【正文】 弱電系統(tǒng)可以按照經(jīng)驗數(shù)值計算。主要包含學校、居委會、會所、物業(yè)管理用房、派出所、垃圾站、人防車位、車位成本預(yù)留、游泳池等，此部分費用應(yīng)該分攤到地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 35 頁 共 64 頁 項目各期中。三通一平是指臨時水、電、路以及場地平整；臨時設(shè)施是指臨時圍墻、臨時辦公室、臨時圍板； 項目公 司 溝通確定。 . 開發(fā)前期準備費中勘察丈量費除了竣工測量以外，其它成本基本都在目標成本編制時基本發(fā)生，可以查閱合同施工范圍和金額來進行比較準確計算。因此，過程中應(yīng)向 品控部 及時了解各產(chǎn)品是否有贈送面積（創(chuàng)新多層、情景洋房、疊 T、 TH、別墅基本都有贈送面積，同時需要與設(shè)計明確贈送面積與該產(chǎn)品自帶車位面積間的關(guān)系），是否有架空 層 等等。 . 目標成本核心部分：規(guī)劃指標、成本匯總表、六類公攤費用及期間費、各產(chǎn)品類型主體建安工程費、材料部品標準。 4. 職責權(quán)限 . 成本部 . 組織 制訂項目目標成本； . 組織 制訂責任部門的成本控制目標 并定期進行監(jiān)督考核 ； . 負責動態(tài)成本監(jiān)控、預(yù)警及目標成本調(diào)整審核。避免功能不足或過剩。 . 二次設(shè)計階段成本控制重點 . 鋁合金 . 根據(jù)當?shù)貧夂驐l件、項目、產(chǎn)品定位和保溫節(jié)能要求，選擇相應(yīng)的門窗系統(tǒng)（常見門窗系統(tǒng)按成本高低排序依次為木鋁復(fù)合 → 鋁合金窗 → 塑鋼窗）。 . 智能化設(shè)計優(yōu)化： a) 室外智能化、景觀燈具設(shè)計優(yōu)化應(yīng)結(jié)合項目定位、市場接受程度、銷售價格，周邊樓盤使用狀況、小區(qū)場地布置（含綠化組團和道路布置）綜合考慮，在提升產(chǎn)品品質(zhì)前提下還應(yīng)兼顧實用性、經(jīng)濟性。排水管排序為；規(guī)格 500 以內(nèi)；UPVC 波紋管 → 鋼筋混凝土管 →PE 波紋管，規(guī)格 500 以上；鋼筋混凝土管 →UPVC 波紋管 →PE波紋管。 g) 審查結(jié)構(gòu)圖本身是否有差錯及矛盾，結(jié)構(gòu)圖中是否有鋼筋明細表，若無鋼筋明細表，鋼筋砼關(guān)地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 28 頁 共 64 頁 于鋼筋構(gòu)造方面的要求在圖中是否說明清楚。 e) 圖紙經(jīng)自審后，應(yīng)將發(fā)現(xiàn)的問題以及有關(guān)建議，做好記錄，待圖紙會審時提交討論解決。 c) 及時召集有關(guān)人員，組織內(nèi)部會審，針對各專業(yè)自審發(fā)現(xiàn)的問題及建議進行討論，弄清設(shè)計意圖和工程的特點及要求。 . 估算中列出各種喬木每平米的用量提供給設(shè)計參考，并為以后的成本優(yōu)化工作積累經(jīng)驗。 . 空調(diào)設(shè)計優(yōu)選： a) 根據(jù)實際情況估算比選集中空調(diào)方案或小中央空調(diào)方案的經(jīng)濟合理性；并對不同品牌、不同系統(tǒng)方案比選。但當電線、電纜根數(shù)達到一定數(shù)量集中敷設(shè)時，可能選用電纜溝敷設(shè)方式更省，具體需要通過實際方案估算才能確認。當然回路較少時采用導線（或電纜）穿管（阻燃管價格遠低于鍍鋅鋼管）方式可能更省，具體綜合估算。便于提高經(jīng)濟采購批量。 . 部品材料選配標準應(yīng)盡量與目標成本估算標準保持一致。 . 