【正文】 高檔酒店，提供高檔餐飲服務(wù)；特色中、西餐廳，可提供送餐服務(wù)；(2) 高檔會(huì)所，設(shè)游泳池、健身房、桑拿、按摩房、酒吧、KTV、舞廳、醫(yī)療保健中心、美容美發(fā)中心，并設(shè)棋牌室、壁球室、桌球活動(dòng)室，以及音樂酒廊等，滿足成功人士休閑娛樂的需要； (3) 24小時(shí)自助銀行，郵局，咖啡廳，洗衣店，網(wǎng)吧，書報(bào)亭；(4) 超市商場、便利店，滿足居民生活購物需求；(5) 24小時(shí)全天候商務(wù)中心，提供打字、復(fù)印、傳真、裝訂、翻譯、秘書、票務(wù)服務(wù)等；(6) 辦公用房，可滿足商業(yè)辦公、會(huì)議需求。(5) 社區(qū)配套——社區(qū)設(shè)施配套齊備，在功能設(shè)置上體現(xiàn)出高檔公寓的水準(zhǔn)和品位，滿足日常生活方方面面。(4) 小企業(yè)和SOHO族。作為辦公場所，他們可能選擇辦公樓或商住樓；作為住所，可選擇住宅或居住功能齊全的酒店式公寓，現(xiàn)在很多一般不會(huì)選擇酒店。特別是酒店式服務(wù)方面，只要住戶想得到，基本上酒店管理公司都能辦得到。與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，其房型以類似酒店標(biāo)準(zhǔn)間為主，配有豪華商務(wù)套房，向住戶提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，提供居家生活所需的廚衛(wèi)、家具等多種生活設(shè)施。 項(xiàng)目定位設(shè)想根據(jù)項(xiàng)目的地理位置——地處呼市召廟旅游文化街區(qū)緊鄰，旅游人口比較多，貿(mào)易、商務(wù)人口也比較多，是呼市旅游文化產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)區(qū)域和各種商品的集散地，同時(shí)根據(jù)呼市及玉泉區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，以及對(duì)項(xiàng)目區(qū)域市場分析的各方面情況的綜合分析，把握項(xiàng)目的這些特點(diǎn)，本項(xiàng)目商業(yè)部分定位設(shè)想為高檔酒店、高尚會(huì)所。玉泉區(qū)將通過加快舊城區(qū)開發(fā)進(jìn)度，創(chuàng)新改造開發(fā)利益回報(bào)方式，通過政策支持，項(xiàng)目捆綁等方式促進(jìn)開發(fā)。 玉泉區(qū)堅(jiān)持以開放促開發(fā)促發(fā)展，借助外力求發(fā)展的思路。目前，擬投資16億元，占地380畝的玉泉區(qū)大召區(qū)塊改造工作，已于2006年2月13日全線鋪開，將于2007年7月完成大召寺前民俗廣場、康熙御道、御泉井、內(nèi)蒙民俗文化村、小吃街等設(shè)施建設(shè)。玉泉區(qū)以建設(shè)現(xiàn)代化首府城區(qū)為目標(biāo)，不斷加大城市改造建設(shè)和管理力度，初步實(shí)現(xiàn)了城市建設(shè)“三年一小變”的總體目標(biāo)。通訊便捷，可與國內(nèi)1900個(gè)城鎮(zhèn)、世界280個(gè)國家和地區(qū)直接通話。 符合玉泉區(qū)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的迫切需要玉泉區(qū)是內(nèi)蒙古自治區(qū)首府呼和浩特市四大城區(qū)之一，位于呼和浩特市西南部，全區(qū)轄一鄉(xiāng)一鎮(zhèn)七個(gè)辦事處，總面積 270平方公里，總?cè)丝?7萬人，是以蒙古族為主體的多民族聚居區(qū)。認(rèn)真貫徹落實(shí)節(jié)約資源的基本國策，堅(jiān)持開發(fā)節(jié)約并重、節(jié)約優(yōu)先的方針，合理開發(fā)和有效保護(hù)土地、水源、礦產(chǎn)等重要資源。加快鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路、村村通公路進(jìn)程。爭創(chuàng)國家環(huán)境保護(hù)模范城市，城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境明顯改善。另一方面，適應(yīng)居民住房需求多樣化的要求，不斷完善和發(fā)展城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，加大經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房的建設(shè)力度。