北京雙花園策劃案例doc19-管理案例-免費(fèi)閱讀
【正文】 （ 2）經(jīng)紀(jì)部協(xié)助 五個(gè)經(jīng)紀(jì)部在與外圍接觸客戶時(shí)，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，為本項(xiàng)目的銷售提供有力的協(xié)助。特別是首次將“綠色”概念引入北京，使該樓盤一連幾年成為北京市的明星樓盤。 （ 2）流動(dòng)展示 到一些目標(biāo)客戶相對(duì)集中的寫字樓、商場(chǎng)作項(xiàng)目展示活動(dòng)。 軟性新聞 （ 1）原則 軟性新聞對(duì)項(xiàng)目前期宣傳、烘托銷售氣氛起著很重要的作用，在項(xiàng)目推廣前期就應(yīng)該不斷地尋找話題進(jìn)行連續(xù)報(bào)道，讓項(xiàng)目的賣點(diǎn)在目標(biāo)客戶心中不 斷加深，促使他們關(guān)注本項(xiàng)目，這樣在正式開盤時(shí)可以形成熱銷的局面。 （ 2）設(shè)置地點(diǎn) 可以設(shè)立在目前小區(qū)入口上方。 n 精品購(gòu)物指南 精品購(gòu)物指南是老牌房地產(chǎn)專業(yè)媒體，目前在選擇房產(chǎn)的人群中仍有很大的影響。 現(xiàn)場(chǎng)綠化及小品等 （ 1）綠化 在北方地區(qū)綠化應(yīng)特別考慮植物品種的選用，以保證一年四季景色怡人。 n 房間邊角的藝術(shù)處理 不管多么經(jīng)典的戶型設(shè)計(jì)都會(huì)有邊角存在，為了弱化這些地方可以進(jìn)行一些藝術(shù)的處理如：立式噴霧盆景、形象藝術(shù)雕塑、懸掛式木制年歷等等。在樣板間內(nèi)播放一些柔和舒緩的音樂(lè)。保潔員的服裝應(yīng)該顯得干凈整潔。 （ 3）文件資料 售樓處應(yīng)選擇適當(dāng)?shù)奈恢脭[放有關(guān)項(xiàng)目的法律文件和相關(guān)資料如：五證、售樓書、質(zhì)量保證書、房屋使用說(shuō)明書、物業(yè)管理公約、客戶通訊錄、小區(qū)生活指南等。 （ 4） 項(xiàng)目宣傳方式的選擇 項(xiàng)目推廣初期，以大眾媒體為主，如報(bào)紙、電視、廣播等，同時(shí)配合一些軟性新聞炒做，以灌輸方式，快速提高項(xiàng)目知名度。建立網(wǎng)絡(luò)銷售大致有以下幾個(gè)作用： n 體現(xiàn)項(xiàng)目的時(shí)代 氣息 n 可以讓一些先進(jìn)的人士，從網(wǎng)上了解本項(xiàng)目 n 嘗試網(wǎng)上售房的方式 促銷策略 （ 1） 項(xiàng)目的營(yíng)銷主張 為了更好的做好營(yíng)銷工作，必須讓項(xiàng)目有一個(gè)新鮮而有力的主張，以使項(xiàng)目的推廣銷售更連貫、更有影響力。 我們建議如下。 銷售周期 （ 1）入市時(shí)機(jī) 在營(yíng)銷方案制定完成的基礎(chǔ)上，盡早入市。 n 市場(chǎng)調(diào)研 n 向身邊的潛在客戶傳播項(xiàng)目信息 n 通過(guò)其它渠道或以小道消息等方式傳播項(xiàng)目信息 從而最大可能地與客戶溝通，進(jìn)而做到為客戶“量體裁衣”。 均好性對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目整體的 銷售至關(guān)重要，良好的均好性可以使項(xiàng)目均衡發(fā)展、同步銷售，在保證項(xiàng)目完全銷售的前提下達(dá)到利益最大化，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商的最大效益。人群的職業(yè)多種多樣，工作地點(diǎn)不拘泥于本區(qū)域周邊，虛榮心不強(qiáng)。小區(qū)內(nèi)部尚沒(méi)有充足的車位。 n CBD 園區(qū)開始大規(guī)模建設(shè) n 本區(qū)域南面土地大規(guī)模開發(fā)，土地已經(jīng)升值 (四 )面臨的威脅 本項(xiàng)目會(huì)面臨如下的威 脅。藍(lán)島、貴友、賽特等著名商廈和陽(yáng)光 100、現(xiàn)代城等高檔公寓，以及眾多的文化、娛樂(lè)設(shè)施，促進(jìn)了社區(qū)生活的多樣化，提高了工作和生活品質(zhì)，已成為外國(guó)在京人士最為集 中的地區(qū)。以下我們對(duì)此加以分析。 已售完項(xiàng)目?jī)r(jià)格表 物業(yè)名稱 當(dāng)時(shí)售價(jià) 裝修情況 項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間 入住時(shí)間 怡馨園 5900 粗裝修 1998 年 1998 年 11月 廣馨居 5770 毛坯房 1999 年 2020 年 4 月 勁松嘉園 6800 毛坯房 1999 年 3 月 2020 年 10月 九龍家園 5700 精裝修 1998 年 9 月 2020 年 6 月 東環(huán) 18 8300 精裝修 2020 年 3 月 2020 年 6 月 （四）結(jié)論 現(xiàn)階段在售項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)普遍較好。 