【正文】 造成公攤面積高 單價 高 低 犧牲了建筑密度與容積率的塔樓，建筑成本遠遠低于板樓 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 房產(chǎn)開發(fā)基本流程 房地產(chǎn)項目開發(fā) 是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并進 行出售的行為。在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體 規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。房地產(chǎn) 開發(fā)具有資金大、回報高、風險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強等特點。 房地產(chǎn)開發(fā)按業(yè)務(wù)側(cè)重的不同可分為兩類： 第一類是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的 第二類是從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的，即簡稱成片開發(fā) 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用 ； ； ，加快改革開放的步伐； ，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃 的實施； ； ，如建筑、建材、化工等工業(yè)的發(fā)展； ； ，調(diào)整消費結(jié)構(gòu)； ，加速經(jīng)濟建設(shè)； 。 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序 是指進行房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)遵循 的法律、法規(guī)及辦事程序。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式 有三種： 一是通過國家出讓方式獲得（即通過土地一級市場取得）； 二是通過轉(zhuǎn)讓方式獲得（即通過土地二級市場取得）； 三是通過與當前的土地的使用者合作等方式 實施程序 國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)的辦理 國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理 土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 規(guī)劃許可證的取得 開發(fā)商在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)持當年的建設(shè)計劃、 土地使用證件、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程擬建位置 的地形圖、建設(shè)工程總平面圖、符合審定設(shè)計方案的施工圖及 消防、設(shè)計質(zhì)監(jiān)部門對施工圖的批復意見、建設(shè)工程用地規(guī)劃 許可證，向市規(guī)劃管理部門提出建設(shè)申請，經(jīng)審查批準后，核 發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。工程竣工驗收合格后，即可辦理新建房屋確權(quán)登記手續(xù)。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 與市政設(shè)施的接駁 房地產(chǎn)開發(fā)項目在項目立項，列入固定資產(chǎn)年度投資計劃后，即可與自來 水公司、供電公司、熱 電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護部門進行接觸商洽， 起草協(xié)議，辦理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續(xù)，并按規(guī)定支付有 關(guān)費用。狹義的市場調(diào)查是以科學方法收集消 費者購買和使用商品的動機、事實、意見等有關(guān)資料，并予以研究。 （ 7） 房地產(chǎn)促銷調(diào)查。下面 簡要分析每一種調(diào)查方法特征。 1．樣本的數(shù)量 2．樣本涵蓋面的廣度 3．問題涵蓋面的廣度 4．調(diào)查的深度 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 市場調(diào)查的程序 通過上面兩節(jié)論述，已經(jīng)知道了市場調(diào)查內(nèi)容十分豐富，方法又多 種多樣。目的確定以后，市場調(diào)查 就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過失。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 撰寫和提交調(diào)查報告 撰寫和提交調(diào)查報告是房地產(chǎn)市場調(diào)查工作的最后一環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)商在決定土地開發(fā)區(qū)位 、土地利用方式，或規(guī)劃設(shè)計方向時，往往牽涉上億元投資決策的成敗 ，所以更需要依據(jù)正確、有效的資料。 1．內(nèi)部二手資料 2．外部二手資料 （ 1）官方資料 （ 2）學術(shù)單位 （ 3）產(chǎn)業(yè)資料 （二） 一手資料 一手資料的搜集是依據(jù)特定目的，遵循完整的研究設(shè)計及調(diào)查設(shè)計， 并通過調(diào)查執(zhí)行、資料處理與分析，以得到所需的資料。目前我國已出臺的土地利用 方面的法規(guī)政策主要有： 《 土地管理法 》 、 《 城市規(guī)劃法 》 、 《 建筑 法 》 、 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 等。因此在進行項目可行性分析時，必須深入掌 握土地所在區(qū)域的特點及基地狀況 。道路的性質(zhì)往往影響了沿路不動產(chǎn)的發(fā)展，因此項目策劃人員需注意 基地附近及對外道路的現(xiàn)狀。 （一）交通運輸系統(tǒng)的現(xiàn)狀。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 房地產(chǎn)市場景氣資料搜集 房地產(chǎn)市場的景氣衡量標準界定在交易量上是較客觀的。 （一）銷售海報樓書及廣告 （二）銷售現(xiàn)場資料 （三）其他銷售資料 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 競爭項目資料搜集 競爭項目所在的區(qū)域范圍可大可小，視資料搜集的目的而定。 由于競爭項目個案必須深入了解，所以除了要與各開發(fā)公司、代理 公司的項目人員維持良好關(guān)系以探詢資料外，還要對公開的項目個 案定期追蹤其銷售、廣告等資料。 （ 2）可至欲調(diào)查區(qū)域內(nèi)的中介公司查詢同類產(chǎn)品租金行情。 （一）流量大對商業(yè)的影響 （二）流量大對辦公房的影響 （三）流量大對露臺的影響 （四）流量大對住宅產(chǎn)品的影響 （五）流量大適合商務(wù)旅館及休閑俱樂部的設(shè)立 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 基地資料運用 一個理想的住宅社區(qū)，對居住者而言必須具備安全、舒適、便利、美觀 等要點，在進行項目定位時應(yīng)充分掌握基地的特性，并結(jié)合市場的需求 ，以規(guī)劃具備競爭力的產(chǎn)品。例如市區(qū)及郊區(qū)的車站， 常有地域性與日常性的店鋪；如市中心的轉(zhuǎn)運站，則常能吸引大型超市 及綜合商場；而周邊郊區(qū)車站，僅適合設(shè)立當?shù)鼐用裣M的小型商店。而相對地，如變電所、下水道等設(shè)施對不動產(chǎn)有較負面的影響。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 市場景氣資料運用 影響房地產(chǎn)市場景氣的因素很多，包括政治、經(jīng)濟、社會、心理等 諸多因素。上述的各項經(jīng)濟數(shù)據(jù)指標若發(fā)生變化，將帶動不動產(chǎn)市場的變 化，所以是不動產(chǎn)景氣的先期指標。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 在不動產(chǎn)營銷過程中，客戶資料的運用是最常見的，但懂得將銷售資 料巧妙地運用于產(chǎn)品定位的卻是不多。因此在運用時，首先要辨 別資料的參考價值，再將銷售資料應(yīng)用于產(chǎn)品定位的過程，才能使定位結(jié) 果不至于偏離市場需求。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 房地產(chǎn)開發(fā)項目的策劃分析 成本和品質(zhì)的關(guān)系 一個項目從決定到完工可能需要 3至 4年的時間，開發(fā)商除了時間 與精力投入外，更關(guān)鍵的是資金的投入，因此開發(fā)商一般都會注 意成本的控制。第二代開始重 視生活居住的品質(zhì)，要求有足夠的活動空間、綠化率，戶型也開始追 求多樣化的設(shè)計。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 前期策劃的核心 前期策劃的核心在于用最少的資金，把項目做起來。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 住宅項目的策劃分析 怎樣才算一個好的房地產(chǎn)項目，相信每一個開發(fā)商都對此有自己的闡釋。那么 ，根據(jù)體現(xiàn)人文關(guān)懷的角度來講，我們在建房時就應(yīng)該考慮各方面條件是否 照顧到小與老，以此為策劃基點，就將是買房時的一個買點： “ 內(nèi)涵 ” 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 綜上所述，隨著社會經(jīng)濟、科學技術(shù)的發(fā)展及居民生活水平的提高，住宅 在先進性、實用性、安全性、舒適性、生態(tài)性、耐久性方面都有更高的要 求，并且要求注入更多的人文主義精神。 是否以提高知名度為重點。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 房地產(chǎn)開發(fā)項目建議書的編寫 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的建設(shè)書的內(nèi)容 （一）項目名稱、建設(shè)單位、主管部門 （二）項目提出的必要性的依據(jù)，主要寫明建設(shè)單位的現(xiàn)狀。 （四）建設(shè)條件 指項目建設(shè)的各項內(nèi)容的進度和建設(shè)周期。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 項目建設(shè)書的編制 （一） 主管部門的編制 建設(shè)單位提出項目建議后報主管部門，由主管部 門組織專門人員按有關(guān)要求編制項目建議書，其基本程序是：建 設(shè)單位提出的項目設(shè)想，所請主管部門編制項目建議書，主管部 門完成編制任務(wù)書報請有關(guān)部門審批。 這一方式適用于規(guī)模大，技術(shù)要求較高的民用建設(shè)項目。因此，它是投資決策的主要 依據(jù)，只有決策后，才能編制設(shè)計任務(wù)書，才能產(chǎn)生項目決 策性的法人文件。包括進行 設(shè)計，設(shè)備訂貨、合同的洽談，環(huán)保、規(guī)劃部門確認等，都 依據(jù)可行性研究的結(jié)果。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 確定研究內(nèi)容 按照目前國家有關(guān)規(guī)定，民用建設(shè)項目可行性研究內(nèi)容如下： 總論 項目建設(shè)背景及其必要性 建設(shè)條件及項目選址 擬建項目選址規(guī)劃合理程度、建設(shè)區(qū)地理位置、地質(zhì) 、水文、氣象狀況、水、電、氣保障情況；土地征用、拆遷及居民安居方案 ；費用估算，環(huán)境影響情況。 項目經(jīng)濟效果 項目投資效果、貸款償還期；經(jīng)營、財務(wù)成本計算；社會效 益評價。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場營銷 房地產(chǎn)商品銷售的主要方式 現(xiàn)階段房地產(chǎn)商品的銷售主要有兩種方式，即 “ 直接銷售 ” 和 “ 經(jīng)紀人銷售 ” 。 （ 2）市場咨詢法。經(jīng)銷過程中顧 客一般不愿首先提出成交，經(jīng)銷員應(yīng)隨時捕捉顧客的成交信號， 立促其成交； （ 2）靈活機動，抓住機會，隨時促成交易。租售收益的高低與租售價格有關(guān)，與其選擇的租售方法 也有很密切的關(guān)系。 一、異地銷售 二、預售 我國有關(guān)商品房的預售規(guī)定如下： （一）預售商品房的條件 （ 1）全部土地使用權(quán)出讓金已經(jīng)交付，已有土地使用權(quán)證書； （ 2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （ 3）按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達到工程建設(shè)總投 資的 25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期； （ 4）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 開發(fā)流程詳解 （四） 預售合同 當事人雙方簽訂預售合同，該合同須到當?shù)卣康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門和土地 管理部門備案。個人分期付款銷售的方法是由購房者與房 地產(chǎn)發(fā)展商達成分期付款協(xié)議的方法銷售房屋，主要對象是有穩(wěn)定的 、較高收入的、信用較好的個人或是某種行業(yè)發(fā)展前景較好的公司； 個人住房抵押貸款的方法是個人在購買房屋的同時向銀行申請以房屋 作抵押貸款購房，購房以后，購房者只與銀行有貸款關(guān)系，按抵押貸 款合同分期償還貸款本息