全市約有各類專業(yè)科技人員9萬余名，占自治區(qū)全部科技人員總數(shù)的30％以上。呼和浩特市地理位置優(yōu)越，東距首都北京490公里，北距內(nèi)陸開放口岸二連浩特490公里，西至包頭150公里，距準(zhǔn)格爾大型能源基地100多公里，西南距鄂爾多斯天然氣田48 O公里。呼和浩特市加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度。對(duì)內(nèi)對(duì)外開放相互促進(jìn)，國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作快速發(fā)展，外向型經(jīng)濟(jì)已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分和極富生機(jī)與活力的增長點(diǎn)。呼和浩特充分發(fā)揮首府城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚、科學(xué)技術(shù)發(fā)達(dá)、交通通訊便捷、服務(wù)功能完善的優(yōu)勢，加快工業(yè)化、城市化、信息化進(jìn)程，努力促進(jìn)首府經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展和社會(huì)的全面進(jìn)步。2010年城市人口規(guī)模110萬人。經(jīng)過50多年的建設(shè)，呼和浩特已成為一座經(jīng)濟(jì)繁榮、民族團(tuán)結(jié)、社會(huì)進(jìn)步、科教發(fā)達(dá)、交通便利，具有鮮明民族特色和時(shí)代風(fēng)貌的新型城市。連續(xù)多年被評(píng)為全國優(yōu)秀建筑企業(yè)、全國用戶滿意施工企業(yè)、重合同守信用單位和AAA級(jí)信用企業(yè)。 項(xiàng)目承辦單位概況中天建設(shè)集團(tuán)有限公司（簡稱中天集團(tuán)）是以房屋建造、房產(chǎn)開發(fā)、交通路橋、新材料開發(fā)為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)的上市企業(yè)，具有鮮明特色的現(xiàn)代大型企業(yè)集團(tuán)，是全國質(zhì)量管理獎(jiǎng)單位、全國文明單位、全國500強(qiáng)大型企業(yè)、全國50強(qiáng)民營企業(yè)。2 項(xiàng)目提出的理由 符合呼市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和《呼和浩特市城市總體規(guī)劃》的需要大型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,不但與普通的商業(yè)設(shè)施建設(shè)有很大的差別,而且也不同于小型的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng),其中一個(gè)重要的方面就是其成功與否在很大程度上取決于同城市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和城市總體規(guī)劃的適應(yīng)程度。呼和浩特是一座沿邊開放城市，是草原絲綢之路的樞紐。把一些不適宜的職能向外圍組團(tuán)和城鎮(zhèn)擴(kuò)展。2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到12150元，比2000年增加6957元，%；農(nóng)民人均純收入達(dá)到4631元，比2000年增加2092元，%。大力改造舊城區(qū)、建設(shè)玉泉區(qū)，兩年來已先后投資近60億元人民幣。中山路商業(yè)街改造建設(shè)初具規(guī)模。根據(jù)《呼和浩特市城市總體規(guī)劃》，呼和浩特市在第三產(chǎn)業(yè)方面，重點(diǎn)發(fā)展物流、旅游、房地產(chǎn)、金融、科技教育、社區(qū)服務(wù)等行業(yè)。 “十一五”時(shí)期呼和浩特市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要目標(biāo)是：實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益的基礎(chǔ)上，人均地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長18%以上；資源綜合開發(fā)利用水平明顯提高，單位生產(chǎn)總值能源消耗比“十五”期末降低25%左右；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局明顯優(yōu)化；財(cái)政收入年均增長22%以上；固定資產(chǎn)投資年均增長20%以上；人民生活水平和質(zhì)量穩(wěn)步提高。要充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，積極爭取各方面支持，千方百計(jì)籌措資金，預(yù)計(jì)投資460億元以上，具體抓好基礎(chǔ)設(shè)施、園林綠化、市容市貌環(huán)境綜合整治、精品房地產(chǎn)、特色景觀街、夜景亮化、城中村和舊城區(qū)改造、城市水系、社會(huì)事業(yè)、自治區(qū)大慶獻(xiàn)禮等十個(gè)方面的重點(diǎn)工作。同時(shí)將積極發(fā)展金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)、會(huì)展和中介服務(wù)業(yè)，加快推進(jìn)教育、文化、衛(wèi)生、體育等社會(huì)事業(yè)領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)化的形成和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。主要是，經(jīng)濟(jì)總量小，可用財(cái)力少；城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡，“三農(nóng)”問題還沒有得到很好解決；社會(huì)事業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展沒有完全同步，教育、文化、衛(wèi)生等方面的基礎(chǔ)性建設(shè)欠賬較多；人居環(huán)境還不很理想，諸如冬季取暖、環(huán)境衛(wèi)生等方面存在的問題尚需努力解決；經(jīng)濟(jì)增長方式亟待轉(zhuǎn)變，自主創(chuàng)新能力和自主增長機(jī)制有待進(jìn)一步增強(qiáng)；轉(zhuǎn)變政府職能，優(yōu)化發(fā)展軟、硬環(huán)境仍需加大力度；在構(gòu)建和諧首府、加強(qiáng)基層基礎(chǔ)工作、切實(shí)維護(hù)首府穩(wěn)定等方面，還有待進(jìn)一步努力。經(jīng)過全區(qū)上下共同努力，玉泉區(qū)圓滿完成了“十五”計(jì)劃各項(xiàng)任務(wù)，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速發(fā)展，總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均大幅度超額完成，“十五”期間玉泉區(qū)全區(qū)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力顯著提升，在全面建設(shè)小康社會(huì)的進(jìn)程中邁進(jìn)了堅(jiān)實(shí)的一步。玉泉區(qū)以發(fā)展玉泉旅游為目標(biāo)，以良好的環(huán)境、完善的服務(wù)設(shè)施為重點(diǎn)，堅(jiān)持開發(fā)、保護(hù)、利用、控制的原則，加快旅游資源整合，增強(qiáng)旅游業(yè)的整體競爭力?，F(xiàn)已建成十幾處占地2萬平方米的大型專業(yè)商貿(mào)批發(fā)市場，星羅棋布的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遍布全區(qū)。強(qiáng)化重點(diǎn)項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)掛帥、專人負(fù)責(zé)制度，全程跟蹤服務(wù)，扭住不放、一抓到底，制定推行區(qū)領(lǐng)導(dǎo)包項(xiàng)目和部門對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)行“無縫隙服務(wù)”制度，對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)行周調(diào)度月檢查，協(xié)調(diào)各方加快建設(shè)進(jìn)度。