【正文】 （ 3）信托 +銀行 由于常規(guī)的銀行融資方式受限，房地產(chǎn)開發(fā)商不得不尋求新的融資途徑。在項目的初級階段主要以股權(quán)融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會有很大的壓力；在中后期階段可以運用股權(quán)、債權(quán)方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。 c、 安全性 信托成立后，信托財產(chǎn)即從委托人和受托人的自有財產(chǎn)中分離出來，信托財產(chǎn)的獨立性使其免于為委托人或受托人的債 權(quán)人所追索。信托的存續(xù)更不會因委托人或受托人一方的死亡、破產(chǎn)、喪失行為能力而中斷，這是信托管理連續(xù)性設(shè)計的結(jié)果，因此在信托目的達成之前，信托就基本上是封閉式運行，外力因素難以介入，信托財產(chǎn)借此得到持續(xù)穩(wěn)定的管理。由信托的這一根本特征還引申出信托另外兩個重要特性，即財產(chǎn)獨立性與信托有限責(zé)任。 c、 建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途 商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開 發(fā)項目。 ① 突破政策限制 房地產(chǎn)業(yè)歷來是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，由于投資額大、周期長、流動性差等特點，其發(fā)展一直受到廣泛的關(guān)注。 無論是租賃權(quán)信托還是優(yōu)先購房權(quán)信托，一般都是采取集合資金的模式，由受托人購買某項權(quán)利，期滿再由用資機構(gòu)溢價回購該項權(quán)利，實現(xiàn)信托資金的退出。但是信托 受人之托，代人理財 的契約關(guān)系制度構(gòu)造了一個天然的基金平臺，是我國房地產(chǎn)基金的先鋒。 （ 5） 房地產(chǎn)投資信托（類房地產(chǎn)基金信托） 房地產(chǎn)投資基金（ REIT）是指符合特殊法律要求，在股市上市，致力于收購并經(jīng)營商業(yè)性房地產(chǎn)的公司，其投資、經(jīng)營項目包括出租用公寓樓、商場、寫字樓、醫(yī)療中心 (如養(yǎng)老院 )、娛樂場所和倉儲設(shè)施等，也有一些 REIT 從事純金融操作，投資于按揭貸款的組合業(yè)務(wù)。中煤信托推出后得到管理層的默許。中煤信托 (中誠信托的前身 )去年推出的“榮豐 2020 財產(chǎn)信托”就是一個很好的受益權(quán)信托的典范。作為新的一種信托品種， 2020 年房地產(chǎn)運用股權(quán)信托募集的資金近 10 億。 與商業(yè)銀行貸款相比，信托貸款有以下幾個特點：期限較短；對資金及收益安全性要求較高；利率相對較低；單純依靠信托資金，開發(fā)規(guī)模會受到一定限制 (信托合同不超過 200 份，籌集 5000 萬每份不低于 25 萬 )；適用于滾動式開發(fā)形式等。這種形式和商業(yè)銀行貸款基本上相同。 由于可轉(zhuǎn)換債券兼具股票和債券兩者之長，融資規(guī)模大，融資成本低，靈活性強，適應(yīng)性廣，而且可以利用財務(wù)杠桿以增加股東財富和優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，優(yōu)點十分明顯，目前由于利率水平。 投融資雙方開始以借貸關(guān)系進行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。優(yōu)點在于債權(quán)性融資特別便捷，相對成本比較低；缺點是發(fā)債壓力較大，所以風(fēng)險也比較大。債權(quán)融資則是最常見和常用的一種融資方式，如果從銀行或金融機構(gòu)借款，這種借款常常為短期的或?qū)ｍ椀牧鲃淤Y金或開發(fā)貸款，不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事較長建設(shè)期過程中的運用安排，增加了企業(yè)現(xiàn)金流的控制難度。目前的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是北京房地產(chǎn)正趕上百年不遇的機會，在 大量業(yè)外和國外，特別是港臺的巨額資金虎視眈眈的窺探著房地產(chǎn)這個最后的暴利孤島的情況下，關(guān)鍵是看是否具備合作的基本質(zhì)素和基本條件，現(xiàn)在已經(jīng)毫無疑問地進入了偶然成交和迅速成交的年代。 股權(quán)融資的方式有多種，最常見的是以合資形式成立項目公司，雙方根據(jù)項目所需資金，特別是啟動資金的缺口按比例投資，實現(xiàn)銷售后，利潤同樣按比例分紅。 