【正文】 室二廳、三室二廳、四室二 廳為主，層數(shù)： 1018 層小高層，層高 米，總高度小于 55 米。常德水資源豐富，項(xiàng)目所在地有常德第二自來(lái)水廠，工業(yè)用水均價(jià) 元 /T，服務(wù)業(yè)用水均價(jià) 元 /T。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，擬建 工程可以 按基本烈度七度抗震設(shè)防。 氣象條件 :常德屬亞熱帶濕潤(rùn)氣候，平均氣溫 度，極端最高氣溫 度，極端最低氣溫 度。 目 錄 第一篇 總論 ......................................................................................................... 1 項(xiàng)目名稱及概況 .............................................. 1 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想 ................................ 2 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ...................................... 3 問(wèn)題和建議 .................................................. 3 第二篇 項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)意義 ........................................................... 4 項(xiàng)目提出的背景 .............................................. 4 項(xiàng)目的建設(shè)意義 ............................................... 6 第三篇 市場(chǎng)調(diào)查分析與市場(chǎng)定位 ............................................................... 7 湖南省及常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 .................................. 7 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 .................................. 8 客源調(diào)查分析與市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) ................................. 19 本酒店市場(chǎng)定位 ............................................. 21 第四篇 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 ........................................................................... 22 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 ............................................... 22 總平面布局及酒店綜合體方案 ................................. 22 交通系統(tǒng) ................................................... 23 景觀系統(tǒng) ................................................... 24 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng) ......................................... 24 技術(shù)設(shè)計(jì) ................................................... 24 第五篇 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 ........................................................................... 29 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建議 ........................................... 29 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表 ............................................. 29 第六篇 投資估算與資金籌措 ....................................................................... 30 投資估算表 ................................................. 30 資金籌措計(jì)劃 ............................................... 30 第七篇 投資收益與經(jīng)濟(jì)效益分析 ............................................................. 32 銷售收入估算 .............................................. 32 項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ........................................... 34 項(xiàng)目不確定性分析 ........................................... 35 第八篇 綜合評(píng)價(jià)與結(jié)論 ................................................................................ 