【正文】 倍，而同期各產(chǎn)品部門對能源的消耗（石油及核燃料加工業(yè)）、鋼材的消耗（鋼壓延加工業(yè)）、水泥的消耗（水泥、石灰和石膏制造業(yè)）、電力（電力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）、水資源（水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）的消耗分別增長了 倍、 倍、 倍、 倍、 倍，各部門對資歷源消耗的增長大都快于經(jīng)濟總量的增長。因此，整體市政配套施工進度，將有利于常德五星級大 酒店項目的開發(fā)與附加值的提高。其中江北城區(qū) 55 5 萬，江南城區(qū) 15萬，德山開發(fā)區(qū) 15萬。規(guī)劃搬遷常德汽車北站和常德汽車南站，新建德山站。 4 第二篇 項目提出的背景和建設(shè)意義 項目提出的背景 常德市總體城市定位目標(biāo)與戰(zhàn)略思想 把常德建設(shè)成濱水生態(tài)園林城市 。本項目規(guī)劃沿乾明路正面 為 綠化 廣場 ，面廣場布置 為商務(wù) 金融 區(qū)； 中心區(qū)的酒店主樓 與湖光 3 水色、花草樹木互相輝映。常德水資源豐富，項目所在地有常德第二自來水廠，工業(yè)用水均價 元 /T，服務(wù)業(yè)用水均價 元 /T。 氣象條件 :常德屬亞熱帶濕潤氣候，平均氣溫 度，極端最高氣溫 度，極端最低氣溫 度。 1 常德市萬馬置業(yè)有限公司 釣魚臺國際飯店及酒店式公寓、住宅 可 行 性 研 究 報 告 第一篇 總論 項目名稱及概況 項目名稱：釣魚臺國際飯店、釣魚臺國際公寓（暫定名） 主辦單位：常德市萬馬置業(yè)有限公司 項目概況 本項目位于湖南常德市德山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)武陵酒廠原址，瀕臨沅江，倚伴德山，毗鄰常德市二中（德山書院舊址），是一個風(fēng)景秀麗、人文氣息濃厚的旅游勝地。 交通條件 :德山距省會長沙 150km，離世界級旅游勝地張家界 160km，是長 2 常高速（長沙 —— 常德）、常張高速（常德 —— 張家界）、常吉高速（常德 ——吉 首）、常荊高速（常德 —— 湖北荊州）的交匯處，也是進出常德市區(qū)的必經(jīng)之地，交通便利，地理位置優(yōu)越，勘稱常德門戶。 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想 本項目可行性研究報告依據(jù)國家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，對項目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、規(guī)劃方案、主要技術(shù)方案、環(huán)保及節(jié)能、配套設(shè)施、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟效益等方面進行分析研究，并提出有關(guān)建議與方案，供投資主體和審批部門作投資決策參考。 關(guān)于德山的區(qū)位：德山目前人氣尚未提升，特別是二橋收費站 阻礙 了其與主城區(qū)的流通，建議政府盡快撤消該收費站。 常德市域城市空間結(jié)構(gòu)布局 新版規(guī)劃中確定常德市城市空間布局為：一市三鎮(zhèn)。（ 3）德山港區(qū)：保留現(xiàn)有泊位 11 個，規(guī)劃建設(shè) 1個集裝箱專用碼頭和一個有害物資專用碼頭，貨物吞吐能力 200 萬噸，是常德港重點發(fā)展的綜合港區(qū)之一，主要承擔(dān)件雜、重件、煤炭等物質(zhì)的進出。 近期建設(shè)重點： 主要是兩園、兩帶、兩路的建設(shè)，兩園即高新技術(shù)工業(yè)園和海德工業(yè)園，兩帶即沅江風(fēng)光帶和防洪工程的建設(shè)和枉水風(fēng)光帶的建設(shè)，其中含 500 噸級集裝箱碼頭、步行街 善卷廣場、善卷祠等，兩路是指樟橋路三產(chǎn)項目如德山火車站、汽車客運站、德山物流中心、機電汽車貿(mào)易城、會展中 心和五一工業(yè)園、五一居民新村、木材交易，還有常張高速連接線的高架與轉(zhuǎn)盤建設(shè)亦等近期重點建設(shè)項目。