【正文】 場基礎(chǔ)。 2020 年，湖南省的入境旅游收入比上年增長 15%，而常德市的入境旅游收入和入境旅游人數(shù)均出現(xiàn)增長態(tài)勢，顯示其入境旅游設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量都對(duì)入境旅游者欠缺吸引力。 B、對(duì)高檔次的旅游住宿接待設(shè)施需求逐漸增大 通過對(duì)常德市旅游住宿接待設(shè)施的一個(gè)調(diào)查表明，常德市旅游住宿接待設(shè)施業(yè)近兩年來接待外地游客（包括團(tuán)體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設(shè)施開房數(shù)的 30%以上。 常德市主要酒店調(diào)查分析 我們首先對(duì)常德市旅游住宿市場狀況進(jìn)行一個(gè)詳細(xì)的分析。 中、高檔旅游住宿接待設(shè)施只占 40%，在這些旅游住宿接待設(shè)施中較高級(jí)別的旅游 住宿接待設(shè)施（四星級(jí)），僅僅只有兩家。本身又具有豐富的旅游資源，如：桃花源、壺瓶山、夾山寺以及風(fēng)景秀麗的柳葉湖等等；其二，常德的經(jīng)濟(jì)也在飛速發(fā)展，并需要大量的引進(jìn)外資。 出租情況 常德市星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施的出租情況一般都較好，特別是中、高檔旅游住宿接待設(shè)施的客房出租率一般都在 80%以上。 營業(yè)構(gòu)成 縱觀市區(qū)內(nèi)的幾家中、高星級(jí)酒店的營業(yè)構(gòu)成情況，是各具特色。 旅游住宿接待設(shè)施業(yè)發(fā)展趨勢分析 常德市的旅游旅游住宿接待設(shè)施業(yè)發(fā)展較快，并已具有一定數(shù)量。目前，常德市的旅游住宿接待設(shè)施主要分布在城區(qū)的中心地帶。 從發(fā)掘旅游資源上看發(fā)展。 14 3）多功能綜合性旅游住宿接待設(shè)施成為趨勢 從旅游住宿接待設(shè)施類型上看發(fā)展。常德市還沒有專門是旅游度假性的旅游住宿接待設(shè)施，更沒有風(fēng)景如畫的康體、娛樂型度假村。 常德市旅游住宿接待設(shè)施的經(jīng)營狀況，從某種程度上已指出了發(fā)展方向。它充分說明了社會(huì)需要高質(zhì)量的生活。 常德市康體娛樂分析 行業(yè)現(xiàn)狀 在各娛樂項(xiàng)目當(dāng)中較為市民喜愛的有 KTV 包房、茶藝休閑、桑拿足浴及歌舞表演。 A、常德市的康體 娛樂項(xiàng)目的構(gòu)成可分為三大類： 第一類 娛樂類，其中包括 KTV包房和演藝劇場。 經(jīng)營規(guī)模及上座率分析 第一類 娛樂類 場所名稱 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 上座率 九重天歌廳 KTV 36 間 95% 金碧輝煌歌廳 KTV 40 間 90% 天上人間歌廳 KTV 43 間 90% 金色年華歌廳 KTV 60 間 95% 百家劇場 演藝歌 舞 近 1000/座位 86% 芙蓉劇場 演藝歌舞 近 1000/座位 72% 第二類 休閑類 場所名稱 項(xiàng)目名稱 規(guī)模（茶位數(shù)） 上座率 紅珊瑚茶館 茶藝 200 85% 熱帶雨林茶館 茶藝 200 95% 米蘿咖啡 茶藝 150 90% 第三類 健身類 場所名稱 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 上座率 芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴 24 98% 華天桑拿中心 桑拿、足浴 30 96% 陽光臺(tái)球俱樂部 臺(tái)球 15 95% 金太陽保齡球館 保齡球 24 55% （ 1）第一類（娛樂類） 常德市 KTV 大多分布 在武陵大道一帶，它們具有不同規(guī)模、不同檔次，共計(jì)數(shù)十家。 16 兩家劇場的規(guī)模也都在千人左右，上座率竟達(dá)到了 70%— 80%。 另外，對(duì)那結(jié)規(guī)模較大、檔次高的娛樂場所有所偏好。像提供這樣項(xiàng)目的桑拿、足浴場所雖然很多，但規(guī)模較小的場所終未受到大眾的青睞。 隨著常德市旅游事業(yè)的飛速發(fā)展，商務(wù)與旅游客人將會(huì)逐漸增加；隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工薪階層的收入逐漸增多，目前，以工薪階層的收入來看，康體娛樂項(xiàng)目難以參與過多，故大多工薪階層人士對(duì)娛樂市場在持觀望態(tài)度。同時(shí)目前常德市休閑娛樂場所不論從硬件還是從軟件上來看，都有明顯提高的空間，常德市的休閑娛樂市場的潛力巨大。在產(chǎn)品上、服裝上、在茶藝文化上，卻再也沒有體現(xiàn)自己的獨(dú)特風(fēng)格。這一方面與企業(yè)本身晶牌定位與宣傳方面的意識(shí)不足有關(guān)，另一方面也體現(xiàn)缺乏規(guī)模與特色，很難產(chǎn)生品牌轟動(dòng)與連帶效應(yīng)有關(guān)。缺乏集多種娛樂項(xiàng)目為一體 的綜合性娛樂場所。多種項(xiàng)目于一身的娛樂場所，這樣既增加了客源的覆蓋面，又可大大提高經(jīng)濟(jì)效益。雖然價(jià)格便宜，但缺乏核心的競爭力。年齡在 30— 55歲的這一階層是主要的消費(fèi)群體，其中公務(wù)員、銀行職員、教師、商人、效益好的企業(yè)職員、醫(yī)生等是消費(fèi)的中堅(jiān)力量。 市場規(guī)模預(yù)測 預(yù)測假設(shè) :1. 釣魚臺(tái)國際飯店為現(xiàn)實(shí)五星級(jí)酒店 。 