40 第九篇 附 件 ............................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 1 常德市萬(wàn)馬置業(yè)有限公司 釣魚臺(tái)國(guó)際飯店及酒店式公寓、住宅 可 行 性 研 究 報(bào) 告 第一篇 總論 項(xiàng)目名稱及概況 項(xiàng)目名稱：釣魚臺(tái)國(guó)際飯店、釣魚臺(tái)國(guó)際公寓（暫定名） 主辦單位：常德市萬(wàn)馬置業(yè)有限公司 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于湖南常德市德山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)武陵酒廠原址，瀕臨沅江，倚伴德山，毗鄰常德市二中（德山書院舊址），是一個(gè)風(fēng)景秀麗、人文氣息濃厚的旅游勝地。年平均降雨量 1373mm，全年主導(dǎo)風(fēng)向北東北風(fēng)（ NNE），風(fēng)速 ， 歷年最大風(fēng)速 22m/s，靜風(fēng)頻率較高，歷年土 壤最大凍結(jié)深度 20mm。 交通條件 :德山距省會(huì)長(zhǎng)沙 150km，離世界級(jí)旅游勝地張家界 160km，是長(zhǎng) 2 常高速（長(zhǎng)沙 —— 常德）、常張高速（常德 —— 張家界）、常吉高速（常德 ——吉 首）、常荊高速（常德 —— 湖北荊州）的交匯處，也是進(jìn)出常德市區(qū)的必經(jīng)之地，交通便利，地理位置優(yōu)越，勘稱常德門戶。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 ? 本項(xiàng)目酒店部分建筑面積約 70625m2，其中餐飲 9715 平方米 ，會(huì)議中心 3243 平方米 ，娛樂(lè)中心 8879 平方米 ，商業(yè) 3138 平方米 ，酒店辦公輔助 2880 平 方米 ，大堂 2758 平方米 ，客房 40012 平方米 。 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告依據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、規(guī)劃方案、主要技術(shù)方案、環(huán)保及節(jié)能、配套設(shè)施、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行分析研究，并提出有關(guān)建議與方案，供投資主體和審批部門作投資決策參考。 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 指標(biāo)項(xiàng)目名稱 所得說(shuō)前 所得稅后 內(nèi)部收益率（ %） 因本方案采用產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營(yíng)，資金流動(dòng)與傳統(tǒng)投資不同，故不能用內(nèi)部收益率來(lái)判斷項(xiàng)目是否可行。 關(guān)于德山的區(qū)位：德山目前人氣尚未提升，特別是二橋收費(fèi)站 阻礙 了其與主城區(qū)的流通，建議政府盡快撤消該收費(fèi)站。全國(guó)旅游城市 。 常德市域城市空間結(jié)構(gòu)布局 新版規(guī)劃中確定常德市城市空間布局為：一市三鎮(zhèn)。常德汽車北站遷至常德火車站西側(cè)，常德汽車南站遷至金 霞路北側(cè)，在德山葛少灣建德山汽車站。（ 3）德山港區(qū)：保留現(xiàn)有泊位 11 個(gè)，規(guī)劃建設(shè) 1個(gè)集裝箱專用碼頭和一個(gè)有害物資專用碼頭，貨物吞吐能力 200 萬(wàn)噸，是常德港重點(diǎn)發(fā)展的綜合港區(qū)之一，主要承擔(dān)件雜、重件、煤炭等物質(zhì)的進(jìn)出。 常德市近期城建方向 :A、江北城區(qū)以老城區(qū)為中心，向北，向西發(fā)展，主要完善武陵大道北段兩側(cè)的建設(shè)，同時(shí)加快朝陽(yáng)路西側(cè)柳葉路與濱湖路之間的城市建設(shè)； B、江南城區(qū)：城市向南向西發(fā)展，近期在沅南路兩側(cè)進(jìn)行建設(shè)； C、德山開發(fā)區(qū)：主要向南發(fā)展， 在現(xiàn)狀建設(shè)用地與崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。 近期建設(shè)重點(diǎn)： 主要是兩園、兩帶、兩路的建設(shè)，兩園即高新技術(shù)工業(yè)園和海德工業(yè)園，兩帶即沅江風(fēng)光帶和防洪工程的建設(shè)和枉水風(fēng)光帶的建設(shè)，其中含 500 噸級(jí)集裝箱碼頭、步行街 善卷廣場(chǎng)、善卷祠等，兩路是指樟橋路三產(chǎn)項(xiàng)目如德山火車站、汽車客運(yùn)站、德山物流中心、機(jī)電汽車貿(mào)易城、會(huì)展中 心和五一工業(yè)園、五一居民新村、木材交易，還有常張高速連接線的高架與轉(zhuǎn)盤建設(shè)亦等近期重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。 6 項(xiàng)目的建設(shè)意義 滿足城市 消費(fèi)和 促進(jìn) 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 近年來(lái)， 常德的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已有長(zhǎng)足提高 ， 酒店業(yè)的消費(fèi)不斷增長(zhǎng)，而常德市至今無(wú)一家五星級(jí)規(guī)模酒店， 雖然政府在加強(qiáng)這方面的工作，但滿足不了城市各層次住房消費(fèi)。項(xiàng)目實(shí)施將促進(jìn)該地段的綜合開發(fā)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，繁榮城市經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)城市建設(shè) 、提升城市品位。 