【正文】 可根據(jù)本項目現(xiàn)金流量表計算得到。 綜上分析，%，風險報酬率與無風險報酬率之和為10%。本次綜合利用項目同時設計競爭性項目和非競爭性項目。3．財務基準收益率設定 評估中的折現(xiàn)率按照下式選?。? 折現(xiàn)率＝無風險報酬率+風險報酬率216。3．物流倉儲項目工程建設其他費用 物流倉儲項目工程建設其他費用主要是廠區(qū)道路建設，根據(jù)項目造價，廠區(qū)道路建設費用為50萬元。5．員工來源及招聘方案 在項目持續(xù)經(jīng)營期間，將加強對人才培養(yǎng)的投入，不斷引進高素質人才，在人員的增加過程中將主要針對公司現(xiàn)有人員結構的不足，引進一批物流管理、業(yè)務淺談人員；并適當引入投資、財務、法律方面的專業(yè)人員。 按照“預防為主，防水結合”的消防工程指導方針，本項目設計依據(jù)有關消防法規(guī)與規(guī)定，應采取如下必要的消防安全措施： 保證各建筑物之間、各露天堆場之間的安全距離，同時各主要生產建筑物場區(qū)設置了消防通道，保證消防車能夠暢通無阻，及時進行安全施救； 嚴格遵循《建筑設計防火規(guī)范》的要求進行設計，考慮了合理的防火、防爆區(qū)、疏散通道、安全門的設置均滿足安全疏散要求，并選擇符合防火要求的各類耐火性能好與非燃燒的建筑材料； 根據(jù)《建筑設計防火規(guī)范》的有關規(guī)定，在辦公及加工車間區(qū)域應布置一定數(shù)量的消火栓，并配備滅火器若干。 （7）本項目產生污水較少，經(jīng)處理后全部回收利用。三、環(huán)境保護措施方案 （1）施工期生活污水的水量相對較少，在施工現(xiàn)場設置臨時廢水沉淀池一座，收集施工中所排放的各類廢水，在沉淀一定時間后，作為施工用水的一部分重復使用，這樣既節(jié)約了水資源，又減輕了對周圍環(huán)境的污染。本項目節(jié)水工藝貫徹了《中國節(jié)水技術政策大綱》規(guī)定的節(jié)水技術，重復利用率能夠滿足項目要求，項目采用的節(jié)水技術、節(jié)水工藝為已經(jīng)達到國內先進水平。 （2）采用以上節(jié)能措施后，估計單位產品（建筑面積）能耗比國內同類產品低20%左右。7．物流倉儲項目倉儲設施 本項目建有一個商品倉庫，和一個設備倉庫。4．物流倉儲項目供熱設施 擬建項目計劃采用電熱地膜供暖系統(tǒng)對場區(qū)進行供暖。廠區(qū)內鋪設給水管道，最大給水量達到10噸/時，能充分保證項目用水需求。主要建筑物是倉儲庫。4．公用設施社會依托條件 本區(qū)供水、 供電、供氣、通訊、排污條件較好。 近年來，龍場鎮(zhèn)按照“農業(yè)穩(wěn)鎮(zhèn)、工業(yè)強鎮(zhèn)、三產興鎮(zhèn)”的戰(zhàn)略思路，加快鎮(zhèn)域經(jīng)濟發(fā)展。鎮(zhèn)黨委、政府和全鎮(zhèn)人民將以“黔中重鎮(zhèn)、圣地龍場”為形象定位，志力于“言行一致、開明開放”，熱忱歡迎社會各方仁人志士到此投資興業(yè)；志力于全方位對外經(jīng)濟文化交流與合作，努力形成黔中產業(yè)帶上的重要經(jīng)濟板塊、工業(yè)基地和旅游勝地；志力于“以人為本、營造和諧”，努力將龍場建設成為經(jīng)濟發(fā)展、鄉(xiāng)風文明、社會進步、文化繁榮、秩序良好、山川秀麗、人民富裕的經(jīng)濟大鎮(zhèn)。境內鋁、煤、鐵等礦產資源豐富，有華飛公司20萬噸氫氧化鋁、諾亞公司20萬套精密鑄件等重點工業(yè)項目，有潮漲潮落的間歇泉三潮水，有質樸高昂舞風、多姿多彩服飾、歡樂禮俗、鮮見古藝古物的高倉民族風情古堡，有明代思想家、哲學家、教育家王陽明讀書悟道和講學之所龍崗山（陽明洞），有林木蔥蘢、古樹參天、碧波蕩漾的集休閑娛樂、文人學士拜謁游覽、歷史文化教育和愛國主義教育的陽明主題公園。