【文章內(nèi)容簡介】 開發(fā)商使用的，這就是經(jīng)濟(jì)適用房價格低的主要原因。經(jīng)濟(jì)房的價格一般比商品房便宜，但是位置相對較偏，而且需提供較多證明，審批后才能購買，房號很不容易獲得。經(jīng)濟(jì)時用房在5年內(nèi)不得買賣，5年后買賣需補(bǔ)差價（按當(dāng)時房價，政府在有個估價，按估計補(bǔ)差價）。根據(jù)北京市的規(guī)定：職工個人購買的經(jīng)濟(jì)適用房，房屋產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書，即可依法進(jìn)入二級市場上市交易。上市后，其收益全部歸個人所有。這就是說，經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)證書所擁有的權(quán)利和普通商品房基本一樣，惟一不同的是，經(jīng)濟(jì)適用房在出售時，購買人要按經(jīng)濟(jì)適用房所在地標(biāo)定地價的10％交納土地出讓金，沒有標(biāo)定地價的，土地出讓金的價款暫按房屋售價的3％交納。這樣，在辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后，購買人所得到的就是普通商品房的產(chǎn)權(quán)證書，再次交易的時候，就無需交納土地出讓金了。什么是公房公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。包括軍產(chǎn)房、校產(chǎn)房、央產(chǎn)房等。使用權(quán)房住戶對房屋通過租賃的方式取得房屋的使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，俗稱使用權(quán)房。目前使用權(quán)房主要有兩種，一是租賃公有住房；二是以市場價格租賃單位和私人的房屋。前一種是計劃經(jīng)濟(jì)體制下，由政府和企事業(yè)單位向居民和職工提供的帶有福利性質(zhì)的住房，近一、二年出臺的差價換房的有關(guān)辦法，主要是針對前一種使用權(quán)房，即公有住房。后一種使用權(quán)房完全是市場經(jīng)濟(jì)下的租賃行為。單位產(chǎn)權(quán)房(或系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房)不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。已購公房又稱房改房。是指本市職和公有住房的承租人或年滿18歲以上的同住成年人工自1994年以來，按照出售公有住房方案購買的公有住 房。除對正、副局級在職干部和校園內(nèi)、部隊營防區(qū)域內(nèi)以及戶籍凍結(jié)地區(qū)等的已購公房有限制規(guī)定外，凡取得房地產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證的，均可上市出售。第三節(jié)：房產(chǎn)市場分類及房屋預(yù)售條件市場分類：房地產(chǎn)一級市場w 指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場；房地產(chǎn)二級市場w 指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個人的市場；如:①向發(fā)展商購買的商品房；②企事業(yè)單位房改出售給本單位職工的福利房、微利房；③市區(qū)住宅局出售的福利房或微利房。房地產(chǎn)三級市場w 指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場；如:房地產(chǎn)買賣、贈與、交換、繼承，人民法院判決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移等等房屋預(yù)售所需五證兩書”：五證按獲取的先后順序排列：建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證；國有土地使用權(quán)證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)工程施工許可證；商品房預(yù)（銷）售許可證。兩書：商品房質(zhì)量保證書：主要約定了保修年限、保修方式等 商品房使用說明書：介紹額定電流、主體結(jié)構(gòu)、各部件在使用中應(yīng)注意的問題。預(yù)售的條件：⑴已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得了國有土地使用權(quán)證。⑵持有其余三證。⑶按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付期限。濟(jì)南市規(guī)定，多層建筑必須主體完工后方可申請商品房預(yù)售許可證第三節(jié) 專業(yè)名詞一、房屋類型的分類：按建筑材料分為：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)a、磚木結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。磚墻、木柱建造的b、磚混結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造c、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造d、鋼結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。按建筑物類型分為：板樓、塔樓、其他按房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分為：平層、錯層、躍層、復(fù)式二、小區(qū)小區(qū)占地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積小區(qū)建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值即項目總建筑面積與項目總用地面積的比值。綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率即項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。三通一平:是指水通、電通、路通及場地平整；五通一平:通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地七通一平:指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整；配套設(shè)施：指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。例：銀行、交通、醫(yī)院、學(xué)校等。三、房屋內(nèi)部建筑面積：住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的總建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽臺建筑面積公攤面積：指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算住宅的開間：住宅的開間就是住宅的寬度。在住宅設(shè)計中，住宅的寬度指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另外一面墻皮之間的實(shí)際距離?！?guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性住宅的進(jìn)深：是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度。進(jìn)深大的住宅可以有效節(jié)約用地。但為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計上有一定的要求，不能任意地擴(kuò)大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設(shè)計的住宅進(jìn)深過大，就使住房成為狹長形，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足。住宅的層高：是指下層地版面或樓板面到上層樓板下表面之間的距離，也就是一層房屋的高度。住宅的凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高—樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。玄關(guān) ：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所地下室：地下室頂板的底面標(biāo)高高于室外地面標(biāo)高的稱半地下室，即房間地面低于室外設(shè)計地面的平均高度大于該房間平均凈高1/3，且小于等于1/2 者。