2020年國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo) 指標(biāo)名稱 計(jì)量單位 2020年 比上年增長(zhǎng) % 人口和居民生活 年底總?cè)丝? 萬(wàn)人 其中 :市鎮(zhèn)人口 萬(wàn)人 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 元 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) % 農(nóng)村居民人均收入 元 農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)總支出 元 2139 農(nóng)村居民恩格爾系數(shù) % 8 居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù) 上年 為 100 經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)為城鎮(zhèn)居民的外出旅游創(chuàng)造了客觀條件 ,據(jù)統(tǒng)計(jì)湖南省 2020 年旅游收入已超過(guò) 250 億元人民幣 ,年增長(zhǎng) 20%左右 ,潛在市場(chǎng)非常巨大。但是家庭月收入在20206000 的也占了 23%，將近四分之一，表明常德居民還是具有比較強(qiáng)的消費(fèi)能力。 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 常德市旅游市場(chǎng)分析 地理位置與環(huán)境分析 常德市全市總面積 ，占湖南省總面積的 %。 31 207 國(guó)道連接 8條省道輻射周邊，長(zhǎng)（沙）常（德）高速公路全線通車，常（德）張（家界）高速公路正式開工（預(yù)計(jì) 今 年開通）。 常德市旅游發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析 多年來(lái)常德市的經(jīng)濟(jì)總量一直位居湖南省第二、第三位。旅游的 發(fā)展還大有潛力，并需要加速發(fā)展。 同時(shí)，常德市 的旅游市場(chǎng)有以下發(fā)展趨勢(shì)： A、旅游休閑度假者增多 常德市本地客源的增加和臨近地市（主要是常德）游客較前些年有大幅度 10 的增加，更多的游客來(lái)常德并不是來(lái)旅游觀光而是來(lái)休閑度假，這是常德市旅游人口的一個(gè)重大轉(zhuǎn)變。 上述情況還表明，開發(fā)建設(shè)上規(guī)模、項(xiàng)目齊備具有吸引力的度假中心，不僅具有良好的市場(chǎng)空間與發(fā)展前景，而且符合常德市作為一個(gè)優(yōu)秀旅游城市加快發(fā)展速度，提高發(fā)展水平的現(xiàn)實(shí)需要。這些僅僅屬于一般型的旅游住宿接待設(shè)施。常德又是舉世聞名的張家界旅游勝地必經(jīng)之道。較高級(jí)別 的房間 343 間（套），僅占星級(jí)酒店房間的 22%左右；舒適型房間（指三星級(jí)酒店）計(jì) 413 間（套）僅占星級(jí)酒店房間總數(shù)的 27%；而那些低檔次房間的數(shù)量卻高達(dá) 800 余間（套），竟占星級(jí)酒店客房總數(shù)的一半還要多。這一方 面由于常德市五星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施市場(chǎng)空缺，相當(dāng)一部分客人入住到四星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施。 未來(lái)旅游住宿接待設(shè)施建設(shè)情況 今年常德市教委有一家“教育賓館” —— 凱悅賓館于 2020 年 5月試營(yíng)業(yè)；其它如銀座大酒店和另外一家合資酒店都處在無(wú)限期停建階段或法 律糾紛時(shí)期，未來(lái)兩年內(nèi)不會(huì)有所舉動(dòng)。 1）旅游住宿接待設(shè)施布局超越繁華區(qū)域 從旅游住宿接待設(shè)施的布局上看發(fā)展。 2）自然旅游資源與旅游住宿接待設(shè)施相結(jié)合，度假酒店、特色酒店異軍突起。如何充分發(fā)掘這些旅游資源，充分利用這些旅游資源，發(fā)揮他們的綜合價(jià)值，這些都給旅游住宿接待設(shè)施的發(fā)展提供了空間。從旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展史上看，這只是旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展的初級(jí)階段。常德有豐厚的自然資源優(yōu)勢(shì)，關(guān)鍵是發(fā)展的速度。反之經(jīng)營(yíng)狀況就差一些。何況，常德市本身就沒(méi)有一家五星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施。另?yè)?jù)調(diào)查 2020— 2020 年之間常德市保齡球運(yùn)動(dòng)、健身房、臺(tái)球等娛樂(lè)項(xiàng)目開始時(shí)均有眾多場(chǎng)所，但市民對(duì)這一項(xiàng)目的熱情不大，至使這些娛樂(lè)項(xiàng)目現(xiàn)今基本處于閑置狀態(tài)。 B、行業(yè)容量與經(jīng)營(yíng)概況 : 從統(tǒng)計(jì)年鑒統(tǒng)計(jì)數(shù)字 2020 年游客帶來(lái)的消費(fèi)收入為 21億元。有時(shí)還需要提前預(yù)訂。常德絲弦就是湖南民間文藝的重要組成部分。 （ 3）第三類（健身類） 目前健身類項(xiàng)目主要是桑拿和足浴，市民則比較偏好時(shí)下流行的鹽浴和鹽水足浴。 在調(diào)查的過(guò)程中，了解到現(xiàn)在 康體娛樂(lè)業(yè)的客源，是以本地客人為主、商務(wù)與旅游客人為輔：從經(jīng)濟(jì)角度上看，以中等以上收入的人群為主，工薪階層為輔。 休閑類： 場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 價(jià)位（最低消費(fèi)） 規(guī)模（座位） 紅珊瑚茶館 茶藝 10元 /人 200 17 熱帶雨林茶館 茶藝 10元 /人 200 米蘿咖啡 茶藝 25元 /人 150 娛樂(lè)類： 場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 價(jià)位（最低消費(fèi)） 規(guī)模（座位） 九重天歌廳