【正文】 前期介入人員對雙方簽定的前期物業(yè)管理服務(wù)合同和投標計劃書，必須仔細閱讀，認真研究，并著重了解：甲、乙雙方的權(quán)利義務(wù)；開發(fā)商對物業(yè)管理服務(wù)的要求和目標；地下車庫 、會所、沿街商鋪等的產(chǎn)權(quán)歸屬；開辦費的使用及其分攤；人員配置、費用測算；承包制還是酬金制；交房日期以及雙方的一些特殊約定。同時與施工各總、分包單位、設(shè)備供應(yīng)商、工程監(jiān)理建立工作聯(lián)系。 平時根據(jù)項目的工程進度，配合開發(fā)商、監(jiān)理對各單項工程進行階段性的自檢工作，要注重房屋以及公共設(shè)施設(shè)備（如：樓道清潔和綠化的水源、崗亭和自行車停車棚的合理設(shè)置等）的使用功能，熟悉各種設(shè)施設(shè)備的使用和操作，以便今后物業(yè)管理工作的順利開展。物 業(yè)管理用 房的裝修，按各小區(qū)實際情況，由管理處與開發(fā)商協(xié)商解決。 （區(qū)房地局街道辦事處） 房地辦（區(qū)房地局街道辦事處）：是指導物業(yè)管理企業(yè)工作的政府機構(gòu)，管理處應(yīng)定期向房產(chǎn)辦匯報小區(qū)管理的情況，取得房產(chǎn)辦的幫助指導。流程：①憑管理處營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)代碼證到銀行領(lǐng) 取企業(yè)申請開戶表格和印鑒卡（三份）；②表格填寫：企業(yè)名稱、企業(yè)性質(zhì)、負責人姓名、上級單位公章、公司法人代表簽字等； ：公司法人章、管理處財務(wù)專用章；③以上兩樣辦妥后與公司出具的《銀行開戶證》復印件一起交銀行即可。 管理費標準 經(jīng)物價局審定后， 管理處 對原 初定的物業(yè)管理費實行多退少補。同時配合警署做好地區(qū)和物業(yè)小區(qū)的安全治安等方面的工作。對小區(qū)業(yè)主擅自安裝衛(wèi)星接收天線的行為，管理處在勸阻無效的情況下，應(yīng)立即報告社文處予以整改。由于售樓處、樣板房有別于小業(yè)主的住宅，因此必須制定嚴格的管理制度和安全防范措施，落實鑰匙交接和物品保管的簽收手 續(xù)，避免鑰匙遺失和物品外流現(xiàn)象的發(fā)生。顧客來工地參觀在建房屋的施工情況和樣板房時，須辦理登記手續(xù)，并做好安全工作?？腿穗x開后清理 物品，擺正座椅。 ② 住宅用戶的電話通信、寬帶數(shù)據(jù)傳輸接口、有線電視的配套建設(shè)。 新建住宅交付使用許可證由上海市房屋土地資源管理局或區(qū)（縣）住宅建設(shè)管理部門核發(fā)。物業(yè)的接管驗收，由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同組織驗收小組進行。通過物業(yè)管理企業(yè)的接管驗收，能進一步促使開發(fā)企業(yè)或施工企業(yè)按標準進行設(shè)計和建設(shè)，減少日后管理中的麻煩和開支。另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點，預防管理中可能出現(xiàn)的問題，計劃安排好各項管理，發(fā)揮社會化、專業(yè)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。 ②外墻不得滲水 ③屋面： 整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直、無缺棱掉角。木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。進戶門不得使 用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。 低壓電氣線路應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導管，導線連接必須緊密；采用管子配線時 ，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地，每回路導線間和對地絕緣電阻值不小于 1 兆歐／千伏。 ② 中央空調(diào)系統(tǒng)通風工程部分的現(xiàn)場驗收： 噪音是否在有效范圍內(nèi)，風管出風是否均勻，風機進風口、出風口有無封閉現(xiàn)象。 直升電梯應(yīng)能準備的啟動運行、選層、平層、停層、引機的噪聲和震動聲 不得超過Ｇ BJ232 的規(guī)定值。應(yīng)動作靈敏可靠，安裝的隱蔽工程、運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。 ⑥ 電信系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。 ⑧ 閉路監(jiān)控系統(tǒng)等的現(xiàn)場驗收。檢查自來水公司進水表閥是否好、啟閉靈活，高、低蓄水池是否潔凈衛(wèi)生，同時是否采取封閉措施，是否便于檢修、清洗，同時是否采取封閉措施，進水管是否有安全保障措施，水泵電機是否安裝穩(wěn)固，運行時應(yīng)無振 動。 ③ 供水管道有否滲漏，有條件的在一段時間內(nèi)檢查水表讀數(shù)前后是否相符。 物業(yè)交接的實施 設(shè)備交接 首先要求移交方提供設(shè)備清單，被移交的設(shè)備必須已安裝、調(diào)試、驗收完畢。