【正文】 / / / 桑 拿 美容美 13 廳 發(fā) 八百里 三 演藝廳 / / / / / 桑拿 美容美發(fā) 宏大 三 卡拉 OK / / / / / 桑拿 美容美發(fā) 從以上六家星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施的營(yíng)業(yè)構(gòu)成來(lái)看，他們各具特色。就這兩點(diǎn)而言，常德建設(shè)高星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施已迫在眉睫。 旅游住宿接待設(shè)施數(shù)量 常德市城區(qū)擁有旅游住宿設(shè)施（包括星級(jí)酒店、賓館）共十五家。 常德市現(xiàn)有旅游接待設(shè)施： 飯店： 300 家 客房： 3000 間 床位： 10000 個(gè) 常德市旅游飯店客房的平均出租率： 2020 年： 75%。沅江、澧水客貨船只可經(jīng)洞庭湖直達(dá)長(zhǎng)江。 2020 年常德城鎮(zhèn)居民家庭人平消費(fèi)性 總支出為 元， 購(gòu)商品房人平支出占總?cè)似街С龅? 22%。在追求 GDP 增長(zhǎng)的過(guò)程中，粗放型的增長(zhǎng)方式還沒(méi)有根本轉(zhuǎn)變，湖南經(jīng)濟(jì)在高速增 長(zhǎng)的同時(shí)，資源的消耗也在高速增長(zhǎng)。 因此，從整體市政施工時(shí)間進(jìn)度分析，常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目正處于整個(gè)市政交通施工期，雖然在常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目交盤(pán)期，市政項(xiàng)目未完全竣工，但至少常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)已完全凸顯，其潛在消費(fèi)者對(duì)常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目的心理信心指數(shù)將同步提升。 市區(qū)人口規(guī)劃 根據(jù)〈常德市城市總體規(guī)劃 19992020〉和湖南省人民政府對(duì)該規(guī)劃的批準(zhǔn)，至 2020 年，都市人口擴(kuò)容增量為 66萬(wàn)， 2020 年為 85100 萬(wàn)。 常德市整體交通體系構(gòu)建： 公路：借新建和原有 20 319 過(guò)境段，組織市區(qū)干線外環(huán)路，把國(guó)道 20319 和省道 180 1801 及常張高速公路通過(guò)立交形式組織在一起，保證出城口暢通。 關(guān)于政策扶持：因德山開(kāi)發(fā)區(qū)尚未形成規(guī)模，對(duì)本項(xiàng)目的影響顯而易見(jiàn)，恰恰該項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)提升德山乃至常德的市的城市品位有明顯的促進(jìn)作用，本著互利互惠的原則，建議政府務(wù)必落實(shí)項(xiàng)目談判時(shí)的最好政策優(yōu)惠。酒店將與孤峰 公園 互通 ， 有一個(gè)天然的休閑景區(qū)，酒店 開(kāi)發(fā)與人文景觀、綠色環(huán)保、碧水 藍(lán)天相結(jié)合，建成園林式的 酒店商務(wù) 區(qū)。工業(yè)用電均價(jià) 元 /度，重點(diǎn)工業(yè) 元 /度，低谷電價(jià) 元 /度。東面的沅江，水面寬廣，鱗波蕩漾；西面的孤峰公園（德山），古木參天，四季常青，園內(nèi)有遠(yuǎn)近聞名的乾明寺、孤峰塔，承載著常德數(shù)千年的文化積淀，據(jù)傳“善卷”因拒舜帝帝位隱居于此，故名善德山，后稱(chēng)德山。 項(xiàng)目占地 畝，其中釣魚(yú)臺(tái) 國(guó)際飯店占地 103 畝，釣魚(yú)臺(tái)國(guó)際公寓占地 畝，是原武陵酒廠工業(yè)用地，場(chǎng)地拆遷已基本完成。 供電、供水 :常德已成為湖南最大的能源基地。 釣魚(yú)臺(tái)國(guó)際飯店總高約 ，具客房、美食、康體、娛樂(lè)休閑及商務(wù)金融于一體。 關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施：本項(xiàng)目周邊的市政基礎(chǔ)設(shè) 施已列入德山總體規(guī)劃，建議開(kāi)發(fā)區(qū)政府務(wù)必與本項(xiàng)目進(jìn)度同步實(shí)施，還有水利設(shè)施也務(wù)必同期規(guī)劃施工。即江北城區(qū)；江南城區(qū)；德山開(kāi)發(fā)區(qū)。 航空：桃花源機(jī) 場(chǎng)配套設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)機(jī)場(chǎng)周?chē)h(huán)境的保護(hù)。 