【正文】 3)投資回收期 （含建設(shè)期），說明本項目開始運(yùn)營后。4．其他計算參數(shù) 其它計算參數(shù)按國家或地方有關(guān)文件選取。 經(jīng)營風(fēng)險報酬率：經(jīng)營風(fēng)險指企業(yè)因經(jīng)營上的原因而導(dǎo)致收益發(fā)生變動的可能性，本項目影響經(jīng)營風(fēng)險的因素包括自然氣候條件、市場需求變動、項目經(jīng)營成本變動、經(jīng)營單位調(diào)整與應(yīng)對價格變動的能力等。一般來說，無風(fēng)險報酬率可以參考政府發(fā)行的中長期國債的利率或同期銀行存款利率確定。 本預(yù)測中各種數(shù)據(jù)比例，是通過調(diào)查國內(nèi)該行業(yè)的有關(guān)資料，并通過分析統(tǒng)計，制定出的相關(guān)比例，具有宏觀性和滿足統(tǒng)計規(guī)律的特點(diǎn)。6．員工培訓(xùn)計劃 （1）新員工加入時，提供崗前培訓(xùn)，培訓(xùn)合格后方能上崗； （2）在員工工作期間提供不定期培訓(xùn)，提高員工的管理、技術(shù)水平。2．物流倉儲項目機(jī)構(gòu)適應(yīng)性分析 從機(jī)構(gòu)設(shè)置方案來看，該方案符合《公司法》和國家有關(guān)規(guī)定的要求，在總體設(shè)置方面，具有完善的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)、管理機(jī)構(gòu)、辦事機(jī)構(gòu)和服務(wù)機(jī)構(gòu)，項目的執(zhí)行機(jī)構(gòu)也具有指揮能力、管理能力和組織協(xié)調(diào)能力；在機(jī)構(gòu)層次和運(yùn)作方式上也能夠滿足建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營管理的要求；項目的法人代表及主要經(jīng)營管理方的素質(zhì)也能夠適應(yīng)項目建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營管理要求并具備承擔(dān)項目建設(shè)、運(yùn)營等責(zé)任的能力。五、環(huán)境影響評價 （1）擬建項目建成后可能會造成一定的噪聲污染，但是經(jīng)過綜合處理后，預(yù)計場區(qū)噪聲能夠滿足GB123482008《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》中要求，對環(huán)境影響不會太大。 （3）在施工過程中，采用低噪聲的施工機(jī)械，減少同時作業(yè)的高噪施工機(jī)械數(shù)量，盡可能減輕聲源疊加影響；嚴(yán)格執(zhí)行《建筑施工場界噪聲限值》（GB1252390）和貴陽市有關(guān)建筑施工噪聲管理的有關(guān)規(guī)定，避免施工擾民事件的發(fā)生。故而該區(qū)域的河道水質(zhì)隨黃浦江水質(zhì)的變化呈起伏變化。第十章 物流倉儲項目節(jié)水措施一、節(jié)水措施 本項目采用以下節(jié)水技術(shù)進(jìn)行節(jié)水： （1）水資源重復(fù)利用，全廠設(shè)有3個循環(huán)水系統(tǒng)，1個污水處理站。第九章 物流倉儲項目節(jié)能措施一、節(jié)能措施 本項目采用以下措施進(jìn)行節(jié)能： （1）在供暖設(shè)備的選擇上，采用國內(nèi)先進(jìn)的電熱地膜供暖，電熱膜地?zé)峁┡到y(tǒng)的節(jié)能包括三個方面：%，并且能夠?qū)崿F(xiàn)建筑節(jié)能以及行為節(jié)能。工作時以電熱膜為發(fā)熱體,將熱量由下而上送入空間，使人體和物體首先得到溫暖，其綜合效果優(yōu)于傳統(tǒng)的對流散熱器供暖方式。生活污水經(jīng)地埋式生活污水處理處理設(shè)施，達(dá)標(biāo)后排至污水處理站，與各車間排出的污水一同經(jīng)處理后達(dá)到國家綜合排放二級標(biāo)準(zhǔn)后回用沖渣，廠區(qū)內(nèi)所有生產(chǎn)生活用水不外排。表3 項目主要建、構(gòu)筑工程一覽表名稱單位建筑面積結(jié)構(gòu)倉儲庫平方米1500鋼結(jié)構(gòu)一層第七章 物流倉儲項目燃料動力供應(yīng)一、燃料、水、電供應(yīng)1．物流倉儲項目燃料品種、質(zhì)量與年需要量表1 項目燃料、水、電需求表序號原材料名稱計量單位年需要量1柴油噸5002水萬噸73電萬度332．物流倉儲項目水、電供應(yīng)來源 生產(chǎn)經(jīng)營用電主要來源于市政供電。6．環(huán)境保護(hù)條件 物流倉儲項目屬于服務(wù)行業(yè)，完全符合我國環(huán)境保護(hù)的要求。建成了以馬口村、中哨村、建新村為主的萬畝延晚番茄基地，以幸福村、平地村、新生村為主的大蔥種植基地，以馬關(guān)村、平地村為主的千畝破季豌豆基地，以程關(guān)村、放馬坪村為主的千畝磨芋基地。