【正文】 若敏感系數(shù)為負，說明目標值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹慎。 200=25% 即住房率達到 25%能夠保本經(jīng)營。這項工作稱為不確定性分析。15487=300% 每年為 300%247。財務評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財務和稅收制度以及現(xiàn)行價格，分析測算擬建項目未來的效益費用。國外借款的還本付息，要按借款雙方事先商定的還款條件，如借款期、寬限期、還款期、利率、還款方式確定，與國內(nèi)按借款能力償還借款不同的是借款期一般是約定的。 融資方案分析 籌資方案要在對項目資金來源、建設進度進行綜合研究后提出。 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。按建安成本的 10%取費。 建筑成本 估算 ① 工程前期費： 前期工程費用包括工程勘察費、工程設計費、 土地平整、 前期工程咨詢費等項費用。按照 A 市人民政府第 9 號令，對 A 市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在 2020 年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在 2020年 7月 1日開始執(zhí)行后。 A土地費用 ： ① 土地出讓金政府一次性收取的標準地價 ② 拆遷成本 （ 用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支 ） 圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中 4棟 5層住宅樓房（實驗小學職工二棟 40 戶，四建公司職工住宅一棟 16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟， 30 戶）。 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要， 缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓等） 年總工資和職工年平均工資估算 分人員類別估算年工資總額，并計算職工年平均工資。 ①企業(yè)組織 是否需要成立獨立法人公司（項目公司）； 主要部門設置 ； 企業(yè)組織 形式。 建議使用 IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時 IC卡）。 ⊙ 注：停車位售價的核算： 目前的市場價為 10萬元 /個，但銷售情況不好。12層的單位建安成本約為 1300元， 18 層的為 1500元左右。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。 ② 主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復 式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。 2）使我們的價格制定更客觀合理。 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前 20名發(fā)展商最近 3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。 （ 1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 （ 2）《 A市城市拆遷管理條例》 （ 3）《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》 （ 4）《住宅設計規(guī)范》 （ 5）《住宅建筑設計標準》 （ 6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》 （ 7）《城市道路綠化 規(guī)劃及設計規(guī)范》 （ 8）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 中國最大的資料庫下載 中國最大的資料庫下載 8 可行性研究結(jié)論 及建議 研究 結(jié)論 與建議 第 二 部分 ： 市場研究 宏觀環(huán)境分析 房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風俗習慣 等 。 6)燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)； ? 教育：大中小學及教育質(zhì)量情況。在敘述項目發(fā)展概況的同時，應能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。 我們依照 XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報告模式》進行分析。 中國最大的資料庫下載 中國最大的資料庫下載 5 第一部分 ： 項目總論 項目背景 這一部分主要應 說明項目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎。 ② 宗地現(xiàn)狀 1）四周 范圍； 2） 地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較； 3） 地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； 中國最大的資料庫下載 中國最大的資料庫下載 6 4） 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠 數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響； 5） 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 6） 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 7） 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 可行性研究開始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。 各行政區(qū)市場比較： （ 1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、 平均價格等。 ④ 未來 23年區(qū)域內(nèi)可供應土地狀況、產(chǎn)品供應量和產(chǎn)品類型 ⑤ 分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點 ⑥ 結(jié)論： 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題 區(qū)域市場目標客層研究 ① 各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上） ② 結(jié)論：本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。 對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。主要從規(guī)劃設計角度判斷將上述硬指標轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。 ⑥ 周邊生活配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。 （ 10020%+15030%+22040%+30010% ） =66 戶型配比： 面積（㎡） 比例（按戶數(shù) %） 備注 100110 20% 各戶型內(nèi)部按功能分割； 大戶型集中于高層。 ④ 戶型設計建議： 動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以 3室 2廳 2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做 4室 2廳 2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復式 23衛(wèi)，復式考慮露臺和跳空層，盡量避免 “ 黑屋 ” ，總公攤（不包括地下室）控制在 78%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（ 90%以內(nèi)） 停車場 ⑴ 需求：住宅戶均 個停車位， 需 36 個（按方案 2）；寫字間戶均 個停車位，需 99個；酒店戶均 ， 50%的住房率，需 57 個；共計需 192個停車位。共計 168個停車位。 附表 1開發(fā)進度模擬表 時間項目 2020年 2020年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性論證 設計招標 建筑設計 園林設計 三通一平 工程施工 裝修施工 中國最大的資料庫下載 中國最大的資料庫下載 16 內(nèi)部認購 正式銷售 竣工 營銷方案 ① 方案 A 寫字樓中留出 4000㎡自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi) 部承包或出租；住宅樓 40戶按成本價內(nèi)部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用 57個，機動車位留出 11個外，其余 100個出租。 勞動定員。 ③ 付款進度及與拿地程序的配合 ④ 其他合作的主要條件 ⑤ 與合作方式相關的其它法律規(guī)定 第 四 部分 ： 投資估算 與 融資方案 投資估算 在房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。 主入口設在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設在建設東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。 室外水電氣工程：按 50元 /㎡計算，本項目的室外工程費為 萬元。 ② 各項保險開支 中國最大的資料庫下載 中國最大的資料庫下載 20 ③ 稅收和行政性收費 ④ 不可預見開支 總成本估算 說明測算假設和主要運用指標，如產(chǎn)品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費 用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。 ② 經(jīng)營期自有資金占用 項目 資金占用量 (萬元 ) 計算依據(jù) 固定資產(chǎn)投入 790 酒店設施： 2萬元 /每間客房；配套功能設備： 1000元 /㎡ 。其中：固定資產(chǎn)投資按不同資金來源分年列出年用數(shù)額；流動資金的安排要考慮企業(yè)的實際需要。利息將隨本金逐年償還而減少。 主要財務評價報表有：財務現(xiàn)金流量表、利潤表、財務平衡表。 第 六 部分 ： 不確定性分析 在對建設項目進行評價時，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來自預測和估算。 36264+1300]247。 反應敏感程度的指標是敏感系數(shù)： 敏感系數(shù) =目標值的變化百分比／參數(shù)值變動 的百分比 。例 如： 經(jīng)濟指標 預測成本 90% 預測成本 預測成本 110% 預測成本 12 0% 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 變動因素二售價變動 售價變動各項經(jīng)濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如： 經(jīng)濟指標 預測售價 90% 預測售價 預測售價 110% 預測售價 120% 營業(yè)額 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 變動因素一容積率變動 容積率變動各項指標的變化 主要指標 容積率 1 容積率 2 容積率 3 容積率 4 容積率 5多高層比 營業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報率 中國最大的資料庫下載 中國最大的資料庫下載 27 風險分析 風險因素的識別和評估 風險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動的概率分布及對方案經(jīng)濟效果的影響，對方案的經(jīng)濟效果指標作出某種概率描述，從而對方案的風險情況作出比較準確的判斷。 中國最大的資料庫下載 中國最大的資料庫下載 26 敏感性分析 敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效益發(fā)生的相應變化，并判斷這些因素對項目經(jīng)濟目標的影響程度。在房地產(chǎn)項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。（假定貸款本金 歸還，經(jīng)營期每年只支付利息） 動態(tài)獲利分析 ① 財務凈現(xiàn)值（ FNPV） ② 內(nèi)部收益率 貸款償還期等 償債能力分析 ① 流動比率 ② 杠桿比率 綜合指標表 主要經(jīng)濟指標 單位數(shù)值（元 /m2） 項目總金額（萬元） 銷售收入 直接成本 總投資 毛利率 中國最大的資料庫下載 中國最大的資料庫下載 25 稅前利潤 稅后利潤 銷售凈利率 投資回報率 財務評價 （ 方案 2） 略 財務評價結(jié)論 方案的比較分析： 幾 種方案的投資回收期基本接近，但是 幾 種方案的前期資金回收額差別較大，本項目的資金回收除了前期銷售外，主要靠后期經(jīng)營收入， A方案后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應較大。另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標，即設有考慮貨幣時間價值因素的指標，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。 等額還本，利息照付。 （ 1） 資金來源可靠性分析 （ 2） 融資結(jié)構(gòu)分析 （ 3） 融資成本分析 投資使用計劃 投資使用計劃要考慮項目實施進度和籌資方案，使用相互銜接。最后要給出資金需求的最高點。 ⑦ 預備費 由于項目開發(fā)的可預見性較強，預備費按 建安成本的 6%計提。 工程成本 ： 樁基： 59460*100元 /㎡ = 地下室： 4861*600元 /㎡ = 主體： 59460*900+2020*500= 電梯： 9棟 *50萬元 /棟 =450萬元 ③ 室外工程費 室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容。 B建設成本估算 前期工程費用、建設配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設監(jiān)理費、建設單位管理費、預備費以及建設期貸款利息等項。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務發(fā)票。中小型項目可采用兩級管理；大型項目可采用三級管理。簡單項目的實施進度可用橫道圖，復雜項目的實施 進度可用網(wǎng)絡圖。5%= 萬元 /個 綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認為車位價格應定位在 6萬元 /個。 18層差別不大。 綜合樓外觀風格建議： 穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。 ⑤ 周邊市政工程配套設施對產(chǎn)品設計的影響和