【正文】 對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感 尤其是地價(jià)成本 ，因此，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，要認(rèn) 真做好項(xiàng)目的成本控制 ，特別是采取有效方法控制地價(jià) ，同時(shí)也要加強(qiáng)銷(xiāo)售的宣傳力度及相關(guān)工作 ， 以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，否則會(huì)受到市場(chǎng)的懲罰。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本保本點(diǎn) 項(xiàng)目保本開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本 =4936萬(wàn)元，保本點(diǎn) =4936/3931=% 即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本達(dá)到預(yù)測(cè)成本的 %，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 序號(hào) 項(xiàng)目 面積 單價(jià) (元 ) 總價(jià) (萬(wàn)元 ) 1 住宅 2780 2800 2 辦公 2940 3500 1029 3 沿街商鋪 2340 10000 2340 4 內(nèi)街商鋪 2860 5000 1430 合計(jì) 10920 三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本包括：建造成本、銷(xiāo)售成本、銷(xiāo)售稅金和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 二、建筑設(shè)計(jì)建議 外立面應(yīng)力爭(zhēng)既搶眼又耐看，形成該街上的標(biāo)志性精品。本項(xiàng)目要考慮如何差異化競(jìng)爭(zhēng)，避其鋒芒。當(dāng)?shù)卦瓰樾〕鞘?，其人脈關(guān)系相對(duì)重要。 該地區(qū)基本上已經(jīng)處于開(kāi)發(fā)飽和狀態(tài)，基本上已經(jīng)沒(méi)有太多的地塊可以用來(lái)開(kāi)發(fā)，除了一些在建的樓盤(pán)外，未來(lái)不會(huì)有大規(guī)模項(xiàng)目。 劣勢(shì) ： 該項(xiàng)目為高層項(xiàng)目得房率較低。 四 、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 目前該板塊在售樓盤(pán)項(xiàng)目： 案 名 基地位置 類(lèi) 型 建筑面積 (萬(wàn) M2) 主力面積 (M2) 均價(jià) (元 /M2) 容積率 鵬欣麗都 泰州市東進(jìn)路 商鋪及 小高層 12 （其中住宅10 萬(wàn) M2） 約 3400－3500 坡子街商業(yè)中心 泰州市坡子 街 商鋪及 高層 10 （其中住宅約 4 萬(wàn) M2） 單身公寓： 56 M2 三房： 122 M2－154 M2 商鋪 15000約 3400－3500 2 財(cái)富廣場(chǎng) 泰州市五一路 商鋪 6 萬(wàn) 20200 沿街 2 項(xiàng)目 特征 分析。 海陵南路始建于十九世紀(jì)末，全長(zhǎng)約１８００米，街道兩旁商鋪鱗次櫛比，建筑風(fēng)格華洋結(jié)合。人民東路東側(cè)中高檔影樓居多。 坡子街是泰州傳統(tǒng)的商業(yè)中心，素有泰州 新街口 之稱(chēng)，街區(qū)內(nèi)商店鱗次櫛比，人流如織，歷來(lái)是商家必爭(zhēng)的黃金寶地。等周邊的土地都建成居住用房或把濟(jì)川路定位為某一類(lèi)產(chǎn)品的銷(xiāo)售一條街，濟(jì)川路才可能有出頭之日。時(shí)代超市位于它們的南側(cè)，距離 200 米。人民西路兩側(cè)約有 20 多家專(zhuān)賣(mài)店，但是人流量也不是很大。 二、 泰州商業(yè)地產(chǎn)分析 泰州整體商業(yè)可分成四個(gè)區(qū)域。 根據(jù)有 關(guān)金融界人士的看法，從去年底開(kāi)始，各家銀行在完善自己的征信系統(tǒng)上投入較大，這有利于辨識(shí)投機(jī)與消費(fèi)的區(qū)別，控制金融風(fēng)險(xiǎn) ，也便于銀行改變惜貸心理，加大對(duì)正常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與消費(fèi)的信貸支持力度。 