驗收合格后填寫設(shè)備移交單 2 份， 1 份交移交方，1 份管理處存檔，以便今后建立設(shè)備臺帳。 ③工程技術(shù)資料： 竣工圖 —— 包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；地質(zhì)勘察報告；工程合同及開、竣工報告；工程預決算；圖紙會審記錄；工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位 (包括質(zhì)量事故處理記錄 )；隱蔽工程驗收簽證；沉降觀測記錄；竣工驗收證明書；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；新材料、構(gòu)配件和鑒定合格證書；水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書； 砂閃、混凝土試塊試壓報告；供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。 管理處的籌建 組織機構(gòu)設(shè)置見本節(jié)附后圖表；人員配備根據(jù)公司投標書并結(jié)合小區(qū)實際情況進行。 （ 4）定期召開區(qū)域工作例會，溝通情況，布置任務(wù)，檢查工作，解決問題；發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢，共享人、財、物資源，降低管理成本，提高管理效益；加強與公司職能部門、項目開發(fā)商、業(yè) 委會及政府有關(guān)職能部門的聯(lián)系，建立良好關(guān)系，取得他們的支持，并負責處理區(qū)域內(nèi)的重大投訴；對區(qū)域內(nèi)發(fā)生的重大問題及時向公司請示匯報并負責妥善處理。負責對下轄各管理處單筆支出在 500 元以上的費用進行審批。 管理處經(jīng)理崗位職責 （ 1）負責制定管理處全年經(jīng)營管理目標，編制人、財、物的計劃并報區(qū)域經(jīng)理審核；采取切實有效的措施，保證人、財、物規(guī)范運作，節(jié)約各項費用的支出，確保經(jīng)營管理的總體目標實現(xiàn)。小區(qū)發(fā)生重大情況，必須在第一時間趕赴現(xiàn)場，并報公司、街道辦等有關(guān)職能部門。 （ 8）負責管理處主管（含主管）以下人員的使用、考核、調(diào)動、辭退，以及工資核定和獎金、創(chuàng)收分配并向區(qū)域經(jīng)理匯報。 （ 12）完成公司和區(qū)域 經(jīng)理交辦的其他工作。 人員的招聘和素質(zhì)要求 招聘人員的基本素質(zhì)要求： 財務(wù)、人事：高中以上學歷，從事相應(yīng)工作 2 年以上，具有會計上崗證。 維修工：達到相關(guān)工種的應(yīng)知應(yīng)會，持有相應(yīng)的上崗證，具備 獨立熟練操作 維修給排水、空調(diào)、強弱電、土木工等一至二個工種的技術(shù)。 保潔綠化工：身體健康、吃苦耐勞、品行良好。 管理處將視員工崗位及工作需要，按不同崗位發(fā)給不同制服。 員工培訓是一個長期、系統(tǒng)、循環(huán)的過程。 員工培訓的類型和內(nèi)容 ①員工上崗前的培訓 要求：新管理點在業(yè)主入伙前必須對員工進行全員培訓；員工流動后必須對新進員工先培訓后上崗。個別新進員工有針對性培訓。 形式：以部門、班組為單位培訓 ③崗位證書培訓 崗位證書培訓，是房地局等政府主管部門對物業(yè)從業(yè)人員的崗 位資格要求，管理處應(yīng)有計劃地安排員工外出接受崗位資格培訓（含復證）。 收費項目與發(fā)票 物業(yè)管理費（開公司發(fā)票或公司提供的收據(jù)） 電梯、水泵運行費（開公司發(fā)票或公司提供的收據(jù)） 建筑垃圾清運費（代收代付、開公司收據(jù)） 有線電視 初裝費（代收代付、發(fā)票由有線電視收費站提供） 入伙通知書的內(nèi)容、入伙日期、業(yè)主入伙人數(shù)和批次、辦理入伙手續(xù)的場地、回答業(yè)主疑難問題的雙方權(quán)限。 ④ 準備茶水、椅子供業(yè)主休息。 當年房屋成本價由市物價局、房地局發(fā)布。 具體收費標準按區(qū)縣物價部門審核公布的標準執(zhí)行。 分時電表裝置費 100 元 /戶 《關(guān)于核定民用分時電價和分時電表裝置費標準的通知》（滬價公（ 2021）第 336號） 本項收費為代收。 按物價部門核定的收費標準或暫定標準。 銷售合同約定的收費應(yīng)當符合政府規(guī)定的有關(guān)收費政策。在業(yè)主入住辦理裝修手續(xù)前，管理處必須就封陽臺，裝防盜門、窗等居住物業(yè)常見的現(xiàn)象與開發(fā)商事先磋商，以便達成共識，并寫入裝修須知。 業(yè)主自裝修：需業(yè)主或委托人出具書面承諾，保證不違反有關(guān)裝修規(guī)定。裝修施工 時，管理處裝修管理員負責巡查并填寫《裝修現(xiàn)場施工（安全）檢查記錄》。如業(yè)主拒不整改必須在 24 小時之內(nèi)以書面形式向街道房產(chǎn)辦事處報告。如遇業(yè)主裝修工期延長時，裝修人員《臨時出入證》的有效期也須相應(yīng)延長，但必須有業(yè)主或委托人的書面證明。 