項目實施將促進該地段的綜合開發(fā)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，繁榮城市經(jīng)濟，促進城市建設(shè) 、提升城市品位。但是家庭月收入在20206000 的也占了 23%，將近四分之一，表明常德居民還是具有比較強的消費能力。 31 207 國道連接 8條省道輻射周邊，長（沙）常（德）高速公路全線通車，常（德）張（家界）高速公路正式開工（預(yù)計 今 年開通）。旅游的 發(fā)展還大有潛力，并需要加速發(fā)展。 上述情況還表明，開發(fā)建設(shè)上規(guī)模、項目齊備具有吸引力的度假中心，不僅具有良好的市場空間與發(fā)展前景，而且符合常德市作為一個優(yōu)秀旅游城市加快發(fā)展速度，提高發(fā)展水平的現(xiàn)實需要。常德又是舉世聞名的張家界旅游勝地必經(jīng)之道。這一方 面由于常德市五星級旅游住宿接待設(shè)施市場空缺，相當(dāng)一部分客人入住到四星級旅游住宿接待設(shè)施。 1）旅游住宿接待設(shè)施布局超越繁華區(qū)域 從旅游住宿接待設(shè)施的布局上看發(fā)展。如何充分發(fā)掘這些旅游資源，充分利用這些旅游資源，發(fā)揮他們的綜合價值，這些都給旅游住宿接待設(shè)施的發(fā)展提供了空間。常德有豐厚的自然資源優(yōu)勢，關(guān)鍵是發(fā)展的速度。何況，常德市本身就沒有一家五星級旅游住宿接待設(shè)施。 B、行業(yè)容量與經(jīng)營概況 : 從統(tǒng)計年鑒統(tǒng)計數(shù)字 2020 年游客帶來的消費收入為 21億元。常德絲弦就是湖南民間文藝的重要組成部分。 在調(diào)查的過程中，了解到現(xiàn)在 康體娛樂業(yè)的客源，是以本地客人為主、商務(wù)與旅游客人為輔：從經(jīng)濟角度上看，以中等以上收入的人群為主，工薪階層為輔。以紅珊瑚茶藝館為例，在裝修上， 18 頗具一定特色，具有中國傳統(tǒng)茶藝文化的特點，但也僅僅如此。 D、項目單一，未能整合 從現(xiàn)狀上看，常德市各種娛樂場所（除酒店外）都只經(jīng)營單一的項目。以常德市與常德市的體育休閑場所做比較，發(fā)現(xiàn)不論在環(huán)境塑造、設(shè)施種類、服務(wù)質(zhì)量等等方面，常德市的體育休閑場所都有很大的不足，同時配套設(shè)施差，沒有規(guī)模。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待設(shè)施，這個比例達到了 35%； 商務(wù)和會議客源增大。 一般來講，一個地區(qū)較富裕的人群站當(dāng)?shù)乇壤?22%，假如其中 30%入住五星級酒店 次，常德市約每年有 10 萬人入住 ,加上外來入住者 ,每年約有 16萬人入住。 可持續(xù)發(fā)展： 充分考慮不同 建設(shè)時期的用地價值變化和建設(shè)的規(guī)模效應(yīng)，對分期開發(fā)計劃的實施次序給予科學(xué)的安排。 整個地段順地勢被分為 、 、 三個不同高度的平臺，分別設(shè)置了高級住宅區(qū)、酒店綜合體、超豪華客房等不同的功能，形成了三個形態(tài)各異，功能不同的院落，并用一條景觀軸線將其聯(lián)結(jié)。 交通系統(tǒng) 基地南側(cè)的城市干道乾明路以及沅江的水上交通是本區(qū)域與其他區(qū)域間良好交通的有力保證。設(shè)立 600M179。 4) 熱水用水量：酒店客房按 200L/人 d考慮，其它人員按 50L/人 d考慮 ，生活熱水日用量估計 200M179。 酒店地下一層設(shè)立一座高低壓變配電室，電源由市區(qū)兩座變電站分別引來二路10KV 的電源 ，一用一備。 在地下室、大廳、樓梯間、消防前室、走道、電力設(shè)備房等重要場所設(shè)置應(yīng)急照明，出口指示燈及疏散指示燈。 