明確合理結(jié)構(gòu)布置，復(fù)核結(jié)構(gòu)參數(shù)： 品控部 與設(shè)計院就各結(jié)構(gòu)參數(shù)作深入探討與交流，力求得到合理結(jié)構(gòu)形式、合理柱網(wǎng)布置、合理結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸、合理結(jié)構(gòu)計算參數(shù)、安全、最經(jīng)濟結(jié)構(gòu)參數(shù)。 . 材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護成本。 . 污水提升泵站： 對大量填土地塊，由于自然坡度無法達到排水要求，需考慮建設(shè)污水提升泵站。 . 供水方案中重點考慮建造水泵房的必要性： a) 現(xiàn)階段采用建設(shè)水泵房方式供水方式較省。 . 安裝方面 . 估算配電設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、柴油發(fā)電機組）分期或分項目集中布置或分散布置不同方案的經(jīng)濟合理性：因為涉及供電等壟斷行業(yè)，有 可能成本拿到圖紙時方案已經(jīng)定案，因此成本人員一定要提前關(guān)注到此事，避免優(yōu)化工作不到位。） b) 減少挑板、外掛裝飾鋼構(gòu)件數(shù)量 . 山地建筑應(yīng)結(jié)合地形情況確定產(chǎn)品類型： a) 根據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類型。 c) 提供常用外裝材料適用性能。 . 確定合理層高： 結(jié)合銷售、成本等因素確定層高，一般情況下，住宅層高 ，層高每增加 造價增加該層造價的 35％； . 窗地比控制 a) 通過節(jié)能估算指標來控制窗地比。 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 20 頁 共 64 頁 . 園林環(huán)境方面 . 充分考慮利用場地景觀資源（天然景觀及人造景觀），提升產(chǎn)品品質(zhì)： a) 不同景觀與建筑產(chǎn)品的合理搭配。 b) 邊坡支護方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿＋砼噴設(shè)，毛石擋墻，砼擋墻。 . 綜合物業(yè)管理成本、建造成本，合理布置組團大小，組團出入口布置相對集中，減少管理人員。 . 成本部 應(yīng)就土地價值與建筑產(chǎn)品的組合向 品控部 、營銷部、銷售代理公司提出建議（注意：重點是通過產(chǎn)品容積率來區(qū)分不同產(chǎn)品間成本差異） . 路網(wǎng)布置 a) 道路設(shè)計滿足消防及道路交通相關(guān)規(guī)范； b) 路網(wǎng)應(yīng)合理簡潔（減少路網(wǎng)的不合理曲線、彎折）； c) 優(yōu)化出入口布置， (優(yōu)化建議時成本人員需要考慮周邊環(huán)境以及客戶使用需求，不能夠減少出入口后引起客戶投訴，導致后期整改而增加成本 )； d) 道路寬度（設(shè)置雙車道或單車道加會車區(qū)）； . 停車布置（綜合銷售建議、規(guī)劃要求、停車 效率、成本等因素選定停車方式 ） a) 土地利用 ? 地面露天車位最大化 ? 地面停車按照最大邊線原則布置 b) 停車方式 ? 車位平面布置最優(yōu)化：限定面積內(nèi)停放量最大。 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 14 頁 共 64 頁 設(shè)計階段成本優(yōu)化作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 審核 日期 批準 日期 修訂記錄 日期 修訂狀態(tài) 修訂內(nèi)容 修訂人 審核人 批準人 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 15 頁 共 64 頁 6. 流程要素 . 流程目標： 對各階段設(shè)計成果進行成本評估，對不合理設(shè)計提出優(yōu)化建議，實現(xiàn)成本優(yōu)化 ，提高成本控制效果 . 