全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況 轉(zhuǎn) 好 。年末各項(xiàng)存款余額 億元，各項(xiàng)貸款余額 454 億元，分別比年初增長(zhǎng) %和 %。建筑業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁?；诜康禺a(chǎn)業(yè)的巨大拉動(dòng)作用，今年必須在政策上做出調(diào)整，適度放松調(diào)控措施，鼓勵(lì)自用型的住房消費(fèi)。同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展薄弱環(huán)節(jié)和重點(diǎn)領(lǐng)域的 建設(shè)。全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng) %；財(cái)政 收入突破 3 萬(wàn)億元，增加 5232 億元；居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲 %。主要原因是 泰州是每年拆遷力度依然較大市場(chǎng)供需比例仍然是需大于供的局面。其中成交面積比去年同期增長(zhǎng) %，成交金額比去年同期增長(zhǎng) %。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積 萬(wàn) 平方米 ，占總竣工面積的％。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積 平方米 ，占總施工面積的 ％ 。按工程用途分，住宅投資 億元，辦公樓投資 億元，商業(yè)營(yíng)業(yè)房投資 億元，其他投資 億元。建設(shè)街區(qū) 2 個(gè)，改造街區(qū) 3個(gè)，搬遷企業(yè) 8個(gè)，開(kāi)工面積 55萬(wàn) 平方米 ，拆遷面積 45 萬(wàn) 平方米 ，竣工面積 40 萬(wàn) 平方米 ，投資 14 億元，建設(shè) 21＃， 20＃街區(qū)，改造 1＃、 2＃、6＃街區(qū)。 坡子街商業(yè)核心：包括五一路、府前路、東進(jìn)東路北側(cè)商業(yè) 區(qū)，成為老城區(qū)最繁華的商業(yè)街區(qū) ，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、健身于一體的具有較強(qiáng)吸引力的開(kāi)放空間； 濟(jì)川路商業(yè)街：建設(shè)成為具有現(xiàn)代都市特征的新型商業(yè)街；新區(qū)商務(wù)中心：為集行政管理、商業(yè)商貿(mào)、文化娛樂(lè)、酒店公寓為一體的現(xiàn)代商務(wù)中心。 泰州市綠化覆蓋率達(dá) 35％，人均公共綠地 12 平方米，廢污水實(shí)際集中處理率達(dá) 80％左右。 （ 2） 交通配套 。 2020年是第十一個(gè)五年規(guī)劃的開(kāi)局之年，也是實(shí)現(xiàn)泰州市區(qū)三年城建綱要目標(biāo)的最后一年，中心城市計(jì)劃投入 72億元，其中，政府工程投資近 10億元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 入 6 億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)近 27 億元等。平安泰州建設(shè)活動(dòng)深入開(kāi)展，社會(huì)治安保持穩(wěn)定，靖江市、高港區(qū)被評(píng)為省級(jí)安全市區(qū)。江陰大橋使長(zhǎng)江天塹 變通途，是泰州與上海、蘇南的快速通道。泰州境內(nèi)長(zhǎng)江岸線近百公里，其中 10米以上較為穩(wěn)定的深水岸線 60 公里，正成為沿江開(kāi)放開(kāi)發(fā)的重要板塊。離退休人員和失業(yè)人員保險(xiǎn)金實(shí)施按時(shí)、足額、社會(huì)化發(fā)放，城鄉(xiāng)最低生活保障制度全面建立，醫(yī)療保險(xiǎn)覆蓋率不斷擴(kuò)大，社會(huì)救災(zāi)、救濟(jì)、互助、福利等社會(huì)保障事業(yè)繼續(xù)發(fā)展。泰州被列為全國(guó)技術(shù)創(chuàng)新試點(diǎn)城市。其中，春蘭（集團(tuán)）公司是全國(guó)最大的50 家企業(yè)集團(tuán)之一，揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)規(guī)?？偭亢托б嬷笜?biāo)自 1996年起連續(xù) 7 年在全省同行蟬聯(lián)榜首。 （ 3） 泰州是一個(gè)快速崛起的新興工貿(mào)城市。 