【正文】 ...... 32 項目財務(wù)經(jīng)濟評價 ........................................... 34 項目不確定性分析 ........................................... 35 第八篇 綜合評價與結(jié)論 ................................................................................ 40 第九篇 附 件 ............................................................................. 錯誤 !未定義書簽。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，擬建 工程可以 按基本烈度七度抗震設(shè)防。 本項目公寓及住宅部分 總占地面積約 畝，即 29570 ㎡，則可開發(fā)建設(shè)面積 30000 ㎡，用地性質(zhì)：商住樓，總用地面積： 29570 ㎡，規(guī)劃凈用地面積 :20699㎡，容積率： ，總建筑面積： 30000 ㎡， 1015 層小高層，道路面積： 3000㎡，綠化面積： 5871 ㎡，戶型：公寓 80150 ㎡，二室二廳、三室二廳、四室二 廳為主，層數(shù)： 1018 層小高層，層高 米，總高度小于 55 米。 關(guān)于總體規(guī)劃：因編制時，各方意見尚未統(tǒng)一，本可行性研究方案僅為概念性規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上需進一步細化和優(yōu)化。到 2020 年，基本實現(xiàn)社會、經(jīng)濟和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新興城市目標。（ 2）港口布局 :取消大西門碼頭，重點發(fā)展鹽關(guān)港區(qū)，新建八房河港區(qū)和德山專用碼頭。根據(jù)常德市整體規(guī)劃方案，按照“一城三鎮(zhèn)”的思路，主要沿沅水方向向一級城鎮(zhèn)體系構(gòu)筑軸帶向東西向發(fā)展，實現(xiàn)與鼎城的對接，提升常德大都市區(qū)南部德山板塊的輻射功能，發(fā)揮南部城市次中心作用。 促進城市建設(shè) 、提高城市品位 隨著城市的發(fā)展，該地段的商業(yè)網(wǎng)點、學校、集市 必將 形成，交通 、 購物、通訊、儲蓄、就醫(yī)也將 更 為方便。 從我們對常德居民的隨機取樣看，家庭月收入在 8002020 元的占了 68%，超過三分之二，表明常德大部分居民還處在事業(yè)發(fā)展初期。 常德市以石長鐵路為主軸，公路干線為骨架，形成了水、陸、空立體發(fā)展的運輸體系。 常德市旅游對當?shù)亟?jīng)濟的貢獻率低于全國 6%的水平，也低于湖南全省 %的水平，旅游收入的增長速度也低于全國 %，湖南省 %的水平。 C、商務(wù)和會議客源增大 隨著 常德成功舉辦了一系列的展覽會和交易會，為常德市帶來了大量的商務(wù)客源，在展銷會期間常德的旅游住宿接待設(shè)施保持了 90%的入住率。 近幾年，旅游產(chǎn)業(yè)正迅猛發(fā)展，如日中天。尤其是常德的四星級旅游住宿接待設(shè)施平均開房率達 80%以上，旺季更是供不應(yīng)求?？梢詮囊韵聨讉€方面去看常德旅游住宿接待設(shè)施的發(fā)展。有桃花源、壺瓶山、 — 柳葉湖等。專家們早已預(yù)測到，觀光性度假將讓位于保健、娛樂型度假；周末及節(jié)假日的的家庭式度假和情侶式度假已經(jīng)在形成一種趨勢。只有發(fā)展高星級旅游住宿接待設(shè)施才能滿足人們的需求。 第三類 健身類，其中包括桑拿足浴、臺球、保齡球。他們對文藝表演形式的喜愛，有著優(yōu)良的傳統(tǒng)。 通過對以上項目列表說明之后，總的來說常德市的 KTV 包房、茶藝、劇場和桑拿、足浴這些項目，都普遍受到了市民的喜愛。