【正文】 放以后建造的，平面布置比較緊湊、合理，設(shè)有臥室、廚房和衛(wèi)生間。其式樣有兩種：新穎新里和普通新里，前者式樣新穎，衛(wèi)生設(shè)備在兩套以下，有的還有暖氣設(shè)備；后者式樣一般，裝修設(shè)備等較前者為差。濟(jì)因素六、人口七、社會(huì)、八、心理、九、國(guó)際環(huán)境房地產(chǎn)估價(jià)方法：(1)市場(chǎng)比較法；(2)收益還原法；(3)成本法第三節(jié) 房地產(chǎn)交易的政策與法規(guī)一、商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。(4)房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申請(qǐng)的成交價(jià)格并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和評(píng)估。商品房預(yù)售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。六、商品房的稅收（1）%，（單位和個(gè)人在1999年8月1日后，2000年12月31日前購(gòu)買1998年6月30日前已竣工驗(yàn)收、取得住房交付使用許可證的空置商品房可免征契稅。土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。設(shè)立的條件：1有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；2有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；3有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；4有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員足夠的專業(yè)技術(shù)人員；有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本 6法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。(3)三級(jí)市場(chǎng)：賣給個(gè)人后的再次轉(zhuǎn)賣、出租及抵押。1何為“七通一平”（達(dá)到最終要求，費(fèi)用均計(jì)算在土地出讓金計(jì)算成本）達(dá)到了人口居住的要求，“七通”是指通供電、通供水、通排水、通電訊、通供熱、通供氣、通道路，“一平”指土地平整。建筑面積是指房屋建筑輪廓或構(gòu)件的水平投影面積，它包括結(jié)構(gòu)所占面積和室內(nèi)房間面積。（封閉式陽(yáng)臺(tái)：面積計(jì)算100%、敝開式陽(yáng)臺(tái)：面積計(jì)算50%）閣樓、露臺(tái)，一樓花園，一般贈(zèng)送建筑紅線：是指建筑物的外立面所不能超出的界線1住宅交付時(shí)的要求(1)交付使用許可證，入住許可證(2)質(zhì)量保證書(3)產(chǎn)品使用說(shuō)明書前提，全部驗(yàn)收合格（包括水、電、煤、通訊等）；1何為代理，何為中介？二者區(qū)別代理：服務(wù)于二級(jí)市場(chǎng)，是發(fā)展商與購(gòu)買者的橋梁，代理公司受理的業(yè)務(wù)量大，系統(tǒng)性強(qiáng)，除參與開發(fā)前期的市場(chǎng)調(diào)查，地塊選擇和建設(shè)規(guī)劃處，還包括樓盤建成后的廣告包裝和銷售實(shí)施，注重配合，是集體行為，是主動(dòng)營(yíng)銷。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。差異包括幾個(gè)方面： a)二者屬性不同； b)二者增值規(guī)律不同； c)權(quán)屬性質(zhì)不同； d)二者價(jià)格構(gòu)成不同。三、房地產(chǎn)的類型 按用途劃分： a)居住房地產(chǎn) b)商業(yè)房地產(chǎn) c)旅游房地產(chǎn) d)工業(yè)房地產(chǎn) e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：低層住宅1—3層多層住宅4—6層中高層住宅1216層 16層以上為高層住宅四、土地使用權(quán)的獲取方式：出讓：1．土地使用權(quán)出讓，指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地資源的使用和分配亦不例外，主要由政府無(wú)償撥給五、土地成本的構(gòu)成：土地出讓金+拆遷費(fèi)用拆遷費(fèi)用：貨幣補(bǔ)償、實(shí)物補(bǔ)償（回遷、搬遷）。商品房按銷售對(duì)象可分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。經(jīng)濟(jì)時(shí)用房在5年內(nèi)不得買賣，5年后買賣需補(bǔ)差價(jià)（按當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)，政府在有個(gè)估價(jià)，按估計(jì)補(bǔ)差價(jià)）。這樣，在辦理完產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)后，購(gòu)買人所得到的就是普通商品房的產(chǎn)權(quán)證書，再次交易的時(shí)候，就無(wú)需交納土地出讓金了。上述兩類房均為使用權(quán)房。前一種是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，由政府和企事業(yè)單位向居民和職工提供的帶有福利性質(zhì)的住房，近一、二年出臺(tái)的差價(jià)換房的有關(guān)辦法，主要是針對(duì)前一種使用權(quán)房，即公有住房。是指本市職和公有住房的承租人或年滿18歲以上的同住成年人工自1994年以來(lái)，按照出售公有住房方案購(gòu)買的公有住 房。兩書：商品房質(zhì)量保證書：主要約定了保修年限、保修方式等 商品房使用說(shuō)明書：介紹額定電流、主體結(jié)構(gòu)、各部件在使用中應(yīng)注意的問題。濟(jì)南市規(guī)定，多層建筑必須主體完工后方可申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證第三節(jié) 專業(yè)名詞一、房屋類型的分類：按建筑材料分為：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)a、磚木結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造d、鋼結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。例：銀行、交通、醫(yī)院、學(xué)校等。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算住宅的開間：住宅的開間就是住宅的寬度。但為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不能任意地?cái)U(kuò)大。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：凈高=層高—樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所地下室：地下室頂板的底面標(biāo)高高于室外地面標(biāo)高的稱半地下室，即房間地面低于室外設(shè)計(jì)地面的平均高度大于該房間平均凈高1/3，且小于等于1/2 者。二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。五、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來(lái)劃分，一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。磚木結(jié)構(gòu)：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)成的房屋。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。由于房屋使用要求、結(jié)構(gòu)形式的不同和裝飾方面諸多因素，造成房屋不太規(guī)則。2)，包括房屋內(nèi)的夾層、插層，技術(shù)層（即管道層，儲(chǔ)藏室等）、電梯間、均按一層計(jì)算建筑面積。5)與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)和柱的外圍水平投影面積計(jì)算。未封閉的陽(yáng)臺(tái)，挑廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的一半計(jì)算。10)突出房屋墻面的構(gòu)件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕墻，垛，勒腳，臺(tái)階，無(wú)拄雨蓬等，騎樓過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花園，游泳池等均不計(jì)算建筑面積。1)套內(nèi)房屋的使用面積：套內(nèi)房屋的使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的凈面積，按水平投影面積計(jì)算：它包含了套內(nèi)臥室、起居室、衛(wèi)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等空間面積的總和；套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)算；套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚度亦計(jì)入使用面積。