【正文】 。 七、 房屋使用 與裝飾裝修 房屋使用 注意事項(xiàng) 業(yè)主或者其他行為人使用房屋時(shí)，應(yīng)遵守法律、法規(guī)、國家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主（臨時(shí)）管理規(guī)約，并遵守業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定。 住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)所禁止的行為 ①未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)，其中建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。 前兩項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管 部門批準(zhǔn)；第 3 項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)；第 4 項(xiàng)行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)。 在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為： ① 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； ② 屋面防水 工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5 年； ③ 供熱與供冷系統(tǒng)，為 2 個(gè)采暖期、供冷期； ④ 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為 2 年。在規(guī)定范圍內(nèi)的保修期限應(yīng)從最近一次維修合格時(shí)開始計(jì)算。建立維修資金制度的，可依法定程序通過業(yè)主委員會(huì)或房屋維修小組提出維修申請(qǐng)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)牽頭，報(bào)物業(yè)管理主管部門審批，不足部分由受益業(yè)主合理分?jǐn)?；未建立維修資金制度的，則按照受益業(yè)主房屋建筑面積合理分?jǐn)偟脑瓌t籌集使用。 十、 電梯使用與管理 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)電梯的管理 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)當(dāng)根據(jù)本 企業(yè) 的實(shí)際情況，配備電梯管理人員，落實(shí)每臺(tái)電梯的責(zé)任人，配置必備的專業(yè)救助工具及 24 小時(shí)不間斷的通訊設(shè)備。電梯維修保養(yǎng)單位或電梯救援中心應(yīng)當(dāng)指揮專業(yè)人員迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救助。 ④ 保持鎮(zhèn)靜，可做屈膝動(dòng)作，以減輕對(duì)電梯急停的不適應(yīng)。 房屋專項(xiàng)維修資金的歸集標(biāo)準(zhǔn) 目前 商品房屋的維修資金首次繳存標(biāo)準(zhǔn)為 總房款（含車庫）的 2%。由業(yè)主委員會(huì)或受其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或在街道、社區(qū)指導(dǎo)下成立的房屋維修管理小組提出使用申 請(qǐng)。自公示之日起七個(gè)工作日內(nèi)若 其列支范圍內(nèi) 無三分之一業(yè)主持反對(duì)意見的， 報(bào) 資金管理 部門審核同意 。 7 一、 物業(yè)服務(wù) 內(nèi)容 一般來說 物業(yè)管理 公司提供的服務(wù)包括三種： 一是公共性服務(wù)，如保潔、綠化、 秩序維護(hù) 、房屋維修等服務(wù)； 二是代辦性服務(wù)，如代收水電費(fèi)等； 三是特約性服務(wù)，如室內(nèi)維修、代送報(bào)紙等。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主可請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用，并可以違規(guī)收費(fèi)為由提出訴訟。普通住宅的公共服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，業(yè)主大會(huì)成立前，由開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)買受人在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行；業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行。合同另有約定的，從其約定。納入物業(yè)管理和服務(wù)范圍的已竣工但尚未售出或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)， 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 受限 情況： 物業(yè)發(fā)生 產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移前及時(shí)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對(duì)經(jīng)常進(jìn)入小區(qū)（固定時(shí)間、固定車輛）的車輛其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理單位與車主協(xié)商確定，但每月每輛最高不得超過 50 元 ； 救護(hù)車、消防車、執(zhí)行公務(wù)的軍（警）車、垃圾清運(yùn)車及其他特殊車輛不收費(fèi) ； 臨時(shí)進(jìn)區(qū)的車輛需在車輛進(jìn)入小區(qū)時(shí)發(fā)給“車輛進(jìn)出卡”，并將車牌號(hào)、進(jìn)區(qū)時(shí)間填寫清楚，交駕駛員保管，待車輛離開小區(qū)時(shí)收回“ 車輛進(jìn)出卡”，進(jìn)區(qū)停車時(shí)間超過半小時(shí)的，方可收取費(fèi)用，不足半小時(shí)的不收費(fèi)。業(yè)主購房時(shí)的規(guī)劃在交房時(shí)往往發(fā)生變更，房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時(shí)的承諾有差異。 三是 保修不及時(shí)、不到位。 等等 這些因開發(fā)建設(shè)的原因或規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)致的物業(yè)本身固有瑕疵，是開發(fā)建設(shè)單位的責(zé)任，業(yè)主需認(rèn)清問題、分清責(zé)任，不能將 開發(fā)建設(shè)遺留問題 和物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)內(nèi)容混為一談，把這些問題的解決責(zé)任 甩給物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)， 這容易從主觀上造成與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的對(duì)立，產(chǎn)生非物業(yè)服 務(wù)責(zé)任 的諸多糾紛 。對(duì)于開發(fā)或建設(shè)遺留問題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與開發(fā)建設(shè)單位通過協(xié)商、仲裁或訴訟途徑解決，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為服務(wù)單位也應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主積極合法維權(quán)。任何單位和個(gè)人不得任意處置城市生活垃圾。 