除商品采購物流、商品流通業(yè)等較為成熟的領域之外，商品生產物流、廢棄商品物流、原材料貿易、科研教育、金融租賃等商品服務業(yè)也已開始起步。近年來，全球商品貿易的規(guī)模得到了飛速發(fā)展。　　從工業(yè)企業(yè)對物流的需求和對目前物流運作質量的滿意程度分析中可以看出，中國的物流業(yè)發(fā)展才剛剛起步，任重而道遠，潛力巨大。美國平均的物流費用占貨價的10%32%，最高為32%；%，最高25%。 企業(yè)視物流為降低企業(yè)成本、提高經(jīng)濟效益的有效途徑，對其越來越重視。經(jīng)濟的迅速發(fā)展將產生巨大的物流需求空間。因此，在項目經(jīng)營期，公司應該注重營銷策略，加強服務宣傳，使營業(yè)收入得到有力的保障。3．物流倉儲項目主要建設條件 該項目建設地距修文火車站2公里，交通方便，工業(yè)物資供應及運銷條件較好，電源、水源可靠，征用的土地多屬山地，建筑材料可以就地解決，環(huán)境保護已采取措施，建設區(qū)及附近居民均以農業(yè)為主，具備了該項目建設的各種有利條件。4．物流倉儲項目投入總資金及效益情況 本項目投資額為500萬元，年實現(xiàn)營業(yè)收入480萬元,年實現(xiàn)凈利潤250多萬元,投資可以在3年內收回,具有很好的經(jīng)濟效益。第二章 物流倉儲項目發(fā)展前景一、物流倉儲服務供給分析 經(jīng)過幾十年的發(fā)展，物流已經(jīng)從原來的“貨物配送”發(fā)展到集物流、信息流、資金流為一體的全方位服務，成為一種最為經(jīng)濟合理的綜合服務模式。摩根根據(jù)2002年3月中國倉儲協(xié)會對中國物流市場進行的一次典型調查顯示，很多企業(yè)認為物流對企業(yè)發(fā)展的影響比較高(見圖28)。因此，從與發(fā)達國家的差距可以看出中國物流業(yè)蘊涵的巨大發(fā)展空間?！　?）新物流商的選擇　　新的物流代理商依然是企業(yè)“不變”的選擇。中國商品貿易占世界商品貿易的比重不斷上升。 據(jù)貴州商品服務業(yè)協(xié)會近日透露，貴州正加大力度以貴陽地區(qū)為核心培育發(fā)展商品服務產業(yè)，形成商品貿易、信息發(fā)布、融資擔保、物流配送及中介服務等多種平臺。龍場因此而享譽海內外，歷年來，素有“黔中重鎮(zhèn)、圣地龍場”之美譽，更是修學旅游之勝地。 貴州智潤倉儲有限責任公司物流倉儲綜合項目建設地地處貴陽市修文縣臨近修文鐵路專用線。農業(yè)農村經(jīng)濟結構調整緊緊圍繞“農業(yè)增效、農民增收、農村穩(wěn)定”為目標，以各類種養(yǎng)業(yè)為重點，初步在建新等村走出了一條“承租倒包”、“企業(yè)+基地+農戶”、“基地+協(xié)會+農戶”等具有特色的農業(yè)發(fā)展路子。5．防洪、防潮、排澇設施條件 本項目防洪、防潮、排澇設施條件成熟。采用鋼結構建筑。 全廠設有3個循環(huán)水系統(tǒng)，1個污水處理站。 電熱地膜供暖系統(tǒng)是一種通電后能發(fā)熱的半透明聚酯薄膜,由可導電的特制油墨、金屬載流條經(jīng)加工、熱壓在絕緣聚酯薄膜間和防水、耐壓絕緣套制成。其中商品倉庫用于對外營業(yè)用，是主營業(yè)務之一；設備倉庫用于存放物流設備。項目建成后，節(jié)能水平將達到國內先進水平。第十一章 物流倉儲項目環(huán)境影響評價一、場址環(huán)境條件 （1）水環(huán)境 項目所在地水體自凈能力較強，水質較好，且排入河道的生活污水和工業(yè)廢水尚未超過河道的納污能力。 （2）為減輕揚塵對區(qū)域環(huán)境空氣質量的不利影響，根據(jù)設計方案對規(guī)劃中的綠地進行合理綠化，以減少表土的裸露。四、環(huán)境保護投資 針對本項目主要的噪聲污染問題，選取噪聲較低的機器設備，另外加大場區(qū)內的綠化投資，增強隔音效果。第十三章 物流倉儲項目組織機構及人員配置一、物流倉儲項目組織機構1．物流倉儲項目管理機構組織方案和體系圖 本項目管理體系圖如下：圖1 項目管理體系圖 總經(jīng)理：全面管理本項目事務； 業(yè)務部：負責物流倉儲業(yè)務的合作、洽談、簽單等； 物流部：負責商品吊運及運輸； 倉儲部：負責倉庫的日常管理及產品的進出統(tǒng)計； 加工部：負責商品加工； 財務部：負責項目資金安排以及處理相關財務事務； 行政部：負責員工的招聘、培訓、考核工作以及項目的其他日常管理事務。同時，進一步完善用人機制，建立“能者上、庸者下”的競爭觀念。三、物流倉儲項目投資估算1．物流倉儲項目投入總資金估算匯總表表1 項目總投資估算表 單位：萬元投資項目投資計劃備注1建設投資450　建筑工程費250　鋼結構廠房50　室內倉庫150　室外道路建設50　設備購置費170　吊車100　輔助設備50　辦公設備20　土地費302鋪底流動資金50 　1+2總投資500 　2．物流倉儲項目流動資金估算表表2 項目流動資金估算表 單位：萬元序號項目2011201220132014201520161流動資產50 100 100100 100100 應收帳款459090909090現(xiàn)金5888882流動負債2 5 5555應付帳款8 17 17 17 17 17 3流動資金(12)52 100 1001001001004流動資金本年增加額52480 0 0 0 表3 項目流動資金估算表續(xù)表 單位：萬元序號項目201720182019202020211流動資產100 100 100 100 100 應收帳款9090909090現(xiàn)金888882流動負債5 5 5 5 5 應付帳款17 171717173流動資金(12)100 1001001001004流動資金本年增加額0 0 0 0 0 第十六章 物流倉儲項目財務評價一、物流倉儲項目財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取1．財務價格 根據(jù)項目規(guī)劃和行業(yè)情況，并原則上根據(jù)中國財政部頒布的會計準則、會計制度和有關的法律規(guī)定，對本項目進行有關的財務預測。 （1）無風險報酬率 無風險報酬率的高低，主要受平均利潤率、資金供求關系和政府調節(jié)的影響。本次評估中，%。同時由于項目收益預測中未考慮通貨膨脹的因素，因而折現(xiàn)率中也不考慮通貨膨脹率。因為項目財務凈現(xiàn)值大于零，說明本項目從財務角度分析是可行的。 2)財務凈現(xiàn)值 財務凈現(xiàn)值是按行業(yè)基準收益率，將項目計算期10年內各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期初的現(xiàn)值之和。考慮到本評估項目外部融資額度較大，同時不可抗力和不可預測事件的可能出現(xiàn)，企業(yè)及項目經(jīng)營存在財務風險，經(jīng)綜合考慮后，%。行業(yè)風險報酬率是針對特定的行業(yè)所面臨的風險補償，主要與經(jīng)營項目所在行業(yè)的市場發(fā)育程度、行業(yè)景氣度、行業(yè)市場特點、國家產業(yè)政策調整等因素有關。 