3)套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：按陽(yáng)臺(tái)建筑面積的計(jì)算規(guī)定計(jì)算，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻的水平投影面積計(jì)算。公有面積的處理原則一般按各戶房屋建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?。將這幾部分面積和計(jì)起來(lái)即為共有面積總和。房屋套內(nèi)凈面積（即使用面積）和房屋建筑面積的比為使用率．—般高層塔樓在72％至75％之間，板樓在78％至80％之間。房屋的居住面積是指房屋建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。采用使用面積的計(jì)算，可以全面地反映房屋所有權(quán)人與房屋使用權(quán)人的租賃關(guān)系；計(jì)算房屋使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)房屋的使用狀況，但在房屋買賣中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。不難看出對(duì)于一幢房屋樓來(lái)說(shuō)，房屋的建筑面積＝居住面積十輔助面積十結(jié)構(gòu)面積，也可表示為：房屋的建筑面積＝使用面積＋結(jié)構(gòu)面積。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增強(qiáng)房屋結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。在房屋的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設(shè)計(jì)的房屋進(jìn)深過(guò)大，就使住房成狹長(zhǎng)型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)自然光線不足。：我們所熟悉的居住區(qū)，從布局上看多是外向開放型的，小區(qū)與主要街道沒有界線，小區(qū)內(nèi)樓宇成排排列，道路暢通無(wú)阻?；▓@式房屋也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室；二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。復(fù)式房屋實(shí)際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。如果躍層部分的高度不夠一個(gè)完整的層高，可以參照披屋頂使用面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：如：利用坡屋頂作為使用房間時(shí)，除必要的衛(wèi)生條件（漱洗、便溺、采光、通風(fēng)）外，還應(yīng)同時(shí)具備以下兩個(gè)條件，方能計(jì)入使用面積：（含）：使用房間凈面積的一半（含）（含）。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式房屋豐富的空間感。但錯(cuò)層式房屋不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔房屋。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。一般情況下，當(dāng)商品房屋的銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。：是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。 招標(biāo) 178。 居住用地：70年 178。 綜合用地或其他用地：50年“區(qū)位”是指某一房屋的地理位置是，主要包括在城市或區(qū)域中的地位，與其他地方往來(lái)的便捷性，與重要場(chǎng)所（如市中心、機(jī)場(chǎng)、港口、車站、政府機(jī)關(guān)）的距離，周圍環(huán)境、景觀等?商品房交付使用：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人，并提供兩書一表，兩書即《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，一表即《商品房竣工驗(yàn)收備案表》《住宅使用說(shuō)明書》是對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位部件的的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等的說(shuō)明。 土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；178。 商品房預(yù)售許可申請(qǐng)書；178。 用作公共休憩、綠化等場(chǎng)所的架空層； 216。 作為公共使用的電梯井、管道井、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)用房等以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；216。： 物業(yè)管理企業(yè)是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。所以這種建筑正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑所代替。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑的主要結(jié)構(gòu)形式有：框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒結(jié)構(gòu)等多種形式。多為住宅、別墅、幼兒園、中小學(xué)校、小型的辦公樓以及輕工業(yè)廠房等。公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來(lái)劃分的，總高度超過(guò)24m的分高層（但不包括總高度24m的單層建筑）。178。 沉降縫：是防止因荷載、結(jié)構(gòu)形式、地基能力的差異等原因而產(chǎn)生的不均勻沉降的影響所設(shè)的變形縫。 防震縫：是防止由地震的影響而設(shè)置的變形縫。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開放。生活機(jī)能指在個(gè)案附近的一些與生活相關(guān)的場(chǎng)所。初始登記指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。產(chǎn)權(quán)置換是指居民之間以自身原有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行置換的一種業(yè)務(wù)?！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。共有權(quán)證指由縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門對(duì)共有的房屋向共有權(quán)人核發(fā)，每個(gè)共有權(quán)人各持一份的權(quán)利證書。房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證，房屋權(quán)屬證書受到國(guó)家法律保護(hù)。五 證房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。目前為了促進(jìn)房地產(chǎn)銷售，國(guó)家出臺(tái)優(yōu)惠政策，%收取，%收取，144以上按3%收取。土地收益金土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓）給[城市規(guī)劃術(shù)語(yǔ)] 居住區(qū)用地居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。例如，在1萬(wàn)平方米的土地上，有4000平方米的地上建筑總面積。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。生地還未開發(fā)，尚有青草，未規(guī)劃作用。錯(cuò)層住宅的面積計(jì)算方法參照平面住宅面積計(jì)算。TOWNHOUSE 也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來(lái)的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建筑。鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。露 臺(tái)一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽(yáng)臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺(tái)。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻面積水平截面計(jì)算。公攤面積商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。房屋預(yù)測(cè)面積預(yù)測(cè)面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。商品房維修基金是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號(hào)）的規(guī)定，新建商品住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維