不論裝修、產(chǎn)品、還是服務(wù)上都沒有形成自己的風格。在充分考慮到消費者的消費需求的前提下，創(chuàng)建綜合性的、有自身鮮明的特色的，注重服務(wù)質(zhì)量與個性服務(wù)的休閑娛樂場所，就必定能顯現(xiàn)整體效應(yīng)，樹立企業(yè)品牌。同樣以常德市為例，幾年前體育休閑暫露頭角；經(jīng)過這今年的發(fā)展已經(jīng)成為常德市休 閑市場的一個新熱點。 另外根據(jù)前面對常德是旅游市場分析 :常德市本地客源的增加和臨近地市（主要是常德）游客較前些年有大幅度的增加，更多的游客來常德并不是來旅游觀光而是來休閑度假；常德市旅游住宿接待設(shè)施業(yè)近兩年來接待外地游客（包括團體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設(shè)施開房數(shù)的 30%以上。長沙市人口 170 萬人，擁有日營業(yè)額過 5 萬的餐飲企業(yè)十多家，而常德餐飲除了華天酒店外無一家酒樓日營業(yè)收入過 5 萬，由此可見，常德市民消費能力還有很大的增長空間。 土地的混合使用： 充分利用地形，形成各種功能網(wǎng)狀交叉，相互滲透 , 資源共享，相互依存的整體結(jié)構(gòu)。 總平面布局及酒店綜合體方案 總平面布局 設(shè)計方案用一條強有力的景觀軸線及視覺通廊將用地劃分為兩塊，西側(cè)作為 23 向自然山體過渡的緩沖帶，東側(cè)臨江面為主要的建設(shè)用地，獲得了較為規(guī)整的建設(shè)地塊的同時也為建筑獲得了最好的江景觀賞面。結(jié)合當?shù)蒯烎~臺的傳說，利用 地形的自然高差，設(shè)置了大面積的觀江平臺，配以設(shè)置的古文物，作為臨江親水休閑區(qū)的終結(jié)與高潮，是整個區(qū)域最佳的江景觀賞點。 技術(shù)設(shè)計 給水系統(tǒng)（包括室內(nèi)外給水系統(tǒng)） 1) 水源：從市政給水管網(wǎng)管段上引入兩路 DN200 給水水管，在紅線以內(nèi)開成環(huán)網(wǎng)，供酒店的生活和消防用水，環(huán)狀管 網(wǎng)上按規(guī)范要求布置室外消防栓和消防接合器以確保本酒店的室外消防用水。 3) 生活熱水系統(tǒng)。 高低壓供配電系統(tǒng)。公用部位采用高效節(jié)能燈源。 本工程采用 TNS系統(tǒng)，設(shè)置總等位聯(lián)接，在衛(wèi)生間某處設(shè)置局部等電位聯(lián)接。 智能弱電系統(tǒng) 智能弱電系統(tǒng)以計算機智能化信息處理、寬帶交互式多媒體網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為核心。 至內(nèi)消火栓系統(tǒng) 賓館、商場、公共場所及車庫均設(shè)置室內(nèi)消火栓，消火栓的布置保證同層的兩支水槍充實水柱同時到達室內(nèi)任何部位。 ． 2 火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)。 2020 年 112月建筑主體工程完工。 按現(xiàn)行規(guī)定，工程在完成投資額的 25%后開始銷售工作，預(yù)計從 2020年開始預(yù)售起 3年內(nèi)可全 部銷售完畢。試營業(yè)按 60%計算。（見附表 3） 從成本構(gòu)成來看按平均年總成本費用計算，水、電及物料消耗費用所占比例為 20%，因此在生 產(chǎn)中，加強科學管理，節(jié)約物料消耗是降低成本的重要途徑。 （ 10） 財務(wù)盈利能力分析 通過財務(wù)現(xiàn)金流量計算（見附表 5），按此計算的各項評價指標為： 指標項目名稱 所得說前 所得稅后 內(nèi)部收益率（ %） 因本方案采用產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，資金流動與傳統(tǒng)投資不同，故不能用內(nèi)部收益率來判斷項目是否可行。 