由此可知，常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目既處于一級(jí)城鎮(zhèn)發(fā)展軸帶體系的中心點(diǎn)，又位于南北向主干道和沅江的交匯點(diǎn)，具有比較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 7 第三篇 市場(chǎng)調(diào)查分析與市場(chǎng)定位 湖南省及常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 20 世紀(jì) 90 年代以來(lái)，湖南經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，取得了令人注目的經(jīng)濟(jì)成就，“八五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度年均達(dá) %“ 九五 ” 時(shí)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度年均達(dá)%,2020— 2020 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度分別為 %、 %、 %，到 2020 年湖南經(jīng)濟(jì)總量已達(dá) 億元。家庭收入在 6000 元以上的占了 9%，近十分之一，常德這部分最高收入人群是商業(yè)地產(chǎn)、別墅、高級(jí)公寓等高檔物業(yè)的主導(dǎo)消費(fèi)目標(biāo)。枝柳鐵路縱跨 3 縣，石長(zhǎng)鐵路橫連枝柳線，對(duì)接京廣線路。 2020 年，湖南省的入境旅游收入比上年增長(zhǎng) 15%，而常德市的入境旅游收入和入境旅游人數(shù)均出現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，顯示其入境旅游設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量都對(duì)入境旅游者欠缺吸引力。 常德市主要酒店調(diào)查分析 我們首先對(duì)常德市旅游住宿市場(chǎng)狀況進(jìn)行一個(gè)詳細(xì)的分析。本身又具有豐富的旅游資源，如：桃花源、壺瓶山、夾山寺以及風(fēng)景秀麗的柳葉湖等等；其二，常德的經(jīng)濟(jì)也在飛速發(fā)展，并需要大量的引進(jìn)外資。 營(yíng)業(yè)構(gòu)成 縱觀市區(qū)內(nèi)的幾家中、高星級(jí)酒店的營(yíng)業(yè)構(gòu)成情況，是各具特色。目前，常德市的旅游住宿接待設(shè)施主要分布在城區(qū)的中心地帶。 14 3）多功能綜合性旅游住宿接待設(shè)施成為趨勢(shì) 從旅游住宿接待設(shè)施類(lèi)型上看發(fā)展。 常德市旅游住宿接待設(shè)施的經(jīng)營(yíng)狀況，從某種程度上已指出了發(fā)展方向。 常德市康體娛樂(lè)分析 行業(yè)現(xiàn)狀 在各娛樂(lè)項(xiàng)目當(dāng)中較為市民喜愛(ài)的有 KTV 包房、茶藝休閑、桑拿足浴及歌舞表演。 經(jīng)營(yíng)規(guī)模及上座率分析 第一類(lèi) 娛樂(lè)類(lèi) 場(chǎng)所名稱(chēng) 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模 上座率 九重天歌廳 KTV 36 間 95% 金碧輝煌歌廳 KTV 40 間 90% 天上人間歌廳 KTV 43 間 90% 金色年華歌廳 KTV 60 間 95% 百家劇場(chǎng) 演藝歌 舞 近 1000/座位 86% 芙蓉劇場(chǎng) 演藝歌舞 近 1000/座位 72% 第二類(lèi) 休閑類(lèi) 場(chǎng)所名稱(chēng) 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模（茶位數(shù)） 上座率 紅珊瑚茶館 茶藝 200 85% 熱帶雨林茶館 茶藝 200 95% 米蘿咖啡 茶藝 150 90% 第三類(lèi) 健身類(lèi) 場(chǎng)所名稱(chēng) 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模 上座率 芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴 24 98% 華天桑拿中心 桑拿、足浴 30 96% 陽(yáng)光臺(tái)球俱樂(lè)部 臺(tái)球 15 95% 金太陽(yáng)保齡球館 保齡球 24 55% （ 1）第一類(lèi)（娛樂(lè)類(lèi)） 常德市 KTV 大多分布 在武陵大道一帶，它們具有不同規(guī)模、不同檔次，共計(jì)數(shù)十家。 另外，對(duì)那結(jié)規(guī)模較大、檔次高的娛樂(lè)場(chǎng)所有所偏好。 