造為三級(jí)航道。 德山城市發(fā)展對(duì)酒店服務(wù)的要求 德 山開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展主方向是：在沅水和崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。 本項(xiàng)目的建設(shè)投資及產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展 ， 必將促進(jìn)區(qū)域的 經(jīng)濟(jì)繁榮和發(fā)展。常德人均可支配收入為 元。常德是一個(gè)歷史悠久的古城，旅游資源較為豐富，近兩年先后獲得“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、 “全國(guó)衛(wèi)生先進(jìn)城市”的稱(chēng)號(hào)，還是 湖南省唯 9 一的“省級(jí)園林城市”和省 “文明城市”，現(xiàn)在正爭(zhēng)創(chuàng)“國(guó)家園林城市”和“國(guó)家交通管理模范城市”，旅游業(yè)與旅游住宿接待設(shè)施業(yè)都呈上升趨勢(shì)。隨著常德市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與市民收入和生活水平的不斷提高，效游度假將逐漸成為市民的一種消費(fèi)時(shí)尚， 60 萬(wàn)常德市民具有龐大的旅游市場(chǎng)消費(fèi)力。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待設(shè)施，這個(gè)比例達(dá)到了 35%。而屬于高級(jí)別的五星級(jí)酒店，在整個(gè)常德市來(lái)講，仍然是個(gè)空白。（如圖所示） 酒店名稱(chēng) 星級(jí) 客房數(shù) 價(jià)格 出租率 備注 標(biāo)價(jià) 優(yōu)惠 協(xié)議 華天大酒店 四 218 358+15% 328 258 85%以上 旺季時(shí)滿(mǎn)員 芙蓉大酒店 四 125 388+15% 308 238 80% 旺季時(shí)滿(mǎn)員 華都大酒店 三 110 295 268 216 80% 旺季時(shí)滿(mǎn)員 金海大酒店 三 98 320 256 238 80% 旺季時(shí)滿(mǎn)員 八百里酒店 三 95 308 228 200 70% 宏大賓館 三 110 298 238 200 50% 12 從以上星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施的出租率情況上來(lái)看，在常德市高星級(jí)的旅游住宿接待設(shè)施有著更高的出租率。我們認(rèn)為常德市今后旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展主要是兩點(diǎn)：一個(gè)是量的增加：另一個(gè)是質(zhì)的提高。常德是個(gè)旅游資源極為豐富的城市。而這恰恰是目前中國(guó)旅游發(fā)展的重要趨勢(shì)。這恰恰證明了社會(huì)在進(jìn)步，需求在提高。 15 第二類(lèi) 休閑類(lèi)，其中包括茶藝與美容按摩。這就不難發(fā)現(xiàn)市民對(duì)這些項(xiàng)目比較熱愛(ài)?？驮椿旧霞械揭?guī)模大、檔次高、服務(wù)好的賓館、酒店桑拿中心，以至一些賓館，酒店的桑拿足浴項(xiàng)目非?；鸨?。 B、特色不鮮明、缺乏文化品位 常德市現(xiàn)有的康體娛樂(lè)項(xiàng)目，在經(jīng)營(yíng)上均沒(méi)有形成自身的特色。再者與管理與服務(wù)水平也有關(guān)系。 E、運(yùn)動(dòng)休閑初露苗頭，但缺乏設(shè)施配套，條件有限 常德市休閑娛樂(lè)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了很多以體育休閑為主要功能的休閑場(chǎng)所，這證明常德市市場(chǎng)有體育休閑的需求。各家酒店將消費(fèi)水平確定地 200— 350(元 /人次 )的范圍內(nèi)也主要是針對(duì)這部分消費(fèi)群體。常德市區(qū)的年人均收入 萬(wàn)元 /年左右，人口 60 多萬(wàn)。 22 第四篇 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 規(guī)劃原則 尊重現(xiàn)狀： 充分考慮現(xiàn)有地形地貌與景觀資源的留存與利用，盡力避免對(duì)原有山體與自然景觀的大面積毀滅性破壞。 