在廠區(qū)內(nèi)閑置的土地上建設(shè)集銷售、加工、倉儲、配送和售后服務(wù)的綜合物流中心具有得天獨(dú)厚的地理條件，與修文縣同行業(yè)相比，有著立地條件好、運(yùn)輸成本低、投資效益高和比較競爭力強(qiáng)等優(yōu)勢。 近年來，龍場鎮(zhèn)按照“農(nóng)業(yè)穩(wěn)鎮(zhèn)、工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)、三產(chǎn)興鎮(zhèn)”的戰(zhàn)略思路，加快鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 依托公路和鐵路，貴陽已形成各種商品延伸業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)高度集聚的產(chǎn)業(yè)特色，正在成為國內(nèi)各種商品服務(wù)業(yè)規(guī)模較大、發(fā)展較快的地區(qū)之一。商品貿(mào)易在我國對外貿(mào)易以及商品工業(yè)發(fā)展中的地位也日益重要。在調(diào)查企業(yè)中有57%的生產(chǎn)企業(yè)和38%的商業(yè)企業(yè)在尋找新的物流代理商?！　≡诋?dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場條件下，物流需求市場潛力巨大(見表26)，社會物流業(yè)有較大發(fā)展空間。中國450家大中型工業(yè)企業(yè)中，有45%的企業(yè)計劃在未來兩年內(nèi)選擇新的物流商(見表2，4)。斯坦利亞太投資研究組最近在其《中國物流報告》中指出：中國每年的物流費(fèi)用超過2000億美元()，中國一體化的物流服務(wù)業(yè)是一個新興的產(chǎn)業(yè)，預(yù)期未來10年內(nèi)這類服務(wù)的收入將有20%的增長幅度。 物流費(fèi)用主要由運(yùn)輸、倉儲、包裝三個環(huán)節(jié)產(chǎn)生，約70%的企業(yè)干線運(yùn)輸占物流費(fèi)用的40%以上，%的企業(yè)采取鐵路的運(yùn)輸方式。5．物流倉儲項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)數(shù)值單位占地面積30畝建筑面積1500平方米投資總額500萬元財務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅前)%財務(wù)凈現(xiàn)值(所得稅前)萬元靜態(tài)投資回收期(所得稅前)年動態(tài)投資回收期(所得稅前)年財務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅后)%財務(wù)凈現(xiàn)值(所得稅后)萬元靜態(tài)投資回收期(所得稅后)年動態(tài)投資回收期(所得稅后)年投資凈利率%三、項目可行性分析 隨著國家經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升和貴陽市“三創(chuàng)一辦”建設(shè)步伐的加快，物流倉儲需求出現(xiàn)回暖并帶來新的機(jī)遇。具體建設(shè)規(guī)模如下： （1）項目占地面積30畝，建筑面積1500平方米； （2）運(yùn)營后，具有倉儲3萬噸的能力。四、問題與建議 目前，我國物流倉儲業(yè)處于起步階段，客戶對第三方倉儲物流的認(rèn)可度還不是很高，本項目在運(yùn)營初期具有一定的市場風(fēng)險。全年社會消費(fèi)品零售總額40911億元，進(jìn)出口總額達(dá)6208億美元。　　另外，由于外資的大量進(jìn)入，中外合資與外商獨(dú)資企業(yè)有強(qiáng)烈的物流需求，加上國有企業(yè)深化改革，實(shí)行投資多元化，降低物流成本以提高競爭能力已提到議事日程，同樣形成了巨大的物流需求，這些都為物流業(yè)的發(fā)展提供了廣大的空間。95%的時間與50%以上的成本空間，便是巨大的“利潤源泉”。 　2）現(xiàn)行物流的滿意度不高　　工業(yè)企業(yè)對物流代理的滿意度并不高(見圖30)，不滿意的原因依次是：成本高；反應(yīng)慢；產(chǎn)品破損多。中國商品工業(yè)協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年，中國商品工業(yè)協(xié)會會員企業(yè)向終端用戶直供10210萬噸，%，分銷14024萬噸，%，% 商品貿(mào)易在國際貿(mào)易中有著重要的地位。貴州商品服務(wù)業(yè)企業(yè)總數(shù)在6000家左右，其中較為專業(yè)的商品加工配送中心超過200家，營業(yè)中的商品交易市場達(dá)40個，注冊在貴陽的商品電子交易公司已超過20家。 龍場鎮(zhèn)地處黔中腹地，貴陽市西北，修文縣府所在地，距省城貴陽38公里，金陽新區(qū)25公里，總面積185平方公里,轄36個行政村,4個社區(qū),總?cè)丝?萬余人,。 龍場鎮(zhèn)正在搶抓“爽爽貴陽”旅游生態(tài)資源和生態(tài)文明城市建設(shè)的歷史機(jī)遇，拓展發(fā)展空間，營造開放環(huán)境，加快發(fā)展步伐。