暖通系統(tǒng)及通風(fēng)系統(tǒng) 從節(jié)約能源考慮，采用循環(huán)水及補充水系統(tǒng)，保障冷、暖空調(diào)系統(tǒng)的正常工作。 有線電視信號從當(dāng)?shù)赜芯€電視網(wǎng)接入，寬帶上網(wǎng)從當(dāng)?shù)仉娦欧?wù)提供商接入Inter；酒店管理系統(tǒng)負(fù)責(zé)酒店商務(wù)的日常工作處理，客人來了可以快速開房， 27 客人在住期間提供優(yōu)質(zhì)、舒適、便捷的五星級服務(wù)，客人離開可 以快速結(jié)帳；酒店辦公自動化系統(tǒng)為酒店日常的經(jīng)營管理助力，加強酒店日常管理工作的自動化。 室內(nèi)消火栓，采用臨時高壓系統(tǒng)，在地下水泵房內(nèi)設(shè)消火栓泵兩臺（一用一備）。 本工程采用智能型二總線火災(zāi)自動報警系統(tǒng)負(fù)責(zé)各建筑物的火災(zāi)自動報警及聯(lián) 28 動控制。 2020 年 110月完成全部裝飾裝修及附屬設(shè)施。 銷售價格 通過對常德市房地產(chǎn)市場情況進行調(diào)查分析研究， 并按市場比較法推算確定本項目出售、出租價格及客房價格。 項目財務(wù)經(jīng)濟評價 基本前提與說明 （ 1） 水、電及各項物料消耗參照類似旅游區(qū)消耗指標(biāo)及常德市現(xiàn)行價格計算。 （ 7） 經(jīng)營收入及稅金 經(jīng)營收入項目包括產(chǎn)權(quán)酒店銷售收入、反租房營業(yè)收入、餐飲娛樂商業(yè)設(shè)施的租賃收入。 財務(wù)凈現(xiàn)值（ I=12%）（萬元） 動態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 投資利潤 率（ %） 投資利稅率（ %） 上繳稅金（萬元） 營業(yè)收入與營業(yè)稅金（表 1） 固定資產(chǎn)折舊估算表（表 2） 總成本費用表（表 3） 損益表（表 4） 全部資金財務(wù)現(xiàn)金流量表（表 5） 財務(wù)經(jīng)濟評價指標(biāo)（表 5） (以上表見附表 ) 項目不確定性分析 項目盈虧平衡分析 由于本項目組成較為復(fù)雜，酒店客房產(chǎn)權(quán)出售，再以每年 10%的回報反租 36 經(jīng)營；酒店餐飲、娛樂等擬外租經(jīng)營，故做盈 虧平衡分析時有如下基本假設(shè)： 假設(shè)一：項目銷售率、出租率同比變動。建議本項目盡快立項實施。 根據(jù)《總成本費用表》（表 3），本方案基準(zhǔn)投資回收期內(nèi) (10 年 )固定成本總數(shù)為 萬元，可變成本總額為 萬元，預(yù)計營業(yè)總收入為 63811萬元。各年收入見附表 1。（見附表 2） （ 3） 職工年平均工資按人，年 9600 元計算，包括各種工資性補貼。租賃價約為 25 元 / 平方米； F 區(qū)二至六層總計面積約 17000 平方米，目前已全部租賃做家具博覽中心，年租金為 450 萬。 項目進度計劃表 見附表 .進度計劃 30 第六 篇 投資估算與資金籌措 投資估算表 估算依據(jù)： 依據(jù)本項目設(shè)計方案確定的建設(shè)規(guī)模； 依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》； 依據(jù)萬馬公司與政府簽訂的項目開發(fā)協(xié)議及會議紀(jì)要； 參照本地區(qū)同類型房地產(chǎn)開發(fā)已完工項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)； 總投資 23680 萬元，估算表附后。 環(huán)保及節(jié)能措施 從節(jié)約型社會理念考慮，本酒店盡量采用環(huán)保、節(jié)能的設(shè)備和器具。在室外設(shè)置多臺水泵接合器與室內(nèi)管網(wǎng)接通，供城市消防車加壓之用。 