流程主導部門： 成本部 7. 適用范圍 . 適用于 概念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計各階段 ，以及 建筑、結(jié)構(gòu)、安裝、景觀、室內(nèi)設(shè)計各專業(yè) 的成本優(yōu)化。 c) 當?shù)匾?guī)劃管理部門規(guī)定的計容面積計算規(guī)定。 . 項目結(jié)算完成后或者年度成本管理工作總結(jié)時，應(yīng)依據(jù)《項目 目標成本控制指導書 》對相關(guān)責任部門進行評估，并提交公司管理層作為業(yè)績考核的依據(jù)之一 。 . 變更 簽證 ：按《變更 簽證 管理 作業(yè)指引 》的規(guī)定，對 變更進行經(jīng)濟性評審， 對將要實施的 變更簽證 進行 造價 核算 。 . 成本部 負責依據(jù)審批通過的項目目標成本分解編制《 項目 目標成本控制指導書》，內(nèi)部 進行討論 、地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 8 頁 共 64 頁 調(diào)整、修訂后，提交《責權(quán)手冊》 （成本管理 ） 要求進行審核審批后， 發(fā)送相關(guān)責任部門，并由各 部門負責人 、項目公司總經(jīng)理簽字確認以此指導施工、采購、營銷等業(yè)務(wù)活動中的成本費用使用與管理 。 . 方案設(shè)計審批通過后， 成本部 以審批通過的方案成本指標為限額， 3 個工作日內(nèi)提出擴初設(shè)計階段的成本控制目標、措施或建議，作為擴初設(shè)計任務(wù)書的一部分提交設(shè)計單位，以此指導擴初設(shè)計的造價控制 。 . 概念設(shè)計 階 段 ： . 獲取土地后， 成本部 參與項目定位策劃、概念 設(shè)計工作，根據(jù) 項目 產(chǎn)品定位、 概念 設(shè)計、各業(yè)態(tài)面積的劃分、項目開發(fā)工期、各機電系統(tǒng)配備標準等情況進行建安成本 匡 算， 財務(wù)部 綜合建安成本 等 ，進行定位策劃、概念設(shè)計階段的經(jīng)濟效益測算分析 。 . 負責提交 各 階段成本測算 需要 的設(shè)計文件 （包括電子文檔） 。 3. 術(shù)語定義 . 目標成本：廣義是指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制訂的項目開發(fā)成本計劃；狹義僅指在某階段確定的控制性的、不能隨意變動且作為考核基準的成本目標。 5. 關(guān)鍵活動 . 項目 拓展階段： . 項目拓展階段， 拓展部 組織對意向土地 /項目進行 可行性研究工作，成本相關(guān)數(shù)據(jù)收集及 估算工作依照 《可研階段成本 測 算作業(yè)指引》的要求執(zhí)行 ， 主要分工如下： a) 拓展部 負責紅線內(nèi)外地塊信息考察 收集，負責政府規(guī)劃要點等 信息收集； b) 營銷部進行項目初步定位，明確 分期開發(fā) /銷售計劃 ,項目裝修標準、各類產(chǎn)品售價，提供初步營銷費用預(yù)算； c) 品控部 依據(jù)項目初步定位提供規(guī)劃設(shè)計草案， 提供完整的 設(shè)計草案 指標 說明，明確建筑風格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、 總建筑面 積、建筑結(jié)構(gòu)形式 、小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設(shè)施，提供 設(shè)計 費用預(yù)算； d) 財務(wù)部依據(jù)項目初步定位、分期開發(fā) /銷售計劃等信息制定項目現(xiàn)金流量、稅費情況，并明確行政管理費等 初步預(yù)算； e) 成本部 根據(jù)政府規(guī)劃要點和相關(guān)資料核實 設(shè)計草案 指標的完整、準確性 ，結(jié)合 項目定位、經(jīng)驗數(shù)據(jù)及材料市場價格等信息，完成可研階段成本測 算 ； f) 拓展部 匯總 上述 材料在 2個工作日內(nèi) 完成 經(jīng)濟效益測算，財務(wù)部提供信息、技術(shù)配合。 . 方案設(shè)計成果提交后 5日內(nèi)， 成本部 組織建安成本匡 算及設(shè)計指標優(yōu)化工作，具體操作參照《設(shè)計階段成本優(yōu)化作業(yè)指引》 的 要求執(zhí)行 。 . 目標責任成本制定： . 擴初設(shè)計完成、成本概算審批通過后， 各職能部門在 10 個工作日之內(nèi)向成本部提供 相關(guān)資料，由成本部 制定目標責任成本， 成本部負責按已完工程的經(jīng)驗和責任成本體系的要求， 5 個工作日內(nèi)編制正式的《項目目標成本（初稿）》 。 . 采購、施工階段： . 施工圖完成后 30 天 內(nèi) ， 成本部 收集相關(guān)資料 ， 組織 （或委托外部造價咨詢單位） 編制施工圖預(yù)算 、工程量清單 （ 25 天） 及標底 ： a) 施工圖設(shè)計圖紙； b) 材料選型定板資 料； c) 各類收費標準 。 . 后評估階段 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 9 頁 共 64 頁 . 項目竣工結(jié)算完成后 60天 內(nèi)， 由 成本部 組織 ，財務(wù)部配合， 對整個項目發(fā)生的成本進行的全面的、系統(tǒng)的評價和分析總結(jié) 。 . 紅線外地塊考察： a) 了解紅線外水（給水、污水）、電、氣的接駁口位置，以便估算費用 。 . 財務(wù)部 . 行政管理費； 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 13 頁 共 64 頁 . 資本化利息； . 營銷 費 。 . 政府規(guī)劃要點：根據(jù)政府規(guī)劃要點批復(fù)，得出如下信息： 總 用 地 凈 面積 容積率 建筑用地面積 建筑密度 總建筑面積 綠地率 計容積率面積 戶數(shù) 住 宅建筑面積 限高 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 16 頁 共 64 頁 商業(yè) 會所 學校 幼兒園 物業(yè)用房 設(shè)備用房 活動中心 服務(wù)中心 衛(wèi)生院 郵電所 公共衛(wèi)生間 …… 游泳池 球場 車位類型 數(shù)量 面積 備注 自行車車位 地下 車位 地上車位 人防面積 . 土地屬性：通過勘查現(xiàn)場， 在 拓展部 、 品控部 等相關(guān)部門 協(xié)助下 ，對土地屬性信息 進行 分析： 項目 詳細描述 備注 市政解決方案 市政污水 清楚了解距離紅線的 距離，是否組建污水處理站； 市政給水 清楚了解距離紅線的距離； 臨水 清楚了解距離紅線的距離； 永久電 清楚了解距離紅線的距離； 臨時電 清楚了解距離紅線的距離； 市政煤氣 清楚了解距離紅線的距離，是否組 建煤氣瓶組處理站； 出入道路 清楚了解是否需要維修、建造道路 及高架橋等； 公交站場 清楚了解小區(qū)建造公交站的數(shù)量； 紅線內(nèi)土地情況 場地高差情況 清楚了解場地高差情況，以便估算場地平整費用，擋土墻費用；山地建筑分析場地坡度面積比率 植被情況 清楚了解場地內(nèi)植被情況，與設(shè)計一道決定是否有可以保留的樹木，以便估算景觀成本； 河流、箱涵情況 清楚了解場地內(nèi)是否有河流、箱涵，河流、箱涵的長度、深度及寬度，以便估算改造費用； 魚塘、湖泊情況 清楚了解場地內(nèi)是否有魚塘、湖泊，魚塘、湖泊的面積，以便估算改造費用； 高壓線情況 清楚了解場地內(nèi)是否有高壓線通過（高壓伏輸），如果有，需要埋地或改變走向的長度； 輸油管等市政情況 清楚了解場地內(nèi)是否有輸油管、市地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 17 頁 共 64 頁 政設(shè)施等，如果有，需要搬遷或改變走向的距離； 市政道路情況