房屋裝修和使用中禁止下列行為： 擅自改變房屋建筑結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計用途、功能和布局，包括將沒有防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房間；在外墻上開門、窗，擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除混凝土墻體和玻璃圍欄 ；損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；挖地三尺以至更多等。 在屋頂以及公共場地搭建違章建筑，或擅自安裝衛(wèi)星接收天線。 違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)等。 不得任意拆、改、裝、封閉外門、窗、陽臺；改變分戶門的開啟方向或加裝防盜門。 廚房和衛(wèi)生間裝修時： 禁止將設(shè)計預留的座便器、浴盆、洗手盆、地漏等下水口的位置更改或移位。 為便于相鄰居民下水管道的日后維修，不得封閉預留的各類公共管、道、井檢修孔；安裝吊頂時，必須在相應(yīng)的位置留有不小于 30╳ 30 厘米的檢修孔，否則該業(yè)主（用戶）將承擔因檢修需要而重新打開所造成的損失。 嚴禁往樓下拋灑垃圾和任何物品，嚴禁將廢棄物（如油漆、水泥、沙石、涂料等建筑材料）投入下水道，以防管道堵塞。 不得擅自 改動對講電話的位置，如必須改動請與管理處聯(lián)系后安排專業(yè)單位來處理，否則因擅自改動后造成系統(tǒng)受損的后果由業(yè)主（用戶）自行承擔責任并承擔相應(yīng)的賠償責任。 業(yè)主或使用人在裝修施工前，應(yīng)當將施工單位、施工期限、裝修內(nèi)容（包括裝修設(shè)計圖、施工方案）等書面告知物業(yè)管理處，并為施工人員辦理小區(qū)臨時出入證等手續(xù)。 施工人員在從事裝修施工期間應(yīng)接受物業(yè)管理部門的檢查和監(jiān)督。被檢查的單位或個人，應(yīng)當予以配合，如實說明情況，提供必要的資料 。 房屋裝修違反房管、規(guī)劃、環(huán)保、城建、公用事業(yè)、市政、環(huán)衛(wèi)、消防等政府主管部門等規(guī)定的，由物業(yè)管理處報相關(guān)部門依法查處。 應(yīng)當將裝修的相關(guān)法規(guī)、裝修的禁止行為、禁止敲鑿的部位、注意事項和《住宅裝修須知》等告知乙方，為進入住宅小區(qū)的乙方人員進行住宅裝修須知的宣傳，辦理裝修施 工人員的小區(qū)臨時出入證，指定建筑垃圾集中堆放點等。對發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定的行為，應(yīng)及時采取勸阻、警告、發(fā)出書面整改通知等。對阻止無效的，可直接按本協(xié)議約定，向人民法院提起民事訴訟。 施工人員進入小區(qū)， 自覺佩帶出入證，人員有變動應(yīng)主動辦理變更手續(xù)。 施工期間應(yīng)采取有效措施，減輕或避免施工過程中對相鄰業(yè)主或使用人日常生活造成影響， 18： 00 至次日 8： 00 和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴重噪音的施工。 施工人員需要住宿的，應(yīng)確保相鄰業(yè)主或使用人不受妨礙，并按規(guī)定到當?shù)鼐疝k理暫住證。甲方不履行管理職責，故意刁難乙方造成損失的應(yīng)賠償。 第六條、本協(xié)議期限： 年 月 日至 年 月 日 。 申請人： 申請日期： 業(yè)戶簽名： 工程部意見： 物業(yè)管理處： 日期： 日期： 日期： 裝 修 人 員 登 記 表 標識： DW/QR0847 編號： 施工單位 施工單位負責人 施工項目 動工日期 施工部位 完工日期 編號 姓名 性別 年齡 工種 身份證號碼 出入證編號 雇用單位 聯(lián)系人 填表日期： 年 月 日 裝修開工單 標識： DW/QR0817 裝修單元 _______弄 ________號 ________室 裝修單位： ________________________________________________ 負責人： ___________聯(lián)系電話： _____________________________ 裝修工 期： _____年 _____月 _____日至 _____年 _____月 _____日 施工人數(shù) ____________人 裝修單位簽字 _______________業(yè)主簽字 ______________ 注意事項： ： 8： 00—— 18： 00 、排放影響他人的化學氣味、粉塵的裝修施工應(yīng)安排在周一至周五 8： 00—— 12： 00 及 13： 00—— 18： 00，雙休日、節(jié)假日不得安排此類施工。報修服務(wù)要做到：及時率 90 %以上，維修合格率 95%以上，用戶滿意率 90%以上，回訪率 100%。②維修人員應(yīng)統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡，攜帶報修單、工具箱、零配件、對講機、鞋套、抹布、墊布等物品。 工程部門除要及時完成業(yè)主報（急）修的工作外，每天還應(yīng)安排一定時間巡視檢查，及時主動發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，做到防微杜，以免小洞不補大洞吃苦 。