【正文】 笫三章 管理人員的管理 — 、量才錄用，培養(yǎng)提升 我們在用人機制上：重視管理人員的品德修養(yǎng)、工作能力以及在職培訓(xùn)：強調(diào)管理人員的一專多能和管理隊伍的年輕化、知識化。 （二）培訓(xùn)的組織方式 此資料來自企業(yè) 1. 培訓(xùn)職責(zé)： （ 1） . 管理處經(jīng)理助理負責(zé)員工日常培訓(xùn)的計劃、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作。具體方法如：講授法、討論法、案例法、模擬角色法、對抗辯論法、專題討論會、參觀學(xué)習(xí)、現(xiàn)場實習(xí)和職務(wù)輪換等。每一位管理人員都應(yīng)該擔負起培訓(xùn)下屬員工的職責(zé)。 1 人 備注 1． 作業(yè)服務(wù)人員必須身體健康，無傳染病，無不良嗜好，經(jīng)公司指定的本市區(qū)級以上醫(yī)院體檢合格； 2． 持有效的身份證、計劃生育證、勞務(wù)用工證，以及有效相應(yīng)學(xué)歷證明、技術(shù)資格證明； 3． 有本市常住戶口擔保人有效擔保。 2人 此資料來自企業(yè) 7 物業(yè)管 理員 大學(xué)本科學(xué)歷，建筑或工民建專業(yè)，持物業(yè)管理上崗證，具有物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉 IS09002質(zhì)量管理體系。 1人 2 助理經(jīng)理 大學(xué)本科以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識和實踐經(jīng)驗，有很強的溝通協(xié)調(diào)處理能力，具內(nèi)審員資格 。 第四章 費用的解決辦法 通過上述各項我們所提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，我們有理由相信：長城盛世家園的銷售業(yè)績必將達到新的高峰，能夠?qū)崿F(xiàn)“發(fā)展商滿意、業(yè)主滿意”的雙重目標。 二、提供物業(yè)管理培訓(xùn) 為銷售人員提供必要的物業(yè)管理知識培訓(xùn)，以減少因此而產(chǎn)生的銷售糾紛，并就銷售員 反饋的物業(yè)管理方面的意見和建議提出具體的解決方案，增強業(yè)主信心。 九、引入電腦購房查詢系統(tǒng) 信息產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展和 INTERNET 在國人生活中的普及，使得網(wǎng)上購房正在成為一種時尚。而業(yè)主在購房過程中或購 房后面臨房屋存在的問題，常常無法找到合適的投訴和解決的渠道。我們建議在長城盛世家園的銷售過程，應(yīng)強調(diào)客戶夫系的管理。而目前銷售人員往往打工心態(tài)較強，流動頻繁，造成爭搶客戶、暗中作弊、損公肥私的事情偶有發(fā)生。我們擬在長城盛世家園的物業(yè)管理中建立以流程運作為基石的需求管理模式，以實現(xiàn)我們所提供之物業(yè) 管理服務(wù)能夠持續(xù)超越業(yè)主的實際需求。 （三） . 銷售預(yù)測： 根據(jù)上述分析及對周邊樓盤的調(diào)研，我們對長城盛世家園的銷售狀況作如下分析： 第一年， 銷售率達到 70%左右： 第二年， 銷售率達到 90%左右： 第三年， 房屋基本銷售完畢。我們將力求務(wù)實、高效，并積極協(xié)助開發(fā)商做好銷售服務(wù)，實現(xiàn)雙贏的目標。虛框內(nèi)配置人員為配合銷售期而短期配置。 盛世家園管理處各崗位所需人力資源配置實行長城物業(yè)管理公司供應(yīng)下 此資料來自企業(yè) 的完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團隊。 設(shè)備主管的職責(zé)是負責(zé)大廈各種設(shè)備、設(shè)施的維護、保養(yǎng)、維修以及業(yè)主的請修工作。 在大廈入住后達到法規(guī)規(guī)定的條件時，按法規(guī)規(guī)定成立業(yè)主委員會。 一、物質(zhì)裝備計劃 序號 物質(zhì)裝備項目 內(nèi) 容 描 述 備 注 1 管理處 工作場所 名稱 客戶物業(yè)管理服務(wù)中心 經(jīng)理辦公室 辦公室 技術(shù)值班室 工作操作間 倉庫 員工食堂 員工宿舍 面積 M2 60 30 50 20 20 50 80 120 2 辦公用品 長城物業(yè)物料配送中心按本章二提供 3 維修工具 長城物業(yè)物料配送中心按本章三提供 4 消防裝備 長城物業(yè)物料配送中心按本章四提供 5 清潔園藝工具 由分包方提供 6 護衛(wèi)裝備 護衛(wèi)服務(wù)中心提供 7 交通工具 自行車（辦公室和技工用） 8 會所裝備 詳見第八部分 二、行政辦公用品計劃 序列 名 稱 數(shù) 量 單價 （均價） 合 計 備 注 此資料來自企業(yè) 1 辦公桌椅 10套 2 打印機 1臺 3 復(fù)印機 1臺 4 電腦設(shè)備 3套 5 電話 2臺 6 保險柜 1臺 7 數(shù)碼照相機 1部 8 檔案、資料柜 整體制作 9 空調(diào)冷氣機（分體、 柜式） 2套 10 各類辦公用品 11 飲水機 1臺 12 各類標識牌 整體制作 13 小區(qū)宣傳欄 3個 14 客戶物業(yè)管理服務(wù)中心桌椅 整體制作 合 計 