規(guī)模預(yù)測。按預(yù)測模型： Y=N*（ 1+r） t 20 Y：旅客規(guī)模， N：基數(shù)， r 為增長率， t：時(shí)間 21 本項(xiàng)目旅客規(guī)模預(yù)測表 序號(hào) r Y（萬人） 2020 年 2020 年 2020 年 1 5% 16 19． 4 24． 8 2 10% 16 23． 4 37． 7 根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，從高速增長，然后增長趨于緩慢，故項(xiàng)目建成時(shí)，市場總量約 16 萬人 /年，然后基本穩(wěn)定在 2325 萬人 /年。 建筑定位：建成為常德標(biāo)志性建筑，打造成綜合型服務(wù)酒店品牌。 用地分析 建設(shè)用地位于常德市的重要地段老龍頭，東臨沅江，與中心市區(qū)隔江相望，沿江景觀效果極為重要，西北為德山，基地內(nèi)地形地貌復(fù)雜，高差變化較多。 用地西面為一中學(xué)，建筑質(zhì)量不 高，從景觀方面考慮應(yīng)予以遮擋。以居中的酒店綜合體為支點(diǎn)，擔(dān)起兩頭不同性質(zhì)的使用空間，形成整體上的平衡，同時(shí)借助融匯其中的娛樂及商業(yè)將其熔鑄為一個(gè)完備的整體。 酒店主體采用獨(dú)特的風(fēng)帆狀造型，運(yùn)用表皮“編織” 的概念，減輕大體量建筑的沉重感，強(qiáng)化了現(xiàn)代性，呼應(yīng)了城市游輪的總體概念，使得客房獲得了最大的觀江面，同時(shí)也使得自己成為整個(gè)區(qū)域的標(biāo)志性建筑。 方案設(shè)計(jì)中，在基地內(nèi)通過臨江設(shè)置的主干道及西側(cè)的原有道路通過盡端創(chuàng)造性的以地下停車場作為連接，同時(shí)結(jié)合中部連接路在場地內(nèi)形成了交通環(huán)路，最大限度的利用了現(xiàn)有地貌，保證了區(qū)域內(nèi)的交通順暢。 良好的建筑序列形成了豐富優(yōu)美的建筑天際線，結(jié)合自然地形以及多個(gè)高度上的大量休息平臺(tái)，創(chuàng)造出了沿沅江逐級(jí)后退，層層疊疊的景觀效果 ，并很好的結(jié)合孤峰嶺及孤峰塔，使得自身成為主城區(qū)觀江景觀的一部分。地下消防水池以保證酒店的室內(nèi)消防用水，同時(shí)設(shè)立 200M179。地下室至三層為低壓由市政管網(wǎng)直接供水，四層至十八層為中區(qū)由設(shè)置地下水泵房的中壓變頻給水設(shè)備供水，十九層以上為高壓由設(shè)置地下水泵房的高壓變頻給水設(shè)備供水。 5) 熱水供應(yīng)方式：在地下室設(shè)置兩臺(tái)熱水鍋爐，水溫為 60℃，鍋爐供熱形式：燒油、燒燃?xì)?、用電，根?jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際環(huán)境況而定。 地下室的排水和消防電梯下的積水匯集至水井，經(jīng)潛水泵提升后排出。另設(shè)置一組約 600KW 的柴油發(fā)電機(jī)組，以確保停市電后供消防、電梯等重要設(shè)施的一級(jí)負(fù)荷供電用。 照明系統(tǒng)。該部分燈具以雙電源供電與在燈具內(nèi)安裝充電電池相結(jié)合的方式供電。 消防中心、消防泵房、變配電房、空調(diào)機(jī)記等重要機(jī)房采用專用接地線。 空 調(diào)冷熱源 考慮建筑的使用功能及建筑規(guī)模，在分析其負(fù)荷特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，從節(jié)能和方便運(yùn)行管理的角度出發(fā)，酒店空調(diào)冷熱源采用直燃式溴化理冷溫水機(jī)組，以保障酒店的冷熱源的用量。 另本機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)還起到防排煙系統(tǒng)的作用。 消防系統(tǒng) ． 1 消防給水系統(tǒng) 本工程消防系統(tǒng)包括室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、室外消火栓系統(tǒng)及自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。 室外消火栓系統(tǒng)： 室外消火栓系統(tǒng)由酒店市政壓力給水管直供。 消火栓箱設(shè)有消防按鈕可直接啟動(dòng)消防泵。（略） 滅火器設(shè)置。消防控制中心設(shè)在酒店地下一層，內(nèi)設(shè)集中報(bào)警器、聯(lián)動(dòng)控制器、消防電話及消防廣播柜。概念性規(guī)劃和征地拆遷全部完成。 2020 年 712月完成酒店?duì)I業(yè)準(zhǔn)備工作， 2020 年元月 1日試營業(yè)。 包括餐飲 9715平方米 ，會(huì)議中心 3243 平方米 ，娛樂中心 8879 平方米 ，商業(yè) 3138 平方米 ，酒店辦公輔助 2880 平方米 ，大堂 2758 平方米 ，客房 40012 平方米 。 主要樓盤出售、出租價(jià)格 樓盤名稱 產(chǎn)品定位 建筑面積 價(jià)格 銷售情況 金鉆廣場 產(chǎn)權(quán)商鋪公寓 88000 7500/20200 出售出租% 銅鑼灣廣場 產(chǎn)權(quán)商鋪酒店 29990 4800/20200 商鋪 40% 得利紫荊酒店 產(chǎn)權(quán)酒店 180間 3688 剩約 10間 匯美家居廣場 商住 12層 約 8000平米 500012020 金鉆廣場寫字樓投放 現(xiàn)狀：寫字樓在 G 區(qū)二、三層共計(jì) 209 間左右，每間平均分隔面積約為 30— 40 平方米。