據(jù)聯(lián)合證券統(tǒng)計， 2020 年，目前已經(jīng)經(jīng)過證監(jiān)會批準(zhǔn)的房地產(chǎn)公司總?cè)谫Y規(guī)模已近 70 億元，加上年初兩家房地產(chǎn)公司上市， 2020 年房地產(chǎn)公司在證券市場的融資規(guī)模已相當(dāng)于過去3 年總?cè)谫Y規(guī)模的四分之三，房地產(chǎn)公司在證券市場融資規(guī)模將創(chuàng)下歷史新高?！?1997 年 9 月 10 日，中國證監(jiān)會在《關(guān)于做好股票發(fā)行工作的通知》規(guī)定，在產(chǎn)業(yè)政策方面繼續(xù)“對金融、房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)暫不受理”。即開發(fā)人與購房者相互串通，以高出同地段房產(chǎn)價格成倍的價格進行購房交易，通過購房者向銀行就高價部分進行按揭，為開發(fā)商套取現(xiàn)金，此后開發(fā)人分期以租金形式將貸款本金連同高息返還購房者的融資方式。目前我國商品房銷售中８０％以上的購房者是靠貸款才能夠買得起房子的，沒有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開發(fā)商很難把房子賣出去。 1開發(fā)商貼息委托貸款 所謂“開發(fā)商貼息委托貸款”是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補貼一定期限的利息，其實質(zhì)是一種“賣方信貸”。 此資料來自 ,大量管理資料下載 9 第二步，回籠預(yù)售款前后，攤薄上市公司所持股權(quán)。121 號文件規(guī)定，預(yù)付的土地出讓金必須是自有資金，但實際操作中，公司 C 預(yù)付的土地出讓金通常來自于銀行的貸款，由上市公司提供擔(dān)保。通過項目公司安排項目融資也有一些缺點：缺乏靈活性，很難滿足不同投資者對融資的各種要求，主要表現(xiàn)在：在稅務(wù)安排上和債務(wù)形式選擇上缺乏靈活性，雖然投資者可以選擇多種形式進行投資，但由于投資者難以直接控制項目現(xiàn)金流量，各個投資者難以單獨選擇債務(wù)形式。項目建設(shè)期間，投資者為貸款銀行提供完工擔(dān)保。另外，回租期滿后，開發(fā)商并不能獲得物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。也就是開發(fā)商以租賃權(quán)益和土地租金為抵押申請長期抵押貸款，但只要他的經(jīng)營收入足以覆蓋貸款本息和土地租金，他就能夠?qū)崿F(xiàn)利潤。只要開發(fā)商每年獲得的租金收入大于他每年需償付的抵押貸款本息，他就有利可圖。而根據(jù)雙方的合同約定，在項目回款之后，萬科將以 LIBOR(同業(yè)拆借利率 )再加幾個點的利息贖回股權(quán)。 這就是 預(yù)售商品房款項的再投入，而銷售房款再投入中大部份是客戶的消費信貸。而過去通常在主體工程封頂時，預(yù)售其實早已開始了，如果市場形勢好，資金回 收會很快，支付工程款應(yīng)綽綽有余，不會出現(xiàn)拖欠建筑商資金的問題。在項目開發(fā)完畢后的銷售階段，再根據(jù)銷售狀況分批返還給建筑商。所以，這種方式只能局限在小范圍、資金量需求不大的項目中實行，而相 對大規(guī)模、大資金的投入就無能為力了。既拿到了過河錢，又找到了投資商，這恐怕是許多中小型房地產(chǎn)開發(fā)商想都想不到的事情。 就現(xiàn)在的情況而言，許多中小型房地產(chǎn)開發(fā)商可能正遇到這樣的問題：自己已經(jīng)拿到了立項與規(guī)劃許可證，但是已經(jīng)沒有多少錢再來繳納土地出讓金，資金 鏈說斷就斷了。 ① 要求對項目的資產(chǎn)擁有第一低押權(quán)，對于項目的現(xiàn)金流量具有有效的控制； ② 要求把項目投資者一切與項目有關(guān)的契約性權(quán)益轉(zhuǎn)讓給貸款銀行； ③ 要求項目成為一個單一業(yè)務(wù)的實體，除了項目融資安排外，限制該實體籌措其他債務(wù)資金； ④ 對于從 建設(shè)期開始的項目，要求項目投資者提供項目的完工保證； ⑤ 市場方面，要求項目具有類似“無論提貨與否均需付款”或“提貨與付款”性質(zhì)的市場合約安排。眾所周知， 房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金高度密集性的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)周期長、投資需要的資金量巨大，在我國地產(chǎn)業(yè)潛規(guī)則發(fā)生變化的今天，資本的實力成為決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展最關(guān)心的問題。 房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式。 