可以預(yù)計，本項目的實施，將為常德市的酒店服務(wù)業(yè)起到很好的領(lǐng)路作用，并為常德市的城市品位和城市綜合競爭 力將有大大的提升作用?？勺馐勖娣e為： 61744m2，故 10 年內(nèi)： 研究期內(nèi)單位平均可變成本總額： 1888 元 /m2 研究期內(nèi)單位平均價格總額 10335 元 /m2 產(chǎn)品促本銷售、出租數(shù)量： 317863000/（ 103351888） =37630m2 產(chǎn)品促本收入總量： 37630*10335=38890 萬元 產(chǎn)品促本交易率： 37630/61744==61% 結(jié)論：項目促本交易率 61%，小于行業(yè)基準促銷率 70%，因此項目抗風險能力較強。 （ 8） 稅金 按照國家有關(guān)財稅規(guī)定，酒店應(yīng)交納營業(yè)稅及附加，營業(yè)稅率為 3%，附加包括：城市維護建設(shè)稅、稅率 7%；教育費附加，費率為 3%，各年稅金額詳見附表 1。職工福利基金按 14%計取，定員編制案 280 人計算。 主要酒店客房價格 酒店名稱 星級 客房數(shù) 價格 出租率 備注 標價 優(yōu)惠 協(xié)議 33 華天大酒店 四 218 358+15% 328 258 85%以上 旺季時滿員 芙蓉大酒店 四 125 388+15% 308 238 80% 旺季時滿員 華都大酒店 三 110 295 268 216 80% 旺季時滿員 金海大酒店 三 98 320 256 238 80% 旺季時滿員 八百里酒店 三 95 308 228 200 70% 考慮地段因素、人文環(huán)境、自然環(huán)境故本項目客房出售價格均價定為 4000元 /m2；客房經(jīng)營價格均價定為 350 元 /套；租賃價格均價定為 20 元 /月 .m2。 資金籌措計劃 本項目客房全部考慮產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，其他建筑除大堂和酒店輔助面積外考慮出租的融資方案，資金擬按如下方式籌措： 1） 自籌資金： 5000 萬元 2） 開發(fā)貸款： 6000 萬元 3） 產(chǎn)權(quán)出售滾動投入 12020 萬元（考慮利用銷售 收入的 75%）。如， 1）設(shè)計上各系統(tǒng)的優(yōu)化組合； 2）采用節(jié)水型衛(wèi)生器具； 3）采用高效節(jié)能式光源； 4）充分利用市政給水管道的壓力； 5）采用變頻供水技術(shù)； 6）空調(diào)機房送風主管上均設(shè)有消聲器等； 7）制冷機房 、空調(diào)機房、平時使用的風機房等采用吸間及隔音措施； 8）熱水鍋爐煙氣由土建風道從裙樓屋頂排放。 自動噴水滅火系統(tǒng)。 在建筑地下室設(shè)消防儲水池，儲存室內(nèi)消防用水 600M179。 中等空間采用吊裝式可變風時空調(diào)機組，低速風道集中送風，頂送頂回方式 客房、小開間等采用風機盤管加獨立新風系統(tǒng)方式 另分層設(shè)立新風系統(tǒng)，由設(shè)在走道吊頂內(nèi)的吊 裝式新風機組集中處理后送至各空調(diào)房間。 防雷接地系統(tǒng) 26 本系統(tǒng)按二類防雷建筑物進行防雷設(shè)計。 動力、照明系統(tǒng) 動力部分。 污水系統(tǒng) 生活污水量按生活給水量的 90%計。 2) 生活給水系統(tǒng)。 景觀系統(tǒng) 方案設(shè)計采用三個各具特點，不同標高的景觀院落與一條景觀軸線構(gòu)成了整個區(qū)域的景觀體系核心，加以大量不同高度上的休閑娛樂廣場，強調(diào)了參與性與娛樂性，保證了整體區(qū)域令人激動人心的景觀效果與充滿生機活力的氣氛。 基地面積 94408 平米，容積率 ，建筑密度 30％，綠地率 30％。 基地南面有兩條城市道路交匯，為該地段陸上主要交通依托，東南面臨江有舊的挖砂碼頭，為水上交通主要來源，有改造利用價值。 