現(xiàn)國(guó)家主席胡錦濤、 《水滸傳》作者施耐庵、 ―泰州學(xué)派 ‖創(chuàng)始人哲學(xué)家王艮、 ―揚(yáng)州八怪 ‖代表人物鄭板橋、京劇藝術(shù)大師梅蘭芳、地質(zhì)學(xué)家丁文江等，均是泰州名人中的杰出代表。全市非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人，占人口總數(shù)的 %，市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人，占人口總數(shù)的 %。住房消費(fèi)是我國(guó)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)中最大的熱點(diǎn)，也是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支撐點(diǎn)，因此對(duì)消費(fèi)型購(gòu)房需求和投資、投機(jī)型購(gòu)房需求要區(qū)別對(duì)待，對(duì)于自住消費(fèi)型購(gòu)房需求銀行信貸要繼續(xù)給予 支持，對(duì)于投資和投機(jī)需求，應(yīng)該按照商業(yè)抵押貸款操作，執(zhí)行一般商業(yè)貸款利率，同時(shí)控制貸款年限，降低貸款成數(shù)。分地區(qū)看，東部地區(qū)和西部地區(qū)增長(zhǎng)速度較快， 1～ 10 月同期增速分別為 %和 %，而中部地區(qū)竣工面積增長(zhǎng) %。同期土地購(gòu)置面積為 萬(wàn)平方米，同比增漲 %。 2020 年 1～ 10月，商品住宅累計(jì)完成開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，比 2020 年的 %下降了 個(gè)百分點(diǎn)；其中，辦公樓完成開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，比 2020 年的 %下降了 個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)適用房累計(jì)完成開(kāi)發(fā)投資 億元，在 2020 年 同比負(fù)增長(zhǎng) %的情況下，再次負(fù)增長(zhǎng) %。 圖 1： 2020 年月度房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)及同比增長(zhǎng)情況 （ 2）全國(guó)絕大部分地區(qū)房屋價(jià)格漲幅下降。 三、項(xiàng)目概況 該地塊位于 泰州市海陵區(qū)府前路， 北臨府前路，南到王氏住宅，西起海陵路沿街建筑，東至關(guān)帝廟巷， 用地 面積 3800 平方米 ，屬于 泰州 市 老城中心 區(qū)。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 1． 2020 年房屋市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì) 2020 年，在國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響下房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)和投資漲幅過(guò)快的趨勢(shì)有所減緩，并呈如下特點(diǎn)： （ 1）商品房及商品住宅價(jià)格漲幅明顯趨緩，基本呈逐月回落的態(tài)勢(shì)。 2020 年 1～ 10 月累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，比年初的 27%回落了 個(gè)百分點(diǎn)，其占固定資產(chǎn)投 資的比重由年初的 %下降到%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)于依賴(lài)銀行貸款的局面有所改變。 從新開(kāi)工面積情況看， 2020 年 1～ 10 月累計(jì)完成 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。產(chǎn)銷(xiāo)率低于 85%的有 4 個(gè)地區(qū)，依次是重慶 %，浙江%，江蘇 %，北京 %?？偯娣e中，陸地面積占 %，水域面積占 %。古稱(chēng)海陽(yáng)、海陵，漢初置縣，東晉設(shè)郡，南唐建州，取 ―國(guó)泰民安 ‖之意，泰州之名從此而始。泰州又是一個(gè)有著光榮傳統(tǒng)的革命老區(qū)。泰州工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚。泰州素有 ―教育之鄉(xiāng) ‖的美譽(yù)，全市擁有各類(lèi)學(xué)校 1134 所，其中國(guó)家級(jí)、省級(jí)重點(diǎn)高中 20 多所，高等院校 5 所。市人民醫(yī)院、市中醫(yī)院躋身于三級(jí)醫(yī) 院行列。全市現(xiàn)有自營(yíng)進(jìn)出口獲權(quán)企業(yè) 256 家，出口市場(chǎng)發(fā)展到 137 個(gè)國(guó)家和地區(qū)。蘇中入江達(dá)海的 5 條重要航道在此交匯，是沿海與長(zhǎng)江 ―T‖型產(chǎn)業(yè)帶結(jié)合部。民風(fēng)淳樸，勤勞善良，遵紀(jì)守法。 2020 年中心城市 實(shí)際 完成建設(shè)投入 62 億元 ，由市建設(shè)局直接組織實(shí)施的大小城建項(xiàng)目 30余項(xiàng)，累計(jì)投資 25億元。在城市 向南發(fā)展的同時(shí) ,應(yīng)積極整合城市西北側(cè)用地，協(xié)調(diào)好九龍與城市同步發(fā)展的關(guān)系，不斷改變北側(cè)的交通狀況與生活環(huán)境。 去年 共建道路 36 條，橋梁 82 座，總投資 億元。初步形成點(diǎn)成景，線成蔭、面成林的城市綠地景觀系統(tǒng)。 改善老城區(qū)居住環(huán)境，降低人口密度；提升完善新區(qū)居住環(huán)境，增強(qiáng)新區(qū)人口集聚，高 品味開(kāi)發(fā)建設(shè)居住樓盤(pán)；適度建設(shè)平價(jià)安居房。 泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （ 1） 房地產(chǎn)完成投資情況： 05 年 19 月份，市區(qū)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，比去年同期的 。 （ 3） 商品房建設(shè)情況： —— 在建施工面積 。其他用房新開(kāi)工面積 萬(wàn) 平方米 ，占總新工面積的 ％。 —— 新 建商品房已售情況： 19月份主城區(qū)新建商品住宅已售（即完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記） 2861套，已售面積 萬(wàn) 平方米 ，成交金額 億元。泰州市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了自 2020 年以來(lái)的首次大幅上揚(yáng)。銷(xiāo)售勢(shì)頭旺盛是市場(chǎng)所致并非是營(yíng)銷(xiāo)引導(dǎo)所起作用。 今年國(guó)家要 保持固定資產(chǎn)投資適當(dāng)規(guī)模，堅(jiān)持有保有壓，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，防止投資過(guò)快增長(zhǎng)。 由此可見(jiàn)，今年的宏觀調(diào)控有別于去年的矯妄過(guò)正，將有保有壓，就是鼓勵(lì)住房消費(fèi)，控制投資，打擊投機(jī)。工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。華東五金城、戴南不銹鋼交易城等 20 個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，溱湖風(fēng)景區(qū)被評(píng)為國(guó)家 AAAA級(jí)風(fēng)景區(qū)。從以上情況可見(jiàn)，泰州的 整體 經(jīng)濟(jì)實(shí)力和財(cái)力有了進(jìn)一步加強(qiáng)，城建基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 和城市化速度加快。 去年年末到今年年初，各地出現(xiàn)的房屋銷(xiāo)量集中釋放的情況就是明證。本地區(qū)已納入大坡子街商業(yè)區(qū)的范疇，作為泰州市重點(diǎn)的核心商業(yè)街區(qū)改造的一部分 。 2020 年 5 月坡子街進(jìn)行拆遷改造，如金鷹服飾廣場(chǎng)、天福商城、鳳城商場(chǎng)都被迫拆遷。文峰千家惠商場(chǎng)目前是泰州市經(jīng)營(yíng)規(guī)模最大、經(jīng)營(yíng)品種最齊全、經(jīng)營(yíng)情況最好的一家大型商場(chǎng)。 2020 年 9月 28 日好易家家私、裝飾大賣(mài)場(chǎng)開(kāi)業(yè)，現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)情況一般。 泰州市主要商業(yè)街道簡(jiǎn)介 府前路、五一路是泰州市東西向主干道之一。