消防用水量： 室外消火栓用水量： 30L/S 室內(nèi)消火栓用水量： 40L/S 自動噴水滅火系統(tǒng)： 30L/S 消防給水及儲水量： 從市政給水管網(wǎng)不同管段上引入兩根 DN200 給水管，開成環(huán)網(wǎng)，供應(yīng)酒店的生活及消防用水。 ． 2 空調(diào)風(fēng)系統(tǒng) 本酒店采用三種空調(diào)送風(fēng)形式： 大空調(diào)場所采用柜式空調(diào)機組，低走單風(fēng)道集中送回風(fēng)方式，送風(fēng)采用散流器頂送各雙層百葉風(fēng)口側(cè)送方式，回風(fēng)采用格柵風(fēng)口頂部回風(fēng)或側(cè)墻回風(fēng)。 亮泛照明系統(tǒng) 用電容量考慮 為 1000KW，保障節(jié)假日及重大商務(wù)活動本酒店的亮泛照明。 本酒店用電負(fù)荷按 6000KW 考慮。 排水系統(tǒng) 排水體制，采用雨水、污水分流制。的不銹鋼生活水箱保證酒店的生活用水。 區(qū)域內(nèi)利用地形將大多數(shù)停車設(shè)置在地下，大量引入步行交通，除保證了商 24 業(yè)娛樂必要的人氣，同時也使得 人們有更多的視角觀賞江景，有更多的機會親近自然。 所有商業(yè)空間均沿江設(shè)置，對江面開放，結(jié)合臨江大面積的開放休閑空間，形成了不同高度上的多個休閑娛樂平臺，從而將商業(yè)從室內(nèi)引向了室外，創(chuàng)造了多元化的商業(yè)娛樂空間。用地中部地勢較緩，建設(shè)及景觀條件最佳。從客房入住率考慮，假設(shè)本酒店為 500 間，故每年需 12萬人左右即能滿足設(shè)計要求。基本穩(wěn)定 . 常德市民除了“愛消費”、“敢消費”外，還“想消費”，“愛熱鬧”，市民想去有新意、有特色，人氣旺的地方去消費。加之，健康與自然的概念逐漸深入人心，非典的橫行令人們審視以往忽視自然與運動的生活方式，體育休閑必將成為廣大消費者休閑娛樂的重要組成部分。隨著時間的推移，人們對娛樂生活將會呈現(xiàn)多元化的需求，對健康、運動等保健性項目，將會逐步增強。如果市場上能夠出現(xiàn)重特色、有獨特文化品位的休閑場所，在市場上必將異軍突起，形成強大的競爭優(yōu)勢。但是，隨著收入的提高和娛樂市場不斷的完善，工薪階層人士將不斷卷入進來，定會給娛樂市場帶來一個更大的客源空間。 （ 2）第二類（休閑類） 以上列表中所述幾家茶藝場所，也是眾多茶藝廳中的佼佼者。普遍的上座率均在 50%— 60%。在市區(qū)內(nèi)不乏一些經(jīng)營較好，生意紅火的場所，如 KTV 就有九重天歌廳、金碧輝煌歌廳、天上人間歌廳、金色年華歌廳，茶藝有紅珊瑚茶藝 廣場、熱帶雨林茶藝廳、米蘿咖啡，劇場有百家劇場、芙蓉劇場，桑拿有華天桑拿中心、芙蓉桑拿中心，陽光臺球俱樂部。從常德旅游住宿接待設(shè)施行業(yè)需求上能夠看到常德旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)在的旅游住宿接待設(shè)施基，本上是一個類型的。隨著城市的發(fā)展和擴大，繁華區(qū)也會擴充。 常德市星級旅游住宿接待設(shè)施餐飲狀況一覽表 酒店名稱 星級 大廳(個 ) 包房(個 ) 餐位(個 ) 日均營業(yè)額(萬元 ) 人均消費 (元 ) 大廳 包房 華天 四 3 13 1000 8 5060 150200 芙蓉 四 2 13 600 6 5060 150200 華都 三 2 23 800 5 4050 120150 金海 三 2 12 500 4 3545 120150 八百里 三 2 15 700 3545 100120 宏大 三 2 10 600 / 常德市星級旅游住宿接待設(shè)施娛樂項目一覽表 酒店名稱 星級 娛樂 健身 休閑 華天 四 卡拉 OK 電游 / 臺球 乒乓球 健身 桑拿 美容美發(fā) 芙蓉 四 大劇場 電游 臺球 保齡球 游泳館 健身 桑拿 美容美發(fā) 華都 三 卡拉 OK 電游 / 保齡球 游泳館 健身 桑拿 美容美發(fā) 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