三、維修工具計劃 序列 名 稱 數(shù) 量 單 價 合 計 備 注 1 75 型室內(nèi)疏通機 1 臺 2 200 型室外疏通機 1 臺 3 8KVA 型電焊機 1 臺 4 沖擊鉆 1 部 此資料來自企業(yè) 5 砂輪切割機 1 臺 6 手電鉆 1 部 7 臺鉗 1 臺 8 梯子 2 部 9 萬用表 2 部 10 搖表 1 部 11 潛水泵 1 臺 12 電動工具 7 套 13 電流表 3 塊 合 計 四、護衛(wèi)、消防裝備計劃 序列 名 稱 數(shù) 量 單 價 合 計 備 注 1 無線對講系統(tǒng) 18臺 2 護衛(wèi)服裝 36套 3 消防工具 1套 4 干粉滅火器 50瓶 5 自行車 3輛 6 云梯 1部 7 床及床上用品 26套 合 計 第三部分 促進銷售的建議和配合銷售的措施、承諾 第一章 銷售預(yù) 測及定位 一、長城盛世家園銷售分析及預(yù)測 （一） . 銷售優(yōu)勢： 此資料來自企業(yè) 1. 大社區(qū)概念：項目總規(guī)劃建筑面積為 28 萬平方米，首期開發(fā)面積近 10萬平方米，在市區(qū)范圍內(nèi)屬于不可多得的大規(guī)模商品房社區(qū)，對于工薪階層的購房者來說尤其具有吸引力； 2. 臨近彩田村：項目與市政府大型微利房住宅區(qū)彩田村近在咫尺，隨著彩田村的完工和入住，該片區(qū)的配套設(shè)施將日趨完善，人氣亦大大增加； 3. 景觀良好：項目位于彩田南路和蓮花北路之交匯處，坐擁蓮花山公園和筆架山公園的翠綠美景，更兼有大片荔枝林背靠其后。這一階層之業(yè)主消費能力不算太強，但具有較高的文化品位，注重生活方式及生活質(zhì)素，置業(yè)時尤其注重物業(yè)管理服務(wù)之內(nèi)涵及感受， 此資料來自企業(yè) 同時亦要求多元化的家政服務(wù)，以緩解緊 張的工作壓力，感受天倫之樂。建議提前將長城盛世家園的會所裝修完畢，并在正式開盤后投入運營，以便購房者在參觀樣板房的同時可實地感受未來的娛樂休息場所，這無疑將極大地增加購房者的信心和興興趣在銷售過程中，亦可根據(jù)準業(yè)主們的意見反饋對會所的功能不斷進行改進，以便使其更加實用。即將銷售員劃分為若干銷售小組，明確彼此的銷售范圍和權(quán)限，銷售員的收入必須和個人銷售業(yè)績及銷售小組的整體銷售業(yè)績掛鉤，以此強化銷售員的團隊精神和協(xié)助意識 。具體做法是：所有對客戶的承諾，必須交由工程部門、銷售部門及物業(yè)管理部門三方審核并形成書面材料，公司領(lǐng)導(dǎo)批準后對銷售員進行專題培訓(xùn)，從而保證對客戶的一致口徑。 八、組織專家授課的促銷活動 建議在長城盛世家園的銷售過程中，定期策劃和舉行專家授課活動。并就銷售中心的前期管理亦簽定具體的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，明確物業(yè)管理服務(wù)的范圍、費 用、內(nèi)容、期限等事宜，為銷售中心的正常運作提供良好的保證。 六、開展業(yè)主意見征詢 在銷售過程中，我們擬通過問卷、電話、面談等方式開展 2－ 3 次業(yè)主意見征詢，就業(yè)主及購房者對物業(yè)管理服務(wù)、會所管理方面的需求加以收集和統(tǒng)計，及時修訂和調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)方案，確保日后物業(yè)管理服務(wù)的適用性。 在大廈物業(yè)管理進入正常 期時，配備各類管理服務(wù)人員 23 人。熟悉 IS09002 質(zhì)量管理體系。 1 人 4 保潔員 初中 9 人 5 維修班長 男性 40 歲以下 大專以上 1．具有一年以上物業(yè)管理經(jīng)驗及三年以上的工作經(jīng)驗； 2．具有中級技工以上的相關(guān)技能等級資格，并通過本公司的專業(yè)考核。我們認為： 培訓(xùn)是企業(yè)壯大的催化劑，是員工職業(yè)生涯的加油站，是企業(yè)給員工最實惠的福利。我們將不斷總結(jié)實際工作中的良好經(jīng)驗，并用以指導(dǎo)員工，防止員工在機械循環(huán)的培訓(xùn)中喪失學(xué)習(xí)動力。 3. 通過對員工進行考核，了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受程度 。 3. 培訓(xùn)時間 （ 1） . 為實現(xiàn)“加油站”式培訓(xùn)，我們對各工種員工亦制訂了具體的培訓(xùn)時間要求，完成培訓(xùn)后登錄積分，詳見下表： 職務(wù)（崗位） 部門經(jīng)理以上 項目主管 管理員（班組長） 作業(yè)服務(wù)員工 每年培訓(xùn)時間 不少于 140小時 不少于 100小時 不少于 80 小時 不少于 60 小時 （ 2） . 根據(jù)脫產(chǎn)情況培訓(xùn)亦可分為三種，即：全脫產(chǎn)培訓(xùn)、半脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)。 在管理人員的培訓(xùn)上，我。每位新入職員工必須接受為期 20 天的入職培訓(xùn)，內(nèi)容詳見新員工公共培訓(xùn)科目：三個月試用期滿后，員工將接受為期一 周的轉(zhuǎn)正培訓(xùn)，考核合格后方可轉(zhuǎn)正。 二、培訓(xùn)系統(tǒng)的實施運作 （一）培訓(xùn)系統(tǒng)圖 修正 執(zhí)行 培訓(xùn)計劃 崗位應(yīng)用