三、 房地產(chǎn)資金 來源方式及 房地產(chǎn) 行業(yè)狀況對融資的影響 目前我國房地產(chǎn)資金主要來自于房地產(chǎn)開發(fā)商、 銷售收入的再投入、 商業(yè)經(jīng)營者自身的積累和傳統(tǒng)的外源融資方式 ，也可歸為三塊： 自籌資金、銀行貸款和房屋銷售款 。許多開發(fā)商都是因為資金問題對房地產(chǎn)望而卻步。 二、 房地產(chǎn)開發(fā) 投資 的特點 從 2020 年開始，房地產(chǎn) 業(yè) 在我國飛速發(fā)展。 此資料來自 ,大量管理資料下載 1 房地產(chǎn)開發(fā)商籌措項目資金方式 一、籌措項目 0 資金的內(nèi)涵 傳統(tǒng)的 籌措資金 方式是一個公司主要利用自身的資信能力安排 籌措資金 。統(tǒng)計數(shù)字表明， 2020 年，隨著中國加入世貿(mào)，國內(nèi) 房 地產(chǎn)的資金比重陡增 %。 房地產(chǎn)具有高風(fēng)險、高收益的特性。 其中 自籌資金中有 30%到 40%來自于開發(fā)商流動貸款，再加上建筑公司對項目的墊付款； 而 房屋銷售款中，絕大部分是銀行個人房屋抵押貸款。雖然股權(quán)融資是企業(yè)融資的兩大方式之一，但目前股權(quán)融資在我國房地產(chǎn)金融中占的比率比較小。原有房地產(chǎn)開發(fā)主要的融資渠道主要是依靠 自有資金 +銀行貸款，進入 2020 年，央行收縮銀根，央行 “ 121 號文件 ” 的執(zhí)行，要求開發(fā)商自有資金必須達到 30％，而 這 30％須是所有者權(quán)益，對地產(chǎn)信貸大舉的 “ 圍追堵截 ” ，從限制自有資金、到封頂放貸，開發(fā)企業(yè)依靠商業(yè)銀行完成過橋等融資做法在上半年已舉步維艱；目前銀行的信貸政策已經(jīng) 此資料來自 ,大量管理資料下載 3 基本執(zhí)行到位，未來的政策不會更嚴(yán)厲，但目前的政策也不會有松動。 時間結(jié)構(gòu)上。在這種情況下，完全可以讓投資管理公司來接手，做“過橋資金”，幫助自己把資金鏈連接上。 通過并購的方式來融資 國內(nèi)各中小企業(yè)可以通過并購的方式解決融資難的問題，首創(chuàng)就是在被并購的過程中成長壯大的，有實力的大公司提供資金幫助中小企業(yè)完成項目，最終達到雙方共贏的目的。 此資料來自 ,大量管理資料下載 5 賣地代建樓 賣地代建樓，是指開發(fā)商 將 樓 盤 土地按一定的大小分成眾多的 小地塊， 然后就以地售價向市場銷售土地，另外加收一定的土建費和雜費， 買家買一地塊，開發(fā)商 就根據(jù)小區(qū)規(guī)劃或合同的約定 代建樓宇。 開發(fā)商一般都把項目給那些對自己讓利幅度最大或給自己好處最多的建筑商 。但現(xiàn)在的只有在主體封頂時才可以售樓，開發(fā)當(dāng)初的定位與市場現(xiàn)在的需求如果不相適應(yīng)，銷售就會產(chǎn)生困難，資金鏈就會斷裂，金融風(fēng)險就會出現(xiàn)。 海外房地產(chǎn)基金投資 其重要 方面是尋找和評估適宜投資的房地產(chǎn)項目，然后與海外基金按照一定的出資比例結(jié)合，再以多種方式投入到選好的房地產(chǎn)項目中去。 也就是說，這實際上是一筆商業(yè)貸款。而且，開發(fā)商除了有權(quán)獲得租賃期間的租金收入之外，在租賃期間他仍保留出租物業(yè)的所有權(quán)，租賃期滿后，可重新獲得物業(yè)的占用權(quán)，視情況自己經(jīng)營或出租或轉(zhuǎn)賣。由于租 此資料來自 ,大量管理資料下載 7 金在財務(wù)上是作為經(jīng)營成本，可以在稅前支付的，開發(fā)商也因此獲得一定的免稅額度 。 回買 融資 可彌補回租融資對開發(fā)商的不利因素。第一，項目投資者根據(jù)股東協(xié)議組建項目公司，并注入一定的股本資金；第二，項目公司作為獨立的生產(chǎn)經(jīng)營者，簽署一切與項目建設(shè)、生產(chǎn)和市場有關(guān)的合同，安排項目融資，建設(shè)經(jīng)營并擁有項目；第三，項目融資安排在對投資者有限追索的基礎(chǔ)上。 1大發(fā)展商的融資過程 資產(chǎn)規(guī)模小的開發(fā)商一般都是 直接從銀行貸款，但規(guī)模稍大的地產(chǎn)開發(fā)商除了直接從銀行貸款之外，一般都會先持有一家上市公司的股權(quán)，然后再通過 “ 迂回戰(zhàn)術(shù) ” 向銀行套取更多資金。而通常只需先期投入總投資額的 30％，即可啟動項目，滾動發(fā)展。按照原政策規(guī)定，必須在住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層完成 2／ 3 后才能進入銷售階段，對購房者才可發(fā)放按揭貸款。開發(fā)商出資貼息貸款給購房者買房，對承辦的金融機構(gòu)而言，能夠有效地規(guī)避金融風(fēng)險，換而言之，風(fēng)險的承擔(dān)者由銀行變成了開