規(guī)劃概念 借鑒造船上的概念，充分利用了地形高差，先用多層不同標(biāo)高的“甲板”作為各種功能的載體，再用各類(lèi)不同性質(zhì)的交通及活動(dòng)場(chǎng)地加以連接并最終將其熔鑄為一個(gè)“超級(jí)平面”，使得整個(gè)地段成為沅江岸邊一艘超級(jí)游輪。所有餐飲面向江面展開(kāi)，使得來(lái)賓享受美食的同時(shí)也獲得了良好的視覺(jué)享受。 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng) 方案合理利用當(dāng)?shù)亓己玫木G化植被及生態(tài)條件，梳狀綠化與建筑群緊密契合，結(jié)合沿江的條狀綠化，創(chuàng)造出舒適宜人的生活環(huán)境 擯棄傳統(tǒng)規(guī)劃中房子圍合綠地的單調(diào)模式，提出“公園中的建筑”的開(kāi)放式結(jié)構(gòu)概念，將各類(lèi)建筑與環(huán)境相結(jié)合，使得建筑如同從自然中生長(zhǎng)出來(lái)一樣。綠化澆灑道路用水 25 和冷卻塔補(bǔ)水、游泳池補(bǔ)水由市政管網(wǎng)直接供水。 電氣照明系統(tǒng)。 建筑物照度按《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行設(shè)計(jì)。防雷、電力及其它弱電系統(tǒng)共用接地裝置，接地電阻小于 1歐姆。戰(zhàn)時(shí)或火災(zāi)時(shí)，該系統(tǒng)通風(fēng)加壓送風(fēng)起到防排煙作用。沿建筑周邊均勻布置室外消火栓，間距不大于 120M。按《建筑滅火器設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ 14090）布置滅火器。 2020 年 1012 月完成場(chǎng)地平整，建筑設(shè)計(jì)基本完成。其中客房全部考慮產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營(yíng)，其他建筑除大堂、會(huì)議中心和酒店輔助面積外考慮出租。） 序號(hào) 分項(xiàng)名稱(chēng) 面積（ m2） 價(jià)格（元 /月） 年租收入（元） 1 餐飲 9715 15 1748700 2 會(huì)議中心 3243 3 娛樂(lè)中心 8879 30 3196440 4 商業(yè) 3138 20 753120 5 酒店辦公輔助 2880 6 大堂 2758 7 合計(jì) 5698260 序號(hào) 分項(xiàng)名稱(chēng) 面積（ m2） 價(jià)格（元） 銷(xiāo)售收入（元） 1 客房 40012 4000 160， 048， 000 34 經(jīng)營(yíng)期年客房營(yíng)業(yè)收入 假設(shè)客房入住率年均為 70%，年經(jīng)營(yíng)日為 360 天計(jì)算，得 350 500 70% 360 天 =44， 100， 000 元。 （ 6） 成本估算 由于折舊費(fèi)是按不同資產(chǎn)類(lèi)別及不同折舊年限計(jì)算，并且利息支出列入費(fèi)用，故總成本費(fèi)用各年度不是一個(gè)常數(shù)，平均年總本費(fèi)用見(jiàn)附表，年經(jīng)營(yíng)成本平均為 萬(wàn)元左右。 企業(yè)每年從所得稅后利潤(rùn)是提 10%盈余公積金，各年度未分配利潤(rùn)見(jiàn)附表4。 40 第八篇 綜合評(píng)價(jià)與結(jié)論 通過(guò)以上對(duì)本項(xiàng)目技術(shù)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)效益計(jì)算分析結(jié)論表明，投資開(kāi)發(fā)釣魚(yú)臺(tái)國(guó)際飯店（暫定名）項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)技術(shù)上是可行的，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)指標(biāo)也均符合國(guó)家酒店旅游業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。盈虧平衡圖如下： 37 （千萬(wàn)元） 銷(xiāo) 售 60 收 入 50 40 BEP 30 20 10 1 2 3 5 6 銷(xiāo) 售量（萬(wàn)平方米） 盈虧平衡圖 38 敏感性分析 本項(xiàng)目敏感性分析按單一因素變化進(jìn)行分析，影響因素主要 分析了銷(xiāo)售收入影響、出租（包括客房）影響、固定資產(chǎn)投資成本影響，如下： 凈現(xiàn)值變化率 經(jīng)營(yíng)狀況敏感度 成本敏感度 產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售敏感度