物業(yè)外部裝修情況表 住宅名稱 外墻裝修 怡馨園 涂料 廣馨居 涂料 華騰園 防水涂料 世紀(jì)陽(yáng)光 高級(jí)涂料 九龍花園 高級(jí)涂料 樂(lè)瀾寶邸 深色仿石噴涂，高級(jí)淺灰色涂料 勁松嘉園 面磚 東環(huán) 18 瓷磚 世橋國(guó)貿(mào)公寓 無(wú)釉瓷磚 鑫兆豪園 未定 新青年公寓 未定 （ 2）本區(qū)域內(nèi)進(jìn)行內(nèi)部裝修的項(xiàng)目?jī)H有 3 個(gè)項(xiàng)目 多數(shù)項(xiàng)目為毛坯房和粗裝修，而且大部分精裝修項(xiàng)目為近兩年推出項(xiàng)目，從裝修的角度也可以看出本區(qū)域內(nèi)物業(yè)品質(zhì)在逐步提高。由于同類地區(qū)樓盤價(jià)位、檔次相差懸殊，因此，同樣是商品房，但不同樓盤未來(lái)社區(qū)業(yè)主的層次，以及管理卻可能相差很大。 自 1998 年來(lái)該區(qū)域內(nèi)的商品房總供應(yīng)量達(dá)到 萬(wàn)平方米左右 ,已售項(xiàng)目有廣馨居 ,怡馨園 ,九龍花園 , 東環(huán) 18， 勁松嘉園。 我公司具有多年的銷售經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)的管理體系。北京雙花園策劃案例 摘 要 我們對(duì)雙花園項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查與分析。我們?cè)诳蛻糍Y源、網(wǎng)絡(luò)資源等方面均有很好的優(yōu)勢(shì)。 2020 年以前每年的市場(chǎng)供應(yīng)量不超過(guò) 10萬(wàn)平米， 2020 年的市場(chǎng)供應(yīng)量約為 50萬(wàn)平米，其中規(guī)模較大的樓盤華騰園一期推出 18 萬(wàn)平米左右。本區(qū)域內(nèi)近幾年來(lái)物業(yè)的品質(zhì)正在逐步提升，正在運(yùn)作的項(xiàng)目中樂(lè)瀾寶邸、世橋國(guó)貿(mào)公寓、世紀(jì)陽(yáng)光公寓的品質(zhì)都較早期推出的項(xiàng)目有很大的提升。 毛坯及粗裝修項(xiàng)目表 住宅名稱 地面 內(nèi)墻 窗 廚房 衛(wèi)生間 世紀(jì)陽(yáng)光 水泥地面 水泥墻 塑鋼窗 毛坯 毛坯 怡馨園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 精裝修 精裝修 廣馨居 水泥地面 水泥墻 塑鋼窗 粗裝修 毛坯 勁松嘉園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 毛坯 毛坯 九龍花園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 粗裝修粗裝修 華騰園 水泥地面 預(yù)留裝修面 塑鋼窗 精裝修 精裝修 精裝修項(xiàng)目表 住宅名稱 地面 內(nèi)墻 門 窗 廚房 衛(wèi)生間 世橋國(guó)貿(mào)公寓 實(shí)木復(fù)合木地板 涂料或壁紙 優(yōu)質(zhì)木門 鋁合金窗，中空玻璃 精裝修 精裝修 東環(huán) 18 實(shí)木地板 涂料 三防門 中空落 地窗 精裝修 精裝修 樂(lè)瀾寶邸 復(fù)合木地板 四白落地 普通門 噴涂鋁合金窗，雙層鍍膜玻璃 精裝修 精裝修 推出時(shí)間分析 由下表可見(jiàn)， 19982020 每年入住項(xiàng)目都為一個(gè)， 2020 年為兩個(gè)， 2020 年猛增為四個(gè)項(xiàng)目，因此 2002 年該地區(qū)住宅市場(chǎng)竟?fàn)幖ち摇? 現(xiàn)階段區(qū)域市場(chǎng)中現(xiàn)房供應(yīng)量不大。 （一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 本項(xiàng)目存在以下的優(yōu)勢(shì)。 本項(xiàng)目近鄰 CBD 南緣，位于東二環(huán)路旁，北距建國(guó)門外大街 500 米，西至建國(guó)門，東到國(guó)貿(mào)。 n 區(qū)域市場(chǎng)的潛在供應(yīng)量 三、銷售方案 通過(guò)我們對(duì)本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的研究和對(duì)周邊市場(chǎng)的調(diào)查，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的銷售需要通過(guò)精心的策劃，良好的宣傳推廣，才可以收到預(yù)期的效果，達(dá)到發(fā)展商期望的利益回報(bào)。 如果 016樓以高檔次項(xiàng)目面市，需要解決高檔次樓宇和普通居住環(huán)境之間的矛盾。這類人群一般經(jīng)歷豐富，見(jiàn)識(shí)寬廣，雖有實(shí)力，卻不會(huì)外露炫耀，同時(shí)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶對(duì)于項(xiàng)目區(qū)域具有很強(qiáng)的認(rèn)可心理。 我們承諾項(xiàng)目的總銷售額保持不變，發(fā)展商的既得利益不受損。對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，比較好的傳播渠道為：我公司客戶俱樂(lè)里的客戶資
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