3 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)、場地條件、項(xiàng)目區(qū)域市場分析和項(xiàng)目定位設(shè)想 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)(1) 《呼和浩特市城市總體規(guī)劃》（19962010年）(2) 《呼和浩特市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要（草案）》(3) 《玉泉區(qū)2005年政府工作報(bào)告》(4) 《呼和浩特市人民政府關(guān)于在城市改造建設(shè)中實(shí)行有關(guān)優(yōu)惠政策的通知》（呼政發(fā)[2004]1號(hào)） 項(xiàng)目場地條件呼和浩特市二建地塊公寓項(xiàng)目地處呼和浩特市玉泉區(qū)，地塊規(guī)劃用地面積約5178平方米，項(xiàng)目北臨鄂爾多斯大街（道路紅線40米）、西依六中前街（道路紅線15米），現(xiàn)況為呼市二建的辦公樓用房、鍋爐房和庫房。這對(duì)外地到呼市旅游、貿(mào)易、投資者以至當(dāng)?shù)刈粲泻艽笪?。目前，酒店式公寓是投資置業(yè)者的上選，尤其是異地置業(yè)的首選。多數(shù)投資者已經(jīng)認(rèn)識(shí)到酒店式公寓擁有超值回報(bào)空間，因而熱力追捧。(3) 投資者。(2) 觀念超前——對(duì)居住、餐飲、娛樂和辦公的創(chuàng)新，滿足人們對(duì)物質(zhì)文化和精神文化的更高需求，成為呼市目前能感知的最新鮮、最具個(gè)性的項(xiàng)目。(10) 專業(yè)開發(fā)——實(shí)力雄厚的開發(fā)商，擁有多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，打造呼市完美社區(qū)。(2) 項(xiàng)目將包含652套中小戶型高檔酒店式公寓、100套高檔復(fù)式公寓，以及規(guī)格高、標(biāo)準(zhǔn)高、檔次高的15000平米包括高檔酒店、特色餐飲、精品店、機(jī)構(gòu)用房、俱樂部等商業(yè)配套設(shè)施。7 項(xiàng)目建設(shè)方案 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃建設(shè)用地 5178m2總建筑面積 74710 m2容積率 總建筑高度 100 m地上層數(shù) 29層地下層數(shù) 3層地上建筑面積 67450m2地下建筑面積7260 m2商業(yè)總面積 10050 m2其中：酒店面積： 會(huì)所面積： 地下超市面積： 其他商業(yè)設(shè)施：3600 m24500 m21400 m2550 m2住宅建筑總面積 54200 m2住宅總戶數(shù) 652戶其中：一居公寓：4560 m2，452戶二居公寓：80100m2，100戶復(fù)式公寓：200400 m2 ，100戶地下車庫及設(shè)備用房面積4000 m2 項(xiàng)目功能組成與規(guī)模本項(xiàng)目主要由以下功能部分組成：高檔公寓（含復(fù)式公寓）、配套底商（商業(yè)用房）、地下車庫、輔助服務(wù)及設(shè)施用房。b. 內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)采用高檔精裝修設(shè)計(jì)，裝修到位。由于本住宅小區(qū)為高層建筑，給水系統(tǒng)要確保能安全運(yùn)行。日60升/人a. 本項(xiàng)目排污系統(tǒng)采用雙管污廢分流設(shè)計(jì)。末端設(shè)集水井及潛水排污泵排放雨水。b. 天然氣天然氣引自鄂爾多斯大街D400的天然氣中壓管線。f. 防雷系統(tǒng)依據(jù)相關(guān)建筑規(guī)范，分別對(duì)建筑物頂部設(shè)置防雷系統(tǒng)。c. 建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對(duì)通風(fēng)設(shè)備、環(huán)境監(jiān)測系統(tǒng)等運(yùn)行工況的監(jiān)視、控制、測量和記錄。f. 每棟樓都有弱電接地系統(tǒng)并與建筑結(jié)構(gòu)連接。設(shè)立中水系統(tǒng)，收集洗浴、盥洗等優(yōu)質(zhì)排水做處理后用于綠化、洗灑路面及洗汽車等，提高水利用率。吊頂全部采用輕鋼龍骨非燃體的石膏板、纖維水泥板或金屬板組成；墻面裝修材料采用噴涂、不燃?jí)?、石材等非燃燒材料? 卷簾皆采用電動(dòng)機(jī)配合鍵及齒輪操作，但也可采用人工回卷。