項目建成后，當年達到生產負荷的50%，從第二年開始，達到100%。2．物流倉儲項目設備及工器具購置費 根據(jù)本項目工藝所需要的設備清單、數(shù)量以及各設備廠家提供的報價信息，本項目設備購置費用為170萬元。4．勞動生產率水平分析 由于采取了科學的管理機構和勞動方案，經(jīng)專家評定，本項目勞動生產率將處于同行業(yè)較高的水平。二、消防設施 消防工程是為防止不正常事態(tài)的蔓延和減少事故災害損失程度的重要措施和保障，由于本項目屬于物流倉儲項目，其中物流配送是其一項重要業(yè)務，因此項目單位就需要為其動力設備包括各種車輛等采購大量的柴油等原料，而這些原料是易燃物品，有極大的安全隱患。 （6）擬建項目在生產過程中產生的各類固體廢棄物，計劃分別采取回收利用、專人清理等有效的綜合處理處置利用措施，妥善解決固體廢棄物的污染問題。噪聲可能對周圍居民生活造成影響，固定垃圾和污水如果不進行處理會污染環(huán)境。二、水耗指標分析 采用節(jié)水措施后，估計單位產品的耗水量能降低20%，水的重復利用率89%。比空調供暖節(jié)能1540％，比鍋爐供暖節(jié)能2050％。6．物流倉儲項目維修設施 本項目建成后，設備維修有專門的技術人員負責，另外，公司每年都會準備一定的設備維修費用，用于項目設備的維護和維修。 網(wǎng)絡 網(wǎng)絡通訊擬采用如下方案：從距離項目所在地最近的龍場鎮(zhèn)電信所機房接入2M ADSL到公司機房，設置防火墻后由網(wǎng)線連接路由器，再由路由器連接交換機后與各臺計算機相連接，從而實現(xiàn)網(wǎng)絡通信。二、物流倉儲項目公用輔助工程1．物流倉儲項目給排水工程 本項目供水主要來源于市政用水。3．物流倉儲項目推薦方案的主要設備清單表2 項目主要設備清單序號設備名稱數(shù)量1貨場吊車1臺2車間吊車1臺3車間吊車1臺4輔助設備二、物流倉儲項目工程方案 本項目占地面積30畝，廠區(qū)內建筑面積約占1500平方米。3．交通運輸條件 龍場鎮(zhèn)擁有完備交通網(wǎng)絡，是修文縣交通條件最快捷便利的地區(qū)。2．城鎮(zhèn)規(guī)劃及社會經(jīng)濟條件 龍場鎮(zhèn)總面積185平方公里,轄36個行政村,4個社區(qū),總人口9萬余人,。 龍場鎮(zhèn)正在搶抓“爽爽貴陽”旅游生態(tài)資源和生態(tài)文明城市建設的歷史機遇，拓展發(fā)展空間，營造開放環(huán)境，加快發(fā)展步伐。 龍場鎮(zhèn)地處黔中腹地，貴陽市西北，修文縣府所在地，距省城貴陽38公里，金陽新區(qū)25公里，總面積185平方公里,轄36個行政村,4個社區(qū),總人口9萬余人,。貴州商品服務業(yè)企業(yè)總數(shù)在6000家左右，其中較為專業(yè)的商品加工配送中心超過200家，營業(yè)中的商品交易市場達40個，注冊在貴陽的商品電子交易公司已超過20家。中國商品工業(yè)協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年，中國商品工業(yè)協(xié)會會員企業(yè)向終端用戶直供10210萬噸，%，分銷14024萬噸，%，% 商品貿易在國際貿易中有著重要的地位。 　2）現(xiàn)行物流的滿意度不高　　工業(yè)企業(yè)對物流代理的滿意度并不高(見圖30)，不滿意的原因依次是：成本高；反應慢；產品破損多。95%的時間與50%以上的成本空間，便是巨大的“利潤源泉”?！　×硗?，由于外資的大量進入，中外合資與外商獨資企業(yè)有強烈的物流需求，加上國有企業(yè)深化改革，實行投資多元化，降低物流成本以提高競爭