本酒店市場定位 目標客戶定位：考慮到常德市經(jīng)濟情況和收入水平，本項目應(yīng)已面向本地區(qū)較富裕階層為主，立足常德本地市場，努力開拓國內(nèi) 市場，全力爭取外來游客。在常德一些新酒店、新酒樓往往得到市民的青睞，這就是市民在消費方面一個對求變、求新的心理表現(xiàn)。 從常德市體育健身休閑市場現(xiàn)狀出發(fā)，以消費者調(diào)查作為基礎(chǔ)，建立以生態(tài)、自然環(huán)境為基礎(chǔ)，各種配套設(shè)施齊全的體育健身休閑場所無疑將吸引大量 19 的消費者前來消費。如羽毛球、網(wǎng)球、游泳、垂釣等等。 C、品牌效應(yīng)沒能充分發(fā)揮 目前常德市的休閑娛樂市場內(nèi)的品牌缺乏長久的生命力。 C、消費狀況 現(xiàn)將幾類娛樂項目消費情況進行列表說明，下表中列出的都是常德市行業(yè)內(nèi)做得較好的幾家 。它們以各自的裝飾特色和規(guī)模受到了市民的喜愛，從上座率的數(shù)字中可以看出，均達到 80％— 85％以上甚至更高。以上列表所述的均是規(guī)模較大、檔次較高的場所，一般上座率均在 90%以上，甚至經(jīng)常爆滿。 同時值得注意的問題如：臨近華天酒店有一條商產(chǎn)云集的小街，個體經(jīng)營者已組建一個初具規(guī)模的桑拿足浴街，但因為其個別規(guī)模小，形式單一，服務(wù)等各種原因、生意清淡，消費這些項目的客源多數(shù)選擇到裝飾豪華、檔次高的賓館和酒店去消費這些項目。旅游住宿接待設(shè) 施星級高的，設(shè)施完善，項目齊全，服務(wù)優(yōu)秀，經(jīng)營就好，出租率就高。即商務(wù)、會議兼旅游綜合 性住宿接待設(shè)施。隨著周末度假、節(jié)日度假、自駕度假等度假方式的增多，郊區(qū)與風景區(qū) 有可能成為新的繁榮區(qū)，因此將來的常德繁華區(qū)域也會增多，旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展空間和機遇也隨之到來。但有一個情況不容忽視，旅游住宿接待設(shè)施項目比較完善，或某一個部分比較完善的，他們的經(jīng)營狀況就要好一些，客房出租率或那一個部分的經(jīng)營效果就要強一些。 旅游住宿接待設(shè)施客房累計 在常德市區(qū)的十五家高級別旅游住宿接待設(shè)施中，擁有各種類型與檔次的房間，共計約有 1500 間（套）。 酒店檔次 四星級酒店 三星級 酒店 二星級酒店 數(shù)量 2 4 9 華天大酒店 芙蓉大酒店 華都大酒店 金海大酒店 八百里大酒店 宏大賓館 桃林迎賓館 芷園賓館 華云賓館 金葉賓館 凱利大酒店 星宇大酒店 金宇宙大酒店 交通賓館 朗州賓館 11 在常德市區(qū)內(nèi)旅游住宿接待設(shè)施所擁有的數(shù)量上看，似乎已經(jīng)形成一定規(guī)模，但是只要略加分析就不難看出：低檔次、低星級的旅游住宿接待設(shè)施占據(jù)了大多數(shù)。 以上資料顯示，常德市的旅游者接待量與旅游飯店的發(fā)展是基本平衡的，如果旅游接待人數(shù)增加，則顯示常德市的旅游設(shè)置條件需從功能上加以完善配套，服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量要提高水平和吸引力。桃花源機場距市區(qū) 13 公里，為國家標準 4C 級機場，可泊波音 737 等大型飛機，相 繼開通廣州、深圳、海口、北京等航線。 另從食品支出分析 ,2020 年人平食品支出為 元 ,占人平消費性支出的 %(恩格爾系數(shù) ), 根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標準，恩格爾系數(shù)3040％為寬裕 ,由此說明常德城鎮(zhèn)居民于 2020 年 ,便跨入了寬裕型 生活階段 ,并逐漸向相對富裕方向發(fā)展。經(jīng)濟的高速增長在很大的程度上是靠資源的高消費實現(xiàn)的，根據(jù)湖南投入產(chǎn)出表測算分析， 1997— 2020 年間， GDP 總量由 億元上升到 億元，增長