詳見下表： 銷售收入年估算： 2020 年： 160048000*50%=80， 024， 000 元 2020 年 ： 160048000*30%=48， 014， 400 元 2020 年： 160048000*20%=32， 009， 600 元 正常年出租收入?yún)R總表（試營業(yè)按 60%計(jì)算。 （ 2） 固定資產(chǎn)采用平均年限法分類進(jìn)行折舊，預(yù)備費(fèi)按比 例分?jǐn)偟礁髡叟f類別中。 （ 5） 經(jīng)營費(fèi)用按經(jīng)營收入的 5%計(jì)算。按照項(xiàng)目變化，試營業(yè)年按正常收入的 60%計(jì)算。 （ 9） 利潤 在經(jīng)營期內(nèi)，各年度利潤總額也不是一個(gè)常數(shù)，利潤總額為 萬元，按此計(jì)算的投資利潤率為 %，投 資利稅率 %。 假設(shè)二：交易價(jià)格，交易價(jià)格為研究期內(nèi)總收入 /租售面積之和。 根據(jù)經(jīng)濟(jì)因子變化，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，故從敏感性分析項(xiàng)目是可行的。 41 目 錄 總 論 1 一、 河北省宏觀概況 4 河北省經(jīng)濟(jì)概況 ............................................... 4 河北省“十一五”經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) ................................. 4 二、定州市宏觀概況（定州市詳細(xì)宏觀概況詳見附件 1） 5 三、 項(xiàng)目基本情況 6 項(xiàng)目的區(qū)位及用地 ............................................. 6 宗地現(xiàn)狀 ..................................................... 7 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 ........................................... 7 項(xiàng)目市政配套分析 ............................................. 8 土地價(jià)格 ..................................................... 9 基礎(chǔ)工作情況 ................................................. 9 項(xiàng)目進(jìn)展情況 ................................................ 10 四、公司簡介 （一）、歷史沿革及發(fā)展 11 （二）、“河北新華”公司定位與發(fā)展愿景 12 （三）、“河北新華 ”核心管理團(tuán)隊(duì) 12 五、風(fēng)險(xiǎn)分析 14 合作方式及條件 .............................................. 14 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 .................... 14 取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制 .................................. 17 六、市場分析（詳見附件 2） 18 定州市房地產(chǎn)市場概況 ........................................ 18 項(xiàng)目自身分析 ................................................ 18 項(xiàng)目分析結(jié)論 ................................................ 21 七、項(xiàng)目規(guī)劃情況 21 八、項(xiàng)目開發(fā) 21 土地升值潛力初步評(píng)估 ........................................ 21 楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目一期總體計(jì)劃（見附件 5） ................... 22 啟動(dòng)資金用量和計(jì)劃 .......................................... 23 定州楊莊子改造分塊工作示意 .................................. 24 融資工作計(jì)劃（一期項(xiàng)目） .................................... 25 項(xiàng) 目建設(shè)計(jì)劃 ................................................ 25 九、項(xiàng)目運(yùn)作分析及投資收益分析 26 項(xiàng)目改造整體思路 ............................................ 26 42 投資收益分析 ................................................ 27 稅務(wù)分析 .................................................... 28 結(jié)論 1 定 州 楊 莊 子 社 區(qū) 改 造 建 設(shè) 可 行 性 研 究 報(bào) 告 總 論 ● 定州市