一、 業(yè)主大會(huì) 的成立 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由 5至 11 人單數(shù)組成。 根據(jù)相關(guān)法律及我市規(guī)定，業(yè)主大會(huì)的設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)， 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房產(chǎn)行政主管部門給予指導(dǎo)和協(xié)助 。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。 從業(yè)主共同決定的事項(xiàng)可以看出，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不滿意的，可在確保物業(yè)服務(wù)一定的連貫性和穩(wěn)定性基礎(chǔ)上， 召開業(yè)主大會(huì)辭退 解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) ， 再 通過市場(chǎng)化選擇聘用 新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。 一、 我市涉及物業(yè)管理的各行政管理部門的具體職責(zé) 各縣（市、區(qū)）政府的職責(zé) 負(fù)責(zé)把住宅物業(yè)管理納入社區(qū)管理范疇，加強(qiáng)對(duì)住宅物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督；協(xié)調(diào)解決小區(qū)管理中的綜合性問題；督促街道 (鄉(xiāng)鎮(zhèn) )會(huì)同房產(chǎn)行政主管部門做好業(yè)主大會(huì) (業(yè)主委員會(huì) )籌備組建、換屆工作 ，幫助業(yè)主把好業(yè)主委員會(huì)籌備組人選關(guān)，并落實(shí)考核工作。依法查處毀綠行為。 物價(jià)行政主管部門的職責(zé) 12 確認(rèn)物業(yè)服務(wù)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的各項(xiàng)收費(fèi)進(jìn)行檢查和管理，對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)和超范圍收費(fèi)進(jìn)行查處；受理物業(yè)管理收費(fèi)價(jià)格咨詢及投訴，協(xié)調(diào)解決因物業(yè)管理收費(fèi)引發(fā)的矛盾和糾紛。 1民政行政主管部門的職責(zé) 落實(shí)街道 (鄉(xiāng)鎮(zhèn) )、居委會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督和日常管理。 具體做法和內(nèi)容為： 各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會(huì)組織所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處貫徹落實(shí)各項(xiàng)政策措施，全面開展物業(yè)管理工作；落實(shí)辦事機(jī)構(gòu)，建立縣（市、區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)三級(jí)物業(yè)管理工作體系；落實(shí)管理責(zé)任，抓好本轄區(qū)物業(yè)管理工作的部署檢查、組織協(xié)調(diào) 和監(jiān)督指導(dǎo)。 老舊住宅小區(qū) 將 根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機(jī)結(jié)合 起來，以社區(qū)管轄范圍為依據(jù)，界定各物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域；以社區(qū)居委會(huì)為主體，組織召開業(yè)主大會(huì)，組建業(yè)主委員會(huì)；以物業(yè)服務(wù)企業(yè)或群眾性物業(yè)服務(wù)組織為載體，開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。經(jīng)費(fèi)的使用情況定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，接受全體業(yè)主監(jiān)督。 因此，小區(qū)內(nèi)如果有未經(jīng)批準(zhǔn)擅自更改小區(qū)規(guī)劃或公 建 配套設(shè)施不到位， 業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)向規(guī)劃部門舉報(bào)，提請(qǐng)規(guī)劃部門行政執(zhí)法，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極配合，收集材料，提供證據(jù)。 私自改變房屋用途，辦企業(yè)、開飯店、網(wǎng)吧等 根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定， 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變 14 為經(jīng)營性用房。若小區(qū)垃圾清運(yùn)不及時(shí)的，業(yè)主或物業(yè)使用人向城管部門舉報(bào)，責(zé)成環(huán)衛(wèi)處及時(shí)拖運(yùn)。 野蠻裝修，破壞房屋結(jié)構(gòu)、防水層的 根據(jù) 建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí) 的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體；損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。 1電梯未檢測(cè)或保養(yǎng)維護(hù)不及時(shí) 根據(jù)《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》 規(guī)定， 物業(yè)公司須依照物業(yè)服務(wù)協(xié)議及時(shí)檢測(cè)、保養(yǎng)及維護(hù)，違反服務(wù)協(xié)議的，提請(qǐng)質(zhì)監(jiān)部門 查處 。對(duì)于裝修押金，業(yè)主裝修工程完工后，沒有違反協(xié)議 并經(jīng)驗(yàn)收且相鄰業(yè)主無異 議 的，物業(yè) 服務(wù)企業(yè) 應(yīng) 在一個(gè)月內(nèi) 退還 保證金 。 1 損壞小區(qū)綠化 或 在小區(qū)公共綠地種蔬菜 物業(yè) 服務(wù)企業(yè) 應(yīng)依據(jù)物業(yè)管理合同或業(yè)主（臨時(shí)）管理規(guī)約，采取必要措施予 以制止；對(duì)屢教不改或制止不了的，物業(yè)公司 應(yīng) 提請(qǐng) 綠化管理 主管部門依法查處。 1業(yè)主裝飾 裝修房屋，需要事先告知物業(yè) 服務(wù) 企業(yè) 并 簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議嗎？ 裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這一權(quán)力的行使應(yīng)以不損害他人利益和社會(huì)公共利益為前提。因此，業(yè)主裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事 先告知物業(yè) 服務(wù)企業(yè) 。一個(gè)環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè)主感到舒 適，而且能起到提升物業(yè)品質(zhì)、使其保值增值的作用。但物業(yè) 服務(wù) 企業(yè) 若 違反 了 物業(yè)服務(wù)合同約定 ，服務(wù)工作未到位 并 導(dǎo)致業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)受到損失的，物業(yè) 服務(wù) 企業(yè) 則 應(yīng)依法承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任