【正文】 音樂(lè)。所有以上人員均配胸牌。 （ 7）銷(xiāo)售、保安、保潔員服裝 項(xiàng)目銷(xiāo)售人員的服裝應(yīng)該簡(jiǎn)潔雅致有檔次，使培訓(xùn)到位的業(yè)務(wù)人員有專(zhuān)業(yè)化水準(zhǔn)。 （ 4）看板 內(nèi)容包括開(kāi)發(fā)商的簡(jiǎn)介、物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介、項(xiàng)目總平面圖、立面圖、戶(hù)型圖、以往開(kāi)發(fā)項(xiàng)目圖片、新聞媒介的報(bào)道等 等。 （七）現(xiàn)場(chǎng)包裝 售樓處 本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)，應(yīng)建好售樓處。 中期要適時(shí)加入各種活動(dòng)，通過(guò)互動(dòng)溝通的方式，把潛在客戶(hù)從被動(dòng)選擇產(chǎn)品改 變?yōu)橹鲃?dòng)參與活動(dòng)。 我們建議拿出少量房型在開(kāi)盤(pán)時(shí)以零首付吸引客戶(hù)。 （ 2） 項(xiàng)目包裝必須到位先行 為了確保項(xiàng)目的形象，給客戶(hù)以足夠的信心，項(xiàng)目的包裝如何非常重要。 （ 4）舉辦各種活動(dòng)進(jìn)行銷(xiāo)售宣傳 可以選擇的活動(dòng)有房地產(chǎn)展示會(huì)和客戶(hù)聯(lián)歡酒會(huì)等。 （ 1）主流媒體上進(jìn)行廣告與新聞宣傳 可以選擇報(bào)紙、電臺(tái)等媒體進(jìn)行宣傳。 在銷(xiāo)售周期內(nèi)完成 萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售面積。我公司建議 4 月份開(kāi)始前期操作， 5 月份初正式開(kāi)盤(pán)。 （ 3）售后階段 這一階段包括銷(xiāo)售完成后的一系列工作。對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，比較好的傳播渠道為：我公司客戶(hù)俱樂(lè)里的客戶(hù)資源、經(jīng)紀(jì)部員工身邊的客戶(hù)群及我公司長(zhǎng)期合作單位：“京城俱樂(lè)部”、“外企購(gòu)房俱樂(lè)部”等單位。 案名建議 建議更改目前的案名，把“小區(qū)”兩個(gè)字去掉。 我們承諾項(xiàng)目的總銷(xiāo)售額保持不變，發(fā)展商的既得利益不受損。 為了避免新樓銷(xiāo)售快，舊樓滯銷(xiāo)的局面出現(xiàn)，保證發(fā)展商利益最大化，我們認(rèn)為必須在銷(xiāo)售中進(jìn)行銷(xiāo)售控制。這類(lèi)人群一般經(jīng)歷豐富，見(jiàn)識(shí)寬廣，雖有實(shí)力，卻不會(huì)外露炫耀，同時(shí)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)對(duì)于項(xiàng)目區(qū)域具有很強(qiáng)的認(rèn)可心理。 （二）項(xiàng)目定位 通過(guò)我們對(duì)項(xiàng)目的研究，及對(duì)周邊市場(chǎng)的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目可以定位為 位于東二環(huán)、東三環(huán)和長(zhǎng)安街圍合中心，近鄰 CBD 商務(wù)區(qū)，物超所值的生活社區(qū)。 如果 016樓以高檔次項(xiàng)目面市，需要解決高檔次樓宇和普通居住環(huán)境之間的矛盾。 而本住宅區(qū)由于歷史的原因，目前更符合一個(gè)普通的住宅區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)。 n 區(qū)域市場(chǎng)的潛在供應(yīng)量 三、銷(xiāo)售方案 通過(guò)我們對(duì)本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的研究和對(duì)周邊市場(chǎng)的調(diào)查，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的銷(xiāo)售需要通過(guò)精心的策劃，良好的宣傳推廣，才可以收到預(yù)期的效果，達(dá)到發(fā)展商期望的利益回報(bào)。 R57樓外立面、戶(hù)型等方面存在不足 本項(xiàng)目由于立項(xiàng)較早，設(shè)計(jì)存在一定的問(wèn)題，現(xiàn)敘述如下。 本項(xiàng)目近鄰 CBD 南緣，位于東二環(huán)路旁，北距建國(guó)門(mén)外大街 500 米，西至建國(guó)門(mén)，東到國(guó)貿(mào)。 如今北京商務(wù)中心區(qū)（ CBD）的規(guī) 劃范圍：西起東大橋路，東至西大望路，南起通惠河，北至朝陽(yáng)路，總占地約 4 平方公里。 （一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 本項(xiàng)目存在以下的優(yōu)勢(shì)。 二、項(xiàng)目分析 我們對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查、研究和分析。 現(xiàn)階段區(qū)域市場(chǎng)中現(xiàn)房供應(yīng)量不大。由于近兩年兩廣大街的改造的加快，此地區(qū)客戶(hù)主要是以地緣性為主，現(xiàn)有客戶(hù)主要為附近居民。 