這類地下室一部分在地面以上，可利用側(cè)墻外的采光井解決采光和通風(fēng)問題。地下室頂板的底面標(biāo)高低于室外地面標(biāo)高的，稱為全地下室。影響房屋價格的因素：? 房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）? 房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等? 小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、美容院等）? 小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）? 房屋的市場價格定位? 房屋的供需狀況? 物業(yè)管理公司的口碑? 房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少? 政府因素、土地價格的變動 ? 其它因素二手房交易市場：（4個階段）1999年前，主要以房屋使用權(quán)的換置為實(shí)際房屋交易方式19992001年，北京市逐步放開二手房市場，可上市交易二手房數(shù)量逐漸上升20012003年，經(jīng)濟(jì)適用房開始可上市交易，市場中相關(guān)經(jīng)紀(jì)公司數(shù)量開始攀升2003年至今，國家對二手房交易市場政策逐漸調(diào)整，部分政策得到積極調(diào)整，央產(chǎn)房可上市交易不能正常上市出售的房屋范圍：，產(chǎn)權(quán)共有人不同意出售的 ，且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的 ，已列入拆遷公告范圍的 修費(fèi)用的，或者違反固定 利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，超標(biāo)準(zhǔn)部分未按規(guī)定退回或者補(bǔ)足房價 款及裝修費(fèi)用的、法規(guī)及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的 第四篇：房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識基本信息房地產(chǎn)五證兩書:一、《建筑用地規(guī)劃許可證》建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。三、《國有土地使用證》經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。四、《建設(shè)工程施工許可證》建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。五、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。六、“兩書”《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。是指按房屋建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和（即房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積），它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混房屋一般在6層以下。磚木結(jié)構(gòu)：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)成的房屋。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其它材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，并且房間的開間、進(jìn)深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層房屋多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價較高。商品房銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 是建筑物外圍面積的展開，是指建筑物各層次外圍面積的總和。由于房屋使用要求、結(jié)構(gòu)形式的不同和裝飾方面諸多因素，造成房屋不太規(guī)則。國家根據(jù)房屋使用程度的不同，對房屋建筑面積的測算制定了相應(yīng)的規(guī)定。針對房屋建筑物的主要規(guī)定有：1)作為永久性結(jié)構(gòu)的房屋按外圍水平投影面積計算。單層房屋按一層計算建筑面積，多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2)，包括房屋內(nèi)的夾層、插層，技術(shù)層（即管道層，儲藏室等）、電梯間、均按一層計算建筑面積。層面上的樓梯間，水箱間，半地下室及相應(yīng)進(jìn)出口。3)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳，大廳均按一層計算建筑面積；大廳內(nèi)的回廊部分。4)樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。5)與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)和柱的外圍水平投影面積計算。與房屋相連的有上蓋無柱的走廊，連廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計算；有頂蓋未封閉永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算；房屋之間無上蓋的架空通廊（天橋）不計算建筑面積。6)有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。7)全封閉的陽臺挑廊按其外圍水平投影面積計算。未封閉的陽臺，挑廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的一半計算。8)有伸縮縫的房屋，若在室內(nèi)，伸縮縫計算面積。與室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫不計算建筑面積。9)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計算，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。10)突出房屋墻面的構(gòu)件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕墻，垛，勒腳，臺階，無拄雨蓬等，騎樓過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花園，游泳池等均不計算建筑面積。11)以上規(guī)定基本土涵蓋了房屋所有建筑面積，它是各面積計算的基礎(chǔ)。房屋為了滿足各種需求和結(jié)構(gòu)上的需要，各套面積不一定相等，就必須將各套房的面積分別進(jìn)行測算。套內(nèi)建筑面積是由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺面積三部分組成。1)套內(nèi)房屋的使用面積：套內(nèi)房屋的使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的凈面積，按水平投影面積計算：它包含了套內(nèi)臥室、起居室、衛(wèi)廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁柜等空間面積的總和；套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計算；套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚度亦計入使用面積。2)套內(nèi)墻體面積：是指套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，或其他承重支撐間隔體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻均按水平投影面積的一半計人套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計人套內(nèi)墻體面積。3)套內(nèi)陽臺建筑面積：按陽臺建筑面積的計算規(guī)定計算，套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻的水平投影面積計算。其中封閉陽臺按水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影面積的一半計算建筑面積。 一般房屋除了專有別