因此，本項(xiàng)目對(duì)于建成后的環(huán)境保護(hù)工作特別重視。 噪聲與固體廢棄物u 噪聲的防止本項(xiàng)目主要噪聲源是機(jī)電設(shè)備，如：風(fēng)機(jī)、水泵等。但根據(jù)呼市總體交通建設(shè)規(guī)劃，呼市將在2007年自治區(qū)60年大慶前，對(duì)鄂爾多斯大街的進(jìn)行總體改造拓寬，而且目前鄂爾多斯大街交通流量較小、交通壓力比較輕，所以項(xiàng)目建成后對(duì)所在地區(qū)的交通不會(huì)產(chǎn)生過大的負(fù)面影響。這是資金籌措的第二渠道?？刂祈?xiàng)目投資的關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)。d. 結(jié)算階段控制投資的最后防線，也是整個(gè)項(xiàng)目投資控制效果最終檢驗(yàn)。所以，控制投資規(guī)模是決定項(xiàng)目成敗的一個(gè)重要因素，受許多不可知因素，例如：鋼材、商品混凝土等漲價(jià)或設(shè)計(jì)鋼材增量太大等因素影響，如果使建設(shè)投資增加5~10%，則項(xiàng)目建設(shè)就處于一個(gè)十分艱難境界了。因此，建立政策法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，同時(shí)與政府相關(guān)部門積極溝通是將政策法律風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生降低到最低限度、防患于未然、避免政策法律風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。 建議(1) 把住商機(jī)本項(xiàng)目具有一定的經(jīng)濟(jì)效益，但同時(shí)又存在潛在市場競爭風(fēng)險(xiǎn)，要爭取時(shí)間，加快項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度，加快建設(shè)前期工作進(jìn)度，力爭趕前投放市場。18 附件： 呼市二建公寓項(xiàng)目總平面圖 呼市二建公寓項(xiàng)目立面圖 呼市二建公寓項(xiàng)目地下一層平面圖 呼市二建公寓項(xiàng)目首層平面圖 呼市二建公寓項(xiàng)目二層平面圖 呼市二建公寓項(xiàng)目三層平面圖 呼市二建公寓項(xiàng)目四層平面圖 呼市二建公寓項(xiàng)目五層平面圖 呼市二建公寓項(xiàng)目六－二十九層平面圖。(3) 加強(qiáng)營銷和市場維護(hù)本項(xiàng)目的住宅和商業(yè)用房出售率對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的影響較大，否則就要增加財(cái)務(wù)成本。項(xiàng)目地處交通要道，施工容易受到種種限制，這些偶然因素都可能會(huì)延誤項(xiàng)目的正常開展，使項(xiàng)目投資增加。為此，我們必須在項(xiàng)目建設(shè)的全過程采取有效措施，嚴(yán)格控制投資。l 妥善處理爭議事項(xiàng)。b. 招投標(biāo)階段l 合理工程造價(jià)掌握；l 合理讓利掌握。各種貸款是籌資補(bǔ)充渠道，因?yàn)橐冻鲐?cái)務(wù)成本增加項(xiàng)目投資。13 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目實(shí)施安排北京中天恒基置業(yè)投資有限責(zé)任公司將組建強(qiáng)有力、高效的建設(shè)指揮機(jī)構(gòu)，來完成呼市二建公寓項(xiàng)目的投資和建設(shè)任務(wù)。不會(huì)對(duì)外界環(huán)境產(chǎn)生有害影響。u 大氣污染的防治措施 停車場在運(yùn)行中應(yīng)保證設(shè)計(jì)中的通風(fēng)量，以免污染物累積，造成環(huán)境污染和財(cái)產(chǎn)損失。破玻璃、警鈴將安裝在每組消火栓旁。參數(shù)系統(tǒng)流量（升/秒）火災(zāi)連續(xù)時(shí)間（小時(shí)）自動(dòng)噴淋系統(tǒng)301室外消防系統(tǒng)4030室內(nèi)消防系統(tǒng)3030 室外消火栓兩路市政供水管直接供給；給水管道采用環(huán)狀布置，各消火栓間距符合規(guī)范要求和實(shí)際需要。堅(jiān)持以防為主，防消結(jié)合的思想。9 節(jié)能節(jié)水篇節(jié)約能源、節(jié)約用水是我國可持