毛坯及粗裝修項(xiàng)目表 住宅名稱(chēng) 地面 內(nèi)墻 窗 廚房 衛(wèi)生間 世紀(jì)陽(yáng)光 水泥地面 水泥墻 塑鋼窗 毛坯 毛坯 怡馨園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 精裝修 精裝修 廣馨居 水泥地面 水泥墻 塑鋼窗 粗裝修 毛坯 勁松嘉園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 毛坯 毛坯 九龍花園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 粗裝修粗裝修 華騰園 水泥地面 預(yù)留裝修面 塑鋼窗 精裝修 精裝修 精裝修項(xiàng)目表 住宅名稱(chēng) 地面 內(nèi)墻 門(mén) 窗 廚房 衛(wèi)生間 世橋國(guó)貿(mào)公寓 實(shí)木復(fù)合木地板 涂料或壁紙 優(yōu)質(zhì)木門(mén) 鋁合金窗，中空玻璃 精裝修 精裝修 東環(huán) 18 實(shí)木地板 涂料 三防門(mén) 中空落 地窗 精裝修 精裝修 樂(lè)瀾寶邸 復(fù)合木地板 四白落地 普通門(mén) 噴涂鋁合金窗，雙層鍍膜玻璃 精裝修 精裝修 推出時(shí)間分析 由下表可見(jiàn)， 19982020 每年入住項(xiàng)目都為一個(gè)， 2020 年為兩個(gè)， 2020 年猛增為四個(gè)項(xiàng)目，因此 2002 年該地區(qū)住宅市場(chǎng)竟?fàn)幖ち摇? （ 4）市場(chǎng)表現(xiàn) 項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中，戶(hù)型合理的小戶(hù)型市場(chǎng)表現(xiàn)突出。本區(qū)域內(nèi)近幾年來(lái)物業(yè)的品質(zhì)正在逐步提升，正在運(yùn)作的項(xiàng)目中樂(lè)瀾寶邸、世橋國(guó)貿(mào)公寓、世紀(jì)陽(yáng)光公寓的品質(zhì)都較早期推出的項(xiàng)目有很大的提升。 物業(yè)類(lèi)型表 住宅名稱(chēng) 物業(yè)類(lèi)型 世紀(jì)陽(yáng)光 普通住宅 怡馨園 普通住宅 廣馨居 普通住宅 鑫兆豪園 普通住宅 新青年公寓 普通住宅 勁松嘉園 普通住宅 世橋國(guó)貿(mào)公寓 普通住宅 九龍花園 普通住宅 東環(huán) 18 普通住宅 樂(lè)瀾寶邸 外銷(xiāo)公寓 華騰園 普通住宅 物業(yè)品質(zhì)分析 客戶(hù)的理性選擇影響著住宅產(chǎn)品的品質(zhì)，開(kāi)發(fā)商對(duì)于物業(yè)的定位越來(lái)越細(xì)分和明確。 2020 年以前每年的市場(chǎng)供應(yīng)量不超過(guò) 10萬(wàn)平米， 2020 年的市場(chǎng)供應(yīng)量約為 50萬(wàn)平米，其中規(guī)模較大的樓盤(pán)華騰園一期推出 18 萬(wàn)平米左右。本項(xiàng)目地處東二環(huán)和東三環(huán) 之間，緊臨繁華的國(guó)貿(mào)商圈，周邊物業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)良好。我們?cè)诳蛻?hù)資源、網(wǎng)絡(luò)資源等方面均有很好的優(yōu)勢(shì)。通過(guò)我們的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目在地理位置、現(xiàn)房發(fā)售等方面有一定的優(yōu)勢(shì)。北京雙花園策劃案例 摘 要 我們對(duì)雙花園項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查與分析。 同時(shí)，我們也對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了認(rèn)真的研究與分析。 我公司具有多年的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)的管理體系。 一、區(qū)域市場(chǎng)分析 雙花園小區(qū)位于東二環(huán)廣渠門(mén)東北角，根據(jù)我們對(duì)市場(chǎng)的了解本次市場(chǎng)調(diào)查所設(shè)定的調(diào)查范圍東起西大望路，西至廣渠門(mén)，南達(dá)勁松路，北抵鐵路，共對(duì)此區(qū)域的 11 個(gè)住宅項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查。 自 1998 年來(lái)該區(qū)域內(nèi)的商品房總供應(yīng)量達(dá)到 萬(wàn)平方米左右 ,已售項(xiàng)目有廣馨居 ,怡馨園 ,九龍花園 , 東環(huán) 18， 勁松嘉園。整體來(lái)看是以 50006000 元 /平米的中檔住宅居多，超過(guò) 7000 元 /平米的高檔項(xiàng)目并不是很多，因此區(qū)域的物業(yè)以居住為主。由于同類(lèi)地區(qū)樓盤(pán)價(jià)位、檔次相差懸殊，因此，同樣是商品房，但不同樓盤(pán)未來(lái)社區(qū)業(yè)主的層次，以及管理卻可能相差很大。 （ 3）小區(qū)規(guī)模 除九龍花園外大多數(shù)項(xiàng)目規(guī)模小，建筑單體數(shù)量少。 物業(yè)外部裝修情況表 住宅名稱(chēng) 外墻裝修 怡馨園 涂料 廣馨居 涂料 華騰園 防水涂料 世紀(jì)陽(yáng)光 高級(jí)涂料 九龍花園 高級(jí)涂料 樂(lè)瀾寶邸 深色仿石噴涂，高級(jí)淺灰色涂料 勁松嘉園 面磚 東環(huán) 18 瓷磚 世橋國(guó)貿(mào)公寓 無(wú)釉瓷磚 鑫兆豪園 未定 新青年公寓 未定 （ 2）本區(qū)域內(nèi)進(jìn)行內(nèi)部裝修的項(xiàng)目?jī)H有 3 個(gè)項(xiàng)目 多數(shù)項(xiàng)目為毛坯房和粗裝修，而且大部分精裝修項(xiàng)目為近兩年推出項(xiàng)目，從裝修的角度也可以看