房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理和資金管理-免費(fèi)閱讀
【正文】 下達(dá)預(yù)算方案。一些公司成本失控、現(xiàn)金流危機(jī)根本上是最初的可行性研究“不可行” 16 項(xiàng)目策劃與方案設(shè)計(jì)階段對(duì)收入、成本預(yù)算的嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確基本決定了項(xiàng)目的成敗 高 低 成本變動(dòng) 可行性研究 策劃 設(shè)計(jì) 變更最遲點(diǎn) 變更最佳點(diǎn) 可調(diào)整余地 17 項(xiàng)目決策階段應(yīng)該就應(yīng)根據(jù)公司歷史經(jīng)驗(yàn)、項(xiàng)目自身特點(diǎn)建立項(xiàng)目控制系統(tǒng)，其重點(diǎn)解決的議題必須包括成本計(jì)劃及控制系統(tǒng) 出資方 專業(yè)顧問 審查，完善項(xiàng)目大綱 確定各個(gè)方面責(zé)任 建立控制系統(tǒng) 項(xiàng)目班子 項(xiàng)目經(jīng)理 利用信息技術(shù) 制訂項(xiàng)目計(jì)劃 制訂成本計(jì)劃 建立成本控制系統(tǒng) 18 方案設(shè)計(jì) 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 確定營 銷方案 施工、監(jiān) 理招標(biāo) 項(xiàng)目資 金預(yù)算 一級(jí)流程 二級(jí)關(guān)鍵流程 方案設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)隨著整體方案的一步步細(xì)化，要?jiǎng)討B(tài)調(diào)整修正原預(yù)算方案 項(xiàng)目預(yù)算方案 節(jié)能、綠化手續(xù) 四源、電信、市政等手續(xù) 施工圖方案 開工證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 監(jiān)理、施工合同 招投標(biāo)手續(xù) 初步可研初步規(guī)劃 規(guī)劃要點(diǎn)規(guī)劃條件 項(xiàng)目建議書 四源、市政、電信方案 審定方案通知書 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 規(guī)劃方案 單體方案 工程預(yù)算 必須注意調(diào)整原可行性方案中的成本、資金計(jì)劃，并深入對(duì)比分析，切忌簡(jiǎn)單將新方案替代原方案，這樣不利于經(jīng)驗(yàn)的積累 對(duì)多項(xiàng)目開發(fā)公司，同時(shí)要?jiǎng)討B(tài)將單項(xiàng)目的成本、資金變動(dòng)進(jìn)行全公司層面的匯總，考慮其對(duì)公司的總成本、資金預(yù)算影響 19 一級(jí)流程 二級(jí)關(guān)鍵流程 項(xiàng)目實(shí)施 洽商 變更 進(jìn)度 控制 資金 控制 質(zhì)量 控制 ?重大設(shè)備、材料采購流程 ?項(xiàng)目整體驗(yàn)收流程 ?項(xiàng)目部專業(yè)人員調(diào)配流程 竣工銷售 客戶服務(wù) 竣工驗(yàn)收 售房 物業(yè)服務(wù) 預(yù)售許可證 預(yù)售契約 立契 產(chǎn)權(quán)證 施工合同 驗(yàn)貨證明和付款通知 項(xiàng)目實(shí)施后要重視成本、資金實(shí)際發(fā)生額與預(yù)算的差額，滾動(dòng)調(diào)整預(yù)算 實(shí)施過程中的成本、資金管理，首先是從流程上是要保證參與的人員、步驟，以保證成本、資金支出的合理性，其次成本、資金實(shí)際發(fā)生后要從流程上保證與預(yù)算進(jìn)行分析對(duì)照，并從公司層面匯總分析 詳細(xì)請(qǐng)參見相關(guān)流程設(shè)計(jì) 20 公司整體預(yù)算編制涉及的部門及職責(zé) 董事會(huì) 預(yù)算委員會(huì) 財(cái)務(wù)部 控股子公司 職能和項(xiàng)目部門 授權(quán)預(yù)算委員會(huì) 測(cè)算目標(biāo)利潤 ， 組織預(yù)算編制 。 很多人認(rèn)為： －－“準(zhǔn)確的預(yù)算在房地產(chǎn)幾乎不存在” －－“遠(yuǎn)洋天地項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本與當(dāng)初預(yù)算脫鉤，這是正常的” 3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成成本失去控制的潛在原因 總成本高 采購 外協(xié) 失敗的產(chǎn)品 設(shè)計(jì)缺陷 質(zhì)量 /功能過剩 銷售成本 財(cái)務(wù)費(fèi)用 施工設(shè)計(jì) 支付給銷售公司的提成高于行業(yè)水平 采購成本高 外協(xié)成本高 由于歷史上融資通道不通暢，貨幣資金量較大 施工困難的設(shè)計(jì) 更嚴(yán)重的是， 由于項(xiàng)目預(yù)算與實(shí)際支出脫節(jié)，成本計(jì)劃又缺乏動(dòng)態(tài)更新，往往是項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后才發(fā)現(xiàn)成本過高 4
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