隨著常德市旅游事業(yè)的飛速發(fā)展，商務(wù)與旅游客人將會(huì)逐漸增加；隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工薪階層的收入逐漸增多，目前，以工薪階層的收入來(lái)看，康體娛樂(lè)項(xiàng)目難以參與過(guò)多，故大多工薪階層人士對(duì)娛樂(lè)市場(chǎng)在持觀望態(tài)度。在產(chǎn)品上、服裝上、在茶藝文化上，卻再也沒(méi)有體現(xiàn)自己的獨(dú)特風(fēng)格。缺乏集多種娛樂(lè)項(xiàng)目為一體 的綜合性?shī)蕵?lè)場(chǎng)所。雖然價(jià)格便宜，但缺乏核心的競(jìng)爭(zhēng)力。 市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 預(yù)測(cè)假設(shè) :1. 釣魚(yú)臺(tái)國(guó)際飯店為現(xiàn)實(shí)五星級(jí)酒店 。按預(yù)測(cè)模型： Y=N*（ 1+r） t 20 Y：旅客規(guī)模， N：基數(shù)， r 為增長(zhǎng)率， t：時(shí)間 21 本項(xiàng)目旅客規(guī)模預(yù)測(cè)表 序號(hào) r Y（萬(wàn)人） 2020 年 2020 年 2020 年 1 5% 16 19． 4 24． 8 2 10% 16 23． 4 37． 7 根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，從高速增長(zhǎng)，然后增長(zhǎng)趨于緩慢，故項(xiàng)目建成時(shí)，市場(chǎng)總量約 16 萬(wàn)人 /年，然后基本穩(wěn)定在 2325 萬(wàn)人 /年。 用地分析 建設(shè)用地位于常德市的重要地段老龍頭，東臨沅江，與中心市區(qū)隔江相望，沿江景觀效果極為重要，西北為德山，基地內(nèi)地形地貌復(fù)雜，高差變化較多。以居中的酒店綜合體為支點(diǎn)，擔(dān)起兩頭不同性質(zhì)的使用空間，形成整體上的平衡，同時(shí)借助融匯其中的娛樂(lè)及商業(yè)將其熔鑄為一個(gè)完備的整體。 方案設(shè)計(jì)中，在基地內(nèi)通過(guò)臨江設(shè)置的主干道及西側(cè)的原有道路通過(guò)盡端創(chuàng)造性的以地下停車(chē)場(chǎng)作為連接，同時(shí)結(jié)合中部連接路在場(chǎng)地內(nèi)形成了交通環(huán)路，最大限度的利用了現(xiàn)有地貌，保證了區(qū)域內(nèi)的交通順暢。地下消防水池以保證酒店的室內(nèi)消防用水，同時(shí)設(shè)立 200M179。 5) 熱水供應(yīng)方式：在地下室設(shè)置兩臺(tái)熱水鍋爐，水溫為 60℃，鍋爐供熱形式：燒油、燒燃?xì)狻⒂秒?，根?jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際環(huán)境況而定。另設(shè)置一組約 600KW 的柴油發(fā)電機(jī)組，以確保停市電后供消防、電梯等重要設(shè)施的一級(jí)負(fù)荷供電用。該部分燈具以雙電源供電與在燈具內(nèi)安裝充電電池相結(jié)合的方式供電。 空 調(diào)冷熱源 考慮建筑的使用功能及建筑規(guī)模，在分析其負(fù)荷特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，從節(jié)能和方便運(yùn)行管理的角度出發(fā)，酒店空調(diào)冷熱源采用直燃式溴化理冷溫水機(jī)組，以保障酒店的冷熱源的用量。 消防系統(tǒng) ． 1 消防給水系統(tǒng) 本工程消防系統(tǒng)包括室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、室外消火栓系統(tǒng)及自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。 消火栓箱設(shè)有消防按鈕可直接啟動(dòng)消防泵。消防控制中心設(shè)在酒店地下一層，內(nèi)設(shè)集中報(bào)警器、聯(lián)動(dòng)控制器、消防電話(huà)及消防廣播柜。 2020 年 712月完成酒店?duì)I業(yè)準(zhǔn)備工作， 2020 年元月 1日試營(yíng)業(yè)。 主要樓盤(pán)出售、出租價(jià)格 樓盤(pán)名稱(chēng) 產(chǎn)品定位 建筑面積 價(jià)格 銷(xiāo)售情況 金鉆廣場(chǎng) 產(chǎn)權(quán)商鋪公寓 88000 7500/20200 出售出租% 銅鑼灣廣場(chǎng) 產(chǎn)權(quán)商鋪酒店 29990 4800/20200 商鋪 40% 得利紫荊酒店 產(chǎn)權(quán)酒店 180間 3688 剩約 10間 匯美家居廣場(chǎng) 商住 12層 約 8000平米 500012020 金鉆廣場(chǎng)寫(xiě)字樓投放 現(xiàn)狀：寫(xiě)字樓在 G 區(qū)二、三層共計(jì) 209 間左右，每間平均分隔面積約為 30— 40 平方米。 （ 2） 固定資產(chǎn)采用平均年限法分類(lèi)進(jìn)行折舊，預(yù)備費(fèi)按比 例分?jǐn)偟礁髡叟f類(lèi)別中。按照項(xiàng)目變化，試營(yíng)業(yè)年按正常收入的 60%計(jì)算。 假設(shè)二：交易價(jià)格，交易價(jià)格為研究期內(nèi)總收入 /租售面積之和。 41 目 錄 總 論 1 一、 河北省宏觀概況 4 河北省經(jīng)濟(jì)概況 ............................................... 4 河北省“十一五”經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) ................................. 4 二、定州市宏觀概況（定州市詳細(xì)宏觀概況詳見(jiàn)附件 1） 5 三、 項(xiàng)目基本情況 6 項(xiàng)目的區(qū)位及用地 ............................................. 6 宗地現(xiàn)狀 ..................................................... 7 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 ........................................... 7 項(xiàng)目市政配套分析 ............................................. 8 土地價(jià)格 ..................................................... 9 基礎(chǔ)工作情況 ................................................. 9 項(xiàng)目進(jìn)展情況 ................................................ 10 四、公司簡(jiǎn)介 （一）、歷史沿革及發(fā)展 11 （二）、“河北新華”公司定位與發(fā)展愿景 12 （三）、“河北新華 ”核心管理團(tuán)隊(duì) 12 五、風(fēng)險(xiǎn)分析 14 合作方式及條件 .............................................. 14 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 .................... 14 取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制 .................................. 17 六、市場(chǎng)分析（詳見(jiàn)附件 2） 18 定州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 ........................................ 18 項(xiàng)目自身分析 ................................................ 18 項(xiàng)目分析結(jié)論 ................................................ 21 七、項(xiàng)目規(guī)劃情況 21 八、項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 21 土地升值潛力初步評(píng)估 ........................................ 21 楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目一期總體計(jì)劃（見(jiàn)附件 5） ................... 22 啟動(dòng)資金用量和計(jì)劃 .......................................... 23 定州楊莊子改造分塊工作示意 .................................. 24 融資工作計(jì)劃（一期項(xiàng)目） .................................... 25 項(xiàng) 目建設(shè)計(jì)劃 ................................................ 25 九、項(xiàng)目運(yùn)作分析及投資收益分析 26 項(xiàng)目改造整體思路 ............................................ 26 42 投資收益分析 ................................................ 27 稅務(wù)分析 .................................................... 28 結(jié)論 1 定 州 楊 莊 子 社 區(qū) 改 造 建 設(shè) 可 行 性 研 究 報(bào) 告 總 論 ● 定州市