2．城鎮(zhèn)規(guī)劃及社會經(jīng)濟(jì)條件 龍場鎮(zhèn)總面積185平方公里,轄36個行政村,4個社區(qū),總?cè)丝?萬余人,。3．交通運(yùn)輸條件 龍場鎮(zhèn)擁有完備交通網(wǎng)絡(luò)，是修文縣交通條件最快捷便利的地區(qū)。3．物流倉儲項目推薦方案的主要設(shè)備清單表2 項目主要設(shè)備清單序號設(shè)備名稱數(shù)量1貨場吊車1臺2車間吊車1臺3車間吊車1臺4輔助設(shè)備二、物流倉儲項目工程方案 本項目占地面積30畝，廠區(qū)內(nèi)建筑面積約占1500平方米。二、物流倉儲項目公用輔助工程1．物流倉儲項目給排水工程 本項目供水主要來源于市政用水。 網(wǎng)絡(luò) 網(wǎng)絡(luò)通訊擬采用如下方案：從距離項目所在地最近的龍場鎮(zhèn)電信所機(jī)房接入2M ADSL到公司機(jī)房，設(shè)置防火墻后由網(wǎng)線連接路由器，再由路由器連接交換機(jī)后與各臺計算機(jī)相連接，從而實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)通信。6．物流倉儲項目維修設(shè)施 本項目建成后，設(shè)備維修有專門的技術(shù)人員負(fù)責(zé)，另外，公司每年都會準(zhǔn)備一定的設(shè)備維修費(fèi)用，用于項目設(shè)備的維護(hù)和維修。比空調(diào)供暖節(jié)能1540％，比鍋爐供暖節(jié)能2050％。二、水耗指標(biāo)分析 采用節(jié)水措施后，估計單位產(chǎn)品的耗水量能降低20%，水的重復(fù)利用率89%。噪聲可能對周圍居民生活造成影響，固定垃圾和污水如果不進(jìn)行處理會污染環(huán)境。 （6）擬建項目在生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的各類固體廢棄物，計劃分別采取回收利用、專人清理等有效的綜合處理處置利用措施，妥善解決固體廢棄物的污染問題。二、消防設(shè)施 消防工程是為防止不正常事態(tài)的蔓延和減少事故災(zāi)害損失程度的重要措施和保障，由于本項目屬于物流倉儲項目，其中物流配送是其一項重要業(yè)務(wù)，因此項目單位就需要為其動力設(shè)備包括各種車輛等采購大量的柴油等原料，而這些原料是易燃物品，有極大的安全隱患。4．勞動生產(chǎn)率水平分析 由于采取了科學(xué)的管理機(jī)構(gòu)和勞動方案，經(jīng)專家評定，本項目勞動生產(chǎn)率將處于同行業(yè)較高的水平。2．物流倉儲項目設(shè)備及工器具購置費(fèi) 根據(jù)本項目工藝所需要的設(shè)備清單、數(shù)量以及各設(shè)備廠家提供的報價信息，本項目設(shè)備購置費(fèi)用為170萬元。 項目建成后，當(dāng)年達(dá)到生產(chǎn)負(fù)荷的50%，從第二年開始，達(dá)到100%。行業(yè)風(fēng)險報酬率是針對特定的行業(yè)所面臨的風(fēng)險補(bǔ)償，主要與經(jīng)營項目所在行業(yè)的市場發(fā)育程度、行業(yè)景氣度、行業(yè)市場特點(diǎn)、國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整等因素有關(guān)?？紤]到本評估項目外部融資額度較大，同時不可抗力和不可預(yù)測事件的可能出現(xiàn)，企業(yè)及項目經(jīng)營存在財務(wù)風(fēng)險，經(jīng)綜合考慮后，%。 2)財務(wù)凈現(xiàn)值 財務(wù)凈現(xiàn)值是按行業(yè)基準(zhǔn)收益率，將項目計算期10年內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。它是考察項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。代表了項目占用資金預(yù)期可獲得的收益率，可以用來衡量投資的回報水平。 財務(wù)風(fēng)險報酬率：財務(wù)風(fēng)險是指全部資本中債務(wù)資本比率變化帶來收益減少以及由此引發(fā)的債務(wù)償還危機(jī)的可能性。 （2）風(fēng)險報酬率 無論是投資還是經(jīng)營，都面臨諸多風(fēng)險，承擔(dān)的風(fēng)險越高，要求補(bǔ)償?shù)慕痤~也就越大，經(jīng)濟(jì)學(xué)中把得到的補(bǔ)償相對于風(fēng)險投資額的比例稱之為風(fēng)險報酬率。 現(xiàn)值法是通過估算建設(shè)項目未來壽命期內(nèi)預(yù)期凈現(xiàn)金流，并以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算成現(xiàn)值，借以確定被咨詢項目價值的一種咨詢方法。2011年4至2011年7月完成主要加工車間及室內(nèi)倉儲庫房的建設(shè)，2011年5月至2011年8月完成職工辦區(qū)及生